Решение от 23.06.2023 по делу № 2-1/2023 (2-977/2022;) от 31.05.2022

РЕШЕНИЕ Дело № 2 – 1/23

Именем Российской Федерации

23 июня 2023года                            г. Белая Калитва

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Е.А.Добрухиной,

с участием представителя истца ООО «Витязь» адвоката Шушпанова Л.Д., представителя ответчиков Щиброва М.В.,

при секретаре Прусаковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Витязь» к ИП Рудакову П.В., Листопадовой С.Г., Панасюк А.Н., Мельниковой К.И., Муранову А.А., Мурановой Н.М. о признании недействительными договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и применении последствий недействительности сделок, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

Установил:

    ООО «Витязь» с учетом уточнения исковых требований обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Рудакову П.В., Листопадовой С.Г., Панасюк А.Н., Мельниковой К.И., Муранову А.А., Мурановой Н.М. о признании недействительными сделками договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, заключенных ответчиками с ИП Рудаковым П.В. и применении последствий недействительности указанных сделок.

    В обоснование доводов иска указано, на основании решений № 61:04:600020:0073 от 21.03.2017г заключены договоры аренды указанных земельных участков между участниками общей долевой собственности и ООО «Витязь» сроком на 30 лет. ООО «Витязь» использовал земельный участок и выплачивал ответчикам арендную плату. Ответчики в октябре 2019г, имея намерение выделить земельные участки в счет принадлежащих им долей, обратились в ООО «Витязь» о даче согласия на выдел. ООО «Витязь» было выдано согласие на выдел земельных участков, которое оформлено единым документов в пользу всех обратившихся и содержало условие о сохранении арендных прав по договору аренды от 7.03.2017г. Ответчики на общем собрании 7.03.2017г не выражали несогласие с передачей в ООО «Витязь» земельного участка в аренду, в связи с чем и получали согласие на выдел у арендатора. ООО «Витязь» не давало согласие на выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок Муранову А.А.(земельные участки с кадастровыми номерами №).

    В дальнейшем Ф.И.О. продала принадлежащий ей земельный участок Мурановой Н.М., право которой зарегистрировано в ЕГРН 05.04.2022г. При заключении сделки Ф.И.О. обязана была сообщить покупателю о наличии обременения в виде аренды на земельный участок. О приобретении земельных участков Мурановым А.А. ООО «Витязь» стало известно только в суде.

    При получении 20.04.2022г выписок из ЕГРН ООО «Витязь» стало известно, что на спорные земельные участки зарегистрировано право аренды за ИП Рудаковым П.В., срок обременения три года.

    Ни один из участников общей долевой собственности не уведомлял ООО «Витязь» о заключенном им договоре аренды на выделенные земельные участки с другим арендатором. В действиях ответчиков усматривается нарушение ч.1 ст.617 ГК РФ и ч.4 ст.11.8 ЗК РФ и п.5 ст.14 Федерального закона РФ №101-ФЗ, в которых определено продолжение арендных отношений с прежним арендатором после выделения земельных участков.     О том, что арендные отношения между ООО «Витязь» и ответчиками по договору аренды от 7.03.2017г не прекращались свидетельствует том факт, что акт приема- передачи земельных участков(ст.622 ГК РФ) между участниками договора не подписывался, земельные участки не передавались арендодателям. В отсутствие доказательств возврата арендованного имущества от одного арендатора не может быть передано имущество в аренду другому арендатору.

    Таким образом, земельный участки с указанными выше кадастровым номерами, принадлежат ООО «Витязь» на праве аренды на основании договоров аренды от 07.03.2017г и от 21.03.2017г.

    Неправомерность действий УФРС по невнесению записей об обременении правами аренды в пользу ООО «Витязь» установлена решением арбитражного суда Ростовской области от 05.04.2022г, постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.07.2022г, которыми признано незаконным бездействие УФРС РО выразившееся в невнесении в ЕГРН записей об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, на основании договора аренды от 07 марта 2017 г. УФРС обязано осуществить государственную регистрацию обременения в виде аренды в отношении указанных земельных участков на основании договора аренды от 07 марта 2017 г. Незаконность бездействия Управления Росреестра послужило в дальнейшем основанием для регистрации в ЕГРН сведений об аренде земельных участков с кадастровыми номерами № в пользу ИП Рудакова П.В. на основании договора аренды от 24.03.2021г В период рассмотрения дела в арбитражном суде 24.03.2022г в ЕГРН были зарегистрированы права аренды в пользу ИП Рудакова П.В. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды указанных земельных участок от 20.09.2021г, заключенный с ИП Рудаковым П.В. является недействительным в силу ч.2 ст.168 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истцов адвокат Шушпанов Л.Д. поддержал исковые требования и письменные пояснения к иску, по основаниям, изложенным в них, просил признать сделки договоров аренды недействительными, заключенными в нарушение требований закона, при не расторгнутом с ООО «Витязь» договоре аренды. Просил удовлетворить иск, признать недействительной сделкой договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенные ИП Главой КФХ Рудаковым П.В. 20.09.2021 года: - на земельный участок с кадастровым номером № с Мурановым А.А.; - на земельный участок с кадастровым номером № с Мурановым А.А.;- на земельный участок с кадастровым номером № с Листопадовой С.Г. - на земельный участок с кадастровым номером № с Мельниковой К.И.; - на земельный участок с кадастровым номером № с Панасюк А.Н.; - на земельный участок с кадастровым номером № с Мурановой Н.М., применить последствия недействительности сделки, прекратив права аренды по указанным договорам аренды в пользу ИП Рудакова П.В., исключив в ЕГРН записи о регистрации обременения права аренды по указанным земельным участкам.

Представитель ответчиков по доверенностям, Щибров М.В. исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в письменных отзывах. Просил отказать в иске, указывая следующее. На момент государственной регистрации права аренды по договору в пользу ИП Рудакова П.В. от 20.09.2021г отсутствовали сведения об обременении указанных земельных участков. Выделенные земельные участки ответчиками истцу не предавались, истец не заключал с ответчиками договоры аренды на выделенные земельные участки. С 2022г ООО «Витязь» не использует выделенные земельные участки. Наличие нескольких договоров в отношении одного и того же имущества не влекут недействительности сделок. Для признания сделок недействительными истец должен доказать заведомо недобросовестные действия обеих сторон. Истец праве требовать с арендодателей, не исполнивших договор возмещение причиненных истцу убытков. Арендатор ИП Рудаков П.В. является добросовестным арендатором земельных участков, о чем подробно указано в письменных возражениях, как и арендодатели, в чьих действиях также отсутствует недобросовестность, так как после государственной регистрации права на выделенные земельные участки, их право было зарегистрировано без обременения, ООО «Витязь» не подписывал с ними соглашений об аренде на выделенные участки.

Ответчики Рудаков П.В., Листопадова С.Г., Панасюк А.Н., Мельникова К.И., Муранов А.А., Муранова Н.М. о слушании дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о слушании дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в данной норме закона или иными способами, предусмотренными законом. Одним из способов защиты нарушенных гражданских прав является признание судом сделки недействительной.

Согласно ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются как гражданским, так и земельным законодательством, причем земельное законодательство имеет приоритет согласно п.3 ст.3 ЗК РФ. В соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу положений ст.11.8 ч.4 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Судом, учитывая вступившие в законную силу судебные акты (Постановление 15-го Арбитражного апелляционного суда Ростовской области от 01.07.2022г., апелляционное определение Ростовского областного суда от 13.04.2023г) установлено, ООО «Витязь» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 61№ основании договоров аренды от 07.03.2017г, от 21.03.2017г сроком на 30 лет, зарегистрированных 7.03.2017г в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Указанные договоры заключены в соответствии с протоколами общих собраний участников долевой собственности от 07.03.2017г, от 21.03.2017г

В сентябре 2019 года с согласия арендатора ООО «Витязь» из указанного единого землепользования в счет принадлежащих ответчикам земельных долей были выделены земельные участки с кадастровыми номерами №

Выдел спорных земельных участков из исходного произведен в период действия договора аренды, заключенного с арендатором ООО «Витязь».

20.09.2021г между индивидуальным предпринимателем Рудаковым П.В. и Листопадовой С.Г., Панасюк А.Н., Мельниковой К.И., Мурановым А.А., Мурановой Н.М. заключены договоры аренды выделенных земельных участков.

Судом также установлено, что на момент заключения и регистрации договоров аренды между индивидуальным предпринимателем Рудаковым П.В. и Листопадовой С.Г., Панасюк А.Н., Мельниковой К.И., Мурановым А.А., Мурановой Н.М. земельных участков с кадастровыми номерами № обременения на выделенные земельные участки с указанными кадастровыми номерами в ЕГРН не имелось, у арендатора ИП Рудакова П.В. иная возможность проверить наличие других договоров в отношении предмета сделки, с достоверностью подтверждающая данный факт, отсутствовала.

Действующее законодательство предполагает установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, в связи с чем бездействие регистрирующего органа, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи об обременении земельных участков, принадлежащих ответчикам, правом аренды в пользу ООО «Витязь», противоречило нормам земельного законодательства и нарушило право ООО «Витязь» в сфере предпринимательской деятельности, что было устранено судебными инстанциями.

    Согласно абз.3ч.1 ст.621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" предусмотрено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

Законом, а именно абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, способы защиты прав арендатора определены: арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом избран способ защиты не соответствующий действующему законодательству, который просил признать сделки договоров аренды с новым арендатором недействительными.

    Принимая во внимание, что истцом выбран неверный способ защиты своего нарушенного права, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░          ░.░.░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 26 ░░░░ 2023░░░░.