Решение по делу № 2а-340/2019 от 13.12.2018

№ 2а-340/2019

УИД 26RS0035-01-2018-004344-17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2019 года                  г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев административное дело по иску Обернихина Александра Викторовича к администрации муниципального образования г.Михайловска о признании незаконным отказ по предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка и обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Обернихин А.В. обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования г.Михайловска в котором просил суд признать незаконным отказ администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края в предоставлении Обернихину А.В. в аренду земельного участка, площадью 284 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> и обязать администрацию муниципального образования <адрес> устранить допущенное нарушение путем заключения с Обернихиным А.В. договора аренды земельного участка, площадью 284 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, без проведения торгов, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований указал следующее.

На основании постановления главы города Михайловска № 316 от 17.04.2003г., 17.04.2003г. между администрацией муниципального образования города Михайловска и истцом был заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 284 кв.м, из земель поселений с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. В установленном законом порядке указанный договор был зарегистрирован в УФРС РФ по СК 25.08.2003г.

На основании разрешения на строительство жилого дома, содержащегося в постановлении главы города Михайловска № 316 от 17.04.2003г., договора № на строительство частного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. и строительного паспорта на указанном земельном участке я возвел индивидуальный жилой дом, общей площадью 234,0 кв.м., жилой площадью 82,4 кв.м., строительство которого до настоящего времени не завершено.

В 2018 году Обернихин А.В. обратился в МФЦ Шпаковского района с целью сдачи документов для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, куда с договором аренды, свидетельства о регистрации права аренды земельного участка был представлен технический паспорт указанного объекта, однако было разъяснено, что в регистрации права собственности на жилой дом будет отказано, поскольку срок аренды земельного участка истек. Также разъяснено, что право собственности на строение может быть зарегистрировано лишь в случае предоставления либо соглашения о продлении срока аренды либо предоставления нового договора аренды земельного участка, на котором находится строение.

Обернихин А.В. обратился в администрацию муниципального образования г.Михайловска с заявлением о продлении договора аренды или заключения договора аренды на новый срок земельного участка, расположенного по <адрес>. Обернихиным А.В. был получен отказ в предоставлении муниципальной услуги с ссылкой на то, что договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права.

Отказ ответчика в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов считает незаконным.

Считает, что при наличии у собственника объекта незавершенного строительства предусмотрено право арендатора, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договор.

Учитывая то, что Обернихин А.В. использует землю по назначению, до настоящего времени оплачивает арендную плату, считает, что у администрации муниципального образования города Михайловска не имелось никаких оснований для отказа в предоставлении ему в аренду земельных участков без проведения торгов для завершения начатого строительства объектов, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него. В отсутствие действующего договора аренды лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства.

Административный истец, его представители, представитель административного ответчика, а также представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явились.

Суд, в соответствии со ст. 150 КАС РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель административного ответчика - администрации муниципального образования г. Михайловска, в судебное заседание не явился, представил письменные возражения в которых указал следующее.

В соответствии с постановлением главы города Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией города Михайловска и Обернихиным А.В. был заключен договор аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ. № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, площадью 284 кв.м.

Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ. срок аренды земельного участка администрация города Михайловска и Обернихин А.В. установили с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ. срок аренды земельного участка администрация города Михайловска и Обернихин А.В. установили с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного, срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, закончился ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим у арендатора отсутствует право пользования земельным участком.

Условие о сроке аренды по смыслу ч. 1 ст. 606, ст. 610 ГК РФ определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды.

На основании п. 4.3.3. договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.     

Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Как видно из указанной статьи для преимущественного перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок арендатор должен: надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору; письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды.

Заявление от Обернихина А.В. о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по <адрес>, на новый срок в администрацию города Михайловска поступило только ДД.ММ.ГГГГ., тем самым нарушив условия заключения договора аренды на новый срок в преимущественном порядке.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его_использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08 по делу № А55-16774/2007).

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по <адрес>, административным истцом был возведен объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), общей площадью 234,0 кв.м., жилой площадью 82,4 кв.м. Данный объект за административным истцом не зарегистрирован.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений.

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 К РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка случая, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 и подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, такое право предоставляется: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот, объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При аренде земельного участка в силу п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащие в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации. Соответственно, при противоречии норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации приоритет имеют нормы последнего.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.06.2012г. № 17540/11 в силу положений ст.ст. 209,264,421 и 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Таким образом, у администрации города Михайловска отсутствуют законные основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 284 кв.м., без проведения торгов.

На основании изложенного, просила суд в исковых требованиях отказать.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно выписке из постановления № 316 то 17.04.2003г. главы города Михайловска между администрацией муниципального образования города Михайловска и истцом заключен договор аренды № земельного участка, общей площадью 284 кв.м, из земель поселений с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. В установленном законом порядке указанный договор был зарегистрирован в УФРС РФ по СК 25.08.2003г.

На основании разрешения на строительство жилого дома, содержащегося в постановлении главы города Михайловска № 316 от 17.04.2003г., договора № на строительство частного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. и строительного паспорта на указанном земельном участке я возвел индивидуальный жилой дом, общей площадью 234,0 кв.м., жилой площадью 82,4 кв.м., строительство которого до настоящего времени не завершено.

При обращении административного истца в МФЦ Шпаковского района для сдачи документов для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, ему разъяснено, что в регистрации права собственности на жилой дом будет отказано, поскольку срок аренды земельного участка истек. Также разъяснено, что право собственности на строение может быть зарегистрировано лишь в случае предоставления либо соглашения о продлении срока аренды либо предоставления нового договора аренды земельного участка, на котором находится строение.

Обернихин А.В. обратился в администрацию муниципального образования г.Михайловска с заявлением о продлении договора аренды или заключения договора аренды на новый срок земельного участка, расположенного по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. № Обернихиным А.В. был получен отказ в предоставлении муниципальной услуги со ссылкой на то, что договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующей с 01.03.2015г. по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как видно, п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г.; когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015г.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015г. и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договор.

Правильность такого подхода к пониманию содержания п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015г. N 1.

Согласно п. 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Как установлено в судебном заседании, Обернихин А.В. использует землю по назначению, до настоящего времени оплачиваю арендную плату, таким образом, суд соглашается с доводами административного истца о том, что у администрации муниципального образования города Михайловска не имелось никаких оснований для отказа в предоставлении Обернихину А.В. в аренду земельных участков без проведения торгов для завершения начатого строительства объектов, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Обернихина Александра Викторовича к администрации муниципального образования г. Михайловска о признании незаконным отказ по предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка и обязании заключить договор аренды – удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации муниципального образования <адрес> в предоставлении Обернихину Александру Викторовичу в аренду земельного участка, площадью 284 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>

Обязать администрацию муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края устранить допущенное нарушение путем заключения с Обернихиным Александром Викторовичем договора аренды земельного участка, площадью 284 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, без проведения торгов, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольском краевом суде через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца.

Судья               А.Е. Толстиков