Решение по делу № 2-101/2024 от 09.01.2024

Дело № 2-101/2024

УИД № 29RS0020-01-2024-000009-64

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2024 года село Карпогоры

Пинежский районный суд Архангельской области

в составе председательствующего Ханзиной Л.Е.,

при секретаре судебного заседания Елисеевой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Штепа Н.Н. к администрации Пинежского муниципального округа о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Штепа Н.Н. обратилась в суд с иском к администрации МО «...» о переводе на себя права обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и МО «...» Архангельской области в лице главы МО ФИО1 заключен договор найма нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м. сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора наймодатель обязан не позднее, чем за 1 день до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или предупредить об отказе от продления договора (п. 2.5 договора). Если ни одна из сторон до истечения срока договора не заявит о его расторжении, то он считается пролонгированным на тот же срок на тех же условиях (п. 3.2 договора). Уведомлений о расторжении договора найма она не получала, в том числе на день обращения суд.

10.04.2023 ответчиком издано Постановление №*** «О приватизации муниципального имущества», в перечень которого вошло спорное нежилое помещение. На основании Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 №178-ФЗ определен способ приватизации путем организации аукциона в электронной форме. Проведение аукциона было назначено на 10.05.2023 в 11 час. на электронной площадке Сбербанка ACT (utp.sberbank-ast.ru), по результатам проведения торгов 10.05.2023 победителем (единственный участником) стал ФИО2 (лот №***). Ссылаясь на ст. 606, 617, 606 ГК РФ считает, что указанный договор найма и договор аренды в данном случае имеет один и тот же правовой статус, и договор продолжает действовать по настоящее время, полагает, что поскольку она является нанимателем (арендатором) спорного нежилого помещения на протяжении более двух лет, то имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи на это помещение, поэтому ответчик перед организацией открытого аукциона по продаже спорного нежилого помещения на общих основаниях должен был известить ее о намерении его продажи и предложить воспользоваться преимущественным правом покупки. Не смотря на то, что Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ, Гражданским кодексом РФ не предусмотрено преимущественное право арендатора - физического лица на покупку муниципальной собственности, полагает, что в соответствии со ст.ст. 2, 6, 124 ГК РФ для разрешения настоящего спора по аналогии закона и по аналогии права могут быть применены положения ст. ст. 3, 6 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, не смотря на то, что в названном законе речь идет о субъектах малого и среднего предпринимательства, полагает, что и на неё, как на физическое лицо эти положения закона также распространяются.

Со ссылками на п. 4 Федерального закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», ст. 11 Налогового кодекса РФ, ст.24 ГК РФ считает, что физическое лицо и индивидуальный предприниматель имеют как равные обязанности, так и равные права. В данном спорном случае она усматривает дискриминацию, нарушение её (истца) прав, свобод и законных интересов в зависимости от социального и должностного положения, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным, что не допустимо.

Полагает, что при заключении ответчиком по результатам торгов договора купли-продажи спорного нежилого помещения с Кобылиным Е.В. имеются нарушения действующего законодательства, что влечет за собой ничтожность данной сделки, в связи с чем считает, что она вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (л.д.8-9).

Протокольным определением суда от 19.03.2024 в соответствии решением собрания депутатов Пинежского муниципального округа от 02.11.2023 №2 «О правопреемстве органов местного самоуправления Пинежского муниципального округа Архангельской области», согласно которого правопреемником МО «...» является с 02.11.2023 в качестве соответчика к участию в деле судом привлечена администрация Пинежского муниципального округа Архангельской области (л.д.32-33, 38-53, 54).

Определением суда от 28.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, собственник спорного нежилого помещения - Кобылин Е.В.(л.д.94-95, 101-102).

Истец в судебные заседания не являлась, надлежащим образом была извещена о деле, просила рассмотреть исковое заявление без участия, направляла дополнительные пояснения, просила рассмотреть дело 05.04.2024 и 02.05.2024 без её участия, о судебном заседании 29.05.2024 извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просила, о причинах неявки не сообщила (л.д.30, 98, 135, 162).

В дополнительных пояснениях к судебному заседанию 05.04.2024 сообщила, что представить договор аренды на спорное нежилое помещение не может, поскольку считает, что договор аренды и договор найма в данном случае имеет один и тот же правовой статус, иного договора с ней заключалось, акт приема-передачи ответчиком не оформлялся. Считает, что она относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, так как предоставила часть спорного нежилого помещения с 01.01.2021 за вознаграждение ФИО3 во временное пользование, он хранит там свои вещи, договор субаренды оформлен в простой письменной форме (л.д. 105-106).

В дополнительных пояснениях к судебному заседанию 02.05.2024 пояснила, что согласна с задолженностью за наем спорного жилого помещения, так ка счета ответчик выставлял раз в год, то есть за 2016 платежный документ ею получен в 2017, от нового собственника она счет не получала за 2023. Утверждает, что она является субъектом малого и среднего предпринимательства, так как предоставила часть жилого помещения с 01.01.2021 за вознаграждение ФИО3 во временное пользование, то что на должным образом не зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что она не может заниматься предпринимательской деятельностью, и если договор заключался с физическим лицом Штепа Н.Н., то из этого не следует, что истец не имеет право извлекать прибыль от использования спорного помещения, п.2.4 договора это допускает. Указывает, что она не приглашалась истцом для подписания соглашения о расторжении договора, ответчик её об этом не уведомлял по телефону или каким-нибудь другим способом, считает, что за неё в соглашении о расторжении договора найма спорного помещения поставил подпись иной человек, не она, (л.д.133-134).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, об отложении рассмотрения дела не просил, отношение к иску не выразил, направил договор купли-продажи спорного нежилого помещения от26.10.2023 ФИО4. (л.д.146, 148-150).

Протокольным определением от 02.05.2023 к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, новый собственник спорного нежилого помещения ФИО4. (л.д.151), которая уведомлена о дате, месте и времени рассмотрения дела по известному адресу, а также по электронной почте.

Ответчик администрация Пинежского муниципального округа Архангельской области, являясь также правопреемником администрации МО «...», находящейся в стадии ликвидации, в письменном отзыве указала, что постановлением администрации МО «...» №*** от 18.01.2016 «О закреплении помещений» за Штепа Н.Н. было закреплено помещение №*** в доме №*** по <адрес>, заключен договор найма нежилого помещения от 01.06.2016 года для целей складского помещения (кладовки), так как истец проживает в том же доме в жилом помещении №***. Ни одна из сторон не заявляла о расторжении указанного договора, а смена собственника имущества не является основанием для расторжения договора найма нежилого помещения №*** (ст. 617 ГК РФ). В соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» администрацией МО «...» была запланирована на 2023 год приватизация муниципального имущества, в том числе спорного нежилого помещения. Решением Совета депутатов сельского поселения «...» №*** от 24.11.2022 (в редакции от 30.03.2023) утвержден прогнозный план на 2023 года. Право собственности на помещения, указанные в прогнозном плане, подтверждается реестром муниципального имущества МО «...» и выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. На основании утвержденного прогнозного плана администрацией МО «...» принято постановление от 10.04.2023 №*** «О приватизации муниципального имущества», им утвержден способ и другие условия приватизации. Данное постановление официально опубликовано информационном бюллетене №*** от 10.04.2023. Информационное сообщение об аукционе в электронной форме было опубликовано в информационном бюллетене №*** от 11.04.2023. Рыночная стоимость имущества, подлежащего приватизации определена отчетом №*** в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты аукциона были опубликованы в информационном бюллетене от 15.05.2023 №***, протокол об итогах аукциона электронной форме размещен на электронной площадке Сбербанк - АСТ. По результатам электронного аукциона заключен договор купли-продажи
от 11.05.2023 спорного нежилого помещения с ФИО2, как с единственным подавшим заявку, денежные средства от продажи поступили в местный бюджет. 29.05.2023 приватизированные помещения были исключены из реестра муниципального имущества, право собственности нового собственника были зарегистрированы 08.06.2023. Спорное жилое помещение не включалось в перечень муниципального имущества в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которое могло быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения отдельные законодательные акты Российской Федерации». Считают, что Федеральным законом «О приватизации …. муниципального имущества» не предусмотрено преимущественное право арендатора - физического лица на покупку арендуемого имуществ, находящегося в муниципального собственности. Права покупателя по договору купли - продажи муниципального имущества приобретаются физическими лицами на общих основаниях, т.е. путем участия в электронном аукционе и подачи заявки. Порядок приватизации администрацией МО «...» не нарушен, результаты аукциона не обжаловались. Истец не использовала свое право для участия в электронном аукционе на общих основаниях, она ошибочно относит себя к индивидуальным предпринимателям. Правом на преимущественное приобретение муниципального имущества, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ обладают субъекты малого предпринимательства, арендующие включенное в специальный перечень муниципальное имущество в целях осуществления предпринимательской деятельности. Просят отказать в удовлетворении иска и считают, что именно ФИО2 является надлежащим ответчиком по данному делу, а администрация является заинтересованным лицом. Также указали, что администрация Пинежского муниципального округа является правопреемником администрации МО «...» в части осуществления полномочий, нормативных правовых актов и муниципального имущества (Закон Архангельской области № 719-внеоч.-ОЗ от 09.06.2023) (л.д.36-37).

Дополнительно администрация сообщили, что соглашение о расторжении договора найма от 01.06.2016 истцу заказным письмом не направлялось, Штепа Н.Н. была приглашена по телефону в администрацию МО «...», как и другие наниматели помещений, предполагаемых к приватизации, но прочитав соглашение, истец отказалась от подписания (л.д.121).

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела и не просивших об отложении.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Конституцией Российской Федерации признается защита равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности (статья 8, часть 2, Конституции Российской Федерации)

Из выраженных в Конституции Российской Федерации общепризнанных принципов неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота проистекает свобода владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 № 14-П).

В соответствии с Конституцией Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление (статья 12), которое обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (статья 130, часть 1); органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью самостоятельно (статья 132, часть 1); местное самоуправление в Российской Федерации гарантируется правом на судебную защиту, на компенсацию дополнительных расходов, возникших в результате решений, принятых органами государственной власти, запретом на ограничение прав местного самоуправления, установленных Конституцией Российской Федерации и федеральными законами (статья 133).

Основная цель местного самоуправления, как следует из приведенных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 3 (часть 2) и 130 (часть 2), - решение вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью и тем самым удовлетворение основных жизненных потребностей населения муниципальных образований как субъекта права на самостоятельное осуществление - непосредственно и через органы местного самоуправления - муниципальной власти, по своей природе являющейся властью местного сообщества (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 02.04.2002 №7-П).

Право на приватизацию, как следует из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 № 25-П, не относится к числу конституционных, а регламентируется федеральным законом. Соответственно, в федеральном законе должны быть предусмотрены и надлежащие процедуры приватизации с тем, чтобы при передаче имущества от публичного собственника в частную собственность соблюдались конституционные гарантии права собственности, в том числе обеспечивалась бы защита прав и законных интересов всех участников соответствующих правоотношений на основе принципа юридического равенства и вытекающего из него принципа соразмерности используемых правовых средств и конституционно одобряемых целей.

Часть 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Данный Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает два способа предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества:

1. Уполномоченные органы в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (п. 1 ст. 4, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ);

2. Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что в муниципальной собственности МО «...» Пинежского муниципального района Архангельской области находилось нежилое помещение №***, (кладовая), по адресу: <адрес> Пинежского района Архангельской области, этаж №***, кадастровый номер <...>, инвентарный номер <...> ГУПАО БТИ, общей площадью <...> кв.м, кадастровая стоимость <...> руб. (выписка из ЕГРП от 13.12.2019, п. 4 реестра муниципального имущества МО «...» на 01.01.2020, утвержденного постановлением администрации от 31.12.2019 №***) (далее спорное нежилое помещение) (л.д.37, 68-75, 76-77).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 14.04.2003 на жилой дом №*** по <адрес> Пинежского района Архангельской области, инвентарный номер №***, жилой дом является многоквартирным двухэтажным жилым домом, число квартир <...>, на первом этаже располагаются нежилые помещения, в том числе нежилое помещение №***, площадью <...> кв.м (л.д. 55-61).

Рыночная стоимость муниципального имущества определена отчетом №*** от 08.06.2022 профессионального оценщика (л.д.85-86).

Решением Совета депутатов сельского поселения «...» от 24.11.2022 №***
(в редакции от 30.03.2023 №***) в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003
№ 131-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее Закон о приватизации) был утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2023 сельского поселения «....» Пинежского муниципального района Архангельской области, в том числе спорного нежилого помещения (л.д.64,65-66).

Постановлением администрации МО «....» от 10.04.2023 №*** «О приватизации муниципального имущества» постановлено осуществить приватизацию муниципального имущества на основании отчета по оценке от 08.06.2022, в том числе спорного нежилого помещения, начальная цена продажи – <...> руб., утвержден способ приватизации - аукцион в электронной форме – открытый по форме подачи предложений о цене имущества. Данное постановление было официально опубликовано в информационном бюллетене от 10.04.2023 №***. Информационное сообщение об аукционе в электронной форме было опубликовано в информационном бюллетене №*** от 11.04.2023. Результаты аукциона опубликованы
в информационном бюллетене от 15.05.2023 №***, протокол об итогах аукциона электронной форме размещен на электронной площадке Сбербанк - АСТ. По результатам электронного аукциона заключен договор купли-продажи от 11.05.2023 спорного нежилого помещения с ФИО2, как с единственным подавшим заявку, денежные средства покупателем оплачены (л.д.78-81, 82-83, 84, 87, 88, 89-90, 91-92)

Постановлением администрации МО «...» от 29.05.2023 №***, в соответствии с результатами торгов от 10.05.2023, с заключением договоров купли-продажи от 29.05.2023 спорное нежилое помещение исключено из реестра муниципального имущества, (л.д.93).

Согласно выписке из ЕГРН от 08.06.2023 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение (л.д.94-95).

Так же судом установлено, что новый собственник ФИО2 по заявлению на основании постановления администрации МО «Пинежский муниципальный район» от 27.09.2023 №*** «О переводе нежилого помещения в жилое» в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое – помещение и нежилого помещения в жилое помещение на территории муниципального образования «Пинежский муниципальный район», утвержденного постановлением администрации МО «Пинежский муниципальный район» от 31.01.2022 №***, спорное нежилое помещение перевел в жилое (л.д.172 с оборота, 176, 183-184, 193-203).

После чего Кобылин Е.В. принадлежащее ему спорное жилое помещение по договору купли-продажи от 26.10.2023 продал ФИО4, которая в настоящее время является собственником спорного помещения (л.д.148-150, 164-167).

Таким образом, спорное нежилое помещение переведено в жилое помещение.

Истец полагает, что имеет преимущественное право приобретения спорного жилого помещения, поскольку длительное время им пользовалась на основании договора найма, который по её мнению является договором аренды, относит себя к субъекту малого предпринимательства, поскольку спорное нежилое помещение сдала в субаренду иному лицу (л.д. 105-106).

Анализируя доводы истца, суд исходит из следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.ст.606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч.ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» преимущественное право на заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 указанной статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из ст.606, п.3 ст.ст.607, 609, п.1 ст.650, п.2 ст. 651 ГК РФ, учитывая пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53, предметом договора аренды, заключенного на срок не менее года и подлежащего государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», могут быть в том числе нежилые помещения в здании.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации МО «...» от 18.01.2016 №*** «О закреплении помещений» с целью сохранности нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> за гражданами закреплены нежилые помещения согласно приложения №***, в том числе (п.18 приложения №***), за истцом - <адрес> – принадлежность квартиры - муниципальная, закреплено нежилое помещение №***, площадью <...> кв.м (л.д.63).

01.07.2016 МО «....», в лице главы администрации муниципального образования (наймодатель) и Штепа Н.Н. (наниматель), проживающей по адресу <адрес> заключен договор найма нежилого помещения, согласно которого наймодатель предоставляет нежилое помещение №***, расположенное по адресу: <адрес>, находящегося в муниципальной собственности, для использования как кладовое помещение общей площадью <...> кв.м., наниматель производит ежемесячную оплату за найм помещения в размере <...> руб. <...> коп. за квадратный метр нежилого помещения, коммунальные услуги при наличии отопления, водопровода и освещения согласно тарифа, установленного на территории МО «....» (п.п.1.1,1.2), наниматель обязан пользоваться нежилым помещением исключительно в целях складского помещения (п.2.1.), наниматель имеет право допускать пользованием нежилым помещением любых лиц, по своему выбору без передачи в поднаем с согласия Наймодателя. Ответственность за действия временных нанимателей перед наймодателем несет наниматель (п.2.4.); договор заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, если ни одна из сторон по истечении действия настоящего договора не заявит о намерениях его расторгнуть, то договор пролонгируется на тот же срок на тех же условиях (л.д.12).

Таким образом, между администрацией МО «....» и Штепой Н.Н. заключен договор найма нежилого помещения, а не договор аренды, как ошибочно полагает истец.

Как следует из предоставленного ответчиком ответа от 23.06.2023 глава администрации МО «....» на обращение истца от 29.05.2023 №***, направленного на электронную почту истца, нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности МО «....» по адресу <адрес>, расположены в малосемейных домах, дважды на основании решений Совета депутатов МО «....» от 25.11.2020 №*** и от 31.01.2023 проходили процедуру передачи в собственность муниципального образования Пинежский муниципальный район, но депутатами районного собрания не были приняты собственность района, так как являются нерентабельными. За указанные помещения администрация вносит ежемесячные платежи за капитальный ремонт, производит по мере необходимости установку замков на дверях. Временным снятием расходов с администрации МО стало заключение договоров найма с жильцами дома №*** по <адрес>. При этом жильцы изъявляют желание пользоваться указанными нежилыми помещениями без несения расходов по арендной плате. Ежегодно Советом депутатов МО «....» утверждается план приватизации муниципального имущества на год, в 2019 году большая часть нежилых помещений в доме №*** по <адрес> была продана на аукционе, часть приобрели арендаторы указанных помещений, частично иные граждане. С 2020 года продажа муниципального имущества осуществляется путем проведения торгов на электронной площадке. Летом 2022 года была проведена оценка нежилых помещений по адресу: дом №*** по <адрес>. Нежилые помещения включены в план приватизации 2023 года, вся необходимая информация размещена в общем доступе в информационных бюллетенях МО «....» и на сайте АМО «Пинежский муниципальный район». Дополнительно информационное сообщении было размещено на дверях и на здании дома №*** по <адрес> (для ознакомления проживающих в доме) за месяц до продажи. В администрацию обращались жильцы данного дома с желанием купить нежилые помещения, им было разъяснено о проведении аукциона в электронном виде на электронной площадке, необходимости наличия электронной подписи, гражданами была осуществлена сверка с номерами лотов, которые они намеревались приобрести. Между тем данные граждане не участвовали в аукционе, сославшись на занятость по работе. По итогам аукциона победил гражданин, подавший единственную заявку на 12 лотов, с которым на сайте были подписаны 12 договоров. По итогам аукциона от 10.05.2023 администрацией размещен информационный бюллетень в здании по адресу дом №*** по <адрес> о необходимости оплатить задолженности за арендуемые помещения, расторгнуть пролонгируемые договоры аренды и освободить помещения до 15.06.2023 в связи со сменой собственника. Обращений от истца о продаже ей нежилого помещения в администрацию МО не поступало. Договоры найма нежилого помещения с гражданами не расторгались до аукциона, так как имелись случаи, когда помещение ни кем не приобреталось. Право приобрести нежилые помещения было предоставлено всем гражданам, администрация МО не вправе отстранять кого-либо из подавших на сайт заявки. Помещение №*** по адресу: дом №*** по <адрес> было продано на электронном аукционе. Электронный аукцион в отношении помещения №*** по тому же адресу был назначен на 27.06.2023, признан несостоявшимся, будет объявлен новый аукцион, для возможности приобрести данное нежилое помещение (л.д.36-37, 129-130).

Ответчиком предоставлена копия соглашения о расторжении договора найма нежилого помещения б/н от 11.03.2023, подписанного со стороны наймодателя главой администрации МО «....» ФИО1, о расторжении договора найма нежилого помещения от 01.07.2016 в связи с переходом прав на арендуемое нежилое помещение (л.д.96).

Между тем, каких-либо последующих двусторонне подписанных дополнительных соглашений к договору найма (аренды) от 01.07.2026 о продлении, изменении условий договора в части оплаты по договору, последовательному волеизъявлению и поведению сторон, направленному на оформление долгосрочных (более одного года) договорных отношений по найму (аренде) нежилого помещения, регистрации в ЕГРН, внесение соответствующих обременений в отношении спорного жилого помещения, в материалы дела не предоставлено.

Согласно справке ответчика по состоянию на 05.06.2023 размер задолженности истца Штепа Н.Н. по арендной плате за найм (аренду) спорного нежилого помещения составляет <...> руб. <...> коп.:

2016 год - применен тариф <...> руб./ед.изм., начислено за 6 месяцев - <...> руб. <...> коп., оплачено – <...> руб. <...> коп., задолженность 0,03 руб.;

2017 год - применен тариф <...> руб./ед.изм., начислено за 12 месяцев- <...> руб. <...> коп., оплачено – <...> руб., задолженность с нарастающим итогом - 437 руб. 91 коп.;

2018 год - применен тариф <...> руб./ед. изм., начислено за 12 месяцев - <...> руб. <...> коп., оплачено – 00 (ноль) руб. 00 коп., задолженность с нарастающим итогом - 1492 руб. 49 коп.;

2019 год - применен тариф <...> руб./ед. изм., начислено за 12 месяцев - <...> руб. <...> коп., оплачено - <...> руб., задолженность с нарастающим итогом 997 руб. 36 коп.;

2020 год - применен тариф: январь- май <...> руб./ед. изм., начислено - <...> руб. <...> коп., оплачено (март) – <...> руб., июнь - декабрь <...> руб./ед. изм. начислено – <...> руб. <...> коп., оплачено – 00 (ноль) руб., задолженность с нарастающим итогом 1155 руб. 19 коп.;

2021 год - применен тариф <...> руб./ед. изм., начислено за 12 месяцев – <...> руб. <...> коп., оплачено – <...> руб., задолженность с нарастающим итогом 447 руб. 23 руб.;

2022 год – до 01.09.2022 применен тариф <...> руб./ед. изм., начислено - <...> руб. <...> коп., оплачено – 00 (ноль) руб. 00 коп., с 01.09.2022 применен тариф <...> руб./ед. изм., начислено – <...> руб. <...> коп., оплачено – 00 (ноль) руб. 00 коп., задолженность с нарастающим итогом 1774 руб. 19 коп.;

2023 год – применен тариф <...> руб./ед. изм., начислено с 01.01.2023 по 05.06.2023 - <...> руб. <...> коп., оплачено – <...> руб., задолженность с нарастающим итогом 1774 руб. 19 коп.(л.д.122-124, 139, 140, 141-143, 144).

Истец наличие задолженности не отрицает.

В связи возникновением спорных взаимоотношений, связанных, по мнению истца, с нарушением ответчиком ее преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ на выкуп арендуемого ею на протяжении более двух лет спорного нежилого помещения, поскольку на нее (физическое лицо) распространяется статус индивидуального предпринимателя, кроме того <...> часть спорного жилого помещения передавалось ею за плату по соглашению от 01.01.2021 (договор субаренды) во временное пользование ФИО3 для хранения личных вещей (л.д.105-106).

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, одним из условий преимущественного права на выкуп арендованного имущества является факт нахождения у субъекта малого и среднего предпринимательства муниципального имущества во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из ст.2 ГК РФ, предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В связи с вопросами, возникающими при применении Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), и в целях правильного и единообразного применения его положений арбитражными судами Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендовал арбитражным судам, в том числе при рассмотрении споров необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества), при этом указал, что отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются нормами данного Закона, устанавливающего специальные правила отчуждения муниципального недвижимого имущества, и являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

При чем в п. 11 указанных разъяснений Высший Арбитражный Суда Российской Федерации указал, что является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона. Лицами, заинтересованным в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом. Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.

В связи чем, при рассмотрении настоящего дела суд исходит из того, что юридически значимым для правильного рассмотрения дела, является факт наличия у истца Штепы Н.Н. статуса индивидуального предпринимателя и осуществления ею предпринимательской деятельности в этом статусе.

Судом установлено, что договор найма нежилого помещения заключался со Штепой Н.Н. как с физическим лицом без указания статуса индивидуального предпринимателя, при этом Штепа Н.Н. на момент заключения договора, на момент принятия решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения, на момент подачи иска в суд индивидуальным предпринимателем не являлась, о чем свидетельствует отсутствие сведений в ЕГРИП (л.д.126-127).

В силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ возникновение права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия действующих арендных отношений в течение двух и более лет именно субъектом малого и среднего предпринимательства.

При этом толкование вышеназванных норм позволяет сделать вывод о том, что имущество должно быть в пользовании именно субъекта малого и среднего предпринимательства в течение всего периода, установленного законом, то есть свидетельство о внесении в ЕГРИП должно было быть выдано истцу не позднее, чем за два года и более до 10.04.2023.

Утверждение истца о том, что спорное нежилое помещение использовалось в целях осуществления предпринимательской деятельности, в ходе рассмотрения дела не подтверждено, соглашение истца (физического лица) с иным физическим лицом о пользовании им за плату спорным нежилым помещением об этом не свидетельствует, и не наделяет истца статусом индивидуального предпринимателя.

Достоверных доказательств того, что спорное нежилое помещение было арендовано и использовалось истцом для осуществления экономической или другой предпринимательской деятельности суду не представлено, и не следует прямо из условий договора найма (аренды). Исходя установленных по делу юридически значимых обстоятельств и правоотношений сторон, предмета спора, а также с учетом закона, подлежащего применению по данному делу, иные обстоятельства, касающиеся взаимоотношения лиц, участвующих в деле, возникших в процессе заключения, исполнения и прекращения договора найма (аренды), судом не исследуются и не оцениваются, так как они не имеют правового значения.

Поскольку истец не имеет статуса индивидуального предпринимателя и не соответствует требованиям, установленным Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суд приходит к выводу об отсутствии у неё права на преимущественный выкуп нежилого имущества, при этом на общих основаниях в аукционе по продаже нежилого помещения истец не участвовала.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований истца следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

р е ш и л :

в удовлетворении искового заявления Штепа Н.Н. к администрации Пинежский муниципальный округ о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи нежилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Пинежский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                          Л.Е. Ханзина