Решение по делу № 33-284/2021 от 20.04.2021

Председательствующий – Шадеева С.А. Дело № 33-284

номер дела в суде первой инстанции 2-13/2021

УИД 02RS0007-01-2020-000571-66

номер строки в статистическом отчете 2.209

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 июня 2021 года г. Горно-Алтайск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Черткова С.Н.,

судей – Солоповой И.В., Шинжиной С.А.,

при секретаре – Молодых Л.С.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Тохнина Олега Николаевича на решение Усть-Канского районного суда Республики Алтай от 28 января 2021 года, которым

в удовлетворении исковых требований Тохнина Олега Николаевича к Туткушовой Алтынай Геннадьевне о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 25.12.2019 года, отказано.

Признано соглашение от 25.12.2019 года о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между Тохниным Олегом Николаевичем, представляющим умершего Тохнина Николая Озошевича на основании наследственного дела № от 20.11.2019 года, и Туткушовой Алтынай Геннадьевной, недействительным.

Заслушав доклад судьи Шинжиной С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тохнин О.Н. обратился в суд с иском к Туткушовой А.Г. о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на основании соглашения от 25.12.2019 года. Требования мотивированы тем, что 25.12.2019 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи вышеуказанных квартиры и земельного участка, по условиям которого истец вступил во владение квартирой и земельным участком и оплатил ответчику 10000 рублей в качестве возврата уплаченной суммы по договору. Из содержания соглашения следует, что Туткушова А.Г. в спорной квартире не проживала, не владела ею, что договор от 09.09.2009 года, на основании которого зарегистрировано право Туткушовой А.Г. на квартиру и земельный участок, расторгается, а объекты недвижимого имущества переходят в собственность истца как наследника ФИО2 Ответчик, подписывая соглашение, согласилась со всеми его условиями, понимала значение и смысл сделки. После заключения соглашения ответчик стала уклоняться от подачи соответствующего заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорные квартиру и земельный участок. Ссылаясь на ч. 2 ст. 165 ГК РФ, истец полагает, что соглашение заключено в надлежащей форме, содержит все необходимые существенные условия, исполнено сторонами, не расторгнуто и не признано недействительным.

Туткушова А.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Тохнину О.Н. о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 25.12.2019 года, заключенного между Тохниным О.Н., представляющим умершего ФИО2 на основании наследственного дела № от 20.11.2019 года, и Туткушовой А.Г., недействительным в силу его ничтожности. Требования мотивированы тем, что соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка заключено после смерти продавца ФИО2 и противоречит нормам действующего законодательства. Тохнин О.Н. не может представлять интересы умершего ФИО2 на основании наследственного дела № от 20.11.2019 года, поскольку согласно п.2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Ответчик Тохнин О.Н. является наследником ФИО2, который принял наследство после его смерти. Спорные квартира и земельный участок не являются собственностью умершего ФИО2 Наследники права на данное имущество не имеют. Поскольку соглашение было подписано Туткушовой А.Г. под давлением Тохнина О.Н., оно является недействительным, ничтожным и противоречащим нормам права.

Определением Усть-Канского районного суда от 14.01.2021 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Туткушов С.А., Государственное учреждение - Управление Пенсионного фонда РФ в Усть-Канском районе Республики Алтай.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Тохнин О.Н. Указывает, что ответчик, подписывая соглашение от 25.12.2019 г., согласилась со всеми его условиями, понимала значение и смысл сделки. Об отсутствии оплаты за спорную недвижимость указано в самом соглашении о расторжении договора купли-продажи и земельного участка от 25.12.2019 г., за исключением 10 000 руб. Об этом же собственноручно указала ответчик в письменном требовании об уплате, указав, что приобрела другой дом. У ответчика отсутствуют какие-либо доказательства оплаты спорной недвижимости в установленном размере. Таким образом, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры с земельным участком от 25.12.2019 г. направлено к восстановлению положения, существовавшего до нарушения прав умершего ФИО2, и устранению последствий злоупотребления правом ответчиком. Не основан на законе вывод суда о том, что истец вправе лишь требовать оплаты товара по договору купли-продажи. Основанием заявленных требований указана сделка, соответствующая требованиям закона, от государственной регистрации перехода прав собственности по которой, уклоняется ответчик. Отсутствие оплаты по договору лишь является мотивом для заключения указанной сделки. Также суд необоснованно согласился с доводами ответчика о том, что истец не вправе представлять интересы умершего ФИО2 и подписывать соглашение от его имени. Указанное соглашение подписано истцом от своего имени со ссылкой на то, что истец является наследником ФИО2, в связи с чем, спорная недвижимость подлежит передаче в его собственность. Право истца как правопреемника после смерти отца выступать самостоятельно по всем возникшим имущественным правоотношениям с его участием, соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Кроме того, при вынесении судом решения о признании недействительности вышеуказанной сделки в силу ее ничтожности последствия недействительности сделки применены не были, что повлечет за собой неосновательное обогащение ответчика за счет истца. В случае признания сделки недействительной необходимо было применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика денежных средств, уплаченных по недействительному соглашению, в размере 10 000 руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Тохнина О.Н. и его представителя Бунькова А.С., поддержавших доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, 09.09.2009 г. между ФИО2 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО9 и Туткушовой А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, согласно которому ФИО2 обязуется передать в собственность Туткушовой А.Г. однокомнатную квартиру, расположенную в двухквартирном бревенчатом доме, и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>, а Туткушова А.Г. обязуется принять и оплатить их стоимость в порядке, установленном договором.

Согласно пункту 4 договора цена за отчуждаемую квартиру и земельный участок составляет 322 000 рублей (цена квартиры - 312000 рублей, земельного участка – 10 000 руб.). 10 000 рублей покупатель уплатила до подписания договора купли-продажи, оставшуюся сумму в размере 312 000 рублей обязуется уплатить в течение трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В соответствии с пунктом 8 договора купли-продажи недвижимости квартира считается переданной покупателю с момента подписания договора купли-продажи, который также имеет силу акта приема-передачи.

04.12.2009 г. Туткушова А.Г. зарегистрировала право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, с установлением в пользу продавца ФИО2 ограничения прав и обременения объектов недвижимости - ипотеки в силу закона.

05.07.2014 г. ФИО2 умер.

Наследником ФИО2, фактически принявшим наследство после его смерти, является его сын Тохнин О.Н., что подтверждается материалами наследственного дела №.

21.11.2019 г. истцом Тохниным О.Н. в адрес ответчика Туткушовой А.Г. предъявлено требование об оплате невыплаченной по договору купли-продажи от 09.09.2009 г. суммы в размере 312 000 рублей в срок до 21.12.2019 г., на что истцом получен письменный отказ ответчика от выплаты указанной суммы в связи с приобретением ею другого дома (л.д. 191).

25.12.2019 г. между Тохниным О.Н. и Туткушовой А.Г. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 09.09.2009 г.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Тохнин О.Н. указывает, что после заключения соглашения ответчик стала уклоняться от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и земельный участок.

Не согласившись с заявленными требованиями, Туткушова А.Г. предъявила встречный иск, указывая, что Тохнин О.Н. не может представлять интересы умершего на основании наследственного дела, поскольку правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка является недействительным, ничтожным, противоречащим нормам права, было подписано под давлением ответчика.

Принимая решение об удовлетворении искового требования Туткушовой А.Г. к Тохнину О.Н. о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 25.12.2019 г. недействительным, и отказывая в удовлетворении требования Тохнина О.Н. к Туткушовой А.Г. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании вышеуказанного соглашения, суд первой инстанции исходил из того, что заключенное сторонами соглашение противоречит требованиям закона и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, так как спорные объекты недвижимости были приобретены Туткушовой А.Г. на средства материнского капитала, расторжение договора купли-продажи повлечет нарушение прав несовершеннолетнего ребенка. Кроме того, Тохнин О.Н. не мог представлять интересы ФИО2 и подписывать соглашение от его имени, в связи с утратой последним правоспособности в силу ч. 2 ст. 17 ГК РФ. ФИО2 с даты заключения договора (09.09.2009) по день смерти (15.07.2014) никаких претензий к Туткушовой А.Г. относительно неоплаты стоимости по договору не предъявлял. Условий, предусматривающих возможность расторжения договора купли-продажи квартиры и земельного участка с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое, за ним зарегистрирован, договор не содержит.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, основанными на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, при заключении договора купли-продажи целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а целью продавца-отчуждение своего имущества и получение денежных средств за данное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу, расторжение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как указано в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договор», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

В соответствии с условиями соглашения, заключенного между наследником умершего ФИО2 - Тохниным О.Н. и Туткушовой А.Г., стороны по обоюдному согласию расторгают договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 09.09.2009 г.

Согласно п. 6 соглашения покупатель Туткушова А.Г. с момента составления договора купли-продажи квартиры с 09.09.2009 г. и по настоящему время по факту не проживала и не проживает по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи квартиру не принимала. Вопросов по поводу освобождения квартиры нет.

В пункте 7 соглашения сторонами указано, что стоимость квартиры и земельного участка договором купли-продажи была оценена 322 000 рублей, из которых Туткушова А.Г. уплатила 10 000 рублей. Остальные 312 000 рублей обязалась уплатить в течение 3 месяцев с момента государственной регистрации права до 04.03.2010г. До настоящего времени продавец не получил от покупателя оговоренную в договоре сумму 312 000 рублей. На требование к покупателю Туткушовой А.Г. от 21.11.2019 г. уплатить наследнику Тохнину О.Н. оставшуюся сумму 312 000 рублей в течение одного месяца до 21.12.2019 г. получен отказ со ссылкой на приобретение другого дома.

Пунктом 8 соглашения предусмотрено, что денежные средства в размере 10 000 рублей, полученные продавцом ФИО2 при составлении договора купли-продажи от 09.09.2009 г., возвращены покупателю Туткушовой А.Г. до составления соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка наследником Тохниным О.Н.

Данное соглашение подписано сторонами.

При рассмотрении дела истец Туткушова А.Г. подтвердила, что соглашение подписала сама.

Предъявляя иск о признании соглашения недействительной сделкой, Туткушова А.Г. доказательств того, что соглашение было подписано под влиянием насилия или угрозы со стороны ответчика Тохнина О.Н., в материалы дела не представила. Приводимые же истцом доводы о том, что она подписала соглашение, так как ответчик надоедал ей, оказывал на нее давление, провоцировал ее, не является основанием для признания соглашения от 25.12.2019 г. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка недействительной сделкой.

Вывод суда первой инстанции о том, что заключенное сторонами соглашение о расторжении договора продажи недвижимости противоречит требованиям закона и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, так как спорные объекты недвижимости были приобретены Туткушовой А.Г. на средства материнского капитала, расторжение договора купли-продажи влечет нарушение прав несовершеннолетнего ребенка, не соответствует установленным по делу обстоятельствам дела.

Так, согласно материалам дела материнского (семейного) капитала Туткушовой А.Г., средства материнского (семейного) капитала в размере 300000 рублей были направлены на погашение кредита на ипотеку, 32140 руб. 32 коп. на погашение займа. В соответствии с представленным Туткушовой А.Г. кредитным договором от 26.11.2009 года, заключенным с АКБ «Ноосфера» (ЗАО), банком истцу был предоставлен кредит в размере 300000 рублей на покупку квартиры и земельного участка по адресу: <адрес>, на срок до 25 мая 2010 года включительно. В качестве обеспечения своевременного возврата кредита и процентов по нему заемщиком был предоставлен заклад ценных бумаг (вексель АКБ «Ноосфера» (ЗАО)). Согласно договору займа от 20.03.2011 года, ООО «Капитал+» предоставило Туткушовой А.Г. денежные средства в размере 33000 рублей для возведения пристройки к жилому дому по адресу: <адрес>. В соответствии с нотариально удостоверенными обязательствами от 14.12.2009 г., 23.03.2011 г. Туткушова А.Г. обязалась жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, оформить в соответствии с требованиями части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в общую собственность с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев на себя и своих детей ФИО7, <дата> года рождения, ФИО10, <дата> года рождения: в случае приобретения (строительства) жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа) – после снятия обременения с жилого помещения; в случае индивидуального жилищного строительства – после ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения); в остальных случаях – после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 19.01.2021 г. право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Туткушовой А.Г. Установленное в пользу ФИО2 ограничение прав и обременение объектов недвижимости - ипотека в силу закона не снято.

Из пояснений Туткушовой А.Г. в суде первой инстанции следует, что денежные средства передала ФИО2 в присутствии дочери, при передаче денежных средств расписка не составлялась (л.д. 201).

Между тем, в соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Поскольку обязательство, в данном деле - договор купли-продажи устанавливается в письменной форме, то и его исполнение должно быть оформлено письменно.

Таким образом, в подтверждение исполнения обязательства по передаче денежных средств по оплате стоимости квартиры и земельного участка Тутркушовой А.Г. должна быть представлена расписка или иные письменные доказательства, подтверждающие получение оплаты за проданное имущество продавцом.

Между тем, такого подтверждения, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Туткушовой А.Г. представлено не было.

При таких обстоятельствах, учитывая, что факт приобретения квартиры и земельного участка за счет средств материнского (семейного) капитала не подтвердился, из соглашения о расторжении договора усматривается, что средства материнского капитала были фактически использованы Туткушовой А.Г. на приобретение другого дома (л.д. 6), несовершеннолетний ребенок Туткушовой А.Г. никогда не проживал в спорном доме, проживает вместе с матерью Туткушовой А.Г. в другом доме, собственником которой согласно пояснениям Туткушовой А.Г. является она (л.д.200), регистрация несовершеннолетнего на спорной жилой площади носит формальный характер, то заключенным соглашением о расторжении договора купли-продажи указанной квартиры жилищные права ребенка не нарушены, поскольку не претерпели никаких изменений.

Согласно абзацу 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

По смыслу приведенных правовых норм и разъяснений к наследникам умершего продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества, переходят имущественные права наследодателя по договору, в том числе право требовать оплаты покупателем приобретенного имущества, право расторгнуть с покупателем договор купли-продажи недвижимого имущества в связи с тем, что покупатель не исполнил обязательства, поскольку указанные права не прекращаются в связи со смертью продавца, так как носят имущественный характер, при этом не связаны исключительно с личностью продавца.

Поскольку Тохнин О.Н. является наследником ФИО2, то он в порядке универсального правопреемства приобрел права и обязанности по договору купли-продажи.

С учетом изложенного, вывод суда о том, что Тохнин О.Н. не вправе заключать соглашение о расторжении договора купли-продажи является неверным.

Отказывая в удовлетворении иска Тохнина О.Н., суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в абзаца 3 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. Заключение сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи в связи неисполнением покупателем обязательств по оплате не противоречит вышеприведенным требованиям закона.

Однако положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены судом при вынесении решения.

Между тем, совокупностью представленных доказательств подтверждается, что договор купли-продажи от 09.09.2009 г. в части оплаты Туткушовой А.Г. квартиры и земельного участка не был исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество, за исключением 10000 рублей, продавцу ФИО2 не были переданы. Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка было заключено сторонами в связи с отказом Туткушовой А.Г. от дальнейшего исполнения условий договора по оплате недвижимого имущества по причине приобретения другого дома.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, наличие воли обеих сторон на расторжение договора купли-продажи квартиры и земельного участка, с учетом того, что заключенное сторонами соглашение направлено на восстановление нарушенного права ответчика, оснований для признания соглашения недействительной сделкой, у суда не имелось.

При заключении соглашения сторонами была соблюдена письменная форма сделки, стороны, будучи свободными в заключении договора, пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, которые требованиям закона не противоречат, следуют характеру возникших между сторонами отношений, права и охраняемые законом интересы третьих лиц при этом нарушены не были, соответственно требования Тохнина О.Н. к Туткушовой А.Г. о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости являлись обоснованными и подлежали удовлетворению.

Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, в силу чего в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГПК РФ, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований Тохнина О.Н. к Туткушовой А.Г. о регистрации перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 25 декабря 2019 года, отказа в удовлетворении встречного иска Туткушовой А.Г. к Тохнину О.Н. о признании недействительным вышеуказанное соглашение.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Канского районного суда Республики Алтай от 28 января 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковое требование Тохнина Олега Николаевича удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Туткушовой Алтынай Геннадьевны к Тохнину Олегу Николаевичу на квартиру, общей площадью 62,5 кв.м, с кадастровым номером 04:07:030502:327, и земельный участок, общей площадью 1168 кв.м, с кадастровым номером 04:07:030502:136, расположенные по адресу: <адрес>, на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи от 25 декабря 2019 года, заключенного между Туткушовой Алтынай Геннадьевной и Тохниным Олегом Николаевичем.

В удовлетворении встречного искового требования Туткушовой Алтынай Геннадьевны к Тохнину Олегу Николаевичу о признании соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 25 декабря 2019 года недействительным отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий судья С.Н. Чертков

Судьи И.В. Солопова

С.А. Шинжина