Решение по делу № 33-4178/2024 от 01.11.2024

Судья Локтионова Л.В. Дело №2-3377/17-2024

46RS0030-01-2024-004536-78

Дело №33-4178-2024

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Курск 20 ноября 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего – Муминовой Л.И.

судей – Ефремовой Н.М., Зенченко В.В.

при секретаре – Сенчук Д.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акульшина С.Н., Акульшиной-Ярской С.И. к ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» (далее по тексту Застройщик) о признании договора в части недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, поступившее по апелляционной жалобе представителя истцов – Бекетова А.А. на решение Ленинского районного суда г. Курска от 29 мая 2024 г., которым постановлено об отказе в удовлетворении иска.

Заслушав доклад судьи Ефремовой Н.М., представителя истцов – Бекетова А.А. в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истцы обратились в суд с иском к Застройщику о признании договора в части недействительным, взыскании денежных средств, мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать им объект недвижимости – 1-комнатную квартиру проектной площадью 44,5 кв.м, инвестируемой площадью 48,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>. Они в полном объёме оплатили стоимость квартиры – 3 749 900 руб., исходя из цены 1 кв.м – 77 000 руб. (77 000 руб. х 48,7 кв.м). Однако согласно акту приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ им передана квартира жилой площадью 43,2 кв.м, что не соответствует условиям договора, согласно которому площадь квартиры должна составлять 44,5 кв.м, при этом ответчиком не применён понижающий коэффициент для расчёта балкона – 0,3, что повлекло переплату за него – 226 380 руб.

Их требование о возврате излишне уплаченных денежных средств, ответчиком оставлено без удовлетворения.

Уточнив исковые требования, истцы просили признать недействительными: абз. 2 п. 1.9 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части условия о неприменении понижающих коэффициентов при определении инвестируемой площади объекта долевого строительства, п.3.1 договора в части установления цены объекта долевого строительства в размере 3 749 900 руб., взыскать с ответчика 326 480 руб., из которых: 100 100 руб. – переплата за несоответствие площади, 226 380 руб. – переплата за балкон; а также неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за просрочку выполнения требований – 1 605,64 руб., денежную компенсацию морального вреда – 100 000 руб., каждому, штраф (л.д.100).

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе представитель истцов – Бекетов А.А. просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст.307 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) одним из оснований возникновения обязательств является договор.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела усматривается, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключён договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым Застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости – многоквартирный 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать участникам долевого строительства 1-комнатную квартиру, расположенную на 1 этаже, со строительным (условным) номером 2, а участники долевого строительства обязались уплатить установленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Цена 1 кв.м инвестируемой площади 77 000 руб. (п.3.2 договора).

Цена настоящего договора определяется как произведение размера инвестируемой площади объекта долевого строительства (общей приведённой площади квартиры) на цену 1 кв.м приведённой площади объекта долевого строительства, указанной в п.3.2 настоящего договора с округлением до одного рубля, что составляет 3 749 000 руб. (п.3.1).

Инвестируемая площадь объекта долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может измениться на величину не более 5% от вышеуказанной площади (п.1.9).

При этом, из договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что проектная площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры без учёта площади лоджий, балконов, веранд, террас, и составляет 44,5 кв.м (п.1.7). Фактическая площадь объекта долевого строительства – площадь квартиры без учёта площади лоджий, балконов, веранд, террас, которая определяется по окончанию строительства (п.1.8).

Инвестируемая площадь объекта долевого строительства – общая приведённая площадь квартиры (жилого помещения), состоящая из суммы площади квартиры (проектная – до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию или фактическая – после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию) и площади лоджий, балконов, веранд, и террас в квартире, за создание которой участники производят оплату по настоящему договору.

При определении инвестируемой площади объекта долевого строительства (общей приведённой площади квартиры) понижающие коэффициенты не применяются.

Инвестируемая площадь объекта долевого строительства (общая приведённая площадь квартиры) на момент подписания настоящего договора составляет 48,7 кв.м (л.л.10-16).

Оплата стоимости квартиры в размере 3 749 000 руб. истицами исполнена в полном объёме.

Из акта приёма-передачи квартиры <адрес>, следует, что ответчиком передана истцам квартира фактической жилой площадью 43,2 кв.м (л.д.18).

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью составляет 1,3 кв.м (44,5 кв.м – 43,2 кв.м).

ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика претензию, в которой просили возвратить излишне уплаченную сумму, которая ответчиком оставлена без удовлетворения (л.д.23-28).

Вышеуказанные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, считая, что ответчиком нарушены нормы жилищного законодательства, Закона о долевом участии в строительстве, Закона о защите прав потребителей, просили взыскать с ответчика разницу в стоимости объекта недвижимости, а также денежную компенсацию морального вреда, неустойку, штраф.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что истцы добровольно подписали договор, были согласны с его условиями, также и с тем, что при определении размера инвестируемой площади квартиры, понижающие коэффициенты не применяются, цена договора изменению не подлежит. Приобретённую квартиру истцы приняли без замечаний и претензий, согласились с тем, что квартира соответствует условиям договора.

Рассматривая требования истцов, суд пришёл к выводу об отказе в иске, указав, что условия договора № от ДД.ММ.ГГГГ соответствуют нормам материального права, сторонами согласовано, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по результатам обмеров цена квартиры изменению не подлежит.

Судебная коллегия считает, что данные выводы суда не соответствуют материалам дела и закону.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ч.1 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договора), цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведённой площади такого жилого помещения и общей приведённой площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, указанной нормой закона предусмотрено обязательное применение понижающих коэффициентов в случае, если частью жилого помещения является балкон.

В силу ч.2 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчёта площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчёте общей приведённой площади жилого помещения», вступившим в силу с 01.01.2017 г., установлен понижающий коэффициент для расчёта площади балкона, используемой при расчёте общей приведённой площади жилого помещения, - 0,3.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», условия сделки, заключённой с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными.

Учитывая приведённые нормы законодательства, судебная коллегия считает, что пункт 1.9 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, определяющий неприменение понижающего коэффициента, в данной части следует признать недействительным, поскольку он напрямую противоречит требованиям законодательства.

С учётом применения понижающего коэффициента 0,3 площадь балкона с учётом понижающего коэффициента составляет 1,26 кв.м (4,2 х 0,3).

На основании изложенного, исковые требования о признании недействительным абзаца 2 п. 1.9 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцы должны были заплатить за объект с учётом понижающего коэффициента 3 652 880 руб. (48,7 – 1,26 = 47,44 х 77 000 руб.), следовательно, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию сумма 97 020 руб. (3 749 900 руб. – 3 652 880 руб.).

Обращаясь в суд, истцы также просили признать недействительным пункт 3.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с ответчика сумму переплаты за жилую площадь квартиры в размере 100 100 руб., исходя из того, что ими было оплачено жилой площади 44,5 кв.м, а фактически передали 43,2 кв.м.

Судебная коллегия, проанализировав договор № от ДД.ММ.ГГГГ, приходит к выводу о том, что данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 3.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ в случае, если по результатам обмеров, выполненных по заданию Застройщика управомоченным на осуществление кадастровых работ лицом, инвестируемая площадь объекта долевого строительства окажется меньше или больше инвестируемой площади, указанной в п.1.9 настоящего договора, на 5% и более, стороны обязуются подписать дополнительное соглашение к настоящему договору об уточнении цены договора исходя из цены 1 кв.м, указанной в п.3.1 настоящего договора, и произвести окончательные расчёты до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Как следует из материалов дела, истцам передана квартира на 1,3 кв.м меньше (48,7 -43,2 (жилая) - 4,2 (балкон)), что составляет 2,66 % (1,3х100:48,7), что менее 5%.

Поскольку договором предусмотрено, что перерасчёт цены объекта подлежит перерасчёту в случае, если расхождение инвестируемой площади по договору и фактически переданной будет 5 процентов и более, а истцам фактически передан объект площадью на 2,66% меньше предусмотренной договором, то оснований для взыскания переплаты за 1,3 кв.м не имеется.

Согласно правовой позиции Верховного Суда, отражённой в Постановлении Пленума от 29.09.1994 №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», к правоотношениям между гражданами и хозяйствующими организациями по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), применяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В соответствии с п.1 ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причинённых потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение, предусмотренное статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона, сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортёр), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ст.23 Закона о защите прав потребителей).

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истцы направили в адрес ответчика претензию, в которой просили возвратить им денежные средства, которая ответчиком оставлена без удовлетворения.

Таким образом, началом течения срока просрочки удовлетворения заявленных требований, с учётом выходных дней, является ДД.ММ.ГГГГ

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно п.2 Постановления в период с 22.03.2024 г. до 31.12.2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч.6 ст.5, ч.2 ст.6, ч.ч.2 и 6 ст.9, а также подлежащих уплате с учётом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п.1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 г. равной 7,5%.

В силу п.3 Постановления вышеназванные особенности применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключённых до дня вступления в силу данного Постановления.

В соответствии с п.4 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326 вступило в силу со дня официального опубликования - 22.03.2024 г. (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 22.03.2024 г.).

С учётом изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчёта: (97 020 руб. (сумма переплаты) х 23 дня (период просрочки) : 366 х 7,5% : 100%), в сумме 457,27 руб.

Статьёй 15 закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливается обязанность виновного лица компенсировать потребителю причинённый моральный вред.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от компенсации имущественного вреда и понесённых потребителем убытков.

С учётом установленного факта нарушения ответчиком прав истцов, как потребителей, учитывая период неисполнения обязательств, судебная коллегия считает требования о компенсации морального вреда обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по 5 000 руб. в пользу каждого истца.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в ред. Федерального закона №266 от 08.08.2024г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присуждённой в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присуждённой судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 5 % от взысканных сумм, в размере 5 373,86 руб. ((97 020 + 457,27 + 10 000) x 0,05) по 2 687 руб., каждому.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика в доход МО «город Курск» подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истцы были освобождены при подаче иска, размер которой составляет 3 857 руб. (3 257 руб. - материальные требования, 600 руб. - моральный вред).

На основании изложенного, руководствуясь ст.328, 329, п.3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Курска от 29 мая 2024 года отменить, принять по делу новое решение о частичном удовлетворении иска.

Признать п.1.9 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Акульшиным С.Н., Акульшиной-Ярской С.И. и ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ», в части указания о неприменении понижающих коэффициентов, недействительным.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ-СТРОЙ» в пользу Акульшина С.Н., Акульшиной-Ярской С.И. денежные средства в виде переплаты по договору участия в долевом строительстве – 97 020 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 457,27 руб., денежную компенсацию морального вреда – 10 000 руб., штраф – 5 373,86 руб., а всего взыскать 112 851,13 руб., в равных долях по 1/2 доле каждому; а также в доход бюджета муниципального образования «Город Курск» госпошлину – 3 857 руб.

В остальной части в удовлетворении иска – отказать.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение трёх месяцев со дня принятия мотивированного апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 ноября 2024 года.

Председательствующий:

Судьи: