Решение по делу № 8Г-23243/2022 [88-22455/2022] от 25.10.2022

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-22455/2022

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    г. Кемерово    13 декабря 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

    председательствующего Дударёк Н.Г.,

    судей Благодатских Г.В. и Татаринцевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-680/2022 по искам администрации Беловского городского округа к Горбунову Сергею Сергеевичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договоров аренды земельных участков и обязании возвратить земельные участки

по кассационной жалобе Горбунова С.С. на решение Беловского городского суда Кемеровской области от 21 марта 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Татаринцевой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

администрация Беловского городского округа обратилась в суд с исками к Горбунову С.С. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договоров аренды земельных участков и обязании возвратить земельные участки.

В обоснование исковых требований указала, что 26 августа 2019 г. между сторонами заключены договоры аренды земельных участков №, №, № в отношении земельных участков из состава земель населённых пунктов с кадастровыми №, №, №, площадью 41 кв.м, расположенных по <адрес>. Участки предоставлены с видом разрешенного использования «строительство индивидуального гаража».

Согласно договору аренды № размер ежегодной арендной платы составляет 3 259,50 руб., размер арендной платы с 26 августа 2019 г. по 25 августа 2022 г. составляет 9 778,50 руб., ежеквартальный размер арендной платы - 814,87 руб. По договору аренды № размер ежегодной арендной платы составляет 30 012 руб., размер арендной платы с 26 августа 2019 г. по 25 августа 2022 г. составляет 90 036 руб., ежемесячный размер арендной платы – 2 501 руб. Согласно договору № размер ежегодной арендной платы составляет 45 048,75 руб., размер арендной платы с 26 августа 2019 г. по 25 августа 2022 г. составляет 13 5146,25 руб., ежемесячный размер арендной платы – 3 754,06 руб.

Договорами предусмотрено внесение арендных платежей равными долями до 10-го числа текущего месяца и уплата арендатором пени в случае неуплаты арендной платы в установленный срок.

Горбунов С.С. существенно нарушает условия указанных договоров, не вносит арендную плату в течении длительного времени, сумма задолженности за период с 25 августа 2019 г. по 31 января 2022 г. составляет: по договору № – 7 852,56 руб. основной долг и 604,23 руб. пени; по договору № – 72 398,06 руб. и 6 001,36 руб. пени; по договору № от 26августа 2019 г. – 108 979,33 руб. основной долг и 9 027,68 руб. пени.

7 декабря 2021 г. Горбунову С.С. направлены претензии и соглашения о расторжении договоров аренды земельного участка. Ответа не последовало.

На основании изложенных обстоятельств истец просил суд взыскать с Горбунова С.С. задолженность по арендной плате по договорам аренды земельного участка в вышеуказанном размере; расторгнуть договоры и обязать Горбунова С.С. передать земельные участки по акту приема-передачи.

Определением суда от 2 марта 2022 г. гражданские дела № 2-680/2022, № 2-681/2022, № 2-684/2022 по исковым заявлениям администрации Беловского городского округа к Горбунову С.С. объединены в одно производство.

Определением Беловского городского суда от 28 февраля 2022 г. к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ООО Торговый Дом «Тройка».

Решением Беловского городского суда Кемеровской области от 21 марта 2022 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 июля 2022 г. решение Беловского городского суда Кемеровской области от 21 марта 2022 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Горбунова С.С. изложена просьба об отмене обжалуемых судебных постановлений, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению автора жалобы, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В жалобе автор со ссылками на нормы гражданского законодательства, а также на постановления Президиумов Верховного Суда Российской Федерации, указывает на нарушение своих прав со стороны арендодателя.

Податель жалобы указывает, что судами не дана оценка доводам ответчика, что администрация передала ему во владение и пользование земельные участки, которые невозможно использовать по своему целевому назначению. Данное обстоятельство подтверждается решением Беловского городского суда Кемеровской области от 20 августа 2021 г. по делу № 2-1055/2021 по иску Горбунова С.С. к ООО Торговый Дом «Тройка» об освобождении земельных участков, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 20 января 2022 г. Указанными судебными актами установлено наличие на спорных земельных участках имущества, принадлежащего ООО ТД «Тройка», препятствующего ему в реализации права пользования земельными участками. О данных обстоятельствах уведомлены администрация Беловского городского округа и Россреестр.

Полагает, что решение Беловского городского суда Кемеровской области от 20 августа 2021 г. имеет преюдициальное значение по настоящему делу. Выводы же, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, противоречат обстоятельствам, установленным вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному гражданскому делу.

Факт самовольного занятия земельного участка ООО ТД «Тройка» установлен по результатам муниципального и государственного земельного контроля установлен. Наличие чужого имущества на земельных участках подтверждается материалами межевания границ земельного участка.

Податель жалобы указывает, что договор аренды и аукционная документация не содержат сведений о наличии таких обременении в отношении спорного земельного участка.

Кассатор полагает, что поскольку невозможность освобождения земельного участка для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Кроме того сообщает, что 14 апреля 2022 г. исполнительное производство, возбужденное в отношении ООО «Тройка» окончено фактическим исполнением требований исполнительного документа.

Автор жалобы также указывает на процессуальные нарушения. Так, подготовка дела к судебному разбирательству после привлечения третьего лица не проводилась, что по мнению кассатора нарушило его право, поскольку позиция ООО «Тройка» по делу до него не доведена.

Кроме того, считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об объединении дел № 2-681/2022, № 2-680/2022, № 2-684/2022, № 2-682/2022, № 2-711/2022, № 2-710/2022, № 2-650/2022, № 2- 649/2022, № 2-648/2022 в одно производство, поскольку решение Беловского городского суда Кемеровской области от 20 августа 2021 г. по делу № 2-1055/2021 распространяется на все спорные земельные участки, что привело к неверному установлению обстоятельств по делу.

На кассационную жалобу ООО «Тройка» поданы возражения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, представитель ООО «Тройка» просил рассмотреть дело в его отсутствие. Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Судами установлено и усматривается из материалов дела, что 26 августа 2019 г. между администрацией г. Белово (арендодатель) и Горбуновым С.С. заключены договоры аренды земельного участка №, №, № сроком действия с 26 августа 2019 г. по 25 августа 2022 г.

    Предметом договоров выступили земельные участки из состава земель населенных пунктов с кадастровыми №, №,    №, расположенные по <адрес>, площадью 41 кв.м, каждый с видом разрешенного использования объекты гаражного назначения «строительство индивидуального гаража».

Договорами предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату, размер арендной платы, порядок её внесения, а также ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок в виде уплаты пени. Пунктом 2.9 договоров предусмотрено, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

26 августа 2019 г. земельные участки, указанные в договорах аренды, переданы Горбунову С.С. по актам приема-передачи.

Горбунов С.С. арендную плату за пользование земельными участками не вносил.

7 декабря 2021 г. администрацией в адрес Горбунова С.С. направлены претензии с указанием размера задолженности по арендной плате и требованием её погасить, а также с предложением расторгнуть договор аренды в добровольном порядке. К претензиям приложены соглашения о расторжении договора аренды в 3-х экземплярах.

Задолженность Горбунов С.С. не погасил, соглашения о расторжении договора не подписал и в адрес администрации не направил.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 424, 450, 452, 606, 607, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 3, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, взыскал с Горбунова С.С. задолженность по договорам аренды №, №, № за период с 26 августа 2019 г. по 31 января 2022 г. в виде арендных платежей и пени, согласившись с расчетом истца, расторг указанные договоры аренды и обязал Горбунова С.С. передать администрации земельные участки.

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Абзацем 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенной нормы следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г.

В силу частей 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из толкования данной нормы права следует, что арендатор не может ссылаться на невозможность использования имущества по целевому назначению, если он не заявлял арендодателю каких-либо требований в связи с недостатками имущества.

При этом законодатель предусмотрел способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества. При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы, самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (часть 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (часть 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, земельные участки фактически переданы ответчику по актам приема-передачи 26 августа 2019 г. без замечаний со стороны арендатора о невозможности их использования по назначению.

В исследованном судами апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 20 января 2022 г. указано, что земельные участки с кадастровыми №, №, № не огорожены и не имеют строений. На земельном участке с кадастровым № находится металлический гараж, на земельном участке с кадастровым № расположен металлический контейнер, земельный участок с кадастровым № не имеет строений и не занят объектами.

При таких обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу, что Горбуновым С.С. не было представлено доказательств противоправных действий арендодателя или обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, в результате которых он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества, что могло бы являться основанием для освобождения от арендной платы.

Материалы дела не содержат данных о том, что арендодателем были созданы такие условия, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление индивидуального строительства гаража, что означало бы, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком, наоборот, ответчик приступил к фактическому пользованию спорными земельными участками.

Доводы кассатора о том, что после привлечения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Тройка» подготовка по делу не проводилась и до него не была доведена позиция общества, отклоняются, так как привлеченное к участию в рассмотрении дела определением Беловского городского суда от 28 февраля 2022 г. ООО «Тройка», надлежащим образом извещённое о времени и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления, своего представителя в суд не направило, в представленных в суд возражениях просило суд рассмотреть дело в отсутствие представителя общества. При этом предусмотренное нормой части 2 статьи 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела с самого начала обусловлено необходимостью предоставления равного уровня процессуальных гарантий в данном случае третьему лицу, права которого могут быть затронуты при рассмотрении настоящего дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы, объединение в одно производство других гражданских дел с участием сторон по настоящему делу по аналогичным спорам, находящихся в производстве Беловского городского суда, для совместного рассмотрения с данным делом является правом, а не обязанностью суда и возможно лишь в случаях, если суд признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела (часть 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом случае таких оснований суд не установил.

При этом определением Беловского городского суда от 28 февраля 2022 г. в одно производство было объединены гражданские дела по иску администрации Беловского городского округа к Горбунову С.С. № 2-680/2022, 2-681/2022, 2-684/2022.

Кроме того, поскольку договоры аренды заключены на конкретные земельные участки, следовательно, предметом доказывания является исполнение (неисполнение) обязательств по каждому из заключённых договоров аренды. В данном случае суд счёл необходимым объединить в одно производство три дела, в связи с чем ходатайство ответчика удовлетворено частично.

Как усматривается из содержания кассационной жалобы, возражения её подателя сводятся к несогласию с оценкой доказательств, данной судами первой и второй инстанций, а, следовательно, не могут являться основанием для пересмотра судебных постановлений, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

Таким образом, суды обеих инстанций при разрешении спора правильно определили и установили обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушений требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке доказательств судами допущено не было. Выводы судов мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны судов первой и апелляционной инстанций не усматривается.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений кассационная жалоба не содержит, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для её удовлетворения.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Беловского городского суда Кемеровской области от 21 марта 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19 июля 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Горбунова С.С. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи