Решение по делу № 11-3631/2022 от 21.02.2022

Судья Климович Е.А.

Дело №2-8210/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №11-3631/2022

12 апреля 2022 года         г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Шалиевой И.П.,

судей          Бас И.В., Винниковой Н.В.,

при секретаре                  Ишкининой Л.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Борзенкова Е.В. на заочное решение Центрального районного суда г. Челябинска от 11 ноября 2021 года по иску Комитета по имуществу и земельным отношениям города Челябинска к Борзенкову Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Заслушав доклад судьи Бас И.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Борзенкова Е.В. – Матвеева С.П., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

КУиЗО г. Челябинска обратилось в суд с иском к Борзенкову Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №№ от 14 февраля 2018 года за период с 16 мая 2019 года по 29 марта 2021 года в размере 288 541 рубль 36 копеек, а также пени за период с 04 июня 2019 года по 31 июля 2021 года в сумме 64 458 рублей 47 копеек с продолжением начисления неустойки с 01 августа 2021 года на сумму задолженности 288 541 рубль 36 копеек в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства.

В обоснование заявленных требований указало на то, что 14 февраля 2018 года между истцом и И. С.Г. заключен договор краткосрочной аренды земельного участка УЗ № для завершения строительства здания общественного назначения с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона), площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Срок действия договор определен три года с даты акта приема-передачи земельного участка. 16 мая 2019 года право собственности на здание с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0408005:53, перешло к Борзенкову Е.В. 29 марта 2021 года земельный участок возвращен истцу. Однако, за период с 16 мая 2019 года по 29 марта 2021 года ответчиком арендные платежи за земельный участок не вносились, в связи с чем образовалась задолженность в размере 288 541 рубль 36 копеек. Поскольку обязательства по договору аренды не исполнялись ответчиком надлежащим образом, с последнего подлежит взысканию неустойка.

Заочным решением Центрального районного суда г. Челябинска от 11 ноября 2021 года исковые требования Комитета по имуществу и земельным отношениям г. Челябинска к Борезнкову Е.В. о взыскании задолженности удовлетворены; с Борзенкова Е.В. в пользу Комитета по имуществу и земельным отношениям г. Челябинска взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества УЗ № от 14 февраля 2018 года в размере 288 541 рубль 36 копеек, неустойка в сумме 64 458 рублей 47 копеек, а также неустойка за период с 01 августа 2021 года на сумму задолженности 288 541 рубль 36 копеек в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до момента фактического погашения задолженности; с Борзенкова Е.В. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 730 рублей.

Определением Центрального районного суда г. Челябинска от 26 ноября 2021 года отказано в удовлетворении заявления Борзенкова Е.В. об отмене заочного решения Центрального районного суда г. Челябинска от 11 ноября 2021 года.

В апелляционной жалобе Борзенков Е.В. просит решение суда изменить в части взыскания задолженности по договору аренды земельного участка, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность в размере 288 166 рублей 21 копейку, отменить в части взыскания пени и принять по делу в данной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы указывает на то, что постановленным по делу решением нарушены права А. К.С. и И. С.Г., к которым в настоящее время Комитет предъявляет требования об уплате задолженности по арендным платежам за спорный земельный участок, однако данные лица не были привлечены к участию в деле. Выражает несогласие с расчетом задолженности, представленным истцом, считает него неверным и некорректным. Полагает, что оснований для взыскания с Борзенкова Е.В. пени за ненадлежащее исполнение обязательств по договору не имелось.

Представитель истца КУиЗО г. Челябинска, ответчик Борзенков Е.В. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в суд не явились, доказательств наличия уважительных причин неявки или наличия иных обстоятельств, препятствующих апелляционному рассмотрению, не представили, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Заслушав представителя ответчика Матвеева С.П., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 14 февраля 2018 года между КУиЗО г.Челябинска и И. С.Г. заключен договор № краткосрочной аренды земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства здания общественного назначения. Срок договора аренды установлен сторонами договора в три года с даты акта приема-передачи земельного участка.

Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Росреестра по Челябинской области 19 февраля 2018 года. Акт приема-передачи подписан КУиЗО г. Челябинска и И. С.Г. 14 февраля 2018 года.

По завершении строительства на указанном земельном участке здания И. С.Г. получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от 09 апреля 2019 года и зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № общей площадью № кв.м.

08 мая 2019 года вышеуказанное здание продано И. С.Г. покупателям А. К.С. в 6/10 долях и Борзенкову Е.В. в 4/10 долях по договору купли-продажи, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Челябинской области 16 мая 2019 года.

Земельный участок с кадастровым номером № возвращен арендодателю 29 марта 2021 года, что сторонами не оспаривалось.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016) также указано на то, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности А. К.С. и Борзенкова Е.В. на нежилое здание с кадастровым номером № к последним перешли права и обязанности по договору № краткосрочной аренды земельного участка площадью № кв.м с кадастровым номером №

При таких обстоятельствах, отсутствие государственной регистрации права аренды за Борзенковым Е.В. правового значения не имеет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы определен в приложении (форма №2), являющемся неотъемлемой частью договора. В форме №2 установлено, что расчет платы за аренду земли производится на основании Закона Челябинской области №257-ЗО от 24 апреля 2008 года и решения Челябинской городской Думы №32/7 от 24 июня 2008 года «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска».

Согласно пункту 2.2 договора аренды за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату ежемесячно за текущий месяц до 1-го числа следующего месяца.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Установив, что в период с 16 мая 2019 года по 29 марта 2021 года ответчиком арендная плата не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за указанный период в размере 288 541 рубль 36 копеек.

Проверяя расчет задолженности, взысканной судом, судебная коллегия с ним соглашается, поскольку он выполнен в соответствии с условиями договора аренды пропорционально доле Борзенкова Е.В. в нежилом здании с кадастровым номером № (4/10 доли). Ответчик с расчетом основного долга по арендной плате согласился, каких-либо возражений относительно произведенного истцом расчета не представил.

В то же время судебная коллегия полагает, что из расчета задолженность по арендной плате подлежит исключению один день 29 марта 2021 года, поскольку в этот день земельный участок с кадастровым номером № был возвращен арендодателю. Соответственно, за период с 16 мая 2019 года по 28 марта 2021 года размер задолженности Борзенкова Е.В. составит 288 166 рублей 21 копейку исходя из следующего расчета:

с 16 мая 2019 года по 31 декабря 2019 года – 2 756 944,47 (кадастровая стоимость земельного участка, рассчитанная пропорционально 4/10 долям ответчика в нежилом здании с кадастровым номером №, от общей кадастровой стоимости участка 6 892 361,17 руб.) х 3% (ставка арендной платы) х 1,75 (коэффициент К1) х 1,083 (коэффициент К2) х 1 (коэффициент К3) / 365дн. х 230дн. (количество дней в периоде просрочки) = 98 775 руб. 84 коп.;

с 01 января 2020 года по 31 декабря 2020 года - 2 756 944,47 х 3% х 1,75 х 1,083 х 1 = 156 752 руб. 97 коп.;

с 01 января 2021 года по 28 марта 2021 года – 2 408 249,31 (с 01 января 2021 года кадастровая стоимость участка изменилась 6 020 623,27 руб.) х 3% х 1,75 х 1,082 х 1 / 365дн. х 87дн. = 32 637 руб. 40 коп.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6.3 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательств.

Учитывая, что при приобретении права собственности на нежилое здание с кадастровым номером № к Борзенкову Е.В. перешло и право аренды на земельный участок с кадастровым номером № пропорционально его доле в праве на здание, то неустойка за просрочку внесения арендных платежей подлежит начислению исходя из ставки, предусмотренной договором аренды, а не в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, как ошибочно полагает ответчик.

С учетом положений пунктов 2.2, 6.3 договора, размер пени за период с 04 июня 2019 года по 31 июля 2021 года составляет 64 458 рублей 47 копеек (л.д.42-43).

Как следует из пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

Предоставляя суду право уменьшить размер неустойки, закон не определяет критерии и пределы ее соразмерности. Определение несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства осуществляется судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая предусмотренную договором ставку пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы (18% годовых), период просрочки (более 2 лет), общий размер задолженности (288 166 рублей 21 копейка), судебная коллегия приходит к выводу о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательства, поэтому полагает возможным снизить размер неустойки за просрочку уплаты арендных платежей до 50 000 рублей в связи с отсутствием оснований для применения штрафных санкций в заявленной сумме и принципа соразмерности наказания.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 65 постановления Пленума №7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

С учетом указанного разъяснения с 01 августа 2021 года неустойка подлежит начислению в размере 18% годовых на сумму основного долга в сумме 288 166 рублей 21 копейку до фактического исполнения ответчиком своих обязательств по оплате задолженности по арендной плате.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в местный бюджет.

В связи с удовлетворением исковых требований на сумму 338 166 рублей 21 копейку размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ответчика в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в доход местного бюджета, подлежит изменению до 6 581 рубля 66 копеек.

Доводы апелляционной жалобы Борзенкова Е.В. о не извещении его на судебное заседание, в котором судом было принято оспариваемое решение, опровергаются материалами дела, а именно уведомлением о вручении, из которого следует, что ответчик судебное извещение о дате и времени судебного заседания 11 ноября 2021 года получил 08 ноября 2021 года (л.д.78).

Неявка Борзенкова Е.В. в судебное заседание 11 ноября 2021 года по причине издания постановления Губернатора Челябинской области №298 от 03 ноября 2021 года «О продлении на территории Челябинской области нерабочих дней в 2021 году», которым продлевался режим нерабочих дней с 08 ноября 2021 года до 12 ноября 2021 года включительно, не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального права при рассмотрении дела, поскольку вопрос о необходимости отложения разбирательства дела решается судом, в производстве которого находится дело, самостоятельно применительно к каждому конкретному делу с учетом необходимости соблюдения сроков рассмотрения дела судом соответствующей инстанции и разумного срока судопроизводства, что прямо следует из Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года.

Также судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы о том, что судом к участию в деле не привлечены И, С.Г. и А. К.С. Учитывая, что с Борзенкова Е.В. взыскана задолженность только за период с момента регистрации права собственности на нежилое здание до момента возврата земельного участка арендодателю и только исходя из расчета его 4/10 долей в праве собственности на здание с кадастровым номером №, судебная коллегия приходит к выводу о том, что вынесенное судебное постановление не могло повлиять на права и обязанности указанных лиц.

Кроме того, решением Советского районного суда г. Челябинска от 17 января 2022 года с И. С.Г. в пользу КУиЗО г. Челябинска уже взыскана задолженность по арендной плате за период до 15 мая 2019 года, а требования истца о взыскании задолженности по арендной плате с А. К.С. рассматриваются в самостоятельном порядке в другом гражданском процессе.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Центрального районного суда г. Челябинска от 11 ноября 2021 года изменить.

Взыскать с Борзенкова Е.В в пользу Комитета по имуществу и земельным отношениям города Челябинска задолженность по договору аренды УЗ № от 14 февраля 2018 года в размере 288 166 (двести восемьдесят восемь тысяч сто шестьдесят шесть) рублей 21 копейку, неустойку в сумме 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с Борзенкова Е.В. в пользу Комитета по имуществу и земельным отношениям города Челябинска неустойку за период с 01 августа 2021 года на сумму задолженности 288 166 рублей 21 копейку в размере 18% годовых от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки до момента фактического погашения задолженности.

Взыскать с Борзенкова Е.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 581 (шесть тысяч пятьсот восемьдесят один) рубль 66 копеек.

Председательствующий

Судьи