Решение по делу № 2-1402/2020 от 30.12.2019

66RS0001-01-2019-010689-36

Гр. дело № 2-1402/2020

Решение изготовлено в окончательном виде 29.06.2020.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2020 года                                 г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга

в составе председательствующего судьи Морозовой М.М.,

при секретаре Младеновой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Файвисович М.А. обратилась в суд с иском к Файзрову О.Ф. о взыскании суммы задатка, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец указала, что 15.05.2017 между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. заключен договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа арендуемого имущества. Предметом договора являлось производственное здание: Здание телятника, общей площадью 1382 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, условный номер №, принадлежащее Файзрову О.Ф. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.04.2004.

15.05.2017 между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. также было заключено соглашение о задатке к договору аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа от 15.05.2017.

Задаток в размере 100 000 руб. был уплачен истцом 30.08.2017, 100 000 руб. – 30.09.2017, 1 000 000 руб. – 15.05.2018, 750 000 руб. – 12.10.2018. Всего истцом в счет задатка уплачена сумма в размере 1 950 000 руб.

12.10.2017 ответчик выдал обязательство истцу о проведении государственной регистрации договора аренды от 15.05.2017, но его не выполнил, договор не зарегистрировал.

Сделка совершена Файзровым О.Ф. и Файвисович М.А. без согласия супруги ответчика, необходимого в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в отношении имущества, являющегося предметом договора аренды, Управлением Росреестра зарегистрированы ограничительные меры, имевшиеся на момент заключения договора аренды с правом выкупа от 15.05.2017.

Впоследствии, ответчик снял с кадастрового учета спорное недвижимое имущество, зарегистрировал два здания под кадастровыми номерами №, №, чем создал условия для неисполнения договора аренды с условием о праве выкупа.

В адрес ответчика истцом была направлена претензия о возвращении задатка в двойном размере, которая не была исполнена.

В исковом заявлении истец Файвисович М.А. просит взыскать с Файзрова О.Ф. сумму задатка, уплаченную по соглашению о задатке от 15.05.2017, в двойном размере в сумме 3 900 000 руб. 00 коп., госпошлину в размере 27 700 руб. 00 коп. (л.д. 4-6).

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, причины неявки суду не сообщил, направил в суд своего представителя.

Представитель истца Капнин И.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Файзров О.Ф. исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.

Заслушав стороны, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 15.05.2017 между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. заключен договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа арендуемого имущества. Предметом договора являлось производственное здание: <адрес>, условный номер №, принадлежащее Файзрову О.Ф. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 14.04.2004. Стоимость указанного недвижимого имущества была определена в размере 4 500 000 руб. 00 коп. (л.д. 9-10).

15.05.2017 между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. было заключено соглашение о задатке к договору аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа от 15.05.2017 (л.д. 13).

Из материалов дела следует, что решением Полевского городского суда Свердловской области от 25.09.2019 исковые требования Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о возложении обязанности по исполнению обязательства по заключению договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возмещении убытков оставлены без удовлетворения (л.д. 48-50).

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 24.01.2020 решение Полевского городского суда Свердловской области от 25.09.2019 оставлено без изменения (л.д. 85-86).

Указанные судебные акты, в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, имеют при рассмотрении настоящего дела преюдициальное значение, в связи с чем, установленным ими обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Согласно апелляционного определения Свердловского областного суда от 24.01.2020 из обстоятельств дела по иску Файвисович М.А. следует, что между сторонами последовательно были подписаны два договора аренды спорного помещения – от 15.05.2017 и от 15.05.2018. Оба этих договора содержали условия по выкупу арендатором арендованного нежилого помещения по цене 4500000 рублей.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что 15.05.2017 сторонами заключен смешанный договор – аренды и предварительный договор купли-продажи, условия которого были изменены сторонами путем заключения нового соглашения 15.05.2018.

В материалы указанного гражданского дела был представлен договор купли-продажи спорного имущества от 29.04.2019, в соответствии с которым ответчик продал, а истец купила в собственность спорное здание, стоимость имущества была определена в размере 4 500 000 руб., до подписания договора покупатель передал продавцу по договору задатка денежную сумму в размере 1 200 000 руб., в течение 3 дней после государственной регистрации права собственности на объект покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 3 300 000 руб. в качестве окончательного расчета, до этого момента объект находится в залоге у продавца (л.д. 87).

Договор от 29.04.2019 подписан сторонами, что в силу консенсуального характера договора купли-продажи свидетельствует о его заключении, соглашением сторон он не расторгался, о его недействительности кем-либо не заявлено.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что основной договор купли-продажи подписан между сторонами 29.04.2019, до момента обращения истца в суд с иском, оснований для вывода об уклонении ответчика от его заключения не имеется, как и оснований понуждения к заключению иного договора. Требования истца Файвисович М.А. в рамках указанного дела были направлены на изменение условий договора по оплате со ссылкой на ошибочность подписания договора с обязанностью по доплате 3 300 000 рублей.

При этом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о внесении истцом Файвисович М.А. суммы задатка в размере 1 200 000 руб., а не в размере 1 950 000 руб., отклонив доводы истца Файвисович М.А.

В связи с чем, суд также не принимает во внимание доводы истца Файвисович М.А. о внесенном задатке в размере 1 950 000 руб., отсутствии согласия супруги ответчика Файзрова О.Ф. на заключение договоров.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт внесения истцом Файвисович М.А. ответчику Файзрову О.Ф. задатка в размере 1 200 000 руб. установлен вступившим в силу решением Полевского городского суда Свердловской области от 25.09.2019, апелляционным определением Свердловского областного суда от 24.01.2020.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

29.04.2019 между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. заключен договор купли-продажи здания телятника, общей площадью 1382 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, условный номер № (л.д. 87).

Согласно п. 2.2.2 договора купли-продажи в течение 3 календарных дней после государственной регистрации права собственности на объект покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 3 300 000 руб. 00 коп. в качестве окончательного расчета.

В соответствии с п. 2.5 договора купли-продажи по заявлению продавца Файзрова О.Ф. на момент подписания настоящего договора указанное здание никому не продано, не подарено (не обещано дарение, не пожертвовано), не заложено, в споре, под запрещением и арестом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН недвижимое имущество – здание телятника, общей площадью 1468,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, снято с кадастрового учета 31.10.2019 (л.д. 16).

При этом согласно выписке из ЕГРН в отношении здания телятника, общей площадью 1391,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, поставленного на кадастровый учет 31.10.2019, 08.10.2013 был зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий (л.д. 31-35).

Таким образом, невозможность заключения основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, возникла по обстоятельствам, за которые отвечают как продавец, так и покупатель: вина продавца состоит в том, что он перед заключением договора не уведомил покупателя обо всех ограничениях недвижимого имущества, а вина покупателя состоит в непроявлении разумной степени осмотрительности при заключении как предварительного, так и основного договора (не были предприняты какие-либо разумные меры для выяснения сведений о наличии ограничений прав на недвижимое имущество, не были своевременно до заключения договора запрошены у продавца выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество, в которой содержатся сведения об обременении), поскольку регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество исключена при наличии обременений на указанное имущество.

При этом договором купли-продажи предусмотрено условие об оплате остальной покупной цены после регистрации права покупателя.

Кроме того, вина покупателя Файвисович М.А. также заключается в оспаривании ею размера оплаченного задатка в счет покупной цены недвижимого имущества, что также явилось препятствием для заключения основного договора.

Впоследствии, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности доводов истца Файвисович М.А. о большем размере оплаченного задатка.

Следовательно, основной договор не заключен по вине обеих сторон.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным распределить вину за не заключение основного договора между истцом Файвисович М.А. и ответчиком Файзровым О.Ф. в следующих пропорциях: Файвисович М.А. – 75 %, Файзров О.Ф. – 25 %.

В связи с чем, с ответчика Файзрова О.Ф. в пользу истца Файвисович М.А. подлежит взысканию сумма задатка в размере 600 000 руб. 00 коп. (2 400 000 руб. – 75 %).

Доводы истца Файвисович М.А. о снятии ответчиком Файзровым О.Ф. недвижимого имущества – здания телятника, общей площадью 1468,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, условный номер №, с кадастрового учета, регистрации здания телятника меньшей общей площадью 1382 кв.м., судом отклоняются, поскольку как следует из договора аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа от 15.05.2017, копии свидетельства о государственной регистрации права от 26.12.2006, договора купли-продажи здания телятника от 29.04.2019 предметом договоров являлось здание телятника, общей площадью 1382 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, условный номер № (л.д. 9-10, 11, 87).

Кроме того, как следует из выписки ЕГРН указанный объект недвижимости с условным номером № снят с учета 31.10.2019.

При этом, договор купли-продажи между сторонами был заключен 29.04.2019, 07.06.2019 истцом Файвисович М.А. был подписан акт разногласий к договору купли-продажи о несогласии с уплаченной суммой задатка (л.д. 87, 88).

В связи чем, факт снятия здания телятника с регистрационного учета правового значения не имеет.

С учетом изложенного, суд частично удовлетворяет исковые требования Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка и взыскивает с ответчика Файзрова Олега Фатыховича в пользу истца Файвисович Марии Александровны сумму задатка, уплаченную по соглашению о задатке от 15.05.2017, в размере 600 000 руб. 00 коп.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика Файзрова Олега Фатыховича в пользу истца Файвисович Марии Александровны подлежит взысканию в счет возврата государственной пошлины 9 200 руб. 00 коп. в соответствии с размером удовлетворенных требований.

Исковые требования Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, судебных расходов в остальной части – оставить без удовлетворения.

Иных требований, либо требований по иным основаниям на рассмотрение суда не заявлено.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика Файзрова Олега Фатыховича в пользу истца Файвисович Марии Александровны сумму задатка, уплаченную по соглашению о задатке от 15.05.2017, в размере 600 000 руб. 00 коп., в счет возврата государственной пошлины 9 200 руб. 00 коп., всего 609 200 руб. 00 коп.

Исковые требования Файвисович Марии Александровны к Файзрову Олегу Фатыховичу о взыскании суммы задатка, судебных расходов в остальной части – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца, с момента изготовления решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы или представления через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Председательствующий