Решение по делу № 33а-3311/2018 от 05.03.2018

Дело № 33а-3311 Судья Няшин В.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 апреля 2018 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делами Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Н.В.,

судей Кустовой И.Ю., Копылова-Прилипко Д.А.,

при секретаре Рогатневой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Пермского краевого суда от 17 января 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении административного иска департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №802 от 05.09.2017 года, отказать».

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., пояснения представителя административного ответчика Спицыной А.С., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее также – Департамент, административный истец) обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ( далее также – Комиссия, административный ответчик) от 05.09.2017 г. № 802 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной рыночной стоимости в размере 82808 000 руб. по состоянию на 01.01.2013, исключении установленной данным решением кадастровой стоимости объекта недвижимости из ЕГРН.

Требования обоснованы тем, что отчёт об оценке от 08.08.2017 № 724\Н-17, (далее также – Отчёт) на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе административный истец просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на обстоятельство того, что его доводы оставлены без внимания. Так, оценщиком не учтено, что объекты-аналоги застроены, объект оценки и объекты-аналоги имеют разный вид разрешенного использования, вместе с тем корректировки оценщиком не приведены. В Отчете имеется ссылка на анализ рынка по данным ООО «Аналитический центр «КД – Консалтинг», однако данное исследование не опубликовано в общедоступном виде. Вывод суда о том, что ссылки на источник достаточно, являются несостоятельными.

В отзывах на апелляционную жалобу административный ответчик и заинтересованное лицо просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что МБОУ «Школа-интернат №13 для обучающихся с ограниченными возможностями здоровья г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: школа-интернат, общая площадь 27161 кв.м, расположенный по адресу: ****.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка была установлена постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населённых пунктов Пермского края» в размере 181637014,62 руб. по состоянию на 01.01.2013.

Не согласившись с данной оценкой, 11.08.2017 заинтересованное лицо обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, созданную на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455/11, и представило отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка № 724/Н-17.

Решением Комиссии от 05.09.2017 № 802 кадастровая стоимость земельного участка определена в размере рыночной стоимости, равной 82808000 руб., установленной в отчёте об оценке № 724/Н-17 по состоянию на 01.01.2013.

На заседании Комиссии было установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости земельного участка на 54 %. При принятии решения Комиссия исходила из того, что оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался ч.1 ст. 218 КАС РФ, ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», п.6, п.8 «Ж», п.13 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утверждён Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Проверив компетенцию Комиссии, порядок и процедуру принятия оспариваемого решения, проанализировав отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд исходил из того, Отчет содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, соответствует требованиям закона, сомнений в достоверности не вызывает.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В качестве сегмента рынка объекта оценки определен рынок земельных участков под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. Оценщиком приведена информация по указанному сегменту рынка, который включает в себя подсегменты «земельные участки под многоквартирное жилищное строительство», «земельные участки под коммерческое строительство». Таким образом, выводы, содержащиеся в отчете, относятся к сегменту рынка объекта оценки.

Судом отмечено, что при определении кадастровой стоимости не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов. Зона катастрофического затопления относится к ограничениям (обременениям). В данном случае, оценка объекта проводилась для целей оспаривания кадастровой стоимости, т.е. рыночная стоимость определялась по тем же критериям, что и кадастровая, в связи с чем, поправки на расположение участка в зоне катастрофического затопления не применялись. Кроме того, на территориях катастрофического затопления размещаются или предусмотрены к размещению: многоэтажная и малоэтажная жилая застройка (Ж), общественно-деловая застройка разного назначения (ОД), промышленно­коммунальные предприятия различных классов вредности (П), зоны зеленых насаждений общего пользования (Р), объекты инженерно-транспортной инфраструктуры (ИТ), объекты специального назначения (СП). В зонах возможного катастрофического затопления не допускается размещение предприятий и промышленных узлов (СНиП П-89-80, п 2.4.), размещение зданий, сооружений и коммуникаций (СНиП 2.07.01-89*, п. 9.3*) без предварительной инженерной защиты. Из отчета явствует, что при проверке объекта-аналога на ресурсе https://isogd.gorodperm.ru/, оценщик не обнаружил данные о нахождении данного участка в зоне катастрофического затопления. Его расположение среди жилого массива и факт наличия на участке жилого многоквартирного дома, не позволило усомниться в возможности строительства на данном участке зданий. На местности сооружения инженерной защиты от затопления на участке - аналоге, которые указаны в замечаниях к отчету, оценщик не обнаружил. Таким образом, оценщиком был сделан обоснованный вывод о том, что использование в расчете данного объекта аналога возможно.

Объекты-аналоги, имеющие указанные в отчете виды разрешенного использования, находятся в одном с объектом оценки сегменте рынка, соответственно, имеют сопоставимые ценообразующие факторы, и поэтому быть использованы в качестве таковых. Обоснование отказа от проведения корректировки оценщиком в Отчете приведено.

Текст материалов, на которых основан отчет об оценке, приведен (воспроизведен) Оценщиком в основном тексте отчета. В отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» представляет своим Заказчикам данные Аналитические материалы в формате Word. Соответственно, Оценщик в Отчете, практически дословно, воспроизвел содержание данных материалов.

Судом проверена правильность использованного оценщиком подхода к применению процентной поправки, установлено, что этот подход является правильным.

Доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено.

Административным истцом также не доказано нарушение требований закона при принятии Комиссией оспариваемого решения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на обстоятельствах дела и представленных сторонами доказательствах, которые оценены судом в совокупности, подробно мотивированы в решении, оснований для их переоценки не имеется.

Нормы материального права к спорным правоотношениям применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не влекут отмену решения суда, поскольку его выводы не опровергают.

В частности, объект-аналог № 1 на дату оценки не был застроен. Информация, приведенная административным истцом, относится к иному земельному участку, имеющему иные характеристики: категорию земли, площадь.

Объекты – аналоги находятся в одном с объектом оценке сегменте рынка, соответственно, имеют сопоставимые ценообразующие факторы, и поэтому могут быть использованы в качестве таковых.

Копии материалов, на которых основан Отчет, приведены оценщиком в основном тексте Отчета. В Отчете указан источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, предоставленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»), в его текстовой части содержаться фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, предоставленного ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг».

В целом доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию административного истца, изложенную в обоснование заявленных требований, следовательно, являлись предметом проверки и оценки суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда и имеющихся в деле доказательств, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 17 января 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента земельных отношений администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи