Решение по делу № 2-152/2018 от 13.02.2018

Дело № 2- 152/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белово 11 апреля 2018 года

Судья Беловского районного суда Кемеровской области Луцык И.А.,

при секретаре Судаковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 апреля 2018 года в г. Белово гражданское дело по иску Колесовой Е. И. к Кабачевской Ю. Н. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенным, применении к договору купли-продажи последствий ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛА:

истец Колесова Е. И. обратилась в суд с иском к ответчице Кабачевской Ю. Н. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка незаключенным, применении к договору купли-продажи последствий ничтожной сделки, указывая, что 08.10.2013г. между нею и Кабачевской Ю.Н. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи заключался в ООО «Юкко-Эверест», директором является Кабачевская Ю.Н.. Истица, как физическое лицо, могла не знать об отсутствии необходимых существенных условий для заключения договора. В отношении договора купли-продажи недвижимости установлены особые правила определения предмета договора. Существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является условие о предмете договора. В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.10.2013г. определенно не указаны данные, позволяющие установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче. На земельном участке с кадастровым номером № расположены жилой дом, гараж, летняя кухня, баня, сарай, которые согласно ст. 554 ГК РФ должны быть внесены в договор купли-продажи от 08.10.2013г., что позволило бы определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижимость, а переход прав на нее. Согласно п. 10 договора купли-продажи от 08.10.2013г., договор является актом передачи, по которому также невозможно определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, этого недостаточно для возникновения права. Приобретенными могут считаться только те вещи, на которые у лица возникло право. В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость – здание, сооружение, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, на основании ст. 271 ГК РФ, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования. Таким образом, данные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.10.2013г. не соответствуют закону и противоречат нормам, указанным в ГК РФ. Просит признать договор купли-продажи от 08.10.2013г. жилого дом и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, несогласованным сторонами и незаключенным; применить к договору купли-продажи от 08.10.2013г. последствия ничтожной сделки.

В судебном заседании истица Колесова Е.И. исковые требования поддержала, пояснила, что в договоре купли-продажи от 08.10.2013г. должно быть указано все недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В техническом паспорте на жилой дом указано, что на земельном участке имеются надворные постройки: гараж, летняя кухня, баня. Однако, данные объекты недвижимости не указаны в договоре купли-продажи от 08.10.2013года. Кроме того, площадь жилого дома в договоре купли-продажи указана неверно, поскольку веранда не входит в общую площадь дома. Когда она приобретала этот жилой дом в 2009 году, в договоре купли-продажи от 19.10.2009 года было указано, что предметом договора является жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 51,8 кв.м, веранда, в том числе жилой площадью 38,2 кв.м, состоящий из трех комнат; надворные строения: гараж, летняя кухня, баня, сарай, расположенные на земельном участке общей площадью 1200 кв.м с кадастровым № Пояснила, что право собственности на надворные постройки у неё не зарегистрировано, закон этого и не требует.

Ответчик Кабачевская Ю.Н., извещённая надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, просит рассмотреть дело в её отсутствие, с участием представителя Ташлыковой Е.С..

Представитель ответчика Ташлыкова Е.С., действующая на основании доверенности, возражает против удовлетворения исковых требований, представила письменный отзыв на иск, пояснила, что по договору купли-продажи от 08.10.2013г. между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по цене имущества и порядке расчета. Недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Хозяйственные постройки не могут быть самостоятельным объектом недвижимости, а составляют единое целое с жилым домом. Площадь жилого дома состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования. Веранда является помещением вспомогательного использования, в связи с чем подлежит включению в общую площадь жилого дома. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав истицу, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданских дел № 2-7/2015, №2-1086/2015, №2-825/2016, №2-90\20170, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 160, ч.1 ст. 161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч.1 ст.160 ГК РФ).

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ч.1 ст. 161 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить определённую денежную сумму.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключённого сторонами договора.

В силу абз. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что 08.10.2013г. между Колесовой Е. И. и Кабачевской Ю. Н. заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке общей площадью 1200 кв.м., с кадастровым №. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.6).

Согласно п.4 договора купли-продажи стоимость отчуждаемых объектов недвижимости составляет 90000 рублей, из них цена жилого дома 80000 рублей, цена земельного участка 10000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора.

Согласно п.10 договора купли-продажи продавец передает покупателю объект недвижимости в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон будет являться актом приема-передачи.

Сторонами по договору купли – продажи от 08.10.2013 года выступала Колесова Е.И. и Кабачевская Ю.Н. в лице Ивлевой Н.М., действующей на основании нотариальной доверенности № от 23.09.2013 года.

Переход права собственности на объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрированы в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КО с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права № от 24 октября 2013 года и № от 24 октября 2013 года за Кабачевской Ю.Н. зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 08.10.2013года (л.д.38-39).

В обоснование заявленных исковых требований, Колесова Е.И. указывает, что вышеуказанный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не соответствуют требованиям ст. 554 ГК РФ в части определения предмета договора, а именно: не установлено, какое имущество подлежит передаче покупателю, надворные постройки, расположенные на земельном участке: гараж, летняя кухня, баня, сарай, должны быть так же указаны в договоре купли-продажи.

Вопреки доводам истца, из анализа условий договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.10.2013г. следует, что данный договор позволяет определенно установить местоположение объектов недвижимости и соответствует требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.04.2018г. собственником земельного участка площадью 1200+\-24.25 кв.м. с кадастровым № и жилого дома площадью 51,8 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, является Кабачевская Ю. Н., право собственности зарегистрировано 28.11.2016 года.

Согласно отчету ООО «Риэлт-Актив» по определению рыночной стоимости № от 15.12.2014г., представленному истицей, жилой дом по адресу: <адрес>, является 1-этажным индивидуальным жилым домом, площадью 51,8 кв.м., состояние здания – хорошее.

При этом, в разделе II «Описание объекта оценки жилого дома» указано на расположение на земельном участке надворных построек: летней кухни, бани, гаража (л.д.9-18).

Данные надворные постройки расположены на земельном участке с кадастровым № №, по адресу: <адрес>, и неразрывно с ним связаны.

В силу пп. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Фактически земельный участок, на котором расположен жилой дом, надворные постройки, являются принадлежностью данного жилого дома (главной вещи) и, по общему правилу, следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Из Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., следует, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В числе построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания.

Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Материалами дела подтверждается, что фактически истица Колесова Е.И. обладала правом собственности на объекты недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.11.2011г., от 03.10.2013г. (л.д.7-8).

До совершения оспариваемой сделки Колесова Е.И. владела и пользовалась спорными объектами недвижимости, принадлежащими ей на праве собственности, соответственно, при совершении сделки в 2013 году, данное вещное право в неизменном виде перешло к Кабачевской Ю.Н..

Законом не предусмотрен обязательный перечень хозяйственных построек, подлежащий указанию в договоре купли-продажи, ограничиваясь указанием на данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В данном случае указанные в договоре сведения об объектах недвижимости соответствуют требованиям ст. 554 ГК РФ.

Вопреки доводам истицы, договор купли-продажи от 08.10.2013г. содержит все существенные условия, предусмотренные законом.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена в надлежащей форме, существенные условия договоров сторонами были согласованы. В договорах определен предмет договора – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, а также цена договора – 90 000 рублей.

Доказательств того, что заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества оформлен с нарушением закона, суду не представлено.

Приведенные истицей доводы о том, что в договоре купли-продажи от 08.10.2013 года отсутствует указание на надворные постройки и веранду, и поэтому, с её точки зрения, предмет договора купли-продажи не определён, суд считает несостоятельными, поскольку утрата истицей имущественных прав на жилой дом и земельный участок и их переход к ответчице основаны на законе.

Как следует из Положений Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016г. №90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные(п.12).

В силу данных норм закона, суд считает несостоятельной ссылку истицы о неверном указании площади жилого дома в договоре купли-продажи, исключении площади веранды из общей площади жилого дома, поскольку веранда является помещением вспомогательного использования и подлежит включению в общую площадь жилого дома.

Поскольку при отчуждении Колесовой Е.И. жилого дома, земельного участка, Кабачевской Ю.Н. перешли права пользования объектами недвижимости в том же объеме, в каком владела и пользовалась Колесова Е.И., отдельное указание в договоре купли-продажи на надворные постройки, отдельная государственная регистрация права собственности на хозяйственные постройки ответчицей Кабачевской Ю.Н. не требовались в силу действующего законодательства.

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Беловского районного суда от 16.03.2015 года Колесовой Е. И. отказано в удовлетворении исковых требований к Кабачевской Ю. Н. о признании недействительной сделки купли – продажи жилого и земельного участка от 08.10.2013 года, заключенной между Колесовой Е. И. и Кабачевской Ю. Н..

Решением Беловского районного суда от 21.12.2015 года Колесовой Е. И. отказано в удовлетворении исковых требований к Кабачевской Ю. Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 08.10.2013г., заключённой между Колесовой Е.И. и Кабачевской Ю.Н., недействительной, признании права собственности на жилой дом, взыскании компенсации морального вреда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29.03.2016 года решение Беловского районного суда от 21.12.2015 года оставлено без изменения. Апелляционная жалоба Колесовой Е.А. без удовлетворения.

Решением Беловского районного суда от 05.05.2016 года исковые требования Кабачевской Ю. Н. удовлетворены, Колесова Е. И. признана утратившей право пользования жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве собственности Кабачевской Ю. Н..

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 26.07.2016 года решение Беловского районного суда от 05.05.2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Колесовой T.И. без удовлетворения.

Решением Беловского районного суда от 01.11.2016 года Колесовой Е. И. отказано в удовлетворении исковых требований к Кабачевской Ю. Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.10.2013 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 31.01.2017 года решение Беловского районного суда от 01.11.2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Колесовой T.И. без удовлетворения.

Решением Беловского районного суда от 04.04.2017 года Колесовой Е. И. отказано в удовлетворении исковых требований к Кабачевской Ю. Н. о признании необоснованным прекращения обязательств по договору купли-продажи в части оплаты за жилой дом и земельный участок, признании права на отказ от договора купли-продажи при ненадлежащем исполнении обязательств, возврате жилого дома и земельного участка. Исковые требования Кабачевской Ю. Н., предъявленные к Колесовой Е. И. о выселении удовлетворены. Колесову Е.И. обязана передать Кабачевской Ю.Н. жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 27.06.2017 года решение Беловского районного суда от 04.04.2017 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Колесовой T.И. - без удовлетворения.

Указанные решения имеют для настоящего спора преюдициальное значение, поскольку ими установлены обстоятельства заключения договора купли-продажи между Колесовой Е.И. и Кабачевской Ю.Н..

Положения части второй статьи 13 и статьи 210 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие обязательность и исполнимость судебного постановления как свойства его законной силы, в рассматриваемом случае исключают выводы о наличии признаков незаключенности оспариваемого договора купли-продажи от 08.10.2013г. и как следствие, возможность удовлетворения настоящего иска Колесовой Е.И..

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать Колесовой Е. И. в удовлетворении исковых требований к Кабачевской Ю. Н. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 08.10.2013г., незаключённым, о применении к договору купли-продажи последствий ничтожной сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня вынесения.

Судья: И.А. Луцык

Текст решения в окончательной форме изготовлен 16 апреля 2018 года.