Решение по делу № 2-32/2024 (2-1347/2023;) от 18.04.2023

Дело № 2-32/2024

39RS0010-01-2023-001048-24

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гурьевск      09 февраля 2024 г.

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Тарасенко М.С.,

при секретаре Келлер Е.Г.,        

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Очельдиевой Е.М. к Войченко И.В. о взыскании убытков, соразмерном уменьшении цены и взыскании излишне уплаченной денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л :

Очельдиева Е.М. обратилась в суд с иском к Войченко И.В. в котором просила взыскать убытки в размере 604 672 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., штраф, предусмотренный Законом о защите прав потребителей.

В обоснование исковых требований Очельдиева Е.М. указала, что 10.11.2021 г. между ней и Войченко И.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома сблокированной застройки общей площадью 88 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес >. При подписании акта приема-передачи визуально недостатки строительно-отделочных работ выявлены не были. Однако в процессе начала отделочных работ были выявлены недостатки, стоимость устранения которых составляет 604672 руб. (том № л.д.№).

Впоследствии Очельдиева Е.М. дополнила исковые требования, просила взыскать с Войченко И.В. в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома денежные средства в размере 300977,27 руб., указав, что площадь жилого дома, указанная в договоре купли-продажи превышает фактическую площадь жилого дома (том № л.д.№).

    В судебное заседание Очельдиева Е.М., извещенная надлежащим образом не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя (том 4 л.д.104).

    Представитель Очельдиевой Е.М. Ильина О.А. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.

    Представитель Очельдиевой Е.М. Райимбердиев Р.Б. в судебное заседание не явился.

    Ответчик Войченко И.В., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

    Представитель Войченко И.В. Лапин С.С. исковые требований не признал, пояснив, что цена недвижимого имущества была согласована сторонами в целом за дом, в том состоянии, в котором он находился на момент продажи, цена, исходя из стоимости квадратного метра, не устанавливалась, в связи с чем оснований для уменьшения цены не имеется, а кроме того, экспертом установлено, что площадь дома, указанная в договоре соответствует фактической площади. Кроме того, представитель ответчика указал, что Войченко И.В. приобрела земельный участок с уже построенным домом, строительные работы ею не выполнялись, она только получила разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Строительством жилого дома занималось ООО «Сав Строй». Войченко И.В., так же как и Очельдиева Е.М. не могла видеть недостатки, если таковые имелись. Очельдиева Е.М. неоднократно осматривала жилой дом, видела, что ступени разной высоты, что пол, по ее мнению, требует дополнительной заливки, частично отсутствует отмостка возле дома, не произведена подшивка карнизных свесов, что отсутствует клинкерная плитка в цоколе и по периметру оконных и дверных проемов. Такие характеристики дома на момент покупки, Очельдиеву Е.М. устраивали. Кроме того, представитель Войченко И.В. полагал, что Закон о защите прав потребителей не может применяться, поскольку Войченко И.В. является физическом лицом, строительством домов не занимается, договор заключен между физическими лицами.

    Представитель третьего лица ООО «Сав Строй» Садчиков А.В. поддержал позицию представителя Войченко И.В.

Третье лицо Очельдиев Б.П., извещенный надлежащим образом, не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (том 4 л.д. 102).

Заслушав вышеуказанных лиц, показания эксперта и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Статьей 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1).

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3).

Из материалов дела следует, что 10.11.2021 г. между Войченко И.В. (продавец) и Очельдиевой Е.М. и Очельдиевым Б.П. (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 200 кв.м с кадастровым номером № и жилого дома блокированной застройки, общей площадью 88 кв.м, с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес > (том <данные изъяты> л.д. <данные изъяты>).

Согласно пункту 2.1 стоимость объекта недвижимости составляет 4 550 000 руб., из которых 2 850 000 руб. – стоимость земельного участка, 1 700 000 руб. – стоимость жилого дома. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Очельдиева Е.М. заявляет исковые требования о соразмерном уменьшении цены и взыскании излишне оплаченных денежных средств, указывая, что фактическая площадь объекта недвижимости составляет 81,47 кв.м.

Вместе с тем, как указано выше, договором от 10.11.2021 г. стороны согласовали цену недвижимого имущества в целом, данная цена не устанавливалась на единицу площади или иного показателя ее размера, в связи с чем основания для определения цены, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества не имеется.

Кроме того, в судебном заседании был допрошен эксперт Самойлова О.М., ею же было подготовлено дополнение к заключение эксперту №280/23, из объяснений которой следует, что фактическая площадь жилого дома составляет 88 кв.м, что соответствует данным указанным в Единой государственной реестре недвижимости.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования Очельдиевой Е.М. в данной части не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Разрешая исковые требования Очельдиевой Е.М. о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, суд принимает во внимание следующее.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Из материалов дела следует, что 28.08.2020 г. Янус Ю.И. обратилась в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с заявлением на получение разрешения на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, представив разрешение на строительство №-RU№ (том <данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

30.04.2021 г. между Новиковым Д.В. и Войченко И.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (том <данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

На основании приказа от 14.07.2021 г. №292 в разрешение на строительство были внесены изменения в наименование застройщика, слова «Янус Ю.И.» заменены на «Войченко И.В.» (том <данные изъяты> л.д.<данные изъяты>).

17.08.2021 г. Войченко И.В. было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки (том 3 л.д. 224).

Таким образом, Войченко И.В. являлась застройщиком жилого дома и именно она несет ответственность за качество выполненных работ.

Доводы представителя Войченко И.В. о том, что она купила земельный участок с построенным на нем жилым домом, данного вывода не опровергает.

Кроме того, договор купли-продажи земельного участка от 30.04.2021 г. сведений о наличии на земельном участке строения не содержит, в представленные фотоснимках от 10.05.2021 г. адрес объекта недвижимости не указан, как следует из объяснений представителей сторон в судебном заседании, жилые дома по <адрес > <адрес > являются однотипными.

С целью определения качества выполненных работ судом была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой подготовлено заключение эксперта №280/23 и дополнение к данному заключению (том № л.д.№, том № л.д.№).

Согласно выводам эксперта, стоимость строительных материалов и работ, которые необходимо выполнить для устранения дефектов при строительстве жилого дома, с учетом НДС 20% составляет 573 743 руб., а именно:

- дефект №1 (не выполнена перевязка кладки перегородки санузла 1 этажа с внутренней стеной) – 1 091,77 руб.;

- дефект №2 (отсутствие ригелей в конструкции крыши) – 15 928 руб.;

- дефект №3 (нарушен нормативный шаг стропильных ног) – 10 872 руб.;

- дефект №4 (бетонная монолитная лестница выполнена со ступенями разной высоты от 23 см до 16 см) – 9471,64 руб.;

- дефект №5 (ограждение балкона не соответствует условиям жесткости ограждения и прочности сварных швов для восприятия нагрузок) – 28307,53 руб.;

- дефект №6 (аварийное состояние кирпичной колонны) – 94465,06 руб.;

- дефект №7 (вентиляция санузла 2 этажа не выполнена, а каналы санузла 1 этажа фактически выполняют воздухообмен между 1 и 2 этажами) – 21 402 руб.;

- дефект №8 (фановый стояк внутренней бытовой канализации не выведен через кровлю) – 21 910,52 руб.;

- дефект №9 (горизонтальные трещины в кухне-столовой по штукатурному слою, толщиной 30 мм) – 29 359,27 руб.;

- дефект №10 (пол первого этажа ниже отметки тротуара перед входом на 70 мм) – 333 503,06 руб.;

- дефект №11 (отсутствие отмостки местами) – 7 431,10 руб.

Все указанные экспертом дефекты являются строительными, критических дефектов, влияющих на безопасность экспертом не установлено.

Указанное экспертное заключение и дополнение к нему отвечает требованиям положений статей 55, 59 - 60, 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, а потому принимаются судом в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

При этом судом не могут быть приняты в качестве относимого и допустимого доказательства заключения, представленные Очельдиевой Е.М., поскольку они составлены специалистом Райимбердиевым Р.Б., который представлял интересы Очельдиевой Е.М. в судебном заседании, в связи с чем заинтересован в благоприятном исходе дела для своего доверителя.

В судебном заседании эксперт Самойлова О.М. пояснила, что аварийное состояние кирпичной колонны не связано с ненадлежащей эксплуатацией жилого дома, о чем ООО «Сав Строй» указывает в своем письменной отзыве, а явилось следствием использования некачественного материала.

При производстве экспертизы представитель ООО «Сав Строй» присутствовал, как следует из объяснений эксперта Самойловой О.М., все выводы ею были сделаны не только исходя из визуального осмотра объекта недвижимости, но исходя и из пояснений лиц, участвующих в осмотре.

Доводы представителя ООО «Сав Строй» об отсутствии дефектов, установленных экспертом, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ООО «Сав Строй», которое выполняло подрядные работы, заинтересовано в благоприятном исходе дела, ходатайств о назначении дополнительной, повторной экспертизы представители Войченко И.В. и ООО «Сав Строй» не заявляли, относительно назначения дополнительной экспертизы по ходатайству представителя Очельдиевой Е.М. Ильиной О.А. возражали.

То обстоятельство, что жилой дом осматривался сотрудниками Банка при оформлении ипотеки, не свидетельствует об отсутствии строительных недостатков, поскольку специалистом оценивается стоимость объекта, а не качество выполненных работ.

    Доводы представителя ответчика о том, что при покупке жилого дома Очельдиева Е.М. неоднократно осматривала жилой дом и видела, что пол требовал дополнительной заливки, отклоняются судом, поскольку, не обладая специальными знаниями в области строительства, Очельдиева Е.М. не имела возможности оценить существенность данного дефекта и степень его выраженности.

    Как пояснила Очельдиева Е.М. в судебном заседании, она полагала, что первая ступень от пола находится высоко, в связи с чем пол требует дополнительной заливки.

    Однако эксперт Самойлова О.М. в судебном заседании пояснила, что пол требует дополнительной заливки в связи с тем, что его уровень находится ниже уровня земли, что приведет к проникновению влаги в помещение.

Дефект, касающийся ограждения балкона, для Очельдиевой Е.М. был очевиден, устранение данного дефекта было согласовано с продавцом, однако, как установлено в судебном заседании, данный недостаток до настоящего времени не устранен.

Доводы представителя Войченко И.В. и ООО «Сав Строй» о том, что завершить работы по монтажу балконного ограждения не удалось, поскольку Очельдиева Е.М. не впустила в дом работника, объективными доказательствами не подтверждены.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО11 не смог вспомнить как выглядит Очельдиева Е.М., адрес жилого дома, когда им выполнялись работы, пояснив, что он делал балконные ограждения во всех домах блокированной застройки.

Вместе с тем, суд полагает, что такие дефекты, как ступени разной высоты и отсутствие отмостки возле дома, были для Очельдиевой Е.М. очевидны, о том, что данные дефекты она видела, Очельдиева Е.М. пояснила в судебном заседании, однако требований об устранении данных недостатков Очельдиева Е.М. продавцу при покупке объекта недвижимости не предъявляла.

Доводы истца о том, что жилой дом должен соответствовать проекту, в том числе в части обустройства клинкерной плитки в цоколе и по периметру оконных и дверных проемов, судом отклоняются, поскольку Войченко И.В. каких-либо обязательств перед Очельдиевой Е.М. по строительству жилого дома с определенными характеристиками на себя брала, Очельдиевой Е.М. приобретался готовый объект недвижимости.

Учитывая изложенное, суд полагает, что имеются основания для взыскания с Войченко И.В. в пользу Очельдиевой Е.М. расходов на устранение недостатков, указанных в заключении эксперта, за исключением расходов на устранение дефекта №4 (бетонная монолитная лестница выполнена со ступенями разной высоты от 23 см до 16 см) и расходов на устранение дефекта №11 (отсутствие отмостки местами), поскольку данные недостатки не являлись скрытыми, были очевидны для Очельдиевой Е.М., при покупке объекта недвижимости, на приобретение объекта недвижимости с данными недостатками Очельдиева Е.М. согласилась.

Таким образом, с Войченко И.В. в пользу Очельдиевой Е.М. подлежат взысканию расходы на устранение недостатков строительных работ в размере 556840 руб. 94 коп. (573743,68 - 9 471,64 (стоимость устранения дефекта №4) – 7431,10 (стоимость устранения дефекта №11) = 556840,94).

Оснований для взыскания с Войченко И.В. в пользу Очельдиевой Е.М. штрафа и компенсации морального вреда, предусмотренных статьями 13 и 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» суд не усматривает, поскольку договор купли-продажи от 10.11.2021 г. был заключен между продавцом Войченко И.В. и покупателями Очельдиева как между физическими лицами, Войченко И.В. индивидуальным предпринимателем не является, доказательств, что она на постоянной основе занимается продажей жилых домов с целью извлечения прибыли, материалы дела не содержат.

    Обстоятельств совершения Войченко И.В. действий, нарушающих личные неимущественные права либо посягающих на принадлежащие Очельдиевой Е.М. нематериальные блага, судом не установлено, в связи с чем оснований для взыскания с Войченко И.В. в пользу Очельдиевой Е.М. компенсации морального вреда на основании положений гражданского законодательства также не имеется.

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования Очельдиевой Е.М. подлежащими частичному удовлетворению.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в соответствии с гражданским процессуальным законодательством судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам о защите прав потребителя.

Очельдиева Е.М. при подаче настоящего иска, ссылалась на положения Закона о защите прав потребителей, в связи с чем государственную пошлину не оплачивала.

Таким образом, с Войченко И.В. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8768 руб. 41 коп, исходя из размера удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Очельдиевой Е.М. к Войченко И.В. о взыскании убытков, соразмерном уменьшении цены и взыскании излишне уплаченной денежной суммы, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с Войченко И.В., ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки <адрес > <адрес >, имеющей паспорт серии № №, выданный ДД.ММ.ГГ <адрес > <адрес >, зарегистрированной по адресу: <адрес > <адрес >, в пользу Очельдиевой Е.М., ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки <адрес >, имеющей паспорт серии № №, выданный ДД.ММ.ГГ <адрес > <адрес >, зарегистрированной по адресу: <адрес >, стоимость расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 556840 руб. 94 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с Войченко И.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8768 руб. 41 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 16.02.2024 г.

Судья:                  Тарасенко М.С.