Решение по делу № 33-258/2019 от 23.01.2019

Судья Е.А. Морев № 33-258

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«27» февраля 2019 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Н.Н. Демьяновой,

судей М.В. Дедюевой, И.П. Жукова,

при секретаре Я.Э. Романовой

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ТСЖ «Наш дом 97» на решение Свердловского районного суда г. Костромы по иску ТСЖ «Наш дом 97» к ОАО «Строймеханизация», Религиозной организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви об установлении границ земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и погашении записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Н.Н. Демьяновой, выслушав объяснения представителей ТСЖ «Наш дом 97» В.К. Звездина, А.А. Данченко, поддержавших апелляционную жалобу, представителя ОАО «Строймеханизация» Ю.А. Ногтевой, возражавшей относительно удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ТСЖ «Наш дом 97» обратилось в суд с иском к ОАО «Строймеханизация» об установлении границ земельного участка, указав, что распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от 17 ноября 2016 года была утверждена схема расположения земельного участка по адресу: <адрес>, с обозначением площади земельного участка в размере 7886 кв.м., что послужило основанием для формирования земельного участка и проведения в отношении него кадастровых работ. Однако в ходе процедуры согласования местоположения границ земельного участка в отношении точек н3, н4, н5, н6, н7 поступили возражения от ответчика как смежного землепользователя по мотиву наложения границ. Вместе с тем с момента возведения трёх очередей дома спорная часть земельного участка была огорожена забором, использовалась и содержалась только жителями дома.

Со ссылкой на изложенные обстоятельства ТСЖ «Наш дом 97» просило установить границу земельного участка по вышеназванному адресу в части смежества с земельным участком по адресу: <адрес> <адрес> по точкам н3-Х=290220,79, У =1214718,09; н4- Х=290212,92, У=1214734,02; н5-Х=290201,24, У=1214729,95; н6-Х=290178,53, У=1214784,72; н7-Х=290179,44, У=1214785,10, отражённым в межевом плане от 07 февраля 2017 года, выполненным кадастровым инженером ФИО16

К участию в деле привлечены в качестве соответчика Религиозная организация Костромская Епархия Русской Православной Церкви, в качестве третьих лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области, администрация г. Костромы, Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, Управление Росреестра по Костромской области.

В ходе судебного разбирательства ТСЖ «Наш дом 97» предъявило в окончательном виде сформулированные исковые требования к ОАО «Строймеханизация» и Религиозной организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви, помимо изложенных в иске требований просило внести изменения в данные государственного кадастрового учёта в отношении земельного участка по адресу: <адрес> в части смежества с земельным участком по адресу: <адрес> по ранее перечисленным точкам, признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный между ответчиками, погасить в Едином реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ОАО «Строймеханизация» на земельный участок по адресу: <адрес>, вернуть стороны договора в первоначальное положение.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 11 сентября 2018 года исковые требования ТСЖ «Наш дом 97» оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ТСЖ «Наш дом 97» просит об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Повторяя изложенные в иске доводы, полагает, что судом не было учтено издание 17 ноября 2016 года начальником Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка. На момент продажи Религиозной организацией Костромская Епархия Русской Православной Церкви земельного участка по адресу: <адрес> ОАО «Строймеханизация» участок не прошёл межевание, его границы в установленном законом порядке не были определены, сведения о границах участка при его постановке на кадастровый учёт были указаны декларативно, при этом часть участка фактически была занята имуществом истца, что исключало возможность совершения сделки без нарушения прав жильцов многоквартирного дома. Кроме того, сам предмет договора в силу изложенных причин не мог быть определён, указание в договоре на передачу свободного участка фактическим обстоятельствам дела не соответствовало. Считает, что договор купли-продажи земельного участка в этом случае нельзя признать заключенным, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит оценке в качестве ничтожного. Обращает внимание и на постановление администрации г. Костромы от 06 сентября 1999 года № 3404 об изъятии у Религиозной организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви земельного участка площадью 550 кв.м., который и был использован для благоустройства территории многоквартирного дома. Спорной территорией собственники помещений в многоквартирном доме владели более 15 лет, она никогда в адрес названной Религиозной организации не возвращалась.

В настоящем судебном заседании представители ТСЖ «Наш дом 97» В.К. Звездин и А.А. Данченко апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней доводам.

Представитель ОАО «Строймеханизация» Ю.А. Ногтева относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Дело рассматривается в отсутствие представителя Религиозной организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви, представителей третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом, об его отложении не ходатайствовали.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1).

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 в редакции Федерального закона от 03 июля 2018 года № 191-ФЗ).

Ранее часть 3 названной нормы предусматривала, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно статье 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (пункт 8).

    При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утверждённым в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утверждённом проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закреплённые с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (пункт 10).

    По делу видно, что постановлением администрации г. Костромы от 20 августа 1996 года № 2494 Костромскому епархиальному управлению Московской Патриархии путём изъятия части земельного участка у войсковой части 93304 в бессрочное пользование для организации реставрационного центра был предоставлен земельный участок по адресу: <адрес> площадью 4749,4 кв.м.

    12 декабря 2005 года земельный участок как ранее учтённый поставлен на государственный кадастровый учёт под номером № (первоначально сведения о земельном участке внесены в ГКН 27 августа 1996 года).

    24 мая 2013 года департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области издано распоряжение № 617/з о прекращении права бессрочного пользования и предоставлении Религиозной организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви вышеуказанного земельного участка в собственность.

    21 июля 2014 года между Религиозной организацией Костромская Епархия Русской Православной Церкви и ОАО «Строймеханизация» был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём нежилого строения по адресу: <адрес>, цена сделки составила 15100000 руб., в том числе стоимость земельного участка – 15000000 руб.

    27 августа 2014 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход права собственности на вышеназванный земельный участок от Религиозной организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви к ОАО «Строймеханизация».

    24 июня 2016 года распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы утверждён градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес> <адрес> общей площадью 4749 кв.м.

    07 марта 2017 года по обращению ОАО «Строймеханизация» кадастровым инженером ООО «Центр кадастровых работ» ФИО17 был подготовлен межевой план, согласно которому при уточнении местоположения границ земельного участка его площадь составила 4759 кв. м, проведена процедура согласования границ со смежными землепользователями.

    По результатам межевых работ в государственный кадастр недвижимости внесены уточнённые сведения о границах и площади земельного участка.

    Из дела также следует, что ТСЖ «Наш дом 97» создано для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома по адресу: <адрес>, строительство которого осуществлялось поэтапно, в три очереди. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, на кадастровый учёт не поставлен.

    Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от 17 ноября 2016 года утверждена схема расположения земельного участка по адресу: <адрес> на кадастровом плане территории.

    По обращению истца кадастровым инженером ООО «Кадастр 44» В.П. Соколовой подготовлен межевой план земельного участка, из которого видно, что по точкам н3-н7 формируемый земельный участок граничит с земельным участком, находящимся в собственности ОАО «Строймеханизация».

     Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от 02 марта 2017 года распоряжение от 17 ноября 2016 года признано утратившим силу со дня принятия ввиду возражений ОАО «Строймеханизация» в согласовании границ образуемого земельного участка. Сами возражения, представленные ответчиком кадастровому инженеру ФИО18 ФИО19 обоснованы наложением границы формируемого земельного участка на земельный участок ОАО «Строймеханизация».

    Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции, произведя оценку доказательств и отразив её результаты в мотивировочной части судебного решения, исходил из того, что спорная часть территории, представляющая собой часть земельного участка, зарегистрированного на праве собственности за ОАО «Строймеханизация», входила в состав участка, первоначально находящегося у Костромского епархиального управления Московской Патриархии на праве бессрочного пользования, в последующем в состав участка, переданного Религиозной организации в собственность.

Со ссылкой на положения пункта 1 статьи 432, пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 552, пункта 1 статьи 555 и статью 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал на согласование ответчиками при заключении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нём нежилым строением всех существенных условий, признав доводы истца о незаключенности договора несостоятельными.

Отвергнув доводы ТСЖ «Наш дом 97» о допущенных при межевании земельного участка по адресу: <адрес> нарушениях, суд указал, что наличие в настоящее время на спорной территории элементов благоустройства, относящихся к многоквартирному дому, не может умалять соответствующих прав собственника.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения предъявленных ТСЖ «Наш дом 97» исковых требований.

Выводы суда доводами апелляционной жалобы не опровергнуты.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении.

По своей сути доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, приводимые представителями истца В.К. Звездиным и А.А. Данченко в обоснование своей позиции в суде первой инстанции, все они являлись предметом обсуждения суда и получили оценку в судебном решении.

По своей сути доводы апелляционной жалобы сводятся к законности пользования истцом спорной территорией на протяжении более 15 лет, в том числе с учётом постановления администрации г. Костромы от 06 сентября 1999 года № 3404.

Вместе с тем из материалов землеустроительного дела по инвентаризации земельного участка по адресу: <адрес> содержащем сведения и о границах земельного участка по состоянию на 1995-1996 год, используемым кадастровым инженером ФИО20, явно видно вхождение спорной территории в состав участка, предоставленного Религиозной организации.

В постановлении администрации г. Костромы от 16 сентября 1999 года № 3404 «О предоставлении ДОАО «480 комбинат железобетонных изделий ХК «Главпромстрой» в аренду (на два года) земельного участка по <адрес> на период строительства жилого дома», на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, пункт 2 изложен таким образом: предоставить ДОАО «480 комбинат железобетонных изделий ХК «Главпромстрой» земельный участок площадью 9645 кв.м. по <адрес> (в аренду на два года) на период строительства жилого дома, в связи с чем изъять из бессрочного пользования Костромского епархиального управления земельный участок площадью 550 кв.м. для организации дворовой территории строящегося дома. Обременить сервитутом на период строительства жилого дома по <адрес> земельный участок площадью 650 кв.м, находящийся в пользовании Костромского епархиального управления и земельный участок детского сада № 36 по <адрес> площадью 125 кв.м., находящийся в пользовании городского управления народного образования.

Однако границы земельных участков на местности при издании данного постановления, как и других постановлений администрации г. Костромы, принимаемых в связи со строительством дома, не определялись.

При этом в судебном заседании 19 октября 2017 года представитель Религиозной организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви Е.П. Гаранова пояснила, что постановления администрации г. Костромы на размер и целостность земельного участка епархии не повлияли, указанное постановление № 3404 не имело своей реализации.

Совокупная оценка всех постановлений администрации г. Костромы с иными доказательствами по делу в данном случае не позволяет сделать безусловный вывод об изъятии на постоянной основе из бессрочного пользования Костромского епархиального управления спорной территории.

Распоряжение начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы от 17 ноября 2016 года, на которое также ссылается податель апелляционной жалобы, как уже было указано, признано утратившим силу.

Доводы апелляционной жалобы о незаключенности договора купли-продажи между ответчиками, а равно об его ничтожности со ссылкой на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации основаны на ошибочном толковании норм права, обоснованно было отвергнуты судом по изложенным в решении мотивам. Основания считать, что Религиозная организация Костромская Епархия Русской Православной Церкви распорядилась частью не принадлежащего ей имущества, по делу не усматриваются.

Фактическое пользование ТСЖ «Наш дом 97» спорной территорией, принадлежащей на праве собственности ОАО «Строймеханизация», как правильно указал суд первой инстанции, не может умалять прав собственника, являться решающим обстоятельством при разрешении возникшего спора с учётом его предмета и оснований.

Каких-то иных правовых доводов, которые не были бы предметом обсуждения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.

Процессуальных нарушений, указанных в частях 3 и 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии с изложенным решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба ТСЖ «Наш дом 97» - отклонению.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 11 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «Наш дом 97» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: