Решение по делу № 2-145/2024 от 06.02.2024

Дело № 2-145/2024 УИД 44RS0014-01-2024-000101-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2024 года

Островский районный суд (п. Судиславль) Костромской области в составе:

председательствующего судьи Гурова А.В.,

при секретаре Ячменевой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ушанова А.А. к финансовому управляющему Егоровой А.В. и Кузнецову Олегу Юрьевичу о расторжении договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ИП Ушанов А.А., (далее Истец) обратился в суд финансовому управляющему Егоровой А.В., и Кузнецову О.Ю., (далее Ответчики) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества №-ОТПП/2 от 10.03.2022, аннулировании записи о государственной регистрации от 12.09.2022 спорных объектов, расположенных по адресу: Костромская область, Судиславский район, д<адрес>, <адрес>А, взыскании с Кузнецова О.Ю., стоимости имущества в размере 250 000 рублей и убытков в размере 54 145,00 руб., а также взыскании с Егоровой А.В., и Кузнецова О.Ю., расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей и 6 541,00 руб., соответственно.

Из искового заявления следует, что УФНС России по Костромской области в Арбитражный суд Костромской области было подано заявление о признании несостоятельным (банкротом) Ответчика Кузнецова О.Ю.

Определением Арбитражного суда Костромской области от 05.03.2020 в отношении должника Кузнецова О.Ю. введена процедура реструктуризации долгов.

Финансовым управляющим была утверждена Ответчик (Егорова А.В.), член ассоциации саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Эгида».

Определением Арбитражного суда Костромской области от 08.07.2020 Ответчик Кузнецов О.Ю. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на 4 месяца. В ходе проведения процедуры банкротства было утверждено положение о реализации имущества. В состав имущества, включенного в конкурсную массу должника, входило следующее имущество:

Земельный участок площадь <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, КН №(земельный участок не находится в залоге);

Сооружение (нежилое), расположенное по адресу: <адрес>, КН № (сооружение не находится в залоге);

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты>2 кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №, (здания не находятся в залоге), расположены по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>.

Вышеуказанное имущество было выставлено на торги с цель. Продажи. В документах о торгах были представлены фотографии объектов недвижимости, посредством которых можно было визуально идентифицировать объекты и оценить их техническое состояние. Истец, ознакомившись с торговой документацией принял решение о приобретении зданий. В торгах по агентскому договору с ИП Ушановым А.А. участвовал ФИО Победителем торгов был признан ФИО Между Истцом (ИП Ушанов А.А., Покупатель) и Ответчиком (Егоровой А.В., финансовым управляющим, Продавец) по результатам проведения торгов (торговая процедура «Открытие торги посредствам публичного предложения), идентификационный №-ОТПП на электронной площадке ООО «Межрегиональная электронная торговая система» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по веб-адресу: http:www.m-ets.ru) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № –ОТПП/2 от 10.03.2022 года (далее Договор). В соответствии с п.1.1. Договора Продавец продает, а Покупатель покупает следующее недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности:

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №;

Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №,расположеные по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>.

В силу п.1.2 Договора настоящий Договор заключен Сторонами по итогам открытых торгов в форме публичного предложения с закрытой формой подачи предложения о цене по продаже имущества Ответчика на электронной площадке ООО «Межрегиональная электронная торговая система» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по веб-адресу: http:www.m-ets.ru) (информационное сообщество № размещено в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 16.01.2022 года, торговая процедура на электронной площадке ООО «Межрегиональная электронная торговая система» Открытые торги посредствам публичного предложения, идентификационный №-ОТПП (далее Торги).

П.2.2.1 Договора предусмотрено, что Покупатель обязан оплатить стоимость имущества в соответствии с порядком, предусмотренным разделом 3 Договора.

В соответствии с п.3.1 Договора стоимость имущества определена как цена продажи Имущества на Торгах и составляет 250 000рублей, в том числе: стоимость здания (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН № составляет– 50 781,00руб.; стоимость здания (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН № составляет– 38 194,00руб.; стоимость здания (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №, составляет– 36 024,00руб.; стоимость здания (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН № составляет– 61 632,00руб., стоимость здания (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН № составляет – 26 910,00руб., стоимость здания (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН № составляет 36 459,00руб. Перечисленные Покупателем в целях обеспечения участия в Торгах задаток в размере 20 736,00рублей учитывается в счет приобретаемого имущества, (п.3.2 Договора). Покупатель во исполнение принятых на себя обязательств оплатил стоимость Имущества в полном объеме, что подтверждается платежными документами. В п.2.1.1 Договора указано, что Продавец обязан передать Покупателю Имущество, указанное в п.1.1 Договора.

09.06.2022 Сторонами был подписан Акт приема-передачи к Договору №-ОТПП/2.

После подписания Договора стороной Покупателя было установлено, что одно из зданий, приобретенных с торгов, отсутствует. Данная информация была доведена до финансового управляющего, в связи с чем, финансовый управляющий предложила расторгнуть Договор купли-продажи и представила соглашение о расторжении Договора купли-продажи.

В дальнейшем Продавец уклонился от подачи документов на расторжение Договора в регистрирующий орган и дальнейших действий, направленных на расторжение Договора и возврат уплаченных Покупателем за имущество денежных средств.

Так как, по данным Истца, использование 5 зданий из 6 купленных было возможно, он посчитал возможным не применять судебную процедуру расторжения Договора купли-продажи.

Сторонами был подписан Акт приема-передачи всех объектов, указанных в Договоре, в том числе и того объекта, который нельзя было идентифицировать.

12.09.2022 право собственности на имущество было зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

После регистрации права, Истец установил, что ни одно из купленных зданий нет в натуре. Фотографии зданий, представленные в торговой документации, не относятся к продаваемым зданиям, то есть при формировании документации о торгах, намеренно или ошибочно были представлены фотографии существующих зданий, которые не соответствуют продаваемым зданиям. Представленные на фотографиях здания принадлежат на праве собственности иным лицам, а не Кузнецову О.Ю.

Истец полагает, что фактическое отсутствие объектов недвижимости, указанных в спорном Договоре, то есть отсутствие предмета Договора, является существенным нарушением его условий, поскольку если бы Покупатель на момент заключения Договора знал о физическом отсутствии объектов недвижимости, то не участвовал бы в торгах и не заключал бы Договор купли-продажи. Отсутствие объектов недвижимости влет для Истца такой ущерб, что он значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. С учетом изложенного, Истец полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества №-ОТПП/2 от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, а уплаченная покупателем сумма подлежит возврату Истцу.

Кроме того, Истцу причинены убытки, выразившиеся в начислении имущественного налога по спорным зданиям за 2022 года в сумме 54 145рублей.

07.08.2023 Истец направил в адрес финансового управляющего претензию с требованием в течении 1 месяца с момента получения претензии явиться в <адрес> для подачи документов на государственную регистрацию расторжения Договора купли-продажи №-ОТПП/2 от 10.03.2022.

В ответном письме финансовый управляющий сообщила, что не оспаривает факт предложения о расторжении Договора, при этом пояснила, что процедура банкротства в отношении Кузнецова О.Ю. завершена, её полномочия как финансового управляющего прекращены. Данные обстоятельства подтверждаются определением Арбитражного суда Костромской области по делу № А31-7187/2019 от ДД.ММ.ГГГГ.

Просит суд расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества №-ОТПП/2 от 10.03.2022, заключенный между Индивидуальным предпринимателем Ушановым А.А. (ОГРНИП №, ИНН № и финансовым управляющим имуществом Кузнецова О.Ю. – Егоровой А.В..

Аннулировать записи о государственной регистрации № от 12.09.2022, № от 12.09.2022, № от 12.09.2022, 44№ от 12.09.2022, № от 12.09.2022, № от 12.09.2022, расположенных по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>А.

Взыскать с Кузнецова О.Ю., ДД.ММ.ГГГГ г.р., в пользу Индивидуального предпринимателя Ушанова А.А. денежные средства в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей, убытки в размере 54 145 (пятьдесят четыре тысячи сто сорок пять) рублей, расходы по уплате государственной пошлины 6 241 (шесть тысяч двести сорок один) рубль. Взыскать с Егоровой А.В. в пользу Индивидуального предпринимателя Ушанова А.А. денежные средства расходы по уплате государственной пошлины 300 (триста) рублей.

В судебное заседание истец ИП Ушанов А.А., не явился, извещен надлежаще.

Представитель истца по доверенности Соловьев В.В., заявленные требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что указанные в спорном договоре объекты недвижимости принадлежат другому лицу, о чем истцу стало известно после подписания договора.

Ответчик Кузнецов О.Ю., в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причину неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении дела не заявлено.

Ответчик (финансовый управляющий) Егорова А.В., в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, из представленного отзыва на исковое заявление следует, что Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А31-7187/2019 Кузнецов О.Ю. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения: <адрес>; место жительства: <адрес>; ИНН 440112961513) признан несостоятельным (банкротом) и в его отношении введена процедура реализации имущества гражданина на четыре месяца. Финансовым управляющим утверждена Егорова Анастасия Васильевна (ИНН 352526578430, СНИЛС 114-320-175 95), член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Эгида» (ОГРИ СРО №, ИНН СРО №, 170100, <адрес>, б-р Радищева, <адрес>, оф. 17). Впоследствии срок реализации имущества должника неоднократно продлевался. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А31-7187/2019 завершена реализация имущества Кузнецова О.Ю. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения: <адрес>; место жительства: <адрес>; №). Судом постановлено не применять в отношении гражданина Кузнецова О.Ю. правила об освобождении от исполнения обязательств. B силу абзаца второго пункта 13 статьи 213.9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон o банкротстве) c даты вынесения арбитражным судом определения o завершении рестрyктyризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина полномочия финансового управляющего прекращаются. Таким образом, полномочия арбитражного управляющего Егоровой A.B. как финансового управляющего имуществом Кузнецова O.Ю. прекращены c даты вынесения судом определения o завершении реализации имущества - ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку возникновение спорных правоотношений c истцом было обусловлено исключительно исполнением Егоровой A.B. обязанностей финансового управляющего имуществом Кузнецова O.Ю., то прекращения таких полномочий исключает предъявление требований o расторжении договора и производных из них требований к Егоровой A.B. Следовательно, Егорова A.B. является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску.

Финансовым управляющим в период процедуры реализации имущества должника были осуществлены следующие мероприятия:

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения на электронной площадке ООО «Межрегионапьная электронная торговая система» в сети Интернет по адресу: http://www.т-ets.ru открытых торгов в форме публичного предложения c закрытой формой подачи предложения o цене по продаже имущества должника c победителем торгов Ушановым A.A. заключен договор купли-продажи в отношении следующего имущества: - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровы й №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью 630,9 кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровый №. Цена продажи в соответствии c результатами торгов составила 250 000,00 рублей. После подписания договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи c сомнениями Ушанова A.A. относительно наличия имущества и возможности его достоверной идентификации, Егорова A.B. 26 апреля 2022 года направила в адрес Ушанова A.A. соглашение o расторжении договора купли-продажи, указав в качестве причин для расторжения невозможность идентификации и передаче всех объектов недвижимости, составляющих приобретенный Ушановым A.A. лот. Ушанов A.A. отказался от расторжения договора купли-продажи и впоследствии сторонами подписан акт приема-передачи от 09 июня 2022 года. B соответствии c пунктом 4 акта приема-передачи от 09 июня 2022 года стороны, подписали акт приема-передачи, признают, что в отношении имущества, перечисленного в пункте 3 настоящего акта, в Едином Государственном реестре недвижимости отсутствует описание местоположения границ, в связи c чем, достоверно установить местоположение имущества и идентифицировать его невозможно. Передаваемое имущество находится в разрушенном, технически неисправном состоянии, исключающем его использование в соответствии c предназначением. Фактическое состояние имущества не соответствует его фотографиям, содержащимся в Отчете № об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 17 февраля 2021 года. Покупатель осведомлен об указанных обстоятельствах, согласен c ними, не имеет и не будет иметь в будущем претензий к Продавцу относительно состояния, качества, местоположения, комплектности, иных свойств и качеств передаваемого имущества. Вместе c тем, для истца существенных изменений обстоятельств не произошло, поскольку об отсутствии объектов недвижимости либо невозможности их достоверно идентифицировать истцу стало известно в момент предложения ему соглашения o расторжении договора от 26 апреля 2022 года. Причины, по которым возникли затруднения в части идентификации объектов недвижимого имущества.

Пунктом 9 статьи 213.9 Закона o банкротстве установлена обязанность гражданина предоставлять финансовому управляющему по его требованию любые сведения o составе своего имущества, месте нахождения этого имущества, составе своих обязательств, кредиторах и иные имеющие отношение к делу o банкротстве гражданина сведения в течение пятнадцати дней c даты получения требования об этом.

B связи c неисполнением Кузнецовым O.Ю. обязанности по передаче документов o составе и месте нахождения имущества, Егорова A.B. обратилась в Арбитpaжный суд Костромской области с ходатайством об их истребовании. Определением Арбитражного суда Костромской области от 25 августа 2020 года частично удовлетворено заявление об истребовании y Кузнецова O.Ю. документов. 05 ноября 2020 года исполнительный лист на истребование y Кузнецова O.Ю. документов направлен для принудительного исполнения в ОСП по Давыдовскому и Центральному округу г. Костромы. ОСП по Давыдовскому и Центральному округу г. Костромы на принудительное исполнение определения Арбитражного суда Костромской области от 25 августа 2020 года возбуждено исполнительное производство №-ИП от 26 ноября 2020 года. По состоянию на дату завершения процедуры реализации имущества документы, истребованные y Кузнецова O.Ю. определением Арбитражного суда Костромской области от 25 августа 2020 года, Кузнецовым O.Ю. не переданы, что явилось основанием для неприменения к Кузнецову O.Ю. правила об освобождении от исполнения обязательств. Таким образом, идентификация принадлежавших Кузнецову O.Ю. объектов недвижимости производилась Егоровой A.B. в отсутствие технических документов, содержащих описание объектов недвижимости, исходя только из данных, включенных в Единый Государственный реестр недвижимости, при этом сведения o местоположении границ спорных объектов недвижимости в Едином Государственном реестре недвижимости не содержатся. Поскольку после заключения договора, но до передачи спорных объектов недвижимости возникли неустранимые сомнения в отношении правильности идентификации объектов недвижимости, истцу было предложено расторгнуть договор и вернуть уплаченные денежные средства, однако истец от расторжения договора отказался и настоял на передаче объектов без их достоверной идентификации, согласившись, таким образом, на сопутствующие риски. Выручка от реализации спорных объектов недвижимости была включена в конкурсную массу Кузнецова O.Ю. и направлена в размере 241 276,47 руб., для проведения расчетов c налоговым органом по текущим платежам (текущий налог на имущество и земельный налог) и в оставшейся сумме на погашение расходов по делу o банкротстве.

Исходя из изложенных обстоятельств арбитражный управляющий Егорова A.B., полагает, что является ненадлежащим ответчиком по делу и просит суд отказать в удовлетворении искового заявления к Егоровой A.B. Просит суд рассмотреть исковое заявление в её отсутствии, (ее представителя).

Представитель Росресстра по Костромской области, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причину неявки суду не сообщил.

Представитель УФНС России по Костромской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, причину неявки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 153 и п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества, товаром, соответствующим договору.

В силу ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Как следует из представленных письменных доказательств, определением Арбитражного суда Костромской области от 16.03.2020 удовлетворено заявление Федеральной налоговой службы России в лице УФНС России по Костромской области о признании несостоятельным (банкротом) Кузнецова О.Ю., в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов. Финансовым управляющим утверждена Егорова А.В., член Ассоциации саморегулируемой организации арбитражных управляющих «Эгида», (л.д.15-21).

На основании Определения Арбитражного суда Костромской области от 10.07.2020, Кузнецов О.Ю., признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина сроком на четыре месяца, (л.д.22-28).

Из представленной копии отчета № 2 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 17.02.2021, следует, что произведена оценка спорного имущества, согласно которого рыночная стоимость объектов оценки составляет 576 000 рублей, (л.д.37-101).

04.03.2022 по результатам проведения на электронной площадке ООО «Межрегионапьная электронная торговая система» в сети Интернет по адресу: http://www.т-ets.ru открытых торгов в форме публичного предложения c закрытой формой подачи предложения o цене по продаже имущества должника, победителем торгов признан ФИО, Агент ИП Ушанова А.А., на основании агентского договора от 02.03.2022, с предложением о цене имущества в размере 250 000 рублей,(л.д.29-31,34-36).

10.03.2022 заключен Договор купли-продажи №-ОТПП/2 в отношении следующего имущества: - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, д. <адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, д<адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью 1074,5 кв. м, расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, д. Кулькино, <адрес>, кадастровый №; - здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, кадастровый номер №. Цена продажи в соответствии c результатами торгов составила 250 000,00 руб., (л.д. 102-103).

26.04.2022 в адрес Ушанова А.А., арбитражным управляющим Егоровой А.В., направлено предложение о расторжении договора купли-продажи, в связи с тем, что после заключения договора выявились обстоятельства, препятствующие его исполнению со стороны продавца, а именно невозможность идентификации и передаче всех объектов недвижимости, составляющих приобретенный лот, представлено Соглашение о расторжении Договора №-ОТПП/2 от 10.03.2022, подписанное продавцом Егоровой А.В., (л.д.108).

Согласно Акта приема передачи к Договору № - ОТПП/2 от 09.06.2022, финансовым управляющим Егоровой А.В. передано ИП Ушанову А.А., недвижимое имущество: Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №; Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №; Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №; Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №; Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №; Здание (нежилое) площадью <данные изъяты> кв. м, КН №, расположеные по адресу: Костромская область, Судиславский район, д<адрес>, <адрес>, согласно п. 4 данного Акта, стороны, признают, что в отношении имущества, перечисленного в п.3 настоящего Акта, в ЕГРН отсутствует описание местоположения границ, в связи с чем, достоверно установить местоположение имущества и идентифицировать его невозможно. Передаваемое имущество находится в разрушенном, технически неисправном состоянии, исключающим его использование в соответствии с предназначением, фактическое состояние имущества не соответствует его фотографиям, содержащимся в отчете № 2 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества от 17.02.2021. Покупатель осведомлен об указанных обстоятельствах, согласен с ними, не имеет не будет иметь в будущем претензий к Продавцу относительно состояния, качества, местоположения, комплектности, иных свойств и качеств передаваемого имущества, (л.д.104-105).

На основании представленных выписок из ЕГРН от 12.09.2022, Истец является собственником спорных объектов недвижимого имущества, на основании Договора купли-продажи №-ОТПП/2 от 10.03.2022, (л.д.116-133).

На основании скриншота страницы почты Маil/ru 14.07.2023 Соловьевым В.В., в адрес финансового управляющего Егоровой А.В., направлено сообщение с просьбой о расторжении договора купли-продажи от 10.03.2022, в ответ на обращение, финансовым управляющим Егоровой А.В., указано, что до регистрации права собственности Истцом, было предложено расторгнуть договор купли-продажи спорного имущества, Истец отказался, согласился с фактическим состоянием, процедура банкротства завершена, полномочия финансового управляющего прекращены, (л.д.134-135).

03.08.2023 в адрес финансового управляющего Егоровой А.В., истцом направлена претензия с требованием в течение 1 месяца о расторжении Договора купли-продажи от 10.03.2022 № №-ОТПП/2, (л.д.137-138).

На основании Определения Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2023, процедура реализации имущества должника Кузнецова О.Ю. завершена, полномочия финансового управляющего Егоровой А.В., прекращены, (л.д.139-147).

Из представленного скриншота УФНС России по Костромской области, Истцом подтверждено уплата налога на имущество за 2022 год по спорному имуществу в сумме 54 145 рублей, (л.д.154-155).

Из представленных по запросу суда копий технических паспортов на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Костромская область, Судиславский район, <адрес>, <адрес>, следует, что по вышеуказанному адресу расположены: здание фермы (коровник) 1979 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м, нежилое здание, 1980 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м, хранилище для сена, 1987 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м, нежилое здание 1991 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м, склад ОКЦ, 1977 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м, нежилое здание, 1985 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м, здание мастерских, 1969 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м, нежилое здание,1986 года постройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

В соответствии со ст. 12 и ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон и каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о недоказанности истцом совокупности условий, необходимых для расторжения спорного договора применительно к положениям статей 450, 451 ГК РФ.

Истцом не доказано наличие существенных нарушений по сделке купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2022 со стороны продавца, наличие причинно-следственной связи между действиями продавца и последствиями расторжения договора купли-продажи недвижимости, равно как и не доказано наличие противоправных действий продавца, повлекших прекращение обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 10.03.2022.

Вследствие не установления судом существенных нарушений условий договора купли-продажи недвижимого имущества со стороны ответчика (продавца), оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков, не имеется.

Так, в документации о проведении торгов в электронной форме имеются сведения о техническом состоянии объектов, выставленных на торги, в документации о проведении торгов, размещенной на торговой площадке, в файле с описанием характеристик лота размещены выписки из ЕГРН, а также отчет о рыночной оценке имущества, содержащие информацию о спорных объектах недвижимости.

По мнению суда, при подписании акта приема-передачи объектов недвижимости, истец подтвердил, что на дату подписания акта ознакомлен с характеристиками имущества, ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества в результате осмотра, что свидетельствует о том, что истцу было известно техническое состояние приобретаемых объектов.

Со стороны ответчика не было допущено нарушений процедуры торгов, поскольку вся информация об объекте недвижимости находилась в свободном доступе, в документации по объектам, при этом, торги о проведении аукциона в электронной форме по продаже спорных объектов, в установленном порядке недействительными не признаны.

По мнению суда, договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, с согласованием всех существенных условий, подписан сторонами, условия договора изложены прямо, возможности трактовать его двусмысленно не имеется. Заключая спорный договор, истец по своему усмотрению реализовал свое право собственника по распоряжению принадлежащим имуществом в соответствии со ст. 421 ГК РФ, данных о том, что истец не понимал сущность сделки купли-продажи суду не представлено. Вместе с тем, во исполнение условий договора купли-продажи, после регистрации спорного договора в органах УФРС России, между сторонами был произведен полный взаиморасчет по указанной сделке. Каких-либо нарушений условий договора со стороны ответчика судом установлено не было, равно, как и не было установлено порока воли сторон при подписании договора купли продажи, либо существенного изменения обстоятельств.

Истцу надлежало проявить должную осмотрительность и более детально провести осмотр приобретаемых им объектов недвижимости с привлечением квалифицированных специалистов, однако, на момент подписания договора купли-продажи и передачи объектов, между продавцом и покупателем разногласий по качеству не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию покупатель не предъявлял, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния объектов. Также истцом не представлено в суд убедительных доказательств того, что данных объектов нет фактически в наличии, а находящиеся по адресу, указанному в договоре купли-продажи от 10.03.2022, объекты недвижимости, принадлежат другому лицу.

Таким образом, суд, принимая во внимание требования ст. 475 ГК РФ, приходит к выводу о том, что истцом не представлены суду доказательства факта продажи имущества не соответствующего условиям договора.

С учетом изложенного, ссылки стороны истца на отсутствие данных объектов в наличии, что обнаружилось им после заключения сделки, несостоятельны, поскольку, приобретая имущество, истец имел реальную возможность осмотреть объекты как самостоятельно, так и с привлечением специалистов в области строительства, то есть, проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Таким образом, при заключении договора купли-продажи объекты осмотрены, замечаний и претензий у покупателя к их наличию и техническому состоянию, не имелось.

Суд полагает, что представленные доказательства не подтверждают и того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также факта их отсутствия в наличии на момент передачи недвижимого имущества, о которой истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Поскольку на момент заключения сделки истец был удовлетворен качеством передаваемого товара, и согласился приобрести его в том состоянии, в котором оно находилось на момент сделки, оснований для применения нормы, предусмотренной п. 2 ст. 475 ГК РФ у суда не имеется.

Иной вывод противоречил бы положениям п. 3 ст. 10 ГК РФ, устанавливающего принцип добросовестности сторон гражданско-правовых отношений, так как, при заключении сделки все существенные ее условия сторонами были согласованы, в связи с чем, непроявление истцом необходимой степени заботливости и осмотрительности, не может являться достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи.

Таким образом, суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, с учетом доводов и возражений сторон, применяя приведенные нормы права, полагает, что в исковых требованиях Ушанова А.А. к финансовому управляющему Егоровой А.В. и Кузнецову О.Ю. о расторжении договора купли-продажи и взыскания денежных средств, должно быть отказано.

Руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ушанова А.А. к финансовому управляющему Егоровой А.В. и Кузнецову О.Ю. о расторжении договора купли-продажи и взыскания денежных средств – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Островский районный суд (п. Судиславль) Костромской области в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий А.В. Гуров

Мотивированное решение изготовлено 02.04.2024.