Решение по делу № 02а-0142/2017 от 07.12.2016

Дело № 2а-142-17

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Москва 28 февраля 2017 года

Люблинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Кененова А. А., при секретаре Мироновой Ю. К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2а-142-17 по административному иску Ермакова А. В. к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о признании незаконным решения об отказе во включении в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, и обязании включить в указанный реестр,

УСТАНОВИЛ:

Обратившись в суд с вышеуказанными требованиями, Ермаков А. В. обосновал их тем, что ** октября ** года обратился с заявлением в Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее – Москомстройинвест) о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены.

Не получив ответа на вышеуказанное заявление, ** сентября ** года он снова обратился к ответчику с заявлением о предоставлении принятого решения, и направлении его в адрес истца.

** ноября ** года истец получил ответ с приложением ранее принятого решения, оформленного письмом от ** октября ** года № **, согласно которому по результатам рассмотрения заявления от ** октября ** года Москомстройинвест принял решение об отказе во включении Ермакова А. В. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного и чьи права нарушены (Реестр пострадавших граждан города Москвы) по объекту долевого строительства, расположенному по адресу: город Москва, ул. **, влад. **, корп. *, секция * (строительный адрес). Принимая данное решение, ответчик руководствовался п. 1 ст. 14 Раздела IV Приложения № 2 к приказу Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 года № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее – Приказ), указав при этом, что в судебном порядке не установлено что при заключении предварительного договора капли-продажи сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Иных оснований для отказа во включении истца в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, ответчиком не приведено. Не согласный с данным решением Ермаков А. В. обратился в суд, за защитой своих нарушенных прав.

В судебном заседании Ермаков А. В. на удовлетворении заявленных требований настоял по оводам, изложенным в иске.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Предоставил в суд отзыв, которым просил отказать в удовлетворении иска и рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения административного истца, проверив и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями  статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ** сентября ** года между ЗАО «**» (Продавец) и Краевым А. Л. (Покупатель) был заключен Предварительный договор № **, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (Основной договор), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиры, расположенные по адресу: город Москва, ул. **, влад. **, корп. * секция *, этаж ** (строительный адрес):

- трехкомнатную квартиру, условный номер ** ориентировочной общей площадью по данным проектной организации ** кв.м.;

- однокомнатную квартиру, условный номер ** ориентировочной общей площадью по данным проектной организации ** кв.м.

Пунктом 1.5. указанного Договора стороны определи ориентировочный срок сдачи корпуса, в котором будут расположены квартиры – 1 квартал ** года.

** декабря ** года между ЗАО «**» и Краевым А. Л. было подписано Дополнительное соглашение № * к предварительному договору № ** от ** сентября ** года, в соответствии с которым они пришли к обоюдному соглашению изменить предмет договора и изложить п.1.1. Договора в следующей редакции: «Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры (далее по тексту «Основной договор»), по которому Продавец передаст Покупателю в собственность квартиры, расположенные по адресу: город Москва, ул. **, влад. **, корп. **, секция *, этаж ** (строительный адрес):

- трехкомнатную квартиру, условный номер ** ориентировочной общей площадью по данным проектной организации ** кв.м.;

- однокомнатную квартиру, условный номер ** ориентировочной общей площадью по данным проектной организации ** кв.м.

В соответствии с п. 3.2 Предварительного договора в редакции Дополнительного соглашения № 1 к нему в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора Покупатель должен перечислить на расчетный счет Продавца ** рублей.

Краев А. Л. произвел оплату в полном объеме указанную сумму, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № ** от ** сентября ** года и кассовым чеком № ** от ** сентября ** года.

** ноября ** года между Краевым А. Л. и Ермаковым А. В. был заключен договор уступки права № **, согласованный с ЗАО «**», по которому в полном объеме все права и обязанности по предварительному договору № ** от ** сентября ** года и Дополнительному соглашению № * от ** декабря ** года перешли к Ермакову А. В.

Оплата по договору уступки права № ** от ** ноября ** года произведена полностью, что подтверждается распиской от ** ноября ** года, выданной Краевым А. Л.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2011 года по делу № ** «*» ЗАО «**» признано несостоятельным (банкротом).

Постановлением следователя следственной группы 1 отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по городу Москве от ** февраля ** года Ермаков А. В. признан потерпевшим по уголовному делу № **, возбужденному в отношении генерального директора ЗАО «**».

Согласно приказу Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 года № 403 утверждены критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (приложение № 1), и правила ведения реестра таких граждан (приложение № 2).

В соответствии с п. 3 раздела I Правил формирование и ведение Реестра осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома, для строительства которого привлечены денежные средства граждан, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с данными Правилами.

В соответствии с п. 4 Правил включению в Реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 приложения № 1 к данному приказу.

Пунктом 2 Приложения № 1 к приказу Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 года № 403, Критериями отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших являются:

1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;

2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);

4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, положенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;

9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.

В соответствии с пунктом 9 раздела III Правил включение в Реестр осуществляется на основании заявления.

Пунктом 10 раздела III Правил установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению:
1) копия документа, удостоверяющего личность;

2) копии договора и (или) иных документов, подтверждающих возникновение правоотношений между заявителем и застройщиком или иными лицами, осуществлявшими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, предметом которых является передача жилого помещения заявителю;
3) копии документов, подтверждающих внесение заявителем денежных средств для строительства многоквартирного дома;

4) вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику или к иному лицу, привлекшему его денежные средства или приговор суда по уголовному делу, в рамках которого заявитель признан потерпевшим (копии, заверенные судом) или постановление дознавателя, следователя или суда о признании заявителя потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела (при наличии);

5) копии документов о возмещении застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства, заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и определенной ценой сделки (при их наличии);

6) вступившее в законную силу решение (определение) суда о признании требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований к застройщику или иному лицу, привлекшему его денежные средства, в связи с введением процедуры банкротства, признанием банкротом или ликвидацией такого лица (при наличии).

Указанные документы предоставляются в виде заверенных подписью заявителя копий с предъявлением подлиннике в документов должностному лицу контролирующего органа.

** октября ** года Ермаков А. В. обратился в Москомстройинвест с соответствующим заявлением о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены, приложив необходимые для этого документы.

Не получив ответа на вышеуказанное заявление, ** сентября ** года он снова обратился к ответчику с заявлением о предоставлении принятого решения, и направлении его в свой адрес.

** ноября ** года Ермаков А. В. получил ответ с приложением принятого решения от ** октября ** года № **, согласно которому по результатам рассмотрения заявления от ** октября ** года Москомстройинвест принял решение об отказе во включении Ермакова А. В. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного и чьи права нарушены (Реестр пострадавших граждан города Москвы) по объекту долевого строительства, расположенному по адресу: город Москва, ул. **, влад. **, корп. *, секция * (строительный адрес).

Принимая данное решение, Москомстройинвест руководствовался п. 1 ст. 14 Раздела IV Приложения № 2 к приказу Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 года № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены», указав при этом, что в судебном порядке не установлено, что при заключении предварительного договора капли-продажи сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Иных оснований для отказа во включении истца в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, ответчиком не приведено.

Часть 1 статьи 454 ГК РФ дает определение договора купли-продажи, в соответствии с которым по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 164 ГК РФ).

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии частями 1 и 3 статьи 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В соответствии со статьей 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Согласно статьей 6 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

Статьей 9 Закона предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из условий Предварительного договора № ** от ** сентября ** года следует, что Краев А. Л., подписывая договор, и оплачивая денежные средства, имел намерение на приобретение квартир в собственность. Однако на период заключения предварительного договора, а именно ** год, квартиры, как объект недвижимого имущества не были созданы. Продать то, что не принадлежит продавцу невозможно, так как это противоречит закону. Право собственности согласно статье 218 ГК РФ возникает в силу договора или в связи с созданием новой вещи. Право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость.

Заключить предварительный договор стороны имели право, однако при заключении предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор участия в долевом строительстве, на условиях предварительного договора. Толкование части 1 статьи 429 ГК РФ и частей 1 и 2 статьи 218 ГК РФ, приводит к тому, что имущество, в отношении которого заключается предварительный договор на момент его заключения должно реально существовать. Только в отношении уже созданного имущества может быть заключен предварительный договор.

Однако на момент заключения Предварительного договора № ** от ** сентября ** года в редакции Дополнительного соглашения № * от ** декабря ** года квартиры, являющиеся предметом заключаемого сторонами договора, не были созданы.

Условия предварительного договора в их буквальном толковании состоят в том, что Покупатель, как лицо имеющее намерение приобрести квартиры в строящемся доме, вносит свои денежные средства, чтобы после постройки дома ему были предоставлены квартиры в собственность.

ЗАО «**» на момент заключения предварительного договора собственником квартир, расположенных по адресу: город Москва, ул. **, влад. **, корп. *, секция * (строительный адрес), не являлся.

Таким образом, предварительный договор № ** от ** сентября *** года с учетом Дополнительного соглашения № * от ** декабря ** года к нему не соответствует требованиям статьи 429 ГК РФ и статьи 218 ГК РФ.

Из анализа содержания предварительного договора № ** от ** сентября ** года с учетом Дополнительного соглашения № * от ** декабря ** года к нему, и действительных намерений сторон следует, что целью подписания предварительного договора было привлечение денежных средств Покупателя для долевого участия в строительстве объекта недвижимости с последующей передачей Покупателю по основному иску права собственности на часть этого объекта.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Данные правоотношения регулируются нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 2 статьи 4 указанного Закона, договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Требование о письменной форме договора и обязательной его государственной регистрации выполнены не были.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд полагает, что отказ во включении Ермакова А. В. в реестр пострадавших граждан города Москвы нарушает предоставленное ему законом право быть включенным в этот реестр, лишает объема государственной поддержки наравне с лицами, включенными в реестр, и фактически лишает его возможности получения в дальнейшем жилого помещения, строительство которого было им оплачено.

Поскольку Москомстройинвест в оспариваемом решении уже выразил свою позицию по существу спора и отказал Ермакову А. В. во включении в Реестр на основании представленных ему документов, то административный истец правомерно избрал в качестве способа восстановления нарушенного права требование о возложении на административного ответчика обязанности включить его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 и 179 – 180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Ермакова А. В. к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства о признании незаконным решения об отказе во включении в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, и обязании включить в указанный реестр удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства № ** от ** ноября ** года об отказе во включении Ермакова А. В. в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Обязать Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства включить Ермакова А. В. в реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Люблинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья