Решение по делу № 2-98/2022 (2-1601/2021;) от 23.11.2021

Дело № 2-98/2022

УИД 37RS0019-01-2021-002658-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2022 года                                                г. Иваново

Советский районный суд города Иваново

в составе председательствующего судьи Котковой Н.А.

при секретаре Жданове Д.С.,

с участием представителем истца Аксюкова М.И., Кожевниковой М.Д.,

ответчика Микерова Д.В.,

представителем ответчика Горченюк С.В., Петровой Т.В.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Киреевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Исаевой Татьяны Александровны к Микерову Дмитрию Викторовичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил:

Исаева Т.А. обратилась в суд с настоящим иском к Микерову Д.В., в котором с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 86,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Микеровым Д.В. и Исаевой Т.А.; взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 3 400 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет №, открытый в ПАО «Сбербанк» в счет погашения задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в свою пользу расходы по отправке претензии в размере 160 рублей, почтовые расходы по отправке искового заявления в размере 504 рублей 64 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 500 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Микеровым Д.В. и Исаевой Т.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому Микеров Д.В. передал, а Исаева Т.А. купила в собственность недвижимое имущество – квартиру общей площадью 86,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1 упомянутого договора стоимость квартиры составила 3 400 000 рублей, которая была полностью оплачена Исаевой Т.А. в следующем порядке: 1 150 000 рублей – собственные денежные средства, 2 250 000 рублей – кредитные денежные средства ПАО «Сбербанк». ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был составлен и подписан передаточный акт к договору купли-продажи согласно которому Микеров Д.В. передает Исаевой Т.А. квартиру пригодную для жилья, при этом Микеров Д.В. гарантировал, что качестве квартиры соответствует обычным предъявляемым санитарным и техническим требованиям. 11 августа 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее – Управление Росреестра по Ивановской области) был зарегистрирован переход права собственности с Микерова Д.В. на Исаеву Т.А. Вместе с тем, степень физического износа основных конструктивных элементов дома составляет более 72%, система трубопроводов в квартире имеет большую коррозию и не отвечает требованиям безопасности, в квартире обнаружены грибы, плесень, тараканы, что делает приобретенную квартиру непригодной для проживания. Однако Микеров Д.В. о существенных недостатках квартиры при заключении договора купли-продажи квартиры не сообщил, данные недостатки возникли до передачи квартиры Исаевой Т.А., что свидетельствует о том, что Микерову Д.В. о них было известно. Ссылаясь на положения статьей 475,476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец полагает, что имеются правовые основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврату уплаченных по нему денежных средств.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения Исаевой Т.А. в суд с настоящим исковым заявлением.

Истец Исаева Т.А. в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещалась в порядке главы 10 ГПК РФ, уполномочила на участие в деле представителей.

Представитель истца по доверенности Аксюков М.И. в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенные в исковом заявлении, в заявлении об уточнении исковых требований, письменных пояснениях по иску. Дополнительно указал, что степень физического износа дома является значительно и согласно ответа Но «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ивановской области» составляет более 72%, согласно данным, отраженным в техническом заключении, выполненном специалистом ООО «НЕСКО» техническое состояние дома оценивается как аварийное. Экспертом ООО «Профессиональная экспертиза» установлено, что стены жилого помещения имеют аварийное техническое состояние, перекрытие междуэтажное и полы – недопустимое техническое состояние, перегородки – ограниченно-работоспособное техническое состояние, инженерные коммуникации жилого помещения имеют значительную степень износа, свидетельствуют об исчерпании эксплуатационных характеристик за исключением отопительной системы в жилом помещении. Кроме того, представитель истца в ходе судебного заседания указал, что помимо значительного износа дома в квартире имеются иные недостатки, которые носят скрытый характер, являются существенными для вывода о необходимости расторжения договора и которые были известны ответчику на момент продажи квартиры, а именно: наличие тараканов, плесени и грибов на стенах, коррозии системы трубопроводов, трещины в потолке, неровные стены. При этом житель многоквартирного дома неоднократно обращались с Администрацию г. Иваново с жалобами на несоответствующее требованиям законодательства техническое состояние дома, в том числе и ответчик Микеров Д.В. В свою очередь, истец проявила должную степень осмотрительности, жилое помещение до его приобретения осмотрела, в том числе осматривал риелтор, однако, поскольку выявленные недостатки являлись скрытыми, знать о них она не могла, ответчик о наличии данных недостатков не сообщал. Данные недостатки были выявлены после начала осуществления ремонтных работ в октябре 2021 года.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Кожевникова М.Д. настаивала на удовлетворении заявленных истцом требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении, заявлении об уточнении исковых требований, а также дополнительных пояснениях, указав, что со стороны истца представлено достаточное количество доказательств, указывающих на авариное состояние жилого дома, высокую степень износа конструкций дома, а также наличия иных оснований, которые являются существенными, неустранимыми и влекущими правовые основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата уплаченных денежных средств. Дополнительно отметила, что выявленные специалистами недостатки жилого дома могли образоваться только по истечению длительного времени в результате эксплуатации, что свидетельствует о том, что истцу была продана квартира не соответствующая условиям договора, имеющая существенные недостатки, которые возникли до ее продажи, были известны продавцу, но не сообщены покупателю. Кроме того, представитель истца отметила, что ответчик был знаком с сыном предыдущего собственника квартиры – М.Ф.О.

Ответчик Микеров Д.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований указав, что в указанной квартире он проживал около девяти месяцев, каких-либо ремонтных работ, за исключением ремонта сантехники, им не производилось, на момент продажи квартиры она находилась в хорошем состоянии с евроремонтом, плесени, грибов и тараканов в квартире не было, вопросы относительно приобретенной квартиры у истца возникли после промочки в сентябре 2021 года. Дополнительно указал, что истец жилое помещение не осматривала, осмотром занимался риелтор и Киреева М.А., которые каких-либо недостатков не обнаружили.

Представители ответчиков по доверенности Горченюк С.В., Петрова Т.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в пояснениях по иску, суть которых сводится к тому, что такие недостатки как плесень, грибы и тараканы не являются существенными и неустранимыми, влекущими правовые основания для расторжения договора купли-продажи, в то время как подача настоящего искового заявления была обусловлена наличием факта залива квартиры в сентябре 2021 года по вине коммунальных служб, при этом плесень в квартире, по мнению представителей ответчика, могла образоваться в результате залива квартиры. Сведения о годе постройки дома и его технических свойствах находятся в общем доступе в сети «Интернет» и открыты для ознакомления. Дополнительно представители ответчика указали, что жилой дом, в котором приобретена спорная квартира, в установленном законом порядке аварийным не признавался, износ дома имел место быть на момент продажи квартиры, в то время как ответчик не мог знать о наличии кривой стены в коридоре и трещины в потолке, поскольку на момент его проживания в квартире был ремонт, демонтаж навесных потолков, пола им не производился.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Киреева М.А. в судебном заседании исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, указав, что фактически в спорном жилом помещении проживает она и ее несовершеннолетние дети, Исаева Т.А. является ее подругой, которая оформила ипотечный кредит и оформила свое право собственности на данную квартиру. Перед приобретением квартиры третье лицо и риелтор данную квартиру осмотрели, тараканов не было, квартира ее устроила, поскольку в ней был ремонт, а она искала квартиру именно с ремонтом. В октябре 2021 года под обоями стала образовываться плесень и грибы. После протечки в одной из комнат упал навесной потолок и гипсокартон, где она обнаружила большую трещину в потолке. В целом дом находится в плохом состоянии, о чем ответчик знал, но не сообщил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Сбербанк представителя в судебное заседание не направило о дате и времени рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, представило возражения на исковое заявление, в которых просило в удовлетворении заявленных Исаевой Т.А. требований отказать, поскольку исходя из содержания акта приема-передачи квартиры истец имела представление о приобретаемой квартире, не доказано, что указанные в иске недостатки возникли после передачи ответчиком объекта недвижимости, указанные в иске недостатки неустранимыми не являются.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области, будучи надлежащим образом уведомленное о дате и времени рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв на исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся актуальные сведения о ранее учтенном помещении с кадастровым номером № площадью 86,4 кв.м., назначение – жилое, вид жилого помещения – квартира, расположенном по адресу: <адрес>, которая в целом принадлежит Исаевой Т.А. право собственности которой зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, кроме того зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, залогодержателем является ПАО «Сбербанк России».

Принимая во внимание надлежащее извещение лиц, участвующих в рассмотрении дела, суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие истца и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суд, заслушав представителей истца, ответчика, представителей ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, получив консультацию специалиста, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Микеровым Д.В. и Исаевой Т.А. был заключен договор купли продажи квартиры, по условиям которого продавец 9Микеров Д.В.) продал, а покупатель (Исаева Т.А.) купила в собственность недвижимое имущество – квартиру общей площадью 86,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Пунктом 4.1 указанного договора предусмотрено, что стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой

Стоимость объекта недвижимости согласована сторонами договора в размере 3 400 000 рублей (пункт 2.1 договора), при этом стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта недвижимости6 1 150 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, 2 250 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.2 договора купли-продажи).

Лицами, участвующими в рассмотрении дела, не оспаривалось, что расчет между сторонами договора произведен в полном объеме, в том числе за счет денежных средств, предоставленных в рамках заключенного между Исаевой Т.А. и ПАО Сбербанк кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, что усматривается из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, а также кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3.5 договора купли-продажи покупатель осмотрел объект и претензий по его качестве не имеет; продавец обязуется передать объект в том состоянии, в каком он находится на день подписания договора.

Объект передается на основании передаточного акта в течение трех рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу Банка (пункт 3.6 договора купли-продажи).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, составленной по состоянию на 02 декабря 2021 года, с 11 августа 2021 года Исаева Т.А. является собственником спорного объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Как следует из доводов искового заявления, что не оспаривалось лицами, участвующими в рассмотрении дела, ДД.ММ.ГГГГ между Микеровым Д.В. и Исаевой Т.А. был подписан передаточный акт к договору купли-продажи, по условия которого во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передает, а покупатель принимает объект недвижимости, расположенный по адресу:                   <адрес>, кадастровый №; объект пригоден для проживания (пункт 1 передаточного акта).

В силу пункта 3 передаточного акта качество указанного объекта недвижимости проверено путем осмотра покупателем в присутствии продавца и соответствует обычным предъявляемым санитарным и техническим требованиям.

Факт подписания передаточного акта к договору купли-продажи сторонами не оспаривался.

Как следует из доводов, изложенных в исковом заявлении, пояснениям, данным представителями истца, третьим лицом Киреевой М.А. после заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения было обнаружено, что трубы в квартире имеют коррозию, имеются тараканы, при осуществлении ремонтных работ в октябре 2021 года было обнаружено, что на потолке одной из комнат имеется трещина, имеющая большую локализацию, под обоями имеется плесень и грибы, которые образовались в результате недостатков системы водоснабжения жилого дома, его ветхости и наличии трещин в стенах многоквартирного дома, общее состояние многоквартирного дома оценивается как аварийное, поскольку общий износ дома и его конструктивных элементов составляет более 70%, что делает его непригодным для проживания.

В подтверждение данных доводов представителями истца и третьим лицом в материалы дела представлены фотографии жилого помещения, на которых изображены перечисленные выше недостатки приобретенного жилого помещения, в ходе судебного заседания посредством мобильного телефона представителя истца обозрено видео, содержащее выявленные истцом недостатки жилого помещения, а также представлены заключение эксперта ООО «Профессиональная экспертиза» № 005/12/2021 от 03 декабря 2021 года.

Так, согласно выводам специалиста ООО «Профессиональная экспертиза», изложенным в заключении эксперта № 005/12/2021 от 03 декабря 2021 года            М.А.А. в результате осмотра жилого помещения и многоквартирного жилого дома установлено, что техническое состояние конструктивных элементов жилого помещения согласно СП 13-102-2003 оценивается как аварийное, поскольку инженерные коммуникации жилого помещения имеют значительную степень износа, свидетельствуют об исчерпании эксплуатационных характеристик за исключением отопительной системы в жилом помещении, стены имеют аварийное техническое состояние, перегородки – ограниченно-работоспособное техническое состояние, перекрытия междуэтажные – недопустимое техническое состояние, полны – недопустимое техническое состояние, при этом выявленные в ходе осмотра вредные факторы среды обитания человека (интенсивное биологическое повреждение конструкции (плесень, грибы и т.д.) необратимые процессы изменения физических свойств строительных материалов, деформаций конструкций (отклонение от возведенной геометрии), вызваны естественным физическим износом, исчерпанием запаса прочности строения в результате длительной эксплуатации, выявленные недостатки могли образоваться только по истечению длительного времени в результате эксплуатации, в связи с чем специалист пришел к выводу, что техническое состояние жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: г. <адрес> не соответствует требованиям раздела II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 (далее – Положение), а также строительным и техническим нормам и правилам, требованиям к жилым помещениям.

    Специалист М.А.А., давший консультацию в ходе судебного заседания, выводы, изложенные в заключении № 005/12/2021 от 03 декабря 2021 года поддержал, указал, что физический износ дома составляет более 70%, его состояние оценивается как аварийное, плесень и грибы, имеющиеся в жилом помещении образовались в результате повышенной влажности и ее скопления в перекрытиях многоквартирного жилого дома, при этом срок образования плесени и грибов не представляется возможным достоверно установить.

Межведомственной комиссией по оценке жилых помещений жилищного фонда, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда в целях признания помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (далее – Межведомственная комиссия) 27 августа 2021 года на основании пункта 47 Положения было принято заключение о выявлении оснований для признания жилого <адрес> подлежащим капитальному ремонту, реконструкции с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилых помещений в доме в соответствии с установленными в Положении требованиями, в связи с чем 26 октября 2021 года Администрацией                        г. Иваново было вынесено постановление о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как усматривается из представленных Межведомственной комиссией в материалы дела документов, основанием для принятие упомянутого выше решение послужили как материалы Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области, так и технический отчет о состоянии технических конструкций жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, выполненный специалистом ООО «НЕСКО», составленный по состоянию на 23 апреля 2021 года, согласно которому общий физический износ здания на момент обследования составляет 69%, фундамент дома оценен как ограниченное работоспособное состояние (износ 67%), стены, балконы здания – аварийное состояние (износ 67% и 78% соответственно), плиты перекрытия – ограниченное работоспособное состояние (износ 61%), деревянные перекрытия здания – ограниченное работоспособное состояние, лестницы здания – ограниченное работоспособное состояние, инженерные сети, полы, деревянные окна и двери, кровля, отмостки здания – неудовлетворительное состояние (износ полов, лестницы, площадок, крыши и кровли 68%, 48%,64%, 77% соответственно), при этом выявленные дефекты и повреждения являются устранимыми при проведении реконструкции здания по отдельно разработанному проекту.

Как следует из заключения Межведомственной комиссии от 27 августа 2021 года жилой дом исключен из перечня многоквартирных домов, в отношении которых на период реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ивановской области, планируется проведение капитального ремонта общего имущества (в связи с физическим износом более 70%).

Как усматривается из технического заключения по результатам обследования дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, составленного специалистом ООО «Центр проектирования и инженерных коммуникаций», представленного НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ивановской области», в результате осмотра установлено, что степень физического износа основных конструктивных элементов исследуемого дома составляет 72%, состояние основных конструктивных элементов здания классифицируется следующим образом: фундамент, кровля, полы, заполнение дверных проемов, перекрытие междуэтажное, чердачное – недопустимое техническое состояние, стены, заполнение оконных проемов – аварийное техническое состояние, перегородки, лестницы междуэтажные – ограниченно-работоспособное техническое состояние; инженерные коммуникации и внутренняя отделка жилого дома имеют значительную степень физического износа, свидетельствующую об исчерпании эксплуатационных характеристик; выявленные в ходе обследования вредные факторы среды обитания человека (интенсивное биологическое повреждение конструкций, необратимы процессы изменения физических свойств строительных материалов, деформации конструкций (отклонение от пространственной геометрии), интенсивная эрозия каменной кладки фундамента) вызваны естественным физическим износом, исчерпанием запаса прочности строения в виду длительного срока эксплуатации жилого дома.

Представители истца, третье лицо полагают, что поскольку ответчиком передан объект не соответствующий условиям договора купли-продажи в вижу наличия скрытых, существенных, неустранимых недостатков объекта недвижимости, которые были ему известны и которые не были сообщены истцу, имеются правовые основания для расторжения договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон и их представителей, показания свидетелей, консультацию специалиста, суд приходит к выводу, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных по договору денежных средств не имеется.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статьей 557 ГК РФ, предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 Гражданского кодекса.

По смыслу приведенных норм права истец, требующий в судебном порядке расторжения договора купли-продажи недвижимости, должен доказать либо наличие факта существенного нарушения договора другой сторон, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, либо существенного нарушения требований к качеству товара.

Обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются наличие в жилом помещении недостатков, возникших до передачи жилого помещения покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, которые не были оговорены продавцом, возможность использования жилого помещения по назначению, реальная возможность использования приобретенного жилого помещения, природа выявленных недостатков (устранимые либо неустранимые), а также осведомленность продавца о наличии таких недостатков.

    Как установлено в ходе рассмотрения дела и не оспаривалось лицами, участвующими в рассмотрении дела, до приобретения жилого помещения истец его осматривала.

    При подписании договора купли-продажи недвижимости стороны согласовали, что объект недвижимости находится в состоянии удовлетворительном для использования его по назначению.

    Своей подписью в передаточном акте Исаева Т.А. подтвердила, что недвижимое имущество передается в том состоянии, в каком оно есть на момент подписания настоящего акта, претензий к передаваемому недвижимому имуществу покупатель не имеет.

    С учетом данных, отраженных в ЕГРН, пояснений сторон, сделка купли-продажи недвижимого имущества фактически исполнена.

    Из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля - риелтора, занимающегося оформлением сделки со стороны покупателя С.С.Е. следует, что спорное жилое помещение приобреталось для Киреевой М.А., но поскольку ей не хватало денежных средств для приобретения квартиры, ипотеку на себя оформила Исаева Т.А. Квартира неоднократно осматривалась, состояние квартиры было хорошее, был сделан хороший ремонт, трубы, коммуникации и сантехника были заменены, тараканов и плесени замечено не было, общее состояние дома было видно после того как заходишь в подъезд, при этом у истца каких-либо вопросов относительно состояния дома и квартиры не возникало, только относительно смены управляющей компании.

    Свидетель Ж.Е.В, показала, что занималась оформлением сделки по продаже <адрес> представляла интересы Микерова Д.В., при этом Исаеву Т.А. она не видела, квартиру осматривала Киреева М.А., поскольку данное жилое помещение приобреталось для нее. Квартира была ими осмотрена, в том числе прилегающая территория, подъезд, коммуникации в квартире, которая находилась в отличном состоянии, плесени, ржавчины и тараканов обнаружено не было, на подъезде висело объявление о смене управляющей компании. Ремонт в жилом помещении дела предыдущий собственник Ястребов. Продажа квартиры осуществлялась через платформу «ДомКлик», где для продажи квартиры необходимо заключение оценщика, которые было выполнено оценщиком ИП Гуркиной.

Оснований не доверять показания допрошенных свидетелей суд не усматривает, поскольку они логичны, последовательны и согласуются между собой.

    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что до заключения сделки купли-продажи спорного жилого помещения истцом и ее представителями в лице риелтора и третьего лица Киреевой М.А., квартира, жилой дом в целом, а также общее имущество были осмотрены, каких-либо претензий к качеству приобретаемого объекта высказано не было.

Как следует из материалов дела, что не оспаривалось лицами, участвующими в рассмотрении дела, в сентябре 2021 года в жилом доме, расположенном по адресу:                 г. <адрес>, произошло затопление ввиду неисправности системы водоотведения в жилом доме, в результате которого пострадало, в том числе, жилое помещение, принадлежащее Исаевой Т.А.

Из содержания искового заявления, пояснений представителей истца, третьего лица Киреевой М.А. следует, что после затопления, имевшего место в сентябре 2021 года, произошло обрушение потолка из гипсокартона, где была обнаружена трещина в потолке, плесень и грибы под обоями, установлена неровность стен.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля М.И.А. показала, что ранее являлась собственником <адрес>, которая впоследствии была продана Микерову Д.В. Каких-либо ремонтных работ в жилом помещении она не производила, квартира была приобретена уже с ремонтом, в данную квартиру она никогда не вселялась, поскольку данное жилое помещение было приобретено для вложения денежных средств. На момент приобретения ею квартиры каких-либо недостатков, в том числе плесени, тараканов не было.

Оснований не доверять показания допрошенного свидетеля суд не усматривает, поскольку они логичны, последовательны и согласуются между собой.

Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель К.Е.Ф., являющаяся старшей по дому, фактически проживающая в жилом доме, расположенном по адресу:               г. <адрес>, показала, что в указанном жилом доме тараканы присутствуют уже длительное время ввиду нахождения на первом этаже дома магазина, в связи с чем жильцы дома неоднократно вызывают специализированные службы. Состояние дома является аварийным, в связи с чем жильцы дома, в том числе                 Микеров Д.В., неоднократно обращались с коллективными жалобами в различие органы для принятия соответствующих решений. При этом Микерову Д.В. было известно о том, что дом является аварийным, указывал, что квартиру будет продавать из-за наличия тараканов и в связи с чет, что его не устраивают жильцы дома. Осенью 2021 года к ней обратилась Марина, которая была недовольна состоянием квартиры, указывая, в том числе, на наличие тараканов. Кроме того, свидетель показала, что общалась с предыдущим собственником квартиры Ястребовой, которой была осуществлена перепланировка и сделан ремонт в квартире. При этом, до ремонта свидетель присутствовала в <адрес> видела на стенах плесень. В <адрес>, когда в ней проживал Микеров, свидетель не присутствовала, но после затопления, имевшего места в сентябре 2021 года, со слов Киреевой ей стало известно, что плесени на обоях стало больше.

Суд критически относится к показаниям свидетеля К.Е.Ф., поскольку как усматривается из документов, представленных Управлением жилищной политики и ипотечного кредитования Администрации г. Иваново, Микеров Д.В., как собственник <адрес>, своей подписи в коллективных жалобах относительного общего состояния дома не ставил, что опровергает показания допрошенного свидетеля. Кроме того, указанный свидетель в квартире на момент проживания в ней ответчика не была, в связи с чем показания относительно наличия плесени и тараканов также являются субъективным мнением свидетеля, не подтверждающим фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.

    Доводы представителей истца о наличии в жилом помещении существенных и неустранимых недостатков, таких как тараканы, коррозии на трубах, по мнению суда, не являются достаточным основанием для вывода о необходимости расторжения договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств.

    Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не раскрывают понятия неустранимого недостатка товара.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая аналогию права, при определении критерия неустранимости недостатка суд исходит из его содержания, понятие которого раскрывается в пп. «а» п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», под которым понимается недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

С учетом приведенных положений закона, оснований для вывода о том, что наличие тараканов и коррозии на трубах является существенным и неустранимым недостатком, влекущим основания для расторжения договора купли-продажи, не имеется, в то время как на момент осмотра данных недостатков ни истцом, ни Киреевой М.А., ни риелторами замечено не было.

Кроме того, из анализа имеющихся в материалах дела доказательств, суд не находит оснований для вывода о том, что на момент заключения договора купли-продажи ответчику было известно о наличии таких недостатков как трещины в потолке, неровность стен, плесень и грибы под обоями.

Свидетели К.Е.Ф., М.И.А., Ж.Е.В, показали, что ремонт в спорном жилом помещении осуществлялся Ястребовым, при этом К.Е.Ф. указывающая на наличие плесени в <адрес> на момент проживания в ней Микерова, не присутствовала, в то время как имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе фотографии спорного жилого помещения, таких недостатков не содержат и не были выявлены в ходе визуального осмотра до приобретения спорного жилого помещения.

Делая подобный вывод, суд исходит из того, что ответчик каких-либо ремонтных работ в жилом помещении по установке подвесного потолка, оклейке обоев и иного косметического ремонта не производил, данные недостатки до затопления жилого помещения, в том числе на момент его осмотра перед покупкой, обнаружены не были, в связи с чем оснований для вывода о том, что ответчик был осведомлен о таких недостатках и умышленно не сообщил об этом покупателю, у суда не имеется, что исключает возможности расторжения договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств по указанным основаниям.

Указывая на необходимость расторжения договора купли-продажи жилого помещения, представители истца полагают, что к таковым основаниям относится общее состояние многоквартирного дома и жилого помещения, которое оценивается как аварийное, непригодное для проживания граждан, данные недостатки имели место до приобретения жилого помещения, являются существенными, неустранимыми и препятствующими дальнейшей эксплуатации жилого помещения истцом.

Суд не может согласится с данными доводами исходя из следующего.

Действительно, как усматривается из представленных в материалы дела доказательств, в том числе технических заключений о состоянии конструкций многоквартирного дома, заключения эксперта от 03 декабря 2021 года, общий физический износ дома и его основных конструктивных элементов составляет более 70%.

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).

В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.

Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции (пункт 47 Положения).

В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Решение межведомственной комиссии, органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений могут быть оспорены в суде в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, Межведомственной комиссией на основании пункта 47 Положения было принято заключение о выявлении оснований для признания жилого <адрес> подлежащим капитальному ремонту, реконструкции с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилых помещений в доме в соответствии с установленными в Положении требованиями, в связи с чем 26 октября 2021 года Администрацией г. Иваново было вынесено постановление о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

При принятии решения относительно необходимости и возможности проведения капитального ремонта, Межведомственная комиссия исходила из выводов, изложенных в заключении ООО «НЕСКО», составленного по состоянию на 23 апреля 2021 года, согласно которому общий физический износ здания на момент обследования составляет 69%, фундамент дома оценен как ограниченное работоспособное состояние (износ 67%), стены, балконы здания – аварийное состояние (износ 67% и 78% соответственно), плиты перекрытия – ограниченное работоспособное состояние (износ 61%), деревянные перекрытия здания – ограниченное работоспособное состояние, лестницы здания – ограниченное работоспособное состояние, инженерные сети, полы, деревянные окна и двери, кровля, отмостки здания – неудовлетворительное состояние (износ полов, лестницы, площадок, крыши и кровли 68%, 48%,64%, 77% соответственно), при этом выявленные дефекты и повреждения являются устранимыми при проведении реконструкции здания по отдельно разработанному проекту.

Настоящее заключение Межведомственной комиссии о выявлении оснований для признания жилого дома подлежащим капитальному ремонту, реконструкции с целью проведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилых помещений в доме в соответствии с установленными в Положении требованиями, истцом не оспорено, каких-либо иных решений о признании жилого дома аварийным (подлежащим сносу), уполномоченным на то органом местного самоуправления не выносилось, в установленном законом порядке ни жилой дом в целом ни жилое помещение (<адрес>) авариными не признавались.

При этом выводы специалиста ООО «Профессиональная экспертиза» о несоответствии жилого помещения требованиям раздела II Положения, оценивающего его как аварийное, в отсутствие решения уполномоченного органа о признании его аварийным, не является безусловным основанием для вывода о необходимости удовлетворения заявленных требований.

Делая подобный вывод, суд исходит из того, что истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки жилого помещения являются неустранимыми.

В ходе судебного заседания допрошенный специалист М.А.А. указал о том, что образованию плесени и грибов в квартире послужила повышенная влажность ввиду наличия трещин в перекрытиях дома, ветхости инженерных систем водоснабжения и водоотведения.

Вместе с тем, оснований для вывода о том, что ответчик знал об указанных недостатках и не сообщил о них покупателю при заключении сделки, суду не представлено.

Кроме того, необходимо отметить, что ветхость общего имущества дома, в том числе внутридомовых систем, системы водоснабжения и водоотведения по смыслу Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, является общим имуществом собственников многоквартирного дома, в связи с чем ответчик, как один из сособственников имущества, не обладал самостоятельными полномочиями по их замене.

Учитывая приведенные положения закона и установленные обстоятельства, принимая во внимание, что в ходе судебного заседания не нашли своего подтверждения обстоятельства осведомленности ответчика о выявленных истцом недостатках, их неустранимости, поскольку истец проверила состояние жилого помещения до его приобретения, претензий к качеству квартиры не высказала, что нашло свое отражение в тексте договора и передаточном акте, на момент заключения договора купли-продажи квартиры ее цена была определена сторонами с учетом состояния, качества и характеристики жилого помещения от истца скрыты не были, покупатель не был лишен возможности дополнительного исследования объекта недвижимости, но принял решение о его покупке, тем самым осуществив принадлежащее ему право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.

Делая подобный вывод, суд исходит из того, что сведения о годе постройки дома (1954 год) находятся в общем доступе, квартира, как и жилой дом в целом были осмотрены до его приобретения, претензий к качеству высказано не было, недостатки квартиры, которые заявлены истцом как скрытые (трещина в потолке, неровные стены, плесень, грибы) обнаружились после начала осуществления ремонтных работ в октябре 2021 года, оснований для вывода о том, что данные недостатки были известны ответчику на момент заключения договора купли-продажи, с учетом того, что косметический ремонт им не осуществлялся, не имеется, дом и квартира в установленном законом порядке авариными не признавались, неустранимость выявленных недостатков истцом также не подтверждена, в то время как визуальным осмотр дома позволял установить наличие ряда дефектов, которые в случае проявления должной степени заботливости и осмотрительности, могли быть проверены истцом в результате осуществления дополнительного исследования до покупки квартиры.

Таким образом, поскольку в настоящем деле не установлено обстоятельств, с которыми статья 475 ГК РФ связывает возникновение у покупателя права на расторжение договора купли-продажи и возврате уплаченных по договору денежных средств, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении иска, в силу положений ст.98 ГПК РФ не подлежат возмещению понесенные истцом судебные расходы по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Исаевой Татьяны Александровны к Микерову Дмитрию Викторовичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Советский районный суд г. Иваново в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                                    подпись                                         Н.А. Коткова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11 мая 2022 года