Решение по делу № 2-333/2018 от 10.01.2018

Дело № 2-333/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 апреля 2017 года            г.Миасс, Челябинская область,

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Тороповой Л.В.,     

при секретаре Андрееве П.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агарковой В.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, обществу с ограниченной ответственностью «МиассДомСервис», Табакову Л.В., ПАО «Сбербанк России» о признании заключенным договора участия в долевом строительстве и возложении обязанностей,

по встречному иску ПАО «Сбербанк России» к Агарковой В.М. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ :

Агаркова В.М. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, обществу с ограниченной ответственностью «МиассДомСервис», Табакову Л.В., ПАО «Сбербанк России» о признании заключенным договора участия в долевом строительстве и возложении обязанностей.

В обоснование иска указала, что ДАТА заключила с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» предварительный договор № НОМЕР участника долевого строительства жилого дома, строительный адресу: АДРЕС Стоимость составила 1521250 рублей. По условиям договора до ДАТА стороны должны были заключить договор долевого участия в строительстве. Так же, ДАТА с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» заключен договор займа, по которому ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» получило денежную сумму равную стоимости квартиры – 1521250 рублей, которые были в полном объеме внесены в кассу ответчика. Исходя из содержания предварительного договора, в нем отражены все условия договора участия в долевом строительстве. Истец неоднократно обращалась к ответчику ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» с просьбой заключить договор участия в долевом строительстве, но ответчик уклоняется от заключения договора и его регистрации. Отсутствие основного договора участия в долевом строительстве препятствовало регистрации права. Считает, что заключение договора с ООО «МиассДомСервис» вызывает сомнения. Истцу ничего не было известно о регистрации договора залога. Сделка с ООО «МиассДомСервис» является оспоримой и к ней должны быть применены последствия недействительности сделки. Истец, с учетом уточненных исковых требований, просит:

- признать основным договором участия в долевом строительстве, заключенный сторонами предварительный договор № НОМЕР от ДАТА;

- признать право собственности за ней по договору долевого строительства на АДРЕС;

- признать Агаркову В.М. добросовестным приобретателем;

- погасить право по договору долевого участия в строительстве за ООО «МиассДомСервис» на АДРЕС;

- обязать ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» предоставить необходимые для государственной регистрации договора документы: разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

- обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области зарегистрировать предварительный договор № НОМЕР от ДАТА в качестве основного договора участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 4-6, т.2 л.д. 45-46).

ПАО «Сбербанк России» обратился в суд со встречным иском к Агарковой В.М. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДАТА, заключенного между ООО «ЖИК» и Агарковой В.М..

Обосновав исковые требования тем, что между ООО «ЖИК» и ООО «МиассДомСервис» ДАТА заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР, по условиям которого ООО «ЖИК» обязался передать в собственность ООО «МиассДомСервис» Объекты долевого строительства согласно приложению № 1 к названному договору. ООО «ЖИК» не имел права заключать предварительный договор с Агарковой В.М., поскольку уже реализовал право на распоряжение имуществом. Указанная квартира также является предметом залога по договору залога имущественных прав по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии НОМЕР. При этом ООО «ЖИК» достоверно знало о наличии права требования в залоге у ПАО «Сбербанк России». Считает, что при совершении данной сделки ООО «ЖИК» злоупотребляло своим правом, сделка является ничтожной и не соответствует ст.ст. 10, 168 ГК РФ (т.2 л.д. 94- 95).

В судебном заседание истец – ответчик Агаркова В.М. исковые требования поддержала. Суду пояснила, что фактически обязательства по договору ею исполнены, внесена стоимость объекта долевого строительства. ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» уклоняется от регистрации договора. Сделка, заключенная между ООО «МиассДомСервис» и ООО «МиассДомСервис» - ничтожна, как и передача в залог спорной квартиры. Является добросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения договора не знала и не могла знать о наличии уже заключенного договора, свои обязательства по договору исполнила. В настоящее время дом сдан и присвоен адрес - АДРЕС. Встречные исковые требования не признала.

Представитель ответчика – истца ПАО «Сбербанк России» Аганина Ю.А. исковые требования Агарковой В.М. не признала, встречные исковые требования поддержала по основаниям изложенным во встречном иске.

Представитель ответчика ООО «МиассДомСервис» Гривцова И.Л. исковые требования Агарковой В.М. не признала, встречные исковые требования ПАО «Сбербанк России» считает обоснованными. Суду пояснила, что между ООО «МиассДомСервис» и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» ДАТА был заключен договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в установленном законом порядке ДАТА, объектом которого является в том числе спорная квартира НОМЕР. Предварительный договор с Агарковой В.М. не прошел государственную регистрацию, ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» не имело права распоряжаться спорной квартирой, в связи с чем предварительный договор с Агарковой В.М. является незаключенным.

Ответчики ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Табаков Л.В. своевременно и надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представили отзывы, в которых просят в удовлетворении исковых требований Агарковой В.М. отказать (л.д. 110, 111 т.2).

Ответчик ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» своевременно и надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в отсутствие представителя не просил. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, что согласуется с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав все материалы деля, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Агарковой В.М. и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ПАО «Сбербанк России».

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом, из материалов дела и пояснений истцовой стороны, установлено, что ДАТА между Агарковой В.М. и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» заключен предварительный договор № НОМЕР, по которому стороны договорились в будущем в срок до ДАТА заключить Договор долевого участия строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом в АДРЕС, и после ввода в эксплуатацию дома передать квартиру, индивидуально определенную в п. 2.1 Договора. Основной договор подлежал заключению в отношении 2- комнатной квартиры НОМЕР, имеющей общую проектную площадь 58,00 кв.м., на 3 этаже дома; сторонами согласован ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию – июнь 2014 года, застройщик обязан в течении 3 месяцев после завершения строительства передать объект (пункты 3.2,3.4 Договора). В пункте 5.1 договора определена стоимость объекта долевого строительства - 1521250 рублей (т.1 л.д. 7-8).

ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и Агарковой В.М. также был заключен договор денежного займа с процентами № НОМЕР, по которому Агаркова В.М. передала ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» денежную сумму в размере 1521250 рублей (т.1 л.д.17,18).

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч.1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, до настоящего времени основной договор между сторонами не заключен, многоквартирный жилой дом не введен в эксплуатацию (т.1 л.д. 27).

В пункте 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Частью 1 статьи 3 Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Как установлено выше, заключенный между Агарковой В.М. и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» (Застройщик) предварительный договор долевого участия в строительстве содержит все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поэтому фактически является таковым.

Так, в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора сторонами определен конкретный объект долевого строительства. Пунктом 3.2 предварительного договора определен срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – июнь 2014 года.

В пункте 5.1 предварительного договора согласованы условия о цене договора, сроках и порядке ее уплаты. Пунктом 3.5 предварительного договора установлен гарантийный срок на объект долевого строительства - 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Из материалов дела следует, что ООО «Жилищная инвестиционная корпорация», на момент привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, соответствовало требованиям, предъявляемым к застройщикам пунктом 1 статьи 2 и частью 1 статьи 3 вышеназванного Закона (т.1 л.д. 27,28).

Факт исполнения истцом обязанности по перечислению денежных в размере 1521250 рублей подтверждается договором денежного займа с процентами, по условиям которого Агаркова В.М. вправе произвести зачет по договору долевого участия в части внесения взноса за квартиру (т.1 л.д.9,10).

Письменных доказательств неисполнения истцом Агарковой В.М. обязательств по договору ответчиками не представлено. Из объяснений истца следует, что денежные средства в сумме 1521250 рублей были внесены ею ответчику ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» ДАТА.

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что после ДАТА, то есть после установленного в предварительном договоре срока заключения основного договора, отношения между сторонами не прекращались: предварительный договор не расторгнут, сумма займа не возвращена.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предварительный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, ответчик является застройщиком, Агаркова В.М. полностью исполнила условия предварительного договора от ДАТА, суд считает, что исковые требования о признании данного предварительного договора основным договором долевого участия и о его государственной регистрации являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: разрешение на строительство; план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест; проектная декларация; заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом; заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, и которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, либо аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". В случае, если заявителем не представлены указанные списки, орган регистрации прав запрашивает указанные списки в уполномоченном органе местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан представить запрашиваемые сведения в срок не более чем два рабочих дня с даты получения такого запроса.

Судом также установлено, ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР, предметом которого являются 38 квартир, в том числе АДРЕС. Пунктом 3.2 указанного договора предусмотрен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - декабрь 2014 г. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА (т.2 л.д. 24-35, т.1 л.д. 188-234).

ДАТА между ОАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» заключен договор НОМЕР об открытии не возобновляемой кредитной линии для финансирования затрат по строительству жилого дома в АДРЕС с лимитом 56000000 рублей, поручителями по которому выступили в том числе ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» учредителем и директором которой является ФИО8, ООО «ПромИнвест» учредителем и директором которой является ФИО8, сам ФИО8 как физическое лицо, учредитель и директор ООО «МиассДомсервис» ФИО9 как физическое лицо. Указанные обстоятельства подтверждается кредитным договором с изменениями (т. 1 л.д. 215-234), выписками из ЕГРРЮЛ (Том 2 л.д. 113-124), решениями третейских судов (т.2 1 л.д. 125-156), договором уступки прав(требований) (т. 2 л.д. 53 -88).

ДАТА между ООО «МиассДомСервис» (залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) заключен договор залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР, по условиям которого объекты долевого строительства в количестве 38 по договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА, в том числе квартира НОМЕР, являются предметом залога. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА (т. 2 л.д.10-12).

Кроме того, ООО ««Жилищная инвестиционная корпорация» в период с ДАТА по ДАТА заключило с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве в отношении квартир №НОМЕР, по которым физические лица произвели оплату за указанные объекты, а ООО ««Жилищная инвестиционная корпорация» передало их по акту приема-передачи физическим лицам, право собственности на указанные квартиры зарегистрировано за физическими лицами, что подтверждается реестровыми делами. Данные квартиры так же являлись предметом договора долевого участия в строительстве между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис», а так же предметом залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России».

Как установлено судом выше, ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и Агарковой В.М. заключен предварительный договор № НОМЕР, по условиям которого застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома в АДРЕС и обязуется передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства: 2-комнатную квартиру № НОМЕР, находящуюся на 3 этаже указанного жилого дома. Пунктом 3.2 указанного договора предусмотрен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - июнь 2014 г. Застройщик принимает на себя обязательство в течение 3 (трех) месяцев после завершения строительства многоквартирного дома передать участнику объект путем подписания сторонами акта приема-передачи (п. 3.4). Стоимость объекта долевого строительства составляет 1521250 рублей (п.5.1).

Пунктом 4 предусмотрено, что участник долевого строительства обеспечивает финансирование строительства объекта долевого строительства, перечисляет на расчетный счет либо вносит в кассу застройщика средства финансирования.

Пунктом 1 договора от ДАТА предусмотрено, что стороны обязуются в срок ДАТА заключить договор долевого участия в строительстве.

Оплата по договору произведена Агарковой В.М. в полном объеме ДАТА, денежные средства перечислены на счет застройщика ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» (т.1 л.д.7-8, 10).

Между ПАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА, ДАТА были заключены дополнительные соглашения №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, (соответственно), согласно которым вносились изменения в перечень квартир, переданных в залог, в результате чего квартиры №НОМЕР были выведены из-под действия договора залога с Банком. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 2 л.д.10-23).

ДАТА между ПАО «Сбербанк России» (цедент) и Табаковым Л.В. (цессионарий) был заключен договор уступки прав (требования) НОМЕР, по условиям которого, к последнему перешло право требования к ООО «МиассДомСервис» по договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР от ДАТА, с учетом указанных выше дополнительных соглашений.

Указанный договор удостоверен нотариусом ДАТА (т.2 л.д.53 -88).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 1 очереди строительства жилого дома стр. АДРЕС (почтовый адрес: АДРЕС) получено ДАТА (т. 2 л.д.89).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 2 очереди строительства жилого дома стр. № АДРЕС (строительный адрес) (почтовый адрес: АДРЕС) получено ДАТА.

Обращаясь с настоящим иском в суд истец Агаркова В.М. ссылается в протоколе судебного заседания на ничтожность договора долевого участия в строительстве (в отношении спорной квартиры), указывает на то, что целью ответчиков ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис», как сторон договора долевого участия НОМЕР от ДАТА не являлось исполнение условий такого договора как того требует закон, их действия были направлены на извлечение прибыли в пользу ООО «МиассДомСервис».

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, такая сделка ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. ст. 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом деле сложились два блока правоотношений: первый, связанный с договором долевого участия между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» и второй блок, связанный с привлечением средств граждан для долевого строительства и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация», при этом судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО «МиассДомСервис» не предъявляло возражений в адрес ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» о передаче в свою собственность квартир по договору долевого участия, фактически переданных последних в собственность граждан.

Вместе с тем, изменения в договор долевого участия от ДАТА между ООО «МиассДомСервис» и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» не вносились, в установленном законом порядке не регистрировались.

Соглашаясь с фактом передачи квартир в собственность граждан по договорам долевого участия с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» ООО «МиассДомСервис» в адрес ПАО «Сбербанк России» направлял гарантийные письма о досрочном погашении полученных кредитных средств по договору не возобновляемой кредитной линии НОМЕР от ДАТА в отношении указанных квартир, по которым составлялись дополнительные соглашения к договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР от ДАТА и указанные квартиры освобождались от залога имущественных прав, при этом оплата в пользу ПАО «Сбербанк России» производилась ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «ПромИнвест», что подтверждается дополнительными соглашениями, выпиской по лицевому счету заемщика и платежными поручениями.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о привлечении денежных средств граждан для строительства жилья в обход Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а так же установленные обстоятельства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в части спорной квартиры не имело намерения порождения правовых последствий по приобретению прав на указанное жилое помещение, а необходимо было лишь для реализации дальнейшей схемы кредитования строительства спорного дома.

Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ) и необходимости защиты прав и законных интересов кредиторов, по требованию кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения исполнительного производства сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение имущества должника с целью отказа во взыскании кредитору.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о ничтожности договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в отношении спорной квартиры, заключенного между ООО на основании пункта 1 статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом со стороны его участников, действия сторон при заключении указанного договора нельзя признать разумными и добросовестными, поскольку они не были направлены на исполнение договора долевого участия в строительстве, данный договор противоречит требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что нарушает права и законные интересы Агарковой В.М. как участника долевого строительства, исполнившего свои обязательства в отношении спорного объекта недвижимости.

Поскольку в указанной части договор долевого участия, заключенный между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис», является ничтожной сделкой, то в силу ч.2 ст. 167 ГК, судебная коллегия приходит к выводу о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: о прекращении имущественного права ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность АДРЕС, поскольку данные последствия охватываются заявленными исковыми требованиями Агарковой В.М..

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

Нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Материалами дела подтверждается, что ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» обладает правом на привлечение денежных средств в форме установленной требованиям закона, в том числе, ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве, условиями договора определен подлежащий передачи конкретный объект долевого строительства, сроки его передачи, цена договора, гарантийный срок. Обязательства по финансированию объекта долевого строительства (квартиры НОМЕР), истцом исполнены в полном объеме. Каких-либо изменений в стоимости объекта, условиями договора не предусмотрено, напротив указано на то, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Однако, застройщик уклоняется от заключения основного договора долевого участия в строительстве и передачи квартиры НОМЕР по акту приема-передачи истцу Агарковой В.М..

Учитывая, что сторонами согласованы все существенные условия договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договором участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и Агарковой В.М. предварительный договор № НОМЕР от ДАТА.

Агаркова В.М. став участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, проинвестировала застройщику ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» строительство вышеуказанной квартиры, до ввода дома в эксплуатацию. Следовательно, на возникшие между истцом и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» правоотношения распространяется ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Агарковой В.М. о признании предварительного договора ДАТА, заключенного ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и Агарковой В.М. в отношении АДРЕС, договором долевого участия в строительстве и о признании за ней права собственности на указанную квартиру, признании Агарковой В.М. добросовестным покупателем.

Доводы ПАО «Сбербанк России» о том, что Агаркова В.М. не является добросовестным приобретателем, что не согласованы существенные условия договора в части передачи застройщиком объекта долевого участия в строительстве, гарантийный срок, способы обеспечения обязательства по договору, срок и порядок расчетов, не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований Агарковой В.М. в этой части, поскольку противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Из которых следует, что установленным способом ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» привлекала денежные средства граждан, с согласия ООО «МиассДомСервис», нарушая требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом недобросовестного поведения Агарковой В.М. при заключении ею предварительного договора судом не установлено.

Доводы о том, что у сторон отсутствовало волеизъявление на заключение договора долевого участия в строительстве и Агаркова В.М. денежные средства в пользу ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» были перечислены не по договору участия в долевом строительстве, а по договору займа, опровергаются квитанцией об оплате договором займа, из которого следует, что если по состоянию на ДАТА (момент возврата суммы займа) сумма займа заключен договор участия в строительстве, то производится зачет денежных средств по договору участия в части внесения взноса за квартиру (том 1 л.д.9), фактически указано назначение платежа, как за объект долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из материалов дела следует, что обременение в виде залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» было зарегистрировано на земельный участок, при этом из выписки Росреестра не следует, что было зарегистрировано обременение имущественного права именно на квартиру НОМЕР, в связи с чем при заключении договора Генкель О.А. не знала и не могла знать о наличии договора залога имущественных прав на спорную квартиру в пользу ПАО «Сбербанк России».

Кроме того, сроком передачи объектов долевого участия по договору между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» в соответствии с п.3.2 и 3.4. являлось ДАТА, однако с указанного времени ПАО «Сбербанк России» не принималось никаких мер к регистрации залога имущественных прав, как залога на объекты долевого строительства, а заключались дополнительные соглашения с ООО «МиассДомСервис» об исключении объектов, приобретенными гражданами, по договору с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» из договора залога, заключенному между ним и ООО «МиассДомСервис».

Учитывая то обстоятельство, что Агаркова В.М. в полном объеме исполнила договор долевого участия, произвела оплату, а так же не знала и не могла знать о том, что имущественное право на спорную квартиру является предметом залога, суд приходит к выводу о том, что договор залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу п.2 ст. 352 ГК РФ прекращен, поскольку требования Агарковой В.М. направлены в том числе и на прекращение договора залога, то суд приходит к выводу о соблюдении положений ст. 196 ГПК РФ и считает требования подлежащими удовлетворении.

Поскольку договор залога в пользу ПАО «Сбербанк России» прекращен, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований Агарковой В.М. о признании договора залога недействительным.

При таких обстоятельства, встречные исковые требования ПАО «Сбербанк России» к Агарковой В.М. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения в соответствии со ст.ст. 10,168 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, требования истца о возложении обязанности на ответчика по предоставлению документов для регистрации права в отношении спорной квартиры, удовлетворению не подлежат, поскольку самостоятельными требованиями не являются, охватываются требованиями о признании права собственности на указанную квартиру, которые удовлетворены. Решение суда о признании права собственности является основанием для регистрации такого права в установленном законом порядке. В связи чем, оснований для удовлетворения требований о предоставлении документов, не имеется.

Так же отсутствуют правовые основания для погашения записей о государственной регистрации договора залога в пользу ПАО «Сбербанк России» и договора долевого участия в строительстве между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис», поскольку договор долевого участия и договор залога имущественных прав зарегистрированы на земельный участок, а не на спорную квартиру.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Соответственно, данное решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в органах государственной регистрации, поэтому правовых оснований для возложения на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области обязанности зарегистрировать данный договор не имеется, как и возложения обязанности на ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд возмещает другой стороне все судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления понесены расходы по оплате госпошлины в сумме 300 рублей 00 копеек (т.1 л.д. 3).

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению, то суд считает необходимым возместить истцу судебные расходы за счет ответчика ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» в размере 300 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Агарковой В.М. - удовлетворить частично, в удовлетворении встречных исковых требований ПАО «Сбербанк России» к Агарковой В.М. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи жилого помещения, - отказать в полном объеме.

Признать предварительный договор НОМЕР, заключенный ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и Агарковой В.М. в отношении АДРЕС, договором долевого участия в строительстве, подлежащим регистрации в органах государственной регистрации.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки по договору участия в долевом строительстве НОМЕР, заключенному ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» и прекратить имущественное право ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность АДРЕС.

Прекратить залог имущественного права (требования) на получение АДРЕС по договору залога имущественных прав участника долевого строительства №    НОМЕР    заключенному ДАТА между ООО «МиассДомСервис» и ПАО «Сбербанк России».

Прекратить залог имущественного права (требования) на получение АДРЕС по договору уступки прав требования (цессии) НОМЕР,    заключенному ДАТА между ПАО «Сбербанк России» и Табаковым Л.В..

Признать Агаркову В.М., ДАТА года рождения, добросовестным приобретателем АДРЕС.

Признать право собственности Агарковой В.М., ДАТА года рождения, на АДРЕС

В удовлетворении остальной части исковых требований Агарковой В.М. к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация», обществу с ограниченной ответственностью «МиассДомСервис», Табакову Л.В., ПАО «Сбербанк России» - отказать.

В удовлетворении исковых требований Агарковой В.М. к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области о признании договора заключенным и возложении обязанностей – отказать в полном объеме.

    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация» в пользу Агарковой В.М. государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий судья