Решение по делу № 2-524/2023 от 30.10.2023

Гражданское дело № 2–524/2023

Уникальный идентификатор дела 68RS0№-75

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 декабря 2023 г. р.п. Инжавино

Инжавинский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Земцовой Е.Д.

при секретаре Федюкиной С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соломатиной Наталии Владимировны, Мартыновой Татьяны Михайловны к главе КФХ «Гама» Каниной Татьяне Владимировне, Колобову Александру Алексеевичу, Министерству имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, администрации Инжавинского муниципального округа Тамбовской области о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Соломатина Н.В. и Мартынова Т.М. обратились в суд с иском к главе КФХ «Гама» Каниной Т.В., Колобову А.А. о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка общей площадью сельскохозяйственных угодий № га, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между главой КФХ ФИО6 и Колобовым А.А. был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер. Решением Инжавинского районного суда Тамбовской области от 22.06.2022 был признан переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ к Соломатиной Н.В. и Мартыновой Т.М в порядке наследования после смерти Мартынова В.М. 01.04.2022 между Колобовым А.А. и главой КФХ «Гама» был заключен договор купли-продажи данного земельного участка. Согласно п. 2.1.5 договора аренды земельного участка от 03.08.2020 арендатор имеет право преимущественного выкупа земельных участков и долей при продаже на прочих условиях перед другими лицами. Однако продавец, зная, что истцами арендуется данный земельный участок, который был засеян сельскохозяйственной продукцией, при его продаже не известил их.

Определением суда от 28.11.2023 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Министерство имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, администрация Инжавинского муниципального округа Тамбовской области.

В судебное заседание истицы Соломатина Н.В. и Мартынова Т.М. не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель истиц Лепешев В.А. в судебном заседании исковые требования доверителей поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Колобов А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Ответчик глава КФХ «Гама» Канина Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, в возражениях просила в удовлетворении иска отказать, поскольку исковые требования основаны на п. 2.1.5 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, что арендатор имеет преимущественное право выкупа земельного участка и долей при их продаже на прочих условиях перед другими лицами. Все действия, указанные в ч. 2 ст.8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ФИО4 выполнены. <адрес> и Комитет по управлению имуществом <адрес> отказались от приобретения земельного участка площадью 139109 кв.м. кадастровый №. После этого между ФИО4 и КФХ «Гама» был заключен договор купли-продажи земельного участка. Истец ссылается на ч. 1ст. 624 ГК РФ, согласно которой в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены, однако, исходя из анализа вышеприведенных норм права, учитывая, что ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - это специальная норма права, а Гражданский Кодекс - общая, следует, что преимущественного права выкупа земельного участка арендатор не имеет. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, что следует из ч. 1 ст. 422 ГК РФ. При отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор может быть признан полностью или в части, которая не соответствует требованиям закона, недействительным. Условия договора должны соответствовать требованиям как Гражданского кодекса, так и вышеуказанного Федерального закона. В связи с этим считает, что пункт 2.1.5 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует вышеуказанным нормам, которые носят императивный характер. В связи с чем, истцы не обладают преимущественным правом покупки земельного участка при его продаже другому лицу.

Представитель ответчиков КФХ «Гама» и Колобова А.А. адвокат Петров А.В. в судебном заседании возражал по поводу удовлетворения исковых требований.

Представить третьего лица Управления Росреестра по Тамбовской области в суд не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представитель Министерства имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области в судебное заседание не явился, согласно отзыву от 12.12.2023 просит рассмотреть дело без их участия, Министерство ранее направляло отказ от намерения приобрести продаваемый земельный участок, который имеется в материалах дела, следовательно, права и имущественные отношения Тамбовской области данным спором не затрагиваются.

Согласно письменному заявлению главы Инжавинского муниципального округа Селезнева Г.В. от 04.13.2023 администрация просит рассмотреть данное дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации - владение, пользование и распоряжение землей осуществляется их собственниками свободно, не нарушая права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе Федерального закона.

Гражданский кодекс Российской Федерации, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых ими имущественных или личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1).

Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 1 ст. 421Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласноп. 1 ст. 422Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положенийп.п. 1 - 3 ст. 209Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силуп. 2 ст. 218Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии сп.п. 1 - 2 ст. 260Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

При этом действующее гражданское и земельное законодательство не содержит норм, предусматривающих право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого им земельного участка.

В силу ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Из п. 6 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируетсяФедеральным законом«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п. 4 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленныхстатьями 8и10настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормыГражданского кодексаРоссийской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числестатья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, возлагающих на собственника - арендодателя обязанности по предоставлению преимущественного права покупки земельного участка арендатору, а такое условие договора аренды не может ограничивать права собственника земельного участка, установленныестатьями 209,260Гражданского кодекса Российской Федерации. Законом не предусмотрено право арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества.

В судебном заседании установлено, что 03.08.2020 между главой КФХ Мартыновым В.М. и Колобовым А.А. заключен договор аренды земельного участка (л.д. 12-15).

17.09.2021 Мартынов В.М. умер (л.д. 6).

Решением Инжавинского районного суда Тамбовской области от 22.06.2022 был признан переход прав и обязанностей по договору аренды от 03.08.2020 земельного участка, принадлежащего Колобову А.А., к Соломатиной Н.В. и Мартыновой Т.М в порядке наследования после смерти ФИО6 (л.д. 17-19).

На основании договора купли-продажи земельного участка от 01.04.2022 Колобов А.А. продал земельный участок общей площадью № кв.м. кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, КФХ «Гама» (л.д. 16). Собственником данного земельного участка является КФХ «Гама» (л.д. 32-33).

В обоснование своих требований истицы ссылаются на п. 2.1.5 договора аренды земельного участка от 03.08.2020, в соответствии с которым арендатор имеет право преимущественного выкупа земельных участков и долей при продаже на прочих условиях перед другими лицами (л.д. 12).

Однако, в данном пункте сторонами указано на обязанность арендодателя обеспечить возможность реализацииарендаторомпреимущественногоправана продление договора илиправавыкупаземельногоучасткапри прочих равных условиях перед другими лицами.

Между тем, в заключенном междусторонамидоговореарендысодержится лишь указание напреимущественноеправоарендаторавыкупитьземельныеучастки, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода.

Оценивая условия договора аренды от 03.08.2020, суд исходит из того, что п. 2.1.5 договора, предоставляющий арендатору преимущественное право выкупа земельного участка, не содержит условие о переходе к арендатору права собственности на арендованное имущество, выкупную цену земельного участка, в связи с чем, в части выкупа объекта договор не может считаться заключенным и арендатор не вправе требовать от арендодателя передачи в собственность арендованного имущества.

Впунктах 1,2 статьи 1Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии сГражданским кодексомРоссийской Федерации,Федеральным Законом«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

Однако, данные нормы не применимы к спорным правоотношениям, так как, спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения не находится в долевой собственности, а отказ от преимущественного права покупки от администрации Инжавинского района Тамбовской области и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области Колобовым А.А. был получен до заключения договора.

Действующим гражданским и земельным законодательством не предусмотрено преимущественное право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на приобретение арендуемого им земельного участка.

В силупункта 1 статьи 250Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что преимущественное право покупки распространяется на участников общей долевой собственности, последствием нарушения такого права является возможность для лица, чье право нарушено, потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по договору (пункт 3 ст. 250Гражданского кодекса Российской Федерации).

Особенности правового режима долевой собственности, установленныестатьей 250Гражданского кодекса Российской Федерации, на арендные правоотношения не распространяются.

Положениямипункта 5 статьи 9Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиямипункта 1 статьи 621Гражданского кодекса Российской Федерации, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматриваетпреимущественногоправаарендаторана приобретение в собственностьарендуемогоимущества, кроме, как на основании договора аренды с последующим правомвыкупа.

Условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права Колобова А.А. на предусмотреннуюстатьей 421Гражданского кодекса Российской Федерации свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора.

Поскольку между Колобовым А.А. и истицами договоренности по отчуждению земельного участка не было, договор аренды таких условий не содержит, с учетом приведенных выше положенийст. 421Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, оснований для перевода прав покупателя на истцов не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии ч.ч. 1,2 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска.

По вступлении настоящего решения в законную силу обеспечительные меры, принятые определением суда от 22.08.2022, подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Соломатиной Наталии Владимировны и Мартыновой Татьяны Михайловны к главе КФХ «Гама» Каниной Татьяне Владимировне, Колобову Александру Алексеевичу, Министерству имущественных отношений и государственного заказа Тамбовской области, администрация Инжавинского муниципального округа Тамбовской области о переходе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда в законную силу отменить обеспечительные мера, наложенные определением Инжавинского районного суда Тамбовской области от 28.11.2023, возвратив Соломатиной Наталии Владимировне денежные средства в сумме № рублей, внесенные платежным поручением № 466 от 01.12.2023 на депозитный счет Управления судебного департамента в Тамбовской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Инжавинский районный суд Тамбовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: Е.Д. Земцова

Мотивированное решение изготовлено 19.12.2023.

Судья: Е.Д. Земцова