Решение по делу № 11-6352/2022 от 27.04.2022

    Дело №11-6352/2022                                                   Судья: Левинская Н.В.

    Дело №2-3885/2021

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    30 мая 2022 года                                     г. Челябинск

         Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

    председательствующего          Шалиевой И.П.,

    судей                                 Тимонцева В.И., Кучина М.И.,

    при секретаре                           Ишкининой Л.Р.

        рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Николаева Вячеслава Викторовича на решение Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 14 декабря 2021 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска к Николаеву Вячеславу Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Заслушав доклад судьи Тимонцева В.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения ответчика Николаева В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее – КУИЗО г.Челябинска) обратился в суд с иском к Николаеву В.В. о взыскании задолженности по договору аренды № от 17 сентября 2008 года за период с 20 октября 2015 года по 30 июня 2021 года в размере 859716 рублей 17 копеек; пени за период с 12 января 2016 года по 30 июня 2021 года в размере 2946086 рублей 84 копейки, с продолжением начисления неустойки с 01 июля 2021 года на сумму задолженности 859716 рублей 17 копеек в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательств.

        В обоснование иска указал, что 17 сентября 2008 между КУИЗО г.Челябинска и <данные изъяты> заключен договор аренды №, земельного участка для строительства торгово-офисного комплекса. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, общей площадью 1335 кв.м., расположенный на пересечении <адрес> и <адрес>. Дополнительным соглашением № от 13 января 2011 года срок действия договора аренды продлен до 15 сентября 2013 года. 04 апреля 2013 года между <данные изъяты> и <данные изъяты> заключен договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды № от 17 сентября 2008 года. Дополнительными соглашениями № от 17 июля 2013 года, № от 14 ноября 2014 года, № от 22 декабря 2014 года срок действия договора аренды продлен до 30 июля 2015 года. На указанном земельном участке <данные изъяты> построено нежилое здание – торгово-офисный комплекс, которое на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 07 августа 2015 года принято в эксплуатацию. Ответчик Николаев В.В. с 20 октября 2015 года является собственником нежилого помещения №, с кадастровым номером №, которое находится в здании с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № При переходе права собственности на указанное нежилое помещение к ответчику перешло право и право на использование земельного участка, предоставленному по договору аренды № от 17 сентября 2008 года, а также обязанность по внесению аренных платежей, которая им не исполняется.

        В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца КУИЗО г.Челябинска, ответчик Николаев В.В., представитель третьего лица администрации г.Челябинска при надлежащем извещении участия не принимали.

        В ранее представленных в суд возражениях Николаев В.В. просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на отсутствие доказательств заключения между сторонами договора аренды в письменной форме, а также истечение срока действия договора аренды № от 17 сентября 2008 года. Полагал заявленный истцом к взысканию размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательств. Также указал на неверно выбранный истцом способ защиты нарушенного права, полагая, что к возникшим между сторонами правоотношения подлежат применения нормы о неосновательном обогащении. Считал что истцом не соблюден досудебный претензионный порядок урегулирования спора, в связи с чем просил оставить исковое заявление КУИЗО г.Челябинска без рассмотрения. Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Суд постановил решение, которым исковые требования КУИЗО г.Челябинска удовлетворил частично. Взыскал с Николаева В.В. в пользу КУИЗО г.Челябинска задолженность по аренде земельного участка в размере 350178 рублей 27 копеек, а также в доход бюджета МО «город Челябинск» государственную пошлину в размере 6701 рубль 78 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований КУИЗО г.Челябинска отказал.

В апелляционной жалобе ответчик Николаев В.В. просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на отсутствует какого-либо договора аренды земельного участка, заключенного между ним и КУИЗО г.Челябинска, в связи с чем судом неправильно применены нормы материального права, регулирующие аренные отношения. Представленный в материалы дела договор аренды от 17 сентября 2008 года, срок действия которого истек 30 июля 2015 года, заключен с <данные изъяты> Полагал, что к спорным правоотношения подлежат применению нормы о неосновательном обогащении, а не положения гражданского законодательства об аренде. Также указал на несоблюдение истцом досудебного претензионного порядка урегулирования спора, что является основанием для оставления иска без рассмотрения.

В возражениях на апелляционную жалобу КУИЗО г.Челябинска просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Николаева В.В. без удовлетворения, ссылаясь на то, что действующим законодательством для данной категории спора не предусмотрен досудебный порядок. Полагал, что с учетом установленной договором обязанности по внесению арендной платы ежеквартально, а также заявленного ответчиком ходатайство о пропуске срока исковой давности, судом правильно взыскана с Николаева В.В. задолженность по арендным платежам с 01 июля 2018 года. Также указал, что обязанность по внесению арендной платы у ответчика возникла с момента перехода к нему права собственности на нежилое помещение в здании, построенном на спорном земельном участке.

Ответчик Николаев В.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал, пояснил, что договор аренды земельного участка с КУИЗО г.Челябинска он не заключал, нежилое помещение в здании, построенном на спорном земельном участке, он продал зимой 2022 года.

Представитель истца КУИЗО г.Челябинска, представитель третьего лица администрации г.Челябинска в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Информация о месте и времени рассмотрения данной жалобы размещена на сайте Челябинского областного суда в соответствии с Федеральным законом от 22 декабря 2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

На основании ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ответчика Николаева В.В., проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия оснований к отмене решения суда первой инстанции не установила.

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно п.5 ст.65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 статьи 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.3 ст.39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов на территории Челябинской области установлен Законом Челябинской области от 24 апреля 2008 года №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов».

В соответствии с ч.1 ст.1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичные положения содержатся в п.3 ст.552 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, 17 сентября 2008 года между КУИЗО г.Челябинска (Арендодателем) и <данные изъяты> (Арендатором) на основании распоряжения Первого заместителя главы г.Челябинска №3567-з от 15 сентября 2008 года заключен договор аренды №, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору во временное пользование земельный участок с кадастровым номером № площадью 1335 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>, для строительства торгово-офисного комплекса.

Пунктом 1.4 договора аренды установлено, что договор заключен на два года с даты принятия распоряжения.

Дополнительным соглашением № от 13 января 2011 года срок действия договора аренды продлен до 15 сентября 2013 года.

04 апреля 2013 года между <данные изъяты> и <данные изъяты> сведения о котором исключены из ЕГРЮЛ как о недействующем юридическом лице 20 февраля 2020 года, заключен договор уступки прав, по которому <данные изъяты> передало <данные изъяты> принадлежащее на основании договора аренды № от 17 сентября 2008 года право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1335 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>.

17 июля 2013 года между КУИЗО г.Челябинска и <данные изъяты> заключено дополнительное соглашение №, которым сок действия договора аренды № от 17 сентября 2008 года продлен до 31 декабря 2014 года.

25 декабря 2013 года администрацией г.Челябинска <данные изъяты> выдано разрешение № на строительство торгово-офисного комплекса на земельном участке площадью 1335 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>.

Дополнительными соглашениями № от 14 ноября 2014 года и № от 22 декабря 2014 года срок действия договора аренды № от 17 сентября 2008 года продлен до 30 июля 2015 года.

23 марта 2015 года между <данные изъяты> и Николаевым В.В. заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого <данные изъяты> обязалось по окончанию строительства передать в собственность ответчика нежилое помещение со строительным номером 7 проектной площадью 171 кв.м. в торгово-офисном комплексе по адресу: <адрес>, на пересечении <адрес> и <адрес>.

На основании разрешения №, выданного 07 августа 2015 года администрацией г.Челябинска, построенный <данные изъяты> торгово-офисный комплекс по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

20 октября 2015 года Управлением Росреестра по Челябинской области произведена государственная регистрация права собственности Николаева В.В. на нежилое помещение № с кадастровым номером № общей площадью 172,5 кв.м. в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, исходил из того, что при переходе права собственности на нежилое помещение Николаевым В.В. в силу прямого указания закона приобретено право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком. Определяя размер задолженности, суд первой инстанции руководствовался уточненным расчетом истца и, применив по заявлению ответчика исковую давность, взыскал арендную плату за период с 01 июля 2018 года по 30 июня 2021 года в размере 350178 рублей 27 копеек (пропорционально доле ответчика, рассчитанной из площади принадлежащего ему нежилого помещения к площади всех помещений в здании торгово-офисного комплекса, и ставки арендной платы 3% (торговля, рестораны, гостиницы)). Оказывая в удовлетворении требований исковых требований в части взыскания неустойки, суд первой инстанции, установив, что КУИЗО г.Челябинска уведомления об уплату арендных платежей в адрес ответчика не направлялись, сроки и порядок внесения арендной платы не доводились, о предусмотренной договором неустойки не сообщалось, пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки с Николаева В.В. Решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за период с 20 октября 2015 года по 30 июня 2018 года, а также в части отказа во взыскании неустойки не обжалуется.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции в части взыскания с Николаева В.В. в пользу КУИЗО г.Челябинска задолженности по арендной платы, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, правильной оценке представленных доказательств и подтверждаются материалами дела.

Доводы жалобы о том, что между Николаевым В.В. и КУИЗО г.Челябинска договор аренды земельного участка не заключался, срок действия договора аренды № от 17 сентября 2008 года истек 30 июля 2015 года, в связи с чем к возникшим правоотношениям положения законодательства об аренде не применимы, судебной коллегией отклоняются.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, при переходе права собственности на нежилое помещение Николаевым В.В. в силу прямого указания закона приобретено право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, на тех же условиях, что и у предыдущего арендатора, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку по истечении срока действия договора аренды № от 17 сентября 2008 года <данные изъяты> а в последующем другие собственники нежилых помещений торгово-офисного комплекса по адресу: <адрес>, включая и самого Николаева В.В., продолжили пользоваться спорным земельным участком, указанный договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что договор аренды № от 17 сентября 2008 года заключен до 01 марта 2015 года, общее правило, установленное п.1 ст.39.6 ЗК РФ о необходимости заключения договора аренды земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона, не применимо.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст.621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положении п.2 ст.621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п.1 ст.39.6 ЗК РФ.

Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года.

В связи с изложенным, к возникшим между сторонами правоотношениям вопреки доводам апелляционной жалобы подлежат применению положения гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

Ссылка в апелляционной жалобе на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка урегулирования настоящего спора является необоснованной, поскольку ни действующим законодательством, ни договором № от 17 сентября 2008 года и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрено, что обращение в суд с настоящим иском возможно лишь после обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Ошибочное указание судом первой инстанции на то, что в отношении спорного земельного участка договор аренды не оформлен, что является основанием для взыскания платы за неосновательное обогащение основанием для отмены решения суда в соответствии с ч.6 ст.330 ГПК РФ не является, поскольку не повлияло на исход дела, так как суд первой инстанции проверил заявленные исковые требования по существу с учетом всех установленных по делу обстоятельств.

Иных доводов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, им дана надлежащая правовая оценка, неправильного применения норм материального права и нарушения положений действующего процессуального законодательства, судом не допущено, оснований для отмены или изменения оспариваемого решения, вопреки доводам апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

    Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

     Решение Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 14 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Николаева Вячеслава Викторовича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03 июня 2022 года