Решение по делу № 2-58/2018 от 17.11.2017

Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

11 апреля 2018 года город Саратов

Фрунзенский районный суд города Саратова в составе: судьи Левиной З.А., при секретаре Шишковой Г.А. с участием представителя истца Федорова О.Ф. (доверенность 64 АА 2154846 от 21.07.2017г.), представителя ответчика Бутко И.Н. (доверенность от 22.09.2017г.)

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кузнецовой ФИО15 к Союзу «Торгово-промышленная палата Саратовской области» о признании недостоверным отчета эксперта об определении рыночной стоимости недвижимого имущества,

установил:

Кузнецова О.Ф. (далее по тексту – истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к Союзу «Торгово-промышленной палаты Саратовской области» (далее по тексту – Союз «ТПП Саратовской области», ответчик) о признании недостоверным отчета эксперта об определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Свои требования основывает на следующем.

Решением Волжского районного суда г.Саратова от 08.06.2009г. по делу №2-894/09 по иску ЗАО «Поволжский Немецкий Банк» к ООО «Волга-Парк», Шевченко Ю.Н., Кузнецову А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору №1766/1 от 25.03.2008г. по встречному иску Шевченко Ю.Н. к ЗАО «Поволжский Немецкий Банк», Управлению Федеральной регистрационной службы по Саратовской области о признании незаключенным договора об ипотеке, признании записи о государственной регистрации договора об ипотеке и записи о государственной регистрации обременения – ипотеки на земельный участок недействительными, по встречному иску Кузнецова А.В. к ЗАО «Поволжский Немецкий Банк» о признании договора поручительства прекращенным, по встреченному иску Шевченко Ю.Н. к ЗАО «Немецкий Поволжский Банк» о признании поручительства Шевченко Ю.Н. прекращенным в солидарном порядке с ООО «Волга-Парк» Шевченко Ю.Н., Кузнецова А.В. в пользу ЗАО «Поволжский немецкий Банк» взыскана задолженность по кредитному договору №1766/1 от 25.03.2008 г. в размере основного долга 25328018руб. 41коп., проценты в размере 1864575руб. 34коп.. пени по просроченному основному долгу в сумме 487824руб. 57 коп., пени по просроченным процентам в размере 94251руб. 80коп., а всего 27774670руб. 12коп., а так же расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20000руб.

Определением Волжского районного суда г.Саратова от 27.01.2014г. по вышеуказанному делу произведена замена взыскателя с ЗАО «Поволжский немецкий банк» на Кузнецову О.Ф.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 29.10.2012г., по делу №2-4651/12 по иску ЗАО «Поволжский Немецкий Банк» к Шевченко Ю.Н., Кузнецову А.В. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в связи с неисполнением обязательств в солидарном порядке с Шевченко Ю.Н., Кузнецова А.В. в пользу ЗАО «Поволжский Немецкий Банк» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6565718руб. 78коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 41028руб. 59коп., судебные расходы по оплате телеграмм 1200руб. 13коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с 06 июля 2012г. по день фактического исполнения обязательств по исполнению решения суда от 08 июня 2009г., исходя из ставки 8% годовых на сумму неисполненных обязательств.

По состоянию на 04.02.2014г. общая сумма задолженности по данному судебному акту составляет 12341873,84 руб.

Определением Волжского районного суда г. Саратова от 27.01.2014г. по названному делу произведена замена взыскателя с ЗАО «Поволжский немецкий банк» на Кузнецову О.Ф.

На основании исполнительных документов по вышеуказанным гражданским делам возбуждено сводное исполнительное производство в отношении солидарных должников Кузнецова А.В. и Шевченко Ю.Н.

До настоящего времени судебные акты должниками не исполнены.

01.03.2016г. судебным приставом-исполнителем Кировского РОСП г. Саратова вынесено постановление о присоединении исполнительных производств к сводному исполнительному производству № <данные изъяты>-СД, в том числе исполнительного производства <данные изъяты>-ИП о взыскании задолженности в сумме 54065000 руб. с Шевченко Ю.Н. в пользу Гавриличевой Т.Н.

В целях исполнения судебных актов судебным приставом-исполнителем Кировского РОСП г. Саратова Храмеевой З.А. обращено взыскание на земельный участок площадью 157336 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200м. к югу от с. Усть-Курдюм, кадастровый номер <данные изъяты>

03.11.2017г. судебным приставом-исполнителем Храмеевой З.А. вынесено постановление о принятии результатов оценки, в соответствии с отчетом №<данные изъяты> от 26.10.2017г. произведенной специалистом-оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Саратовской области», установлена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 74684000 руб.

Названный отчет выполнен Союз «ТПП Саратовской области» на основании контракта №0360100015816000189-0002658-02 от 25.01.2017г., заключенного с УФССП по Саратовской области.

Также из доводов истца следует, что отчет №<данные изъяты> от 26.10.2017г. не соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Так, при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил только сравнительный подход, не приведя при этом обоснований отказа от использования затратного и доходного подходов в отчете. Используя сравнительный подход при оценке земельного участка, оценщик нарушил нормативные требования к порядку отбора объектов-аналогов, который является необходимым условием для проведения достоверной оценки. Для оценки земельного участка площадью157336кв.м., в качестве объектов–аналогов оценщиком отобраны земельные участки площадью не более 1500 кв.м., меньшие по площади спорного объекта.

При выборе образцов для сравнительного исследования (объектов-аналогов) оценщиком нарушены принципы объективности, всесторонности и полноты исследований; выбор объектов аналогов, произведенный оценщиком, выполнен с нарушением требований п.п. б, в п. 22 ФСО №7 «Оценка недвижимости».

Приведенный в отчете анализ рынка объекта оценки не соответствует его месту положению. Оцениваемый земельный участок располагается в Саратовской области, тогда как в отчете оценщик анализирует социально-экономическое положение районов города Саратова.

Более того, отчет составлен в отношении объекта оценки - объекта недвижимости нежилое помещение предназначенного для использования в качестве коммерческой недвижимости.

Не согласившись с результатами оценки земельного участка указанными в отчете №0084300333, истец обратилась к специалисту-оценщику в ООО «Бюро Оценки Собственности» с заданием об установлении рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно результатов оценки указанной в отчете №1611.17М от 16.11.2017г. рыночная стоимость земельного участка площадью 157336 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 м. к югу от с. Усть-Курдюм, кадастровый номер <данные изъяты> составляет 10 210 000 руб.

Указав на изложенное, истец просит суд признать недостоверной рыночную стоимость земельного участка площадью 157 336 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 м. к югу от с. Усть-Курдюм, кадастровый номер 64:32:023607:0086, установленной в отчете об оценке №0084300333 от 26.10.2017г., выполненного Союзом «ТПП Саратовской области».

Истец Кузнецова О.Ф. в судебное заседание не явилась, о дате времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Представитель истца Федоров О.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме, указав на обстоятельства, аналогичные выше изложенным.

Представитель ответчика Бутко И.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что доводы истца основаны на недостоверной и неактуальной информации. Вместе с тем, оспариваемый отчет основан на актуальной выписки из ЕГРЮЛ, датированной 25.09.2017г. В соответствии с данной выпиской, кадастровая стоимость объекта составляет 89124550,56 руб. Оспариваемый отчет составлен в соответствии с действующим законодательством РФ, доказательств обратного, стороной истца не представлено.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора судебный пристав-исполнитель Кировского РОСП г. Саратова Храмеева З.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Чуриков В.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

При таких обстоятельствах, поскольку извещение сторон произведено судом в соответствии с требованиями статей 113-116 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения гражданского дела в их отсутствие, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ч. 1 ст. 11 вышеуказанного Закона).

Согласно ст. 13 этого же Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" указано, что в случаях, предусмотренных ч. 2 и ч. 3 ст. 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (п. п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права.

При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Волжского районного суда г.Саратова от 08.06.2009г. в солидарном порядке с ООО «Волга-Парк» Шевченко Ю.Н., Кузнецова А.В. в пользу ЗАО «Поволжский Немецкий Банк» взыскана задолженность по кредитному договору №1766/1 от 25.03.2008 г. в размере основного долга 25328018руб. 41коп., проценты в размере 1864575руб. 34коп.. пени по просроченному основному долгу в сумме 487824руб. 57 коп., пени по просроченным процентам в размере 94251руб. 80коп., а всего 27774670руб. 12коп., а так же расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20000руб. (т. 1 л.д.29).

Определением Волжского районного суда г.Саратова от 27.01.2014г. по вышеуказанному делу произведена замена взыскателя с ЗАО «Поволжский немецкий банк» на Кузнецову О.Ф. <данные изъяты>

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 29.10.2012г. в солидарном порядке с Шевченко Ю.Н., Кузнецова А.В. в пользу ЗАО «Поволжский Немецкий Банк» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6565718руб. 78коп., расходы по оплате госпошлины в сумме 41028руб. 59коп., судебные расходы по оплате телеграмм 1200руб. 13коп., проценты за пользование чужими денежными средствами с 06 июля 2012г. по день фактического исполнения обязательств по исполнению решения суда от 08 июня 2009г., исходя из ставки 8% годовых на сумму неисполненных обязательств. По состоянию на 04.02.2014г. общая сумма задолженности по данному судебному акту составляет 12341873,84 руб. <данные изъяты>).

Определением Волжского районного суда г. Саратова от 27.01.2014г. по названному делу произведена замена взыскателя с ЗАО «Поволжский немецкий банк» на Кузнецову О.Ф.

На основании исполнительных документов по вышеуказанным гражданским делам возбуждено сводное исполнительное производство в отношении солидарных должников Кузнецова А.В. и Шевченко Ю.Н.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 06.08.2015г. по иску Кузнецовой О.Ф. к Шевченко Ю.Н. о прекращении ипотеки и обращении взыскания на земельный участок и обращении взыскания на земельный участок, постановлено: прекратить ипотеку недвижимого имущества – земельного участка площадью 157336 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 м. к югу от с. Усть-Курдюм, кадастровый номер 64:32:023607:0086, обратить взыскание на названный земельный участок, принадлежащий Шевченко Ю.Н. (т.1 л.д.155-159).

До настоящего времени судебные акты должниками не исполнены.

01.03.2016г. судебным приставом-исполнителем Кировского РОСП г. Саратова вынесено постановление о присоединении исполнительных производств к сводному исполнительному производству № 1208/13/42/64-СД, в том числе исполнительного производства №<данные изъяты>-ИП о взыскании задолженности в сумме 54065000 руб. с Шевченко Ю.Н. в пользу Гавриличевой Т.Н. <данные изъяты>

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г. Саратова от 29.08.2017г., к участию в исполнительном производстве, для оценки арестованного имущества привлечен специалист Союз «ТПП Саратовской области» (т.1 л.д.163-164).

03.11.2017г. судебным приставом-исполнителем Кировского РОСП г. Саратова вынесено постановление о принятии результатов оценки, в соответствии с отчетом №0084300333 от 26.10.2017г. произведенной специалистом-оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Саратовской области», установлена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 74684000 руб. (<данные изъяты>

Названный отчет выполнен Союз «ТПП Саратовской области» на основании контракта <данные изъяты> от 25.01.2017г., заключенного с УФССП по Саратовской области <данные изъяты>

Постановлением судебного пристава-исполнителя Кировского РОСП г.Саратова от 17.11.2017г. спорное недвижимое имущество (земельный участок) передано на торги <данные изъяты>

Согласно отчету ООО «Бюро оценки собственности» №1611.17М от 16.11.2017г. рыночная стоимость земельного участка площадью 157336 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 м. к югу от с. Усть-Курдюм, кадастровый номер <данные изъяты> составляет 10210000руб. (т.1 л.д.38-74).

На основании экспертного заключения №3390 от 27.02.2018г. СОО НП «Международная палата оценщиков» (т.1 л.д.198-207) на отчет №0084300333 от 26.10.2017г. выполненного Союзом «ТПП Саратовской области»: отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам, и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков НП «Международная Палата Оценщиков». Методические основы оценки рыночной стоимости объекта имущества изложены в достаточном объем. Замечаний по обоснованию, применению методов и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998г., Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2,№3,№7).

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Одним из источников сведений о фактах являются вещественные доказательства и заключения экспертов.

В силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая названное выше заключение, суд приходит к выводу, что заключение не отвечает требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, поскольку эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, документов подтверждающих квалификацию эксперта суду представлены не были.

Так же, по делу было проведено экспертное заключение ООО «Агентство оценки и экспертизы» №1/у от 29.09.2018г. (т.2 л.д. 2-35), согласно которому, отчет №0084300333 от 26.10.2017г. Союза «ТПП Саратовской области» составлен с нарушением законодательства РФ об оценочной деятельности, а именно: в отчете изложена не вся существенная информация определения стоимости объекта оценки, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение, а так же допускает неоднозначное толкование полученного результата. Рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 м. к югу от с. Усть-Курдюм, кадастровый номер 64:32:023607:0086 составляет 10290000 руб.

Суд, оценивая доказательства, принимая во внимание факт предупреждения эксперта об ответственности, предусмотренной действующим уголовным законодательством за дачу заведомо ложного заключения эксперта по ст. 307 УК РФ, не принимает так же и выводы досудебной экспертизы и руководствуется заключением судебной экспертизы ООО «Агентство оценки и экспертизы» №1/у от 29.09.2018г., так как оно составлено компетентным лицом, имеющим соответствующую квалификацию и экспертные специальности в области определения стоимости восстановительного ремонта, с соблюдением ст.ст. 84, 85, 86 ГПК РФ, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы

Учитывая изложенное, поскольку отчет об оценке рыночной стоимости имущества не может содержать какие-либо неточности, связанные с ценой недвижимости (Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных Кузнецовой О.Ф. о признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости земельного участка и на основании разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", установлении рыночной стоимости земельного участка площадью 157336 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 м. к югу от с. Усть-Курдюм, кадастровый номер 64:32:023607:0086 в размере 10 290 000 руб.

Руководствуясь ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Кузнецовой ФИО16 к Союзу «Торгово-промышленная палата Саратовской области» о признании недостоверным отчета эксперта об определении рыночной стоимости недвижимого имущества удовлетворить.

Признать недостоверной рыночную стоимость земельного участка расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 метров к югу от с. Усть-Курдюм, площадью 157336 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, установленной в отчете Союза «Торгово-промышленная палата Саратовской области» об оценке № <данные изъяты> от 26.10.2017г.

Установить рыночную стоимость земельного участка расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, 200 метров к югу от с. Усть-Курдюм, площадью 157336кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> в размере 10 290 000 (десять миллионов двести девяносто тысяч) рублей, в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью «Агентство экспертизы и оценки» № 1/У от 29.03.2018г.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения – 12.04.2018г.

Судья          З.А. Левина