Решение по делу № 33-897/2023 (33-12126/2022;) от 29.12.2022

Судья Сахно С.Я.          Дело № 33-897 (33-12126/2022)

25RS0005-01-2022-002272-55

2-2376/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 января 2023 года                     город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе: председательствующего Розановой М.А.

судей: Соколовой Л.В., Гарбушиной О.В.

при секретаре Якушевской Н.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абдулаева Виктора Анатольевича к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока, Чобанян Светлане Яшаи о переводе прав и обязанностей

по апелляционной жалобе представителя администрации г. Владивостока

на решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 06.10.2022 года об удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Розановой М.А., выслушав объяснения представителя истца Терехова И.А., представителя УМС администрации г. Владивостока - Барлевой В.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Абдулаев В.А. обратился в суд с иском, ссылаясь на то, что между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян С.Я. 27.06.2005 заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером: №, площадью 77 кв. метров из земель поселений, находящегося в <адрес>, где расположено принадлежащее истцу на основании договора купли-продажи от 04.03.2022 г. нежилое здание общей площадью 86,8 кв. м с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> Поскольку на спорном земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, просил осуществить перевод на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

Представитель УМС администрации г. Владивостока иск не признал. Пояснил, что истец с заявлением о передаче ему прав и обязанностей по договору аренды в администрацию не обращался; права истца администрацией не нарушались, в связи с чем просил в иске отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Чобанян С.Я.

Решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 06.10.2022 года осуществлен перевод прав и обязанностей арендатора Чобанян С.Я. по договору аренды земельного участка к Абдулаеву В.А

С решением суда не согласилась администрация г. Владивостока, представитель которой в апелляционной жалобе ссылается на то, что судебные акты не могут подменять решения органа местного самоуправления по вопросам, отнесенным к его компетенции. Истец и арендатор участка по данному вопросу в администрацию г. Владивостока не обращались.

На апелляционную жалобу истцом поданы возражения.

В суде апелляционной инстанции представитель УМС администрации г. Владивостока настаивал на отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы. Пояснил, что договор аренды действующий, Гранкин вносит арендную плату по нему.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

    Ответчик Чобанян С.Я., извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явилась, ходатайств не заявляла, в связи с чем судебная коллегия с учетом положений ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в ее отсутствие.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом первой инстанции.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из положений ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судом установлено, что между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян С.Я. 27.06.2005 заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером: № площадью 77 кв. м из земель поселений, по адресу: г. <адрес>, для использования в целях размещения магазина розничной торговли. Срок аренды: с 01.01.2005 по 31.12.2007 (л.д. 13, 40-41)

По договору купли-продажи от 04.03.2022 г. Абдуллаев В.А. купил у Гранкина И.Н. нежилое помещение общей площадью 86,8 кв. м, кадастровый номер: № по адресу: <адрес> назначение: торговое. Объект принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 22.11.2007 (л.д. 17, 19-21).

Из ответа на запрос правового управления от 03.08.2022 следует, что обращений от Абдуллаева В.А. по вопросу передачи прав и обязанностей по договору аренды от 27.06.2005 земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> в УМС г. Владивостока не поступало. Договор аренды земельного участка с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> является действующим.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право аренды земельного участка, возникшее у Чобанян С.Я. на основании заключенного с органом местного самоуправления договора аренды, приобретается истцом как собственником нежилого здания, расположенного на данном земельном участке, на тех же условиях и в том же объеме, что и у Чобанян С.Я., так как при отчуждении объекта недвижимости его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка.

Между тем, такой вывод сделан судом без учета обстоятельств дела, с нарушением норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Между тем, материалы дела не содержат сведений об уведомлении арендодателя о передаче арендатором Чобанян С.Я. прав и обязанностей по договору аренды Гранкину И.Н., а также сведений о правах Гранкина И.Н. на спорный земельный участок, на котором находился принадлежавший ему магазин, проданный им в ДД.ММ.ГГГГ году Абдуллаеву В.А.

Удовлетворяя исковые требования Абдуллаева В.А., суд первой инстанции пришел к выводу, что принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости находится в границах спорного земельного участка (л.д. 94).

Однако такой вывод опровергается сведениями в ЕГРН о площади объектов недвижимости, которые свидетельствуют о том, что площадь магазина превышает площадь земельного участка, выходя за его границы (л.д. 12, 16), что требует дополнительного урегулирования сторонами по договору аренды.

    В силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежит нарушенное право.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанных положений процессуального закона истец не представил суду доказательств нарушения его прав ответчиком, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принимает новое решение об отказе Абдулаеву В.А. в удовлетворении исковых требований к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока, Чобанян С.Я. о переводе прав и обязанностей по договору аренды.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

    о п р е д е л и л а:

решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 06.10.2022 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Абдулаева Виктора Анатольевича к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока, Чобанян Светлане Яшаи о переводе прав и обязанностей по договору аренды - отказать.

Председательствующий                

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено 02.02.2023 г.