Решение по делу № 33-12273/2024 от 11.07.2024

Судья Прилепская Е.С.                УИД 61RS0036-01-2023-001505-23

Дело № 33-12273/2024

Дело № 2-1321/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 августа 2024 года     г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Филиппова А.Е.,

судей Джагрунова А.А., Минасян О.К.,

при секретаре Сагакян С.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Францева Виктора Александровича к ИП Чапкому Александру Викторовичу о возмещении убытков, по апелляционной жалобе ИП Чапкого Александра Викторовича на решение Каменского районного суда Ростовской области от 11 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Джагрунова А.А., судебная коллегия

установила:

Францев В.А. обратился в суд с настоящим иском к ИП Чапкому А.В., указав в обоснование, что в марте 2022 года он обратился к ИП Чапкому А.В. за оказанием риэлтерских услуг, а также правовой помощи при заключении договора купли-продажи квартиры. Согласно выписке из ЕГРИП к деятельности ответчика относится, в том числе, и предоставление посреднических, консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества, а также деятельность в области права.

Ответчиком для истца был осуществлен подбор объекта недвижимости в целях заключения договора его купли-продажи, и 09.03.2022 в офисе ответчика между истцом (покупатель) и ФИО23 (продавец) и при профессиональном посредничестве ответчика подписан предварительный договор купли-продажи квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Цена квартиры определена в размере 2200000 рублей. При подписании данного договора, истцом в счет оплаты стоимости квартиры передана ФИО24 сумма в размере 70000 руб.

12.03.2022 истец в присутствии представителя ответчика в отделении ПАО Сбербанк в г. Каменск-Шахтинском выплатил ФИО25 766000 рублей, которые ФИО26. сразу же в отделении ПАО Сбербанк внесла в кассу и полностью погасила ипотечный кредит, полученный ею ранее для приобретения квартиры.

Ответчик при составлении предварительного договора купли-продажи от 09.03.2022 года в пункте 1.5 указал, что согласно действующему законодательству основной договор купли-продажи должен быть составлен и подписан продавцом и покупателем в нотариальной форме, так как собственником квартиры, указанной в пункте 1.1, является несовершеннолетний, а пунктом 2.3 на продавца возложена обязанность выделить доли в квартире своим детям и предоставить выписки из ЕГРН.

22.04.2022 в офисе ответчика между истцом (покупатель) и ФИО27 ФИО17 несовершеннолетним ФИО28 ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, в лице законного представителя ФИО29 (продавцы), и при профессиональном посредничестве ответчика был подписан составленный ответчиком второй предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно пунктам 1.1 и 1.4 предварительного договора от 22.04.2022, основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен в нотариальной форме, не позднее 10.06.2022. В дальнейшем, на основании составленного ответчиком дополнительного соглашения от 11.06.2022, дата заключения основного договора была продлена до 01.07.2022. Таким образом, при составлении предварительных договоров от 09.03.2022 и от 22.04.2022 ответчику было известно, что собственником 1/9 доли квартиры является несовершеннолетний ФИО30. ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения.

В связи с уклонением продавцов от заключения основного договора купли-продажи квартиры, истец обратился в Каменский районный суд Ростовской области с исковыми требованиями об обязании заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости, решением от 12.04.2023 в удовлетворении требований судом отказано, в связи с несоблюдением нотариальной формы составленного ответчиком предварительного договора купли-продажи от 22.04.2022.

В связи с тем, что ответчик оказал истцу ненадлежащую риэлтерскую услугу, связанную с оказанием непрофессиональной помощи при заключении предварительного договора купли-продажи от 22.04.2022, являющегося ничтожным, истцом понесены убытки в размере 836000 руб., подлежащие взысканию с ответчика.

31.05.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возместить причиненные убытки, которая оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, истец просил суд взыскать в его пользу с ИП Чапкого А.В. в счет возмещения убытков 876000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, признать недействительным пункт 7.2 договора возмездного оказания услуг от 09.03.2022 года, заключенного между Францевым В.А. и ИП Чапким А.В.

Решением Каменского районного суда Ростовской области от 11.10.2023 с учетом определения об исправлении описки от 23.10.2023, исковые требования Францева В.А. удовлетворены частично.

Суд признал недействительным пункт 7.2 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022.

Взыскал с ИП Чапкого А.В. в пользу Францева В.А. в счет возмещения убытков 876000 рублей, компенсации морального вреда - 10000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 443300 рублей, а всего взыскал 1329300 рублей.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказано.

Также взыскал с ИП Чапкого А.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 12260 рублей.

Не согласившись с вынесенным решением суда, ИП Чапкий А.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение в части взыскания убытков, компенсации морального вреда, штрафа отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд неверно установил обязанности агентства недвижимости по предварительным договорам и пришел к ошибочному выводу о наличии вины агентства недвижимости в не заключении основного договора со стороны продавца.

По мнению апеллянта, совокупность обязательных элементов для деликтной ответственности отсутствует. Указывает на ошибочность вывода суда о том, что переданная истцом сумма и впоследствии утраченная в связи с неисполнением продавцом обязательств по предварительному договору от 22.04.2022 связана с ненадлежащем исполнением обязательств по возмездному оказанию услуг ответчиком. Ответчиком по договору об оказании информационных услуг по подбору объекта недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022 услуги оказаны в полном объеме, что следует из акта приема-передачи услуг. Заключенный же предварительный договор от 22.04.2022 является основанием возникновения прав и обязанностей между покупателем и продавцом, но никак не агентства недвижимости.

Факт отказа решением суда истцу в заключении договора купли-продажи по причине нарушения формы предварительного договора не свидетельствует о причинении вреда истцу. Кроме того, денежные средства по предварительному договору получила ФИО31 а не агентство недвижимости. Выражает несогласие с применением к данным правоотношениям закона РФ «О защите прав потребителей» в условиях отсутствия возмездности сделки, а также передачи денежных средств.

В поданных дополнениях к апелляционной жалобе ИП Чапкий А.В. указывает, что стороны знали о необходимости проведения нотариальной формы, о несении затрат, направленных на оформление у нотариуса, однако не согласовали расходы, действуя на свой страх и риск. Действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности ответчик проконсультировал стороны о необходимости проведения именно нотариальной сделки, что было указано в проектах договоров, с которыми стороны ознакомились. Обращает внимание, что ответчик не мог побудить стороны удостоверить предварительные договоры у нотариуса. Консультации стороной ответчика о необходимости нотариального заверения были оказаны стороны надлежащим образом и в полном объеме, в связи с чем ответчик не может являться лицом, причинившим убытки истцу.

В поданных письменных возражениях Францев В.А. опровергает доводы апелляционной жалобы истца, просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 января 2024 года решение Каменского районного суда Ростовской области от 11 октября 2023 года отменено в части удовлетворенных требований о возмещении убытков, штрафа, компенсации морального вреда. В отменной части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Францева В.А. к ИП Чапкому А.В. о возмещении убытков в размере 876 000 рублей, компенсации морального вреда, штрафа, отказано.

В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Чапкого А.В. – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28 мая 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским дела Ростовского областного суда от 15 января 2024 года отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в Ростовский областной суд.

При новом рассмотрении дела судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе с дополнениями, выслушав апеллянта и его представителя – Водолага А.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Францева В.А. и его представителя Кузнецова А.А., просивших апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, посчитав возможным в порядке ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса извещавшихся надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Согласно ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 09.03.2022 между Францевым В.А. (заказчик) и ответчиком – ИП Чапким А.В. («Наследие», исполнитель) заключен договор возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого исполнитель обязуется оказать заказчику информационную услугу, заключающуюся в предоставлении заказчику информации о месте нахождения объектов недвижимости, а заказчик обязуется принять и оплатить услуги (п. 1.1. договора).

Из п. 2.3.3 указанного договора следует, что заказчик вправе в период действия договора получать от исполнителя устные консультации по организационным вопросам, возникающим при подготовке и заключении договоров приобретения/отчуждения прав в отношении объектов недвижимости.

Согласно п. 3.1 договора, услуги исполнителя считаются оказанными в полном объеме с момента подписания не менее чем одного акта приема- передачи услуг между исполнителем и заказчиком в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.

Как следует из акта приема-передачи услуг № 1 к договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022 истцу Францеву В.А. были представлены к осмотру 5 объектов недвижимости, в числе которых находилась квартира, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащая на праве собственности ФИО32

В соответствии с п. 6.1 договора, он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до исполнения сторонами своих обязательств по данному договору.

Услуга, определенная п. 1.1 договора, ответчиком истцу оказана 09.03.2022.

В случае заключения Францевым В.А. основного договора купли- продажи объекта недвижимости, Францев В.А. (заказчик) обязуется выплатить ИП Чапкому А.В. (исполнителю) вознаграждение за оказанную им услугу в размере 4% от первоначально заявленной продавцом цены объекта недвижимости, что следует из пунктов 4.1-4.3 договора от 09.03.2022.

09.03.2022 между истцом (покупатель) и ФИО33продавец) и при профессиональном посредничестве ответчика ИП Чапкий А.В., обладающим коммерческим обозначением «Наследие», в лице ФИО14 (компания) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН подписан составленный ответчиком на его фирменном бланке предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи (основной договор) объекта в срок не позднее 10.06.2022 через офис ответчика. Цена квартиры определена в размере 2 200 000 рублей.

Из п. 1.7 договора, в котором компания выступила в качестве посредника, следует, что стороны подтверждают, что условия приобретения «Объекта» являются взаимовыгодными и выражают намерение действовать вплоть до заключения основного договора купли-продажи «Объекта» через компанию.

Согласно п. 3.1 предварительного договора, денежные средства в размере 2 200 000 рублей, являющиеся собственными средствами покупателя, выплачиваются в следующем порядке - 70 000 рублей выплачены продавцу в день подписания настоящего договора, 766 000 рублей выплачиваются продавцу 12 марта 2022 года, которые продавец обязуется направить на погашение кредитного договора, сумма 1 364 000 рублей будет выплачена продавцу в день подписания основного договора.

В случае не заключения основного договора купли-продажи «Объекта» по вине продавца или по вине покупателя или по инициативе обеих сторон, продавец и покупатель оплачивают Компании в равных долях 10 000 рублей, то есть по 5 000 рублей каждый, за проделанную работу, а именно: анализ документов продавца на «Объект», составление настоящего договора, оплата аренды офиса для проведения встреч сторон (п. 4.4. договора).

Компания несет ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору при наличии ее вины в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 4.7 договора).

22.04.2022 между истцом (покупатель) и ФИО34., ФИО18 несовершеннолетним ФИО35. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН года рождения, в лице законного представителя ФИО36 (продавцы), при профессиональном посредничестве ответчика - ИП Чапкий А.В., обладающим коммерческим обозначением «Наследие», в лице ФИО15 (компания) по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на фирменном бланке заключен второй предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи (основной договор) объекта в срок не позднее 10 июня 2022 года через офис ответчика. Цена квартиры была определена в размере 2 200 000 рублей.

Из п. 1.6 договора следует, что стороны подтверждают, что условия приобретения «Объекта», в которых Компания выступила в качестве посредника, являются взаимовыгодными и выражают намерение действовать вплоть до заключения основного договора купли-продажи «Объекта» через компанию. По условиям п. 2.10 предварительного договора, компания обязуется провести контроль сбора справок и документов продавцами, консультировать стороны по всем организационным и правовым вопросам, связанным с приобретением объекта.

Пунктом 3.1 предварительного договора, предусмотрено, что денежные средства в размере 2 200 000 рублей являющиеся собственными средствами покупателя, выплачиваются в следующем порядке - 836 000 рублей выплачены продавцам до подписания настоящего договора купли-продажи, сумма 1 364 000 рублей будет выплачена продавцам в день подписания основного договора.

Продавцы обязуются в случае обнаружения фактов, могущих впоследствии привести к признанию сделки недействительной, по основаниям, предусмотренным ГК РФ, и ее последующему расторжению, возвратить денежную сумму указанную в п. 3.1 настоящего договора покупателю в полном объеме без несения штрафных санкций (п. 3.4 договора).

Расходы по сбору документов, необходимых для отчуждения и по регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области уплачиваются сторонами самостоятельно и не входят в стоимость отчуждаемого объекта, указанную в п. 1.3 настоящего договора, а также в стоимость услуг и комиссионного вознаграждения Компании (п. 3.2, 3.3, 3.5).

В случае не заключения основного договора купли-продажи «Объекта» по вине продавца или по вине покупателя или по инициативе обеих сторон, продавец и покупатель оплачивают Компании в равных долях 10 000 рублей, то есть по 5 000 рублей каждый, за проделанную работу, а именно: анализ документов продавца на «Объект», составление настоящего договора, оплата аренды офиса для проведения встреч сторон (п. 4.4 договора).

Дополнительным соглашением от 11 июня 2022 года до 01 июля 2022 года продлен срок заключения договора купли-продажи (основного договора).

В назначенное время продавцы для заключения основного договора купли-продажи не явились.

Вступившим в законную силу решением Каменского районного суда Ростовской области от 12.04.2023 года по гражданскому делу № 2-83/2023 по исковому заявлению Францева В.А. к ФИО37 ФИО19., ФИО38. в лице законного представителя ФИО39., об обязании заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости и по встречному исковому заявлению ФИО40 ФИО20 и ФИО41 в лице законного представителя ФИО42. к Францеву В.А., о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 22.04.2022 года незаключенным, в удовлетворении как первоначальных, так и встречных требований отказано.

Основанием для отказа послужило то обстоятельство, что в силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2022 года, заключенный между истцом Францевым В.А. и ответчиками, подлежал нотариальному удостоверению, так как 1/9 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру принадлежит несовершеннолетнему ФИО43., а несоблюдение нотариальной формы предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества влечет его ничтожность.

Соответственно, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Францева В.А. по гражданскому делу № 2-83/2023 явилось несоблюдение нотариальной формы составленного предварительного договора купли-продажи от 22.04.2022 года.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 154, 166, 309, 420, 421, 422, 431, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации», Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», пришел к выводу о том, что ответчик, в нарушение пунктов 2.10 предварительных договоров от 09.03.2022 года и от 22.04.2022 года, будучи осведомленным о том, что на долю в праве собственности на приобретаемую истцом квартиру претендует несовершеннолетний, не проконсультировал истца надлежащим образом по правовому вопросу о необходимости соблюдения нотариальной формы предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2022 года, чем лишил истца возможности получить консультацию нотариуса, и, в результате, юридическая неосведомленность истца была использована им во вред и понесены убытки.

Таким образом, взятые на себя обязательства по предварительным договорам купли-продажи, включающим в себя условия возмездного оказания услуг, ответчиком исполнены ненадлежащим образом, в связи с чем удовлетворил исковые требования Францева В.А. о взыскании с ответчика убытков, морального вреда.

Установив факт нарушения со стороны ИП Чапкого А.В. прав потребителя Францева В.А., в соответствии с положениями статьи 15 Закона о защите прав потребителей, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истца компенсации морального вреда.

Поскольку в добровольном порядке требования истца ответчиком удовлетворены не были, то в соответствии с положениями пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, суд пришел к выводу о взыскании с истца штрафа.

Установив, что включение в договор возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022 года условия о договорной подсудности спора конкретному суду, от которого потребитель не имел возможности отказаться, противоречит основному смыслу законодательства о защите прав потребителей - предоставить гарантии социально и экономически слабой стороне, суд пришел к выводу о том, что требования истца о признании недействительным пункта 7.2 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022 подлежат удовлетворению.

Вопрос о распределении судебных расходов суд разрешил в соответствии с действующим законодательством.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального права Российской Федерации в их совокупности.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с разъяснениями п. 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. При этом к отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

Исходя из анализа содержания предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости от 09.03.2022 и от 22.04.2022, данные договоры, именуемые, как предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости, являются смешанными, так как содержат элементы предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и договора возмездного оказания услуг.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Таким образом, предметом договора возмездного оказания услуг в силу ст. 779 ГК РФ является совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности (пункт 1), в том числе посредством оказания консультационных услуг (пункт 2).

Исходя из указанной нормы и поскольку стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе определять условия договора по своему усмотрению, обязанности исполнителя по договору возмездного оказания услуг могут включать в себя не только совершение определенных действий (деятельности), но и представление заказчику результата своих действий, таких как письменные консультации и разъяснения; проекты договоров, заявлений, жалоб и других документов.

Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин, на что обращено внимание в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от января 2007 года № 1-П.

Из приведенных положений вытекает, что исполнитель по общему правилу не разделяет с заказчиком риск недостижения результата, ради которого заключается договор.

В то же время исполнитель отвечает перед заказчиком за полезность своих действий или деятельности как таковых, и в этом состоит предпринимательский риск консультанта. В случае возникновения спора о качестве оказанных консультантом услуг суду в соответствии с пунктом 3 статьи 307, статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, требуется оценить достаточность предпринятых исполнителем усилий - действовал ли он с такой заботливостью и профессионализмом, с какими по обстоятельствам дела действовал бы любой разумный консультант, стремящийся принести пользу заказчику.

При проверке наличия оснований для привлечения консультанта к имущественной ответственности (статьи 15, 393 ГК РФ) следует установить, являются ли убытки заказчика результатом непрофессионализма исполнителя, то есть, вызваны отсутствием у исполнителя тех знаний и умений, которыми обычно обладают другие представители его профессии, находящиеся в аналогичном положении и (или) непроявлением разумности и осмотрительности при использовании своих знаний, свойственной для соответствующей сферы деятельности.

При этом необходимая при исполнении договора степень заботливости и профессионализма консультанта не может быть одинаковой для исполнителя, квалификация и опыт которого соответствуют ординарной степени навыков и умений, и для консультанта, позиционирующего себя в качестве профессионала высокой квалификации, имеющего опыт решения сложных задач, стоимость услуг которого в связи с этим, как правило, является более высокой.

Если особые знания и умения не были применены консультантом, который ими не обладал, о чем было известно заказчику, то возложение на консультанта имущественной ответственности за возникшие у заказчика проблемы не будет являться справедливым. В то же время, если необходимые знания и умения не были применены высокопрофессиональным консультантом, то принципу справедливости (пункт 5 статьи 393 ГК РФ) не будет отвечать применение к такому лицу пониженного стандарта качества оказываемых им услуг для целей определения меры его имущественной ответственности.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2024 года № 305-ЭС23-18507, в соответствии с которой включение в договор об оказании информационных услуг условий, при которых исключается или ограничивается ответственность консультанта, само по себе не противоречит закону. При этом суд учитывает распространенность подобных оговорок в договорах, предусматривающих оказание консультационных услуг, в том числе услуг, оказываемых профессиональными юристами и (или) специалистами по налогообложению. Очевидно, что ограничение (исключение) имущественной ответственности консультанта в определенной мере способно приносить выгоды заказчикам консультационных услуг, поскольку предоставляет исполнителю свободу действий и может выступать поводом для снижения стоимости его услуг.

Однако свобода умышленного нарушения обязательства лишала бы обязательство силы, что противоречит самому существу понятия обязательства. Наделение должника возможностью не отвечать за умышленное нарушение позволяет ему по своему усмотрению решать, исполнять ли ему обязательство или нет, что явно нарушает баланс интересов участников правоотношений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года № 305-ЭС19-25839).

При этом, судебная коллегия отмечает, что в данном случае, минимальная степень заботливости и профессионализма, дающая основания для применения оговорки об ограничении ответственности, предполагала то, что исполнитель, предоставляя консультацию по вопросам права, и составляя проекты договоров, обеспечит их соответствие законодательству и во всяком случае предупредит заказчика о необходимой форме сделок.

Исходя из буквального толкования условий предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости от 09.03.2022 и от 22.04.2022, ИП Чапкий А.В. выступает в них стороной многосторонней сделки, а именно – именуется как «Компания», а вместе с продавцом и покупателем они именуются «Сторонами».

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, согласно преамбуле, а также пунктам 1.7, 2.10, 4.4, 4.7 предварительного договора от 09.03.2022, «Компания» выступает в качестве посредника и выражает намерение действовать совместно со сторонами вплоть до заключения основного договора купли-продажи объекта, обязуется провести контроль сбора справок и документов продавцом, консультировать стороны по всем организационным и правовым вопросам, связанным с приобретением объекта, составить проект основного договора, а также несет ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору при наличии ее вины в соответствии с действующим законодательством РФ; в случае незаключения основного договора купли-продажи объекта по вине продавца, или по вине покупателя, или по инициативе обеих сторон, продавец и покупатель оплачивают «Компании» в равных долях 10 000 рублей, то есть по 5000 рублей каждый за проделанную работу, а именно: анализ документов продавца на объект, составление настоящего договора, оплата аренды офиса для проведения встреч сторон. Подписание договора оказано/организовано «Компанией» в помещении офиса, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в лице ФИО16., действующей на основании доверенности.

Предварительный договор купли-продажи от 22.04.2022 содержит аналогичные условия (преамбула, а также пункты 1.6, 2.10, 4.4, 4.7 договора).

При этом, в случае заключения Францевым В.А. основного договора купли-продажи объекта недвижимости, Францев В.А. (заказчик) обязуется выплатить ИП Чапкому А.В. (исполнителю) вознаграждение за оказанную им услугу в размере 4% от первоначально заявленной продавцом цены объекта недвижимости, что следует из пунктов 4.1-4.3 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022.

Как следует из материалов дела, тексты предварительных договоров от 09.03.2022, от 22.04.2022, договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022 были подготовлены ответчиком и подписаны сторонами при непосредственном профессиональном участии ИП Чапкого А.В., на его фирменном бланке «Наследие» и скреплены печатями «Наследия», между истцом, ответчиком и третьим лицом по настоящему делу согласован перечень услуг, которые «Компания» обязалась исполнить, а продавец и покупатель оплатить в соответствии с пунктом 4.4 предварительных договоров от 09.03.2022 и от 22.04.2022 и пунктами 4.1-4.3 договора возмездного оказания информационной услуги при приобретении прав в отношении недвижимости НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.03.2022.

Кроме того, как следует из п. 1.5 договора, основной договор купли-продажи должен быть составлен в нотариальной форме, так как собственником объекта является несовершеннолетний. При этом, стороной по предварительному договору от 09.03.2022 несовершеннолетний собственник не указан, сам договор от 09.03.2022 нотариально не удостоверен.

При этом, при заключении 09.03.2022 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости ответчику было известно о том, что на долю в праве собственности на квартиру, приобретаемую истцом, имеет право несовершеннолетний, что подтверждается условиями, отраженными в данном договоре.

Так, согласно пункту 2.3 договора от 09.03.2022 на продавца была возложена обязанность выделить доли в квартире своим детям и предоставить выписки из ЕГРН.

После регистрации права в общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за ФИО44 зарегистрировано 7/9 долей, ФИО21 – 1/9 доли и несовершеннолетним ФИО45 - 1/9 доли.

22.04.2022 в офисе ответчика между истцом, третьим лицом ФИО46., ФИО22 и несовершеннолетним ФИО47 ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения, в лице законного представителя ФИО48 при профессиональном посредничестве ответчика ИП Чапкого А.В. был подписан составленный ответчиком на фирменном бланке второй предварительный договор купли-продажи квартиры, который нотариусом не удостоверялся.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Согласно выписке из ЕГРИП к деятельности ответчика относится, в том числе, и предоставление посреднических, консультационных услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества, а также деятельность в области права.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции на основе анализа обстоятельств дела, проекты всех договоров подготовлены ИП Чапким А.В., который является профессиональным участником рынка риэлтерских услуг, а значит, толкование условий договоров должно осуществляться в пользу его контрагента – истца, пока не доказано иное.

Кроме того, согласно пояснениям ответчика ИП Чапкого А.В., данным в суде апелляционной инстанции, ответчик осуществляет предпринимательскую деятельность с 2009 года, порядок заключения таких договоров известен, такие договоры заключались многократно.

В свою очередь, истец подтвердил, что при подписании договоров полностью полагался на ответчика, его юриста, самостоятельно к услугам юриста по данному вопросу не обращался.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Таким образом, неблагоприятные последствия не могут возлагаться только на одного должника, если судом будет установлено, что они возникли в определенной степени вследствие поведения кредитора, имевшего возможность принять разумные меры по устранению причин возникновения или увеличения размера убытков, но не предпринявшего таких мер.

При определении размера ответственности должника суд должен исходить из доказанного с разумной степенью достоверности размера убытков, которые могли быть предотвращены кредитором в случае принятия им разумных мер к их уменьшению, а при невозможности достоверного определения размера убытков - вправе определить причиненный вклад должника и кредитора в возникшие убытки исходя из критериев справедливости и соразмерности и разделить ответственность между сторонами договора в соответствующих долях (пункт 5 статьи 393 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Исходя из исследованных в судебном заседании доказательств, пояснений сторон, судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что взятые на себя обязательства по предварительным договорам купли-продажи объекта недвижимости от 09.03.2022 и от 22.04.2022, включающие в себя условия возмездного оказания услуг, ответчиком исполнены ненадлежащим образом, и доказательств обратного не представлено.

Ответчик, в нарушение пунктов 2.10 предварительных договоров от 09.03.2022 и от 22.04.2022, будучи осведомленным о том, что на долю в праве собственности на приобретаемую истцом квартиру претендует несовершеннолетний, не проконсультировал истца надлежащим образом по правовому вопросу о необходимости соблюдения нотариальной формы предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2022, чем лишил истца возможности получить консультацию нотариуса, и, в результате, юридическая неосведомленность истца была использована им во вред и истцом понесены убытки в размере 836 000 рублей.

Таким образом, судебная коллегия находит, что принятое судом первой инстанции решение отвечает требованиям закона. Принимая решение об удовлетворении исковых требований истца, суд в полной мере учел вышеперечисленные нормы права и обстоятельства дела.

Апеллянтом не приведено аргументов, ставящих под сомнение законность и обоснованность состоявшегося по делу судебного постановления, равно как и обстоятельств, не прошедших судебного исследования и нуждающихся в дополнительной проверке.

С учетом приведенных норм закона, суд первой инстанции при рассмотрении заявленных исковых требований обоснованно принял во внимание те доказательства, которые были представлены сторонами и не оспаривались ими при рассмотрении данного гражданского дела, и вынес законное и обоснованное решение.

Юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции установлены, нормы материального права применены правильно. Спор разрешен судом на основании совокупности представленных в дело доказательств в соответствии со статьями 12, 56, 57 ГПК РФ.

Доводы жалобы о том, что суд неправильно применил нормы материального права и не применил закон подлежащий применению, не соответствует действительности. Суд принял решение с учетом правовых норм, регулирующих рассматриваемые отношения, при правильном их толковании. Выводы суда подробно мотивированы и соответствуют обстоятельствам рассматриваемого дела. Оснований не согласиться с этими выводами у судебной коллегии не имеется.

Позиция апеллянта, согласно которой заключение предварительных договоров является основанием возникновения прав и обязанностей только между покупателем и продавцом, но никак не Агентства недвижимости, судебной коллегией расценивается критически, поскольку основанием заявленных истцом требований является фактическое возникновение на его стороне убытков ввиду ненадлежащего оказания ответчиком услуг по договору от 09.03.2022 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что согласуется с положениями ст. 15 ГК РФ.

То обстоятельство, что решением Каменского районного суда Ростовской области от 12.04.2023 года по гражданскому делу № 2-83/2023 судом установлена и констатирована ничтожность в силу закона предварительного договора от 22.04.2022 основанием для освобождения ответчика от ответственности, вопреки мнению апеллянта, являться не может. При этом коллегия исходит из того, что ничтожность указанного договора обусловлена несоблюдением его нотариальной формы по вине ответчика.

С учетом изложенного, тот факт, что суд не согласился с доводами ответчика, иным образом оценил доказательства и пришел к иным выводам, не свидетельствует о неправильности решения и не может служить основанием для его отмены.

Иное толкование апеллянтом положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

Выводы суда первой инстанции не опровергаются доводами апелляционной жалобы и не могут повлечь отмену решения суда, поскольку истцовой стороной в обоснование своей позиции в порядке ст. 56 ГПК РФ представлены доказательства того, что сумма была передана и впоследствии утрачена истцом именно в связи с исполнением им обязательств по предварительному договору от 22.04.2022 и ненадлежащим исполнением обязательств по возмездному оказанию услуг ответчиком, который не мог не знать, что согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Ответчик же не представил суду первой инстанции достаточные допустимые и относимые доказательства, свидетельствующие об осведомленности истца о необходимости соблюдения нотариальной формы предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Доводы жалобы о том, что к данным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей» в условиях отсутствия возмездности сделки, а также передачи денежных средств не применим, основан на неверном толковании норм материального права, поскольку отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона «О защите прав потребителей» (п. 11 названного постановления Пленума).

Доводы апеллянта об отсутствии, по его мнению, оснований для удовлетворения требований истца, а также все приведенные в жалобе и дополнениях в их обоснование ссылки и объяснения, судебной коллегией были исследованы и проанализированы, однако отклоняются, поскольку все они как каждый в отдельности, так и вместе в своей совокупности, не опровергают правильные выводы суда и не указывают на наличие оснований для отмены решения.

При изучении иных доводов апеллянта, приведенных в апелляционной жалобе, усматривается их тождественность доводам, заявленным в суде первой инстанции, которым в обжалуемом решении дана надлежащая правовая оценка с изложением конкретных мотивов принятия решения о частичном удовлетворении требований истца.

Ссылок на обстоятельства, влекущие безусловную отмену решения суда в жалобе не приведено, позиция подателя жалобы направлена на иную правовую оценку установленных обстоятельств дела, выводов суда не опровергает, о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, не свидетельствует, ввиду чего не влечет отмену по существу правильного судебного постановления.

Следует также отметить, что по смыслу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несогласие с решением суда первой инстанции либо другая точка зрения стороны на то, как могло быть рассмотрено дело, сами по себе не являются основанием для отмены или изменения судебного решения. (п.3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)).

Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было.

Решение суда требованиям материального и процессуального закона не противоречит, постановлено с учетом всех доводов сторон и представленных ими доказательств, которые судом первой инстанции надлежащим образом исследованы и оценены, что нашло отражение в принятом решении, в связи с чем, оно подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Каменского районного суда Ростовской области от 11 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Чапкого Александра Викторовича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определении составлено 12.08.2024.