Решение по делу № 2а-3543/2020 от 02.09.2020

К делу №2а-3543/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2020 года                                г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующей            Ситниковой С.Ю.

при секретаре                Набоковой Б.А.,

с участием представителя административного истца Кабехова А.А. по доверенности – Сокуровой Ж.И.,

представителя административного ответчика Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» по доверенности – Жирновой П.Р.,

представителя заинтересованного лица Администрации МО «Город Майкоп» по доверенности – Божковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску Кабехова А.А. к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» об изменении вида разрешенного использования земельного участка и продлении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец обратился в суд с административным иском к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» об изменении вида разрешенного использования земельного участка и продлении договора аренды. В обоснование указал, что 11.11.2010 на основании договора аренды земельного участка №006914 Комитет предоставил ему в аренду земельный участок общей площадью 75 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, некап. 1, с кадастровым номером № для временной установки магазина павильонного типа сроком на 5 лет. На сегодняшний день спорный земельный участок находится в муниципальной собственности, в связи с чем он обращался к ответчику с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для временной установки магазина павильонного типа» на «для строительства магазина» и предоставлении в аренду земельного участка на новый срок. Административным ответчиком было принято решение об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка и в предоставлении земельного участка на новый срок. Считает отказ в изменении вида разрешенного использования и предоставлении в аренду земельного участка на новый срок незаконным. Просит суд признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» в предоставлении земельного участка на новый срок Кабехову А.А. и изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с «для временной установки магазина павильонного типа» на «для строительства магазина». Обязать Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» заключить с Кабеховым А.А. новый договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Обязать Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» изменить вид разрешенного использования земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с «для временной установки магазина павильонного типа» на «для строительства магазина».

В судебном заседании представитель административного истца, поддержала заявленные требования, дала пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просила административный иск удовлетворить полностью.

Представители административного ответчика и заинтересованного лица возражали против удовлетворения заявленных требований, считали их незаконными и необоснованными. Просили в удовлетворении административного иска отказать.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии с ч.8 ст.226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В силу ч.2 ст.64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Так, решением Майкопского городского суда от 14.08.2015 по делу №2-2847/2015, вступившим в законную силу 13.11.2015, были удовлетворены исковые требования Кабехова А.А. к Администрации МО «Город Майкоп» об изменении вида размещенного использования земельного участка.

Данным решением установлено, что Кабехову А.А. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 62 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения магазина павильонного типа на неопределенный срок (договор аренды от 25.02.2004 №002919 и дополнительное соглашение №301-дс от 11.02.2011).

Распоряжением Администрации МО «Город Майкоп» от 11.12.2001 №3432-р Кабехову А.А. было дано разрешение выполнить реконструкцию киоска в торговый павильон в <адрес>.

Впоследствии распоряжением главы МО «Город Майкоп» от 28.02.2011 №533-р Кабехову А.А. был продлен срок временной установки магазина павильонного типа на три года.

Также, из материалов дела усматривается, что 11.11.2010 между Кабеховым А.А. и Администрацией МО «Город Майкоп» был заключен договор аренды земельного участка №006914, согласно которого административному истцу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, некап 1, для временной установки магазина павильонного типа, площадью 75 кв.м.

В соответствии с пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-Ф установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем, на сегодняшний день спорный земельный участок находится в муниципальной собственности.

Административный истец обратился к административному ответчику с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с разрешенного использования «для временной установки магазина павильонного типа» на «для строительства магазина», а также о продлении договора аренды земельного участка.

Однако, ответом №7756 от 07.08.2020 Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» отказал истцу в изменении вида разрешенного использования земельного участка и продлении договора аренды земельного участка.

Как усматривается из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Как следует из материалов дела, на указанном земельном участке административным истцом в период действия Договора аренды, построен магазин.

Таким образом, на данном земельном участке находится имущество, принадлежащее Кабехову А.А., что дает ему преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка.

Согласно материалам дела следует, что Кабехов А.А. обратился с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. Однако административным ответчиком в продлении договора аренды без проведения процедуры торгов было отказано. В настоящее время он оплачивает арендную плату установленную договором, задолженности не имеет.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что арендатор после истечения срока аренды не обращался с требованием об изъятии (освобождения) земельного участка, а так же не обращался в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства.

Кроме того данный земельный участок ранее ни кому не предоставлялся в аренду для завершения строительства.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 11 ноября 2010 года, на земельном участке расположен объект магазин, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Суд считает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истца не исчерпана. Факт наличия договора аренды от 11.11.2010 года №006914, действовавшего до 11.11.2015 года указанному выводу не противоречит, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца только с 01 марта 2015 года - вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

При таких обстоятельствах дела у суда имеются все основания для удовлетворения требований административного истца о продлении договора аренды земельного участка.

Также, согласно п.1 ст.8 Правил землепользования и застройки МО «Город Майкоп» (утв. решением Совета народных депутатов МО «Город Майкоп» от 28.10.2011 №377-рс) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи, правом на изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования обладают правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства в порядке, установленном Кодексом.

В силу п.7 ст.1 Градостроительного кодекса РФ территориальная зона представляет собой зону, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст.42 Земельного кодекса РФ использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, целевое назначение – это главная цель, для достижения которой используется совокупность родственных земельных участков, объединенных для повышения качества управления ими в такую территориальную единицу, как «категория земель». Соответственно, разрешенное использование – это конкретизированное целевое назначение для конкретного, отдельного взятого земельного участка, являющееся правовой основой для возмещения лицом, использующим земельный участок, жилых, производственных и тому подобных зданий и сооружений, а также для проведения оросительных, осушительных и других работ.

Следовательно, определение разрешенных видов использования земельных участков представляет собой один из способов управления земельными отношениями посредством определения правового режима земельных участков.

Пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Правом изменения одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков обладают: лица, владеющие земельными участками на праве аренды, срок которой составляет не менее пяти лет (за исключением земельных участков, предоставленных для конкретного целевого использования из состава земель общего пользования).

При таких обстоятельствах, учитывая положения ч.2 ст.64 КАС РФ, факт нахождения земельного участка в пользовании административного истца на протяжении длительного времени, суд считает заявленные административным истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-178, 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Административное исковое заявление Кабехова А.А. к Комитету по управлению имуществом МО «Город Майкоп» об изменении вида разрешенного использования земельного участка и продлении договора аренды, удовлетворить.

    Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «Город Майкоп» в предоставлении земельного участка на новый срок Кабехову А.А. и изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с «для временной установки магазина павильонного типа» на «для строительства магазина».

    Обязать Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» заключить с Кабеховым А.А. новый договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

    Обязать Комитет по управлению имуществом МО «Город Майкоп» изменить вид разрешенного использования земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с «для временной установки магазина павильонного типа» на «для строительства магазина».

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    В окончательной форме решение изготовлено 16 октября 2020 года.

Председательствующий    подпись        С.Ю. Ситникова

Уникальный идентификатор дела 01RS0004-01-2020-007189-87

Подлинник находится в материалах дела №2а-3543/2020

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.