Решение по делу № 2-407/2010 от 18.01.2010

РЕШЕНИЕ №

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2010г. Королёвский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи ФИО8

с участием адвокатов ФИО4 и ФИО6,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО9 и ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка и иску ФИО1 к ФИО9 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО9 ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 840 кв. м по адресу: <адрес> ссылаясь на то, что она является собственницей домовладения по указанному адресу в размере 67/100 долей, а также собственницей ? доли земельного участка общей площадью 2200 кв.м при домовладении. Право собственности на долю в домовладении подтверждается свидетельством о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ

Вторым собственником дома в размере 33/100 доли и участка общей площадью 2200 кв.м является ФИО9

Раздел дома и участка между собственниками не произведён.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО9 предложение о приобретении 33/100 долей домовладения, принадлежащих ФИО9 и земельного участка площадью 155 кв.м. После получения уведомления ФИО2 стало известно о том, что ФИО9 без её ведома и согласия произвела раздел земельного участка, в результате которого из общего участка 2200 кв.м образовалось три участка – площадью 155 кв.м, 840 кв.м и 1100 кв.м. ФИО9 установила границы, провела межевание поставила участки на кадастровый учёт и получила свидетельства о государственной регистрации права на участки площадью 155 кв.м и 840 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка площадью 840 кв.м с кадастровым номером № справку о содержании правоустанавливающих документов и копию договора купли-продажи данного участка, из которых видно, что ФИО9 произвела отчуждение спорного участка ФИО1, который на момент подачи иска являлся собственником участка.

Считает, что сделка по отчуждению участка не соответствует требованиям закона, а именно ст.ст.246-250 ГК РФ.

Просит суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 на ФИО2.

В судебном заседании истица и её представитель адвокат ФИО4 исковые требования поддержали в полном объёме, пояснив, что, несмотря на постановку отдельных участков на кадастровый учёт, участок при домовладении является неделимым, а потому участок площадью 840 кв.м является долей в общем участке площадью 2200 кв.м. Предложение о приобретении участка в порядке ст.250 ГК РФ истица от ФИО9 не получала.

Со своей стороны ФИО2 готова оплатить сумму в 900000 рублей, представила в суд подтверждение наличия у неё необходимых денежных средств.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание явилась, отзыва на исковое заявление не представила, считает требования истицы не подлежащими удовлетворению, поскольку производила межевание участков с согласия истицы, право собственности на отдельные участки зарегистрированы в установленном порядке, правила ст.250 ГК РФ к купле-продаже отдельных участков не применяются, поэтому она не предлагала истице приобрести участок. Кроме того, у ФИО2 отсутствуют денежные средства для приобретения земельного участка.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, его представители ФИО5 и адвокат ФИО6 отзыва не представили, иска не признали, пояснили, что ФИО1 приобретал отдельный земельный участок, и что истица знала обо всех межеваниях и сделках. Также указали, что ФИО9. предлагала истице приобрести иное имущество, а именно 33/100 доли домовладения и земельный участок площадью 155 кв.м, на что истица согласие дала, но имущество не приобрела.

Также ФИО1 было предъявлено исковое заявление к ФИО9 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 840 кв.м, применении последствий недействительности ничтожной сделки – приведении сторон в первоначальное состояние.

Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи земельного участка был совершён с целью обмена земельного участка на квартиру ФИО1 При этом был заключён не договор мены земельного участка на квартиру, а отдельный договор купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес> по цене 1000000 рублей. Данный договор был также заключён между ФИО1 и ФИО9 и также прошёл государственную регистрацию. ФИО1 считает, что договор купли-продажи земельного участка является притворной сделкой, которая была совершена с целью прикрыть другую сделку, а значит, ничтожной. Ссылается на ч.2 ст.170 ГК РФ.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ, данные два иска были объединены в одно дело на основании ч.4 ст.155 ГПК РФ, поскольку их объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

В судебном заседании представители ФИО1 иск поддержали полностью, пояснили, что два договора купли-продажи вместо одного договора мены были заключены по незнанию, действительная стоимость квартиры и участка составляют 900000 руб. Указали также, что никакие деньги по договорам купли-продажи участка и квартиры не передавались. В материалы дела представили копию договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в котором покупателем числится ФИО1, а также расписки продавца квартиры.

ФИО9 в судебном заседании исковые требования ФИО1 признала, пояснила, что не знала о правовых последствиях заключения двух договоров купли-продажи вместо одного договора мены, подтвердила, что воля сторон была на заключение договора мены, передача денег между сторонами не осуществлялась.

ФИО2 и её представитель адвокат ФИО4 исковых требований ФИО1 не признали, представили отзыв на исковое заявление, в котором указали, что права ФИО1 данной сделкой не нарушены, последствия недействительности притворной сделки, о применении которых просит ФИО1, не соответствуют ч.2 ст.170 ГК РФ, для признания договора купли-продажи договором мены необходимо оспаривать и второй договор купли-продажи (квартиры), привлекая покупателя ФИО9 в двух договорах купли-продажи стороны не совпадают, а также не указано, каким образом компенсировалась разница в цене.

Третье лицо – Отдел в Королёвском районе ГУ ФРС М.О. в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Суд, рассмотрев дело, выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО9 являются совладельцами домовладения, расположенного по адресу: <адрес>. При этом ФИО2 принадлежат 67/100 долей в праве, а Артёмкиной Г.Б. – 33/100 доли. На момент подачи искового заявления, также на момент принятия решения домовладение в натуре не разделено.

ФИО2 является собственником земельного участка площадью 1100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером 50-45-2-П7-14-А на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ

Артёмкина Г.Б. являлась собственником земельного участка площадью 1100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> на основании постановления Главы Администрации п. Первомайский г. Калининграда МО от ДД.ММ.ГГГГ №.

После проведения межевания своего участка ФИО9 поставила на кадастровый учёт участок площадью 840 кв.м, а также получила на него свидетельство о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серия №

ДД.ММ.ГГГГ Артёмкина Г.Б. продала ФИО1 указанный земельный участок за 900000 рублей. Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чём ФИО1 было выдано свидетельство о регистрации права собственности.

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО9 (дочерью ФИО9 был заключён договор купли продажи квартиры площадью 38 кв.м, расположенной по адресу: Москва, <адрес>. Стоимость квартиры по договору составила 1 000 000 рублей. Договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ и Решением Королёвского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельные участки при домовладении по адресу: <адрес> принадлежащие ФИО2 и ФИО9 не являются самостоятельными участками, а входят в состав одного общего участка площадью 2200 кв.м и являются фактически долями этого участка. При этом Московский областной суд указывает, что вещное право Артёмкиной Г.Б. на сформированный из общего земельного участка при доме земельный участок площадью 995 кв.м в силу положений п.1 ст.35 ЗК РФ обусловлено наличием права общей долевой собственности сторон на жилой дом, расположенный на этом участке, а отношения сторон к владению и пользованию общим участком являются длящимися и могут быть пересмотрены.

В силу ч.3 ст.11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Следовательно, образованные в результате раздела земельные участки площадью 155 и 840 кв.м остались в общей собственности ФИО2 и ФИО9

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, ФИО9 продавая участок площадью 840 кв.м, а фактически долю в общем участке площадью 2200 кв.м, обязана была известить в письменной форме ФИО2 о намерении продать долю постороннему лицу за 900000 рублей и выждать месяц, прежде чем продавать участок ФИО1

Ссылку ответчицы ФИО9 на то, что она не предлагала истице приобрести спорный земельный участок, т.к. у той отсутствовали денежные средства, суд находит не основанной на законе, по следующим основаниям.

По буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ, преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.

Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

Также суд не находит основанной на законе ссылку ответчицы ФИО9. на то, что она и истица ФИО2 владеют на праве собственности земельными участками, которые являются смежными между собой, поскольку стороны владеют объектом общей долевой собственности – жилым домом, и наличие акта согласования границ участка при доме, проведение ответчицей межевания, осуществление кадастрового учета и регистрация права на земельные участки площадью 155 кв.м. и 840 кв.м. не влечет за собой прекращения общей собственности на земельный участок при доме, не свидетельствует о его состоявшемся разделе и формировании смежных между собой участков.

Учитывая требования указанной нормы закона, а также обстоятельства дела, суд считает, что ФИО9 при продаже недвижимого имущества ФИО1 нарушила права второго сособственника ФИО2 на преимущественное приобретение спорного земельного участка.

ФИО9 продав долю ФИО1, нарушила преимущественное право покупки ФИО2, следовательно, последняя имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на неё прав и обязанностей покупателя.

Истица пояснила, что о совершённой сделке узнала ДД.ММ.ГГГГ, получив справку о содержании правоустанавливающих документов. Иного судом не установлено. Исковое заявление подано в Королёвский городской суд ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, установленный законом трёхмесячный срок истицей не пропущен.

Таким образом, суд находит требования ФИО2 о переводе на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 840 кв.м подлежащими удовлетворению.

Одновременно с целью обеспечения прав и законных интересов ответчика ФИО1 суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 900000 рублей в качестве компенсации за утраченное право на земельный участок.

Иск ФИО1 к ФИО9 суд находит не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 4 ГПК РФ граждане вправе обращаться в суд за защитой нарушенных прав.

С заявлением об оспаривании сделки сторона по сделке может обратиться в суд в случае, если данной сделкой нарушаются её права и законные интересы.

ФИО1 в исковом заявлении не указал, а в судебном заседании его представители не пояснили, каким образом договор купли-продажи земельного участка нарушает его права, какие права и каким образом будут восстановлены или защищены в случае признания договора купли-продажи земельного участка договором мены.

Указание ФИО1 на то, что в договоре указана заниженная сумма сделки, не может служить основанием для признания договора недействительным. Кроме того, данная позиция ответчиком не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ч.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Следовательно, стороны самостоятельно и сознательно по взаимной договорённости установили цену договора в 900000 рублей, и даже, если цена окажется ниже рыночной, такое условие в договоре не может считаться нарушающим право покупателя.

Кроме того, ФИО1 и ФИО9 не доказано, что в счёт исполнения договора купли-продажи земельного участка передавалась отличная от указанной в договоре сумма, либо иное имущество на эту сумму.

Кроме того, ФИО1 неправильно формулирует свои исковые требования со ссылкой на ч.2 ст.170 ГК РФ. Последствием недействительности притворной сделки по ч.2 ст.170 ГК РФ является применение правил об иной сделке, а не применение двусторонней реституции. То есть, признание сделки купли-продажи земельного участка притворной сделкой он должен был просить применить к данной сделке правила Гражданского кодекса РФ о договоре мены. А последствия в виде возврата сторон в первоначальное положение предусмотрены для признания сделок недействительными по иным основаниям, но никак не по основаниям притворности.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО1 ФИО5 пояснил, что притворность сделки – это единственное основание для заявления требований о признании сделки недействительной. Иных оснований в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

Также ФИО1 неправильно заявлены требования о признании недействительным только одного договора – договора купли-продажи земельного участка. Если предположить, что между ФИО1 и ФИО9 состоялся договор мены участка на квартиру, то недействительными в силу притворности необходимо признавать также и договор купли-продажи квартиры. Однако таких требований истцом не заявлено, а суд не вправе в рассматриваемой ситуации выходить за рамки заявленных требований в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ.

Из анализа договоров купли-продажи земельного участка и квартиры следует, что эти договоры не могут являться единым договором мены.

Согласно ч.1 ст.567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Из содержания договора купли-продажи квартиры следует, что покупателем является не ФИО9, а ФИО9 То есть в договорах купли-продажи совпадает только одно лицо – ФИО1, а по правилам указанной статьи должны совпадать оба лица.

При этом доводы ФИО9 о том, что квартиру приобретала она сама, а дочь лишь числится в договоре в качестве покупателя, правового значения не имеют, поскольку согласно действующему законодательству стороной договора является именно лицо, поименованное в нём в качестве стороны. Кроме того, договор не содержит каких-либо обязательств ФИО9 в пользу её матери.

В соответствии с ч.2 ст.568 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Из рассматриваемых договоров видно, что обмениваемое имущество является неравноценным – разница в цене 100000 рублей, однако ФИО1 не представлено доказательств, что он получил от ФИО9 эти деньги.

В обоих договорах купли-продажи указано, что деньги за проданное имущество получены до подписания соответствующих договоров.

Каких-либо доказательств, подтверждающих иную стоимость земельного участка или квартиры, а также подтверждающих волю сторон на заключение договора мены ФИО1 и ФИО9 суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 840 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО9 и ФИО1.

Взыскать в ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную им ФИО9 по договору купли-продажи земельного участка сумму в размере 900000 руб.

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 840 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО1, ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в 10-дневный срок с подачей кассационной жалобы через Королёвский городской суд МО.

Судья ФИО8