Решение по делу № 2-3880/2023 от 09.01.2023

УИД № 03RS0003-01-2023-000628-33

Дело № 2-3344/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2023 года                                                                                     г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан

в составе председательствующего судьи Мухиной Т.А.,

при секретаре Акбашевой И.А.,

с участием представителя истца Администрация ГО г. Уфа РБ (далее –«АГО») и третьего лица по объединенному делу - Управление по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации ГО г. Уфа РБ (далее - «УСРДИС»), – Левицкой Д.А. (по доверенностям), представителя ответчика Юмагуловой Г.М. – Закировой А. Р. (по доверенности), представителя ответчика Юмагуловой Г.М. и третьего лица Юмагулова А.А., действующего за себя и за несовершеннолетних Юмагулова С.А. и Юмагулова А.А. – Сайфуллиной Р. Р. (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по иску Администрации ГО г. Уфа РБ к Юмагуловой Гульнаре Миргасимовне, паспорт № (далее – «ответчик»), об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд, по иску Фаррахова Юныса Гатфановича к Юмагуловой Гульнаре Миргасимовне о возврате арендных платежей по договору, взыскании неустойки, встречному исковому заявлению Юмагуловой Гульнары Миргасимовны к Фаррахову Юнысу Гатфановичу о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

АГО обратилась с иском к ответчику Юмагуловой Г.М., в котором (с учетом уточнения согласно ст. 39 ГПК РФ) просила:

изъять у ответчика в собственность Муниципального образования городского округа город Уфа Республики Башкортостан следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, <адрес>;

- жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, <адрес>;

с уплатой возмещения за изымаемые объекты недвижимости в размере 10 528 000 руб.;

- прекратить право собственности Юмагуловой Г.М. на указанные земельный участок и жилой дом;

- выселить из занимаемого жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, проживающих лиц:

- Юмагулову Гульнару Миргасимовну, ДД.ММ.ГГГГ р.,

- Юмагулова Арсиля Ахнафовича, ДД.ММ.ГГГГ г.р.,

- Юмагулова Самира Арсильевича, ДД.ММ.ГГГГ р.,

- Юмагулова Арслана Арсильевича, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

В обоснование иска указано, что ответчику на праве собственности принадлежат указанные жилой дом и земельный участок, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, в том числе жилого помещения и земельного участка, принадлежащих истцу.

ДД.ММ.ГГГГ письмом № УСРДИС направило в адрес ответчика проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, на что собственник ответила письменным отказом. Данный соглашение ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ

Согласно представленного АГО отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «ОценкаПро», рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости составляет 10 528 000 руб., из которых рыночная стоимость жилого дома составляет 2 703 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 7 825 000 руб.

Ввиду недостижения согласия о выкупной стоимости объектов недвижимости, АГО обратилось в суд с иском к Юмагуловой Г.М.

Фаррахов Ю.Г. обратился с иском к Юмагуловой Г.М., в котором просил взыскать уплаченные по договору аренды денежные средства в размере 720 000 руб., неустойку в размере 120 312,97 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 19 806 руб.

В обоснование исковых требований указал, что между Юмагуловой Г.М. и Симоняном А.Г. был заключен договор аренды земельного участка для размещения оборудования № б/н от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между Симоняном А.Г. и Фарраховым Ю.Г. заключен договор переуступки права аренды части земельного участка для размещения оборудования, по условиям которого к Фаррахову Ю.Г. переходят права и обязанности арендатора по договору аренды части земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: г. Уфа, <адрес>. Арендная плата за пользование земельным участком составляет 30 000 руб. в месяц. Срок действия договора аренды – 5 лет. Кроме того, за переуступку права новый арендатор Фаррахов Ю.Г. уплатил Юмагуловой Г.М. единовременно 100 000 руб., после чего своевременно вносил арендную плату.

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель Юмагулова Г.М. уведомила арендатора Фаррахова Ю.Г. о расторжении договора аренды части земельного участка на основании полученного ею уведомления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Истец полагает, что ответчик намеренно ввела его в заблуждение при заключении договора аренды части земельного участка, поскольку еще на момент заключения договора аренды знала о проведенном межевании территории и предстоящем изъятии земельного участка, однако ввела истца в заблуждение, заключив с ним договор аренды на условиях, из которых следует умысел ответчика на то, чтобы обезопасить себя при изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Умышленные действия ответчика причинили истцу убытки, поскольку он произвел затраты на неотделимые улучшения земельного участка (асфальт, ограждение).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование о возмещении убытков, однако ответчик его требования в добровольном порядке не удовлетворил.

При таких обстоятельствах, истец полагает подлежащими взысканию с ответчика арендные платежи, уплаченные истцом в период с октября 2020 по октябрь 2022 года, а также сумму неустойки (процентов, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 120 312,97 руб.

Юмагулова Г.М. обратилась со встречным иском к Фаррахову Ю.Г., в котором просила взыскать задолженность по договору аренды в размере 180 000 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб. и расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 800 руб.

В обоснование встречного иска указала, что, действительно, между ней и Фарраховым Ю.Г. был заключен договор № б/н аренды части земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого арендатор обязался уплачивать ежемесячно арендную плату в размере 30 000 руб., однако перестал производить арендные платежи с ноября 2022 года, продолжая пользоваться при этом земельным участком. Итого за период с ноября 2022 года по апрель 2023 года включительно задолженность Фаррахова Ю.Г. перед Юмагуловой Г.М. по договору аренды составляет 180 000 руб.

Определением Кировского районного суда г. Уфы от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по иску Фаррахова Ю.Г. к Юмагуловой Г.М. о взыскании арендных платежей, встречному иску Юмагуловой Г.М. к Фаррахову Ю.Г. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, и гражданское дело № по иску АГО к Фарраховой Г.М. об изъятии объектов недвижимости для муниципальных нужд были объединены в одно производство согласно ст. 151 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель АГО и УСРДИС Левицкая Д.А. просила удовлетворить иск по заявленным требованиям. Представителя ответчика Закирова А.Р. просила в иске Фаррахова Ю.Г. отказать, встречный иск Юмагуловой Г.М. удовлетворить. Представитель ответчика Юмагуловой Г.М. и третьего лица Юмагулова А.А. – Сайфуллина Р.Р. просила удовлетворить исковые требования АГО в соответствии с выводами судебной экспертизы о выкупной стоимости объектов недвижимости.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному), третье лицо по иску АГО - Фаррахов Ю.Г., ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) - Юмагулова Г.М., третье лицо Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ, Администрация Кировского района ГО г. Уфа РБ в лице отдела опеки, попечительства и взаимодействия с медицинскими учреждениями в судебное заседание не явились.

Согласно ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, изучив и оценив материалы дела, суд находит исковые требования АГО подлежащими удовлетворению, исковые требования Фаррахова Ю.Г. не подлежащими удовлетворению, встречный иск Юмагуловой Г.М. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другими федеральными законами.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. При этом к такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ).

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ, п. 4 ст. 281 ГК РФ, п. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме подлежащим изъятию для муниципальных нужд, обеспечиваются в порядке изъятия жилого помещения путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По смыслу п. п. 1, 2 ст. 56.8 ЗК РФ, п. 7 ст. 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в т. ч. жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости. В случае принадлежности данного объекта нескольким лицам на праве общей собственности возмещение за него подлежит распределению между этими лицами пропорционально их долям в праве общей собственности на этот объект (п. 9 ст. 56.8 ЗК РФ).

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применительно к изъятию жилого помещения в целях определения размера возмещения, включающего рыночную стоимость этого жилого помещения, в п. 7 ст. 32 ЖК РФ изложен также примерный перечень возможных (предполагаемых) убытков собственника этого помещения.

В ст. 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений п. 2 ст. 281 ГК РФ, п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

При этом суд исходит из того, что в п. 7 ст. 32 ЖК РФ содержится лишь примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ).

В связи с этим сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в п. 2 ст. 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. С учетом этого к реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании п. 7 ст. 32 ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата найма жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата юридических услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Судом установлено, что Юмагулова Г.М. является собственником земельного участка, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, <адрес>; жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, что подтверждается записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №, и не оспаривалось сторонами.

Постановлением Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости, в том числе жилого помещения и земельного участка, принадлежащих Юмагуловой Г.М.

ДД.ММ.ГГГГ письмом № УСРДИС направило в адрес Юмагуловой Г.М. проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, на что истец ответил письменным отказом. Данный соглашение Юмагуловой Г.М. получено ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленного АГО отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «ОценкаПро», рыночная стоимость объекта оценки составляет 10 528 000 руб., в том числе стоимость жилого дома составляет 2 703 000 руб., рыночная стоимость земельного участка составляет 7 825 000 руб.

В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое жилое помещение и земельный участок, по ходатайству представителя УСРДИС определением суда от ДД.ММ.ГГГГ для определения рыночной стоимости права требования возмещения при изъятии жилого дома и земельного участка назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «СоюзОценка».

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>?

- какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02№, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>?

- какова рыночная стоимость хозяйственных и вспомогательных строений и сооружений, многолетних насаждений, расположенных по адресу: г. Уфа, <адрес>?

- каков размер возмещения убытков, причиненных собственнику указанного имущества, в связи с изъятием для муниципальных нужд?

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «СоюзОценка», возмещение при изъятии объектов недвижимости составляет 16 573 000 руб., в том числе:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 421 кв. м. - 12 143 000 руб.,

- рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером № - 1994000 руб.,

- рыночная стоимость хозяйственных и вспомогательных строений и сооружений, многолетних насаждений, расположенных по адресу: г.Уфа, <адрес> – 1 664 000 руб.

- размер возмещения убытков, включая: убытки связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки связанные с переездом во временное жилье, а также последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлторские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные); убытки связанные с использованием общественного транспорта (из расчета в месяц), с учетом округления - 111 000 руб.;

- размер возмещения убытков, вызванных досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, с учетом округления составляет 661 000 руб.

Согласно п. 11 ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Выбор подхода, используемого оценщиком для оценки объекта оценки, подлежит обоснованию.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7). Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24).

Под сравнительным подходом подразумевается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12). Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, для чего могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п. 14).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18). Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п. 19). В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п. 20).

В соответствии с п. 22 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в частности, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Объектами оценки могут выступать застроенные и незастроенные земельные участки, объекты капстроительства, а также части данных объектов, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав (п. 4). При этом совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капстроительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных законодательством прав и обязанностей собственника объектов капстроительства в отношении земельного участка, а также типичного для этого рынка поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка - выкуп или аренда (п. 6).

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 25 ФСО №).

Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № и ФСО № (п. 26 ФСО №).

В п. 5 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, указаны принципы, которых оценщик должен придерживаться при составлении отчета об оценке:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В п. 8 (и) ФСО № особо отмечено, что описание процесса оценки должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанное означает, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания как заказчику оценки, так и любому другому заинтересованному лицу, не обладающему специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также должно позволять ему осуществить проверку расчетов и выводов оценщика исходя из примененных им подходов и методов как инструментов оценки.

Изучив содержание заключения эксперта, суд приходит к выводу, что использованная экспертом методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона.

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования с фотофиксацией.

Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.

Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети «Интернет» и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертами в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы.

В заключении содержится указание на применение экспертами необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертами подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертами результатах исследований.

Ответы на вопросы суда экспертом даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении. Эксперт письменно предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки и размер указанных убытков определен экспертом на основании научно-обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности.

На этом основании суд приходит к выводу, что заключение эксперта составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу.

Сторонами не представлены доказательства и не приведены доводы, которые могли бы опровергнуть выводы экспертизы или поставить их под сомнение, в частности, такие как противоречие выводов экспертов фактам, подтверждаемым письменными доказательствами по делу, или обстоятельствам, установленным судом.

Возражения сторон в отношении выводов эксперта о неправильном выборе методики оценки рыночной стоимости объектов экспертизы, о неправильном выборе объектов-аналогов не основаны на положениях федеральных стандартов оценки, в связи с чем судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика Юмагуловой Г.М. о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В связи с этим и учитывая заявленные требования, суд считает, что Юмагуловой Г.М. подлежит уплате возмещение за счет АГО в общей сумме 16 573 000 рублей (12 143 000 руб. +1 994 000 руб. + 1664 000 руб. +111 000 руб.+ 661 000 руб.) на основании сделанных экспертом выводов.

Удовлетворение исковых требований о взыскании с АГО в пользу Юмагуловой Г.М. возмещения за жилое помещение и земельный участок, подлежащие изъятию, влечет прекращение права собственности Юмагуловой Г. М. на жилое помещение и земельный участок после выплаты за них возмещения, размер которого определен судом в данном решении, и признание на них права муниципальной собственности.

Переход права собственности к иному лицу влечет утрату права пользования жилым помещением его предыдущими собственниками и членами их семьи (статья 293 ГК РФ), а также является основанием для снятия данных лиц с регистрационного учета по данному адресу.

Поэтому суд считает, что требования о выселении Юмагуловой Гульнары Миргасимовны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Юмагулова Арсиля Ахнафовича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Юмагулова Самира Арсильевича, ДД.ММ.ГГГГ р., Юмагулова Арслана Арсильевича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., из жилого помещения по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, площадью 66,6 кв.м., являются законными и подлежащими удовлетворению.

ООО «Союзоценка» ДД.ММ.ГГГГ заявлено ходатайство о возмещении расходов на оплату судебной экспертизы в общей сумме 45 000 руб.

Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с УСРДИС расходы на проведение судебной экспертизы за экспертное заключение № в пользу ООО «СоюзОценка» в размере 45 000 рублей.

Разрешая исковые требования Фаррахова Ю.Г. и встречные исковые требования Юмагуловой Г.М., суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (часть 1 статьи 622 ГК РФ).

Судом установлено, что между Юмагуловой Г.М. и Симоняном А.Г. был заключен договор аренды части земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Уфа, <адрес>, для размещения оборудования №б/н от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Симоняном А.Г. и Фарраховым Ю.Г. заключен договор переуступки права аренды части земельного участка для размещения оборудования, по условиям которого к Фаррахову Ю.Г. переходят права и обязанности арендатора по договору аренды части земельного участка б/н от ДД.ММ.ГГГГ

Арендная плата за пользование земельным участком составляет 30 000 руб. в месяц. Срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель Юмагулова Г.М. уведомила арендатора Фаррахова Ю.Г. о расторжении договора аренды части земельного участка на основании полученного ею уведомления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование о возмещении убытков, которые понес Фаррахов Ю.Г. в связи с досрочным расторжением договора аренды в виде понесенных расходов на неотделимые улучшения земельного участка, однако ответчик его требования в добровольном порядке не удовлетворил, после чего Фаррахов Ю.Г. обратился в суд с иском о возврате уплаченных арендных платежей, уплаченных с начала действия договора аренды, в размере 720 000 руб.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для возврата арендных платежей арендодателем, поскольку арендные платежи вносились арендатором за пользование земельным участком, которое в действительности имело место; доказательств того, что арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, суду не представлено.

Кроме того, Фаррахов Ю.Г. указывает, что арендодателю еще до заключения договора аренды было известно о предстоящем изъятии земельного участка в связи с опубликованием постановления Администрации ГО г. Уфа РБ № от ДД.ММ.ГГГГ "О разработке проекта планировки и проекта межевания территории общего пользования, предназначенной для размещения линейного объекта местного значения <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан". Вместе с тем, данное постановление было опубликовано в установленном законом порядке в печатном органе и на официальном сайте Администрации ГО г. Уфа РБ, являлось общедоступным, в том числе как для арендодателя, так и для арендатора, который, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, еще до заключения договора аренды мог знать о последствиях разработки проекта планировки и проекта межевания территории, в которую входит спорный земельный участок.

При этом сторонами не оспаривалось, что решение об изъятии спорного земельного участка было принято лишь ДД.ММ.ГГГГ, а проект соглашения об изъятии был получен Юмагуловой Г.М. ДД.ММ.ГГГГ, после чего она, действуя добросовестно, немедленно уведомила арендатора о предстоящем изъятии земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд считает требования Фаррахова Ю.Г. о возврате арендодателем Юмагуловой Г.М. уплаченных арендных платежей не подлежащими удовлетворению. Также не подлежат удовлетворению производные исковые требования Фаррахова Ю.Г. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку судом установлена правомерность взимания арендной платы за пользование земельным участком.

Вместе с тем, Юмагуловой Г.М. во встречном иске заявлено о наличии у Фаррахова Ю.Г. задолженности по договору аренды в размере 180 000 руб. за период с ноября 2022 года по апрель 2023 года включительно, при том, что в данный период Фаррахов Ю.Г. продолжал пользоваться земельным участком. Доказательств иного, а также доказательств возврата земельного участка арендодателю Фарраховым Ю.Г. не представлено.

При таких обстоятельствах, с Фаррахова Ю.Г. в пользу Юмагуловой Г.М. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 180 000 руб. за период с ноября 2022 года по апрель 2023 года включительно.

На основании ст. 98, ст. 100 ГПК РФ с Фаррахова Ю.Г. в пользу Юмагуловой Г.М. подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины в размере 4 800 руб. и расходы на оплату услуг представителя с учетом критерия разумности в размере 20 000 руб., подтвержденные документально материалами дела.

Руководствуясь ст. ст. 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования муниципального образования Администрация городской округ город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276097173) к Юмагуловой Гульнаре Миргасимовне (паспорт 8018 781582), - удовлетворить.

Изъять у Юмагуловой Гульнары Миргасимовны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в собственность муниципального образования Администрация городской округ город Уфа Республики Башкортостан следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, площадью 1 421 кв. м.;

- жилой дом с кадастровым номером №; расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, площадью 66,6 кв.м.,

с уплатой Юмагуловой Гульнаре Миргасимовне возмещения в размере 16 573 000 (шестнадцать миллионов пятьсот семьдесят три тысячи) руб.

После выплаты возмещения прекратить право собственности Юмагуловой Гульнары Миргасимовны на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, площадью 1421 кв. м.;

- жилой дом с кадастровым номером №; расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, <адрес>, площадью 66,6 кв.м.,

Выселить из занимаемого жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, <адрес>, проживающих лиц:

- Юмагулову Гульнару Миргасимовну, ДД.ММ.ГГГГ р.,

- Юмагулова Арсиля Ахнафовича, ДД.ММ.ГГГГ г.р.,

- Юмагулова Самира Арсильевича, ДД.ММ.ГГГГ р.,

- Юмагулова Арслана Арсильевича, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Взыскать с Управления по строительству, ремонту дорог и искусственных сооружений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0278198875) в пользу ООО «СоюзОценка» (ИНН 0274134285, ОГРН 1080274009474) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 (сорок пять тысяч) руб.

В удовлетворении исковых требований Фаррахова Юныса Гатфановича к Юмагуловой Гульнаре Миргасимовне о возврате арендных платежей по договору, взыскании неустойки – отказать.

Встречный иск Юмагуловой Гульнары Миргасимовны к Фаррахову Юнысу Гатфановичу о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с Фаррахова Юныса Гатфановича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 80 12 №, в пользу Юмагуловой Гульнары Миргасимовны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт 80 18 №, задолженность по арендной плате в размере 180 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы РБ.

Данное решение в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 262-ФЗ (ред. от 28.06.2010 г.) «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» подлежит опубликованию в сети Интернет.

Председательствующий                                                            Т.А. Мухина