Решение по делу № 2-617/2019 от 21.01.2019

Дело № 2-617/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2019 года                                     г. Новосибирск

Советский районный суд г.Новосибирска в составе:

председательствующего судьи                             Толстик Н.В.

при секретаре                                     Улямаевой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кычакова Александра Анатольевича к ООО «АкадемМедСтрой» о признании права собственности, взыскании неустойки,

у с т а н о в и л:

Кычаков А.А. обратился в суд с иском к ООО «АкадемМедСтрой», в котором просил признать за ним право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством, расположенном по адресу: <адрес>. на земельном участке площадью 4 569 кв.м с кадастровым номером № в размере 4179/778465 в виде 1-комнатной <адрес> (строительный индекс 1сБл) общей площадью 41,79 кв.м., жилой площадью 18,42 кв.м., расположенной на 11 этаже. Кроме того, Кычаков А.А. просил взыскать с ООО «АкадемМедСтрой» неустойку за период с 01.09.2018 по 24.12.2018 в размере 86 366 рублей 96 копеек.

Исковые требования обоснованы следующим. 07.04.2016 между Кычаковым А.А. и ООО «АкадемМедСтрой» заключен договор №16/70 участия в долевом строительстве объекта недвижимости. В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора застройщик за счет собственных средств и денежных средств участника долевого строительства обязуется своими и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенные по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, Советский район, Бульвар молодежи, 15 стр. и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику квартиру со следующими характеристиками: 1-комнатная квартира №70 (строительный индекс 1сБл) общей площадью 41,79 кв.м., жилой площадью 18,42 кв.м., расположенная на 11 этаже. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 4 569 кв.м., кадастровый № (пункт 1.4 договора). Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 1 505 525 рублей. В соответствии с пунктом 2.3 договора застройщик принял на себя обязательство передать квартиру участнику не позднее 3 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно пункту 4 дополнительного соглашения к договору долевого строительства, срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен не позднее 31 марта 2018 года. Таким образом, срок передачи объекта 30.06.2018. Участник выполнил свои обязательства по оплате цены договора, что подтверждается представленными в дело квитанциями. До настоящего времени застройщик свою обязанность по передаче объекта не исполнил. 28.08.2018 в адрес застройщика была направлена претензия с просьбой удовлетворить в досудебном порядке требование истца о передаче объекта долевого строительства по акту приема-передачи помещения. В ответ на данную претензию застройщик сообщил о невозможности удовлетворения требований истца в добровольном порядке. Ответчик уклоняется от подписания актов приема-передачи помещения по договору долевого участия, в связи с чем, понудить его к совершению действий, направленных на передачу объекта недвижимости, иначе как по решению суда, не представляется возможным. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец не явился, был извещен о времени и месте судебного заседания.

Принимая участие в предварительном судебном заседании, представитель истца Игай В.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддерживала.

Представитель ответчика ООО «АкадемМедСтрой» в судебное заседание не явился, представил в дело письменный отзыв относительно заявленных требований с просьбой рассматривать дело в свое отсутствие.

Согласно доводам ответчика, просрочка в передаче объекта возникла в результате технической ошибки, допущенной мэрией города Новосибирска при оформлении разрешительной документации. Ответчик не вводил дольщиков в заблуждение, поскольку не имеет права устанавливать в договорах долевого участия срок завершения строительства, отличный от указанного в разрешении на строительство. Ответчик вынужден был продлить срок действия разрешения на строительство до 31.03.2018. В связи с этим, 22.05.2017 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений в договор №12/63 от 07.04.2016, в соответствии с которым срок сдачи объекта в эксплуатацию установлен до 31.03.2018. Вместе с тем, 21.02.2018 в разрешение на строительство мэрии города Новосибирска вновь были внесены изменения, согласно которым срок действия разрешения продлен до 30.09.2018. Причиной переноса сроков послужил финансовый кризис, в том числе увеличение цен на материалы и ресурсы, что привело к затруднению темпов строительства. 03.11.2018 мэрией города Новосибирска сроки строительства вновь продлены до 30.09.2019. В настоящее время ответчик лишен возможности передать истцу объект по акту приема-передачи, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. Вместе с тем, ответчик не уклоняется от исполнения своих обязательств, строительство дома продолжает. Учитывая изложенное, ООО «АкадемМедСтрой» просит применить к рассматриваемым правоотношениям положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки до разумных пределов (л.д.49-50).

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области – в судебное заседание не явился, просил рассматривать дело в свое отсутствие.

Руководствуясь пунктами 3,5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проанализировав доводы иска, возражений на него, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, при этом исходит из следующего.

В процессе рассмотрения дела установлено, что 07.04.2016 между Кычаковым А.А. и ООО «АкадемМедСтрой» заключен договор №16/70 участия в долевом строительстве объекта недвижимости (л.д.17-20).

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора застройщик за счет собственных средств и денежных средств участника долевого строительства обязуется своими и привлеченными силами построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенные по адресу <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику квартиру со следующими характеристиками: 1-комнатная <адрес> (строительный индекс 1сБл) общей площадью 41,79 кв.м., жилой площадью 18,42 кв.м., расположенная на 11 этаже.

Строительство осуществляется на земельном участке площадью 4 569 кв.м., кадастровый № (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 3.1 договора, цена договора составляет 1 505 525 рублей.

В настоящее время участник долевого строительства Кычаков А.А. свои обязательства по оплате цены договора выполнил полностью, что подтверждается представленной в дело квитанцией к приходному кассовому ордеру №12 от 07.04.2016 (л.д.16).

В соответствии с пунктом 2.3 договора застройщик принял на себя обязательство передать квартиру участнику не позднее 3 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Срок ввода объекта в эксплуатацию, согласно пункту 5.1 договора, не позднее 30.06.2017.

22.05.2017 между Кычаковым А.А. и ООО «АкадемМедСтрой» подписано и зарегистрировано в Росреестре по НСО дополнительное соглашение о внесении изменений в договор №16/70 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 07.04.2016 (л.д.21-22).

Согласно данному соглашению, в вышеуказанный договор были внесены изменения в части изменения срока сдачи объекта в эксплуатацию до 31.03.2018 (пункт 4).

Таким образом, крайним сроком передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, с учетом дополнительного соглашения, являлась дата 30 июня 2018 года.

Вместе с тем, объект долевого строительства не передан истцу до настоящего времени, что нарушает его права.

Разрешая исковые требования в части взыскания неустойки за просрочку передачи объекта участнику долевого строительства, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В своем иске Кычаков А.А. просит взыскать неустойку за период с 01.09.2018 по 24.12.2018.

Учитывая выводы суда о согласованных сторонами сроках передачи объекта участнику долевого строительства, заявленный период просрочки является обоснованным.

За период с 01.07.2018 по 31.08.2018 истец неустойку взыскать не просит.

В соответствии с пунктом 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Определяя размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки, суд учитывает следующее.

Заявленный истцом период просрочки исполнения ответчиком обязательства составляет 115 дней (с 01.09.2018 по 24.12.2018).

Согласно Информации Банка России, с 26.03.2018 года размер ключевой ставки составлял 7,25%, с 18.09.2018 – 7,5%, с 17.12.2018 – 7,75%.

Размер неустойки, рассчитанной в соответствии с требования статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», за период с 01.09.2018 по 17.09.2018 составляет 12 370 рублей 40 копеек ((7,25:300)*2*1 505 525) : 100 * 17.

Размер неустойки, рассчитанной в соответствии с требования статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», за период с 18.09.2018 по 16.12.2018 составляет 67 748 рублей 63 копейки ((7,5:300)*2*1 505 525) : 100 * 90.

Размер неустойки, рассчитанной в соответствии с требования статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», за период с 17.12.2018 по 24.12.2018 составляет 6 022 рубля 10 копеек ((7,5:300)*2*1 505 525) : 100 * 8.

Таким образом, общий размер неустойки за период с 01.09.2018 по 24.12.2018 составляет 86 141 рубль 13 копеек:

12 370,4 + 67 748,63 + 6022,1 = 86 141,13.

Ответчиком не приведены убедительные мотивы просрочки исполнения своего обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику, не указано на наличие к тому уважительных причин, не представлено доказательств их наличия.

Размер заявленной неустойки не является чрезмерным, соответствует последствиям нарушенного обязательства, а потому не подлежит снижению судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ, как об этом просит ответчик.

Разрешая заявленные требования в части признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, суд руководствуется следующими нормами права.

Судебным разбирательством установлено, что жилой дом по адресу <адрес> в настоящее время имеет высокую степень готовности, расположенная в нем <адрес> фактически возведена и может быть индивидуализирована, что не отрицалось сторонами.

Вместе с тем, до настоящего времени жилой дом в эксплуатацию не введен, соответственно, объект долевого строительства Кычакову А.А. в установленные сроки не передан, что нарушает его права.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) была прямо предусмотрена статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных отношений.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного Кодекса, а способы защиты - в статье 12 этого Кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года.

Учитывая приведенные выше положения закона, принимая во внимание, что истец полностью внес плату за строительство квартиры, спорная квартира фактически построена и может быть индивидуализирована, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования и признать за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Определяя размер доли в объекте незавершенного строительства, принадлежащей истцу Кычакову А.А., суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В силу пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, общая площадь многоквартирного дома, по общему правилу, включает в себя площадь помещений, являющихся объектами жилищных прав, на которые в установленном порядке регистрируется право собственности конкретных лиц, а также площадь общего имущества многоквартирного дома, на которое право собственности конкретных лиц не регистрируется, однако каждый собственник обладает в данном имуществе долей, пропорциональной размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

Доля каждого собственника в объекте незавершенного строительства должна соответствовать общей площади помещения, причитающегося ему по условиям договора долевого строительства (в рассматриваемом случае 41,79 кв.м.).

Доля представляет собой арифметическое соотношение отдельных частей к целому, а совокупность всех долей должна составлять единицу.

Согласно разрешению на строительство №RU 54-Ru№ от 03.10.2018, общая площадь квартир – 6268,25 кв.м., общая площадь встроенно-пристроенных помещений – 1516,4 кв.м (л.д.70-73).

Поскольку, как установлено выше, право собственности на общее имущество многоквартирного дома регистрации за отдельными собственниками не подлежит, соотносить долю истцов с общей площадью многоквартирного дома не следует, поскольку в этом случае сумма долей всех собственников не будет соответствовать единице.

Таким образом, долю истца логично соотносить с суммой площадей всех помещений, на которые может быть зарегистрировано право собственности в данном доме (общая площадь всех квартир (6268,25 кв.м.) и общая площадь встроенно-пристроенных помещений (1516,4 кв.м.)).

Учитывая изложенное, в знаменателе дроби, составляющей долю истца, должно значится числовое выражение, равное 7784,65 (6268,25 + 1516,4).

На основании изложенного размер доли Кычакова А.А. составляет 41,76/7784,65 либо в результате округления до целых чисел – 4176/778465.

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им расходы по уплате государственной пошлины, отнесенные к судебным издержкам, в сумме 9 119 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Кычакова Александра Анатольевича – удовлетворить.

Признать за Кычаковым Александром Анатольевичем право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством, расположенном по адресу: <адрес>. на земельном участке площадью 4 569 кв.м с кадастровым номером № в размере 41,79 / 778465 в виде 1-комнатной <адрес> (строительный индекс 1сБл) общей площадью 41,79 кв.м., жилой площадью 18,42 кв.м., расположенной на 11 этаже.

Взыскать с ООО «АкадемМедСтрой» в пользу Кычакова Александра Анатольевича неустойку за период с 01.09.2018 по 24.12.2018 в размере 86 141 рубль 13 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 119 рублей.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение составлено 29 марта 2019 года

Судья     Н.В. Толстик