Решение по делу № 2-424/2023 (2-4130/2022;) от 28.04.2022

Дело № 2-424/2023                                                             10 июля 2023 года

78RS0001-01-2022-003326-48

Решение

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Минихиной О.Л.

при секретаре Ивановой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Дудника Вячеслава Валерьевича к Фрунту Никите Ивановичу, Федоровой Виктории Александровне о нечинении препятствий в использовании, определении порядка пользования нежилым помещением,

по иску Дудника Вячеслава Валерьевича к Федоровой Виктории Александровне о переводе прав и обязанностей покупателя,

Установил:

Дудник В.В. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Фрунту Н.И., Федоровой В.А., в котором просил определить порядок пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: ... (далее – нежилое помещение): не чинить препятствия в пользовании нежилым помещением, предоставить Дуднику В.В. право владения, пользования и содержания нежилым помещением; доходы, полученные от эксплуатации нежилого помещения, поступают в собственность Дудника В.В,; об определении размера рыночной стоимости платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, на условиях аренды, обременённого правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации Фрунту Н.И. и Федоровой В.А. пользующимся лицом, в размере 5 350 руб. в месяц каждому.

Также Дудник В.В. обратился в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Федоровой В.А., в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, просил перевести на себя права и обязанности Федоровой В.А., как приобретателя ? доли общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... за 1 200 000 руб.

Протокольным определением от 15.03.2023 года гражданские дела по искам Дудника В.В. были объединены.

С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), Дудник В.В. просил определить следующий порядок пользования нежилым помещением: не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением, предоставлении Дуднику В.В. права владения, пользования и содержания нежилым помещением; поступление в собственность Дудника В.В. доходов, полученных от эксплуатации нежилого помещения; определении размера рыночной стоимости платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение на условиях аренды, обременного правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации Фрунту Н.И. и Федоровой В.А. пользующимся лицом, в размере 6 633 руб. в месяц каждому; переводе на Дудника В.В. прав и обязанностей Федоровой В.А., как приобретателя ? доли общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... за 1 200 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что с 2008 года является собственником ? доли в нежилом помещении, расположенном по адресу: ... С 2012 года Лаптев А.В. являлся собственником ? доли нежилого помещения. В феврале 2022 года истцу стало известно, что спорная доля отчуждена Лаптевым А.В. Фрунту Н.И. и Федоровой В.А. по ? каждому, которые чинят препятствия в пользовании истцом нежилого помещением, представляющим из себя три смежные комнаты. Соглашение о порядке пользования нежилым помещением отсутствует, выдел доли невозможен, в связи, с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Истец и ответчики в судебное заседание не явились, воспользовались своим правом, предоставленным ч. 1 ст. 48 ГПК РФ, на ведение дел через представителя.

Представитель истца – Устинова Т.С., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в иске. На удовлетворении исковых требований настаивала, полагая, что Лаптев А.В. надлежащим образом не уведомил истца о продаже принадлежащей ему ? доли в отношении спорного нежилого помещения. При этом представитель истца пояснила, что правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика Федоровой В.А. о применении последствий пропуска срока давности не имеется, так как срок не пропущен. Представитель истца заявила ходатайство о восстановлении срока для предъявления исковых требований.

Представитель ответчиков – адвокат Пустовит Т.А., действующая на основании ордера и доверенностей, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения всех заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Представитель ответчиков настаивала на том, что продавцом была соблюдена необходимая процедура по уведомлению сособственника о намерении продать ? доли нежилого помещения, который своим преимущественным правом на покупку ? доли не воспользовался, направленное в установленном порядке извещение не получил. Представленные по делу доказательства опровергают доводы истца о том, что он не был извещен о намерении продажи ? доли. Сособственник имел возможность своевременно получить направленные продавцом почтовые уведомления, и реализовать свои права в отношении спорного объекта недвижимости, однако от получения почтовой корреспонденции уклонился, тогда как добросовестность продавца на выполнение обязанности по уведомлению сособственника нежилого помещения подтверждена документально. Представитель ответчиков заявила ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованияМ о переводе прав покупателя.

Третье лицо Лаптев А.В. в заседание суда не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайства об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, не представил.

Исходя из принципа диспозитивности, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст.1, ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ)), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие стороны, извещенной о времени и месте судебного заседания, и не представившей доказательства отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

С учетом данных обстоятельств суд в силу ст. ст. 48, 54, 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности по правилам ст. 55 ГПК РФ с учетом подлежащих применению к спорным отношениям норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему.

Целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

В развитие закрепленной в ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть первая ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться с суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения ст. 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований полагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 года № 998-О).

Между тем, в силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Собственник, согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ, вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из содержания п. 1 ст. 420 ГК РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Вместе с тем, в соответствии с ч.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной стороны должно быть достигнуто соглашение.

Положениями п. 1 ст. 425 ГК РФ закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1); исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2).

В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа аб. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу приведенных норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, должно быть возложено на продавца.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Не исполнение стороной указанной обязанности на представление доказательств или злоупотребление им (ч. 1 ст. 35, ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, п. 2 ст. 10 ГК РФ), влечет соответствующие процессуальные последствия – в том числе и постановление решения только на основании тех доказательств, которые представлены в материалы дела другой стороной.

В соответствии с требованиями ст. ст. 55, 56, 67, 68 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

       Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

       При рассмотрении спора по существу судом установлены следующие обстоятельства.

Дудник В.В. является собственником ? доли нежилого помещения, расположенного по адресу: ... Также по ? общей долевой собственности данное помещение принадлежит Фрунту Н.И., Федоровой В.А. на основании договора купли-продажи №78АВ1772302 от 21.02.2022 года.

Как следует из договора купли-продажи №78АВ1772302 от 21.02.2022 года, Лаптев А.В. продал ? долю в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... а Фрунт Н.И. и Федорова В.А. приобрели по ? доли данного нежилого помещения. Стоимость договора составила 2 400 000 руб., с выплатой по 1 200 000 руб. каждым покупателем.

Как следует из ответа нотариуса ФИО1 на запрос суда, 10 декабря 2021 года по просьбе Лаптева А.В. было направлено АО «Почта России» заказным письмом с заказным уведомлением заявление Лаптева А.В. о продаже принадлежащей ему ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... Дуднику В.В. по адресу: ... 17 января 2022 года неполученное письмо вернулось отправителю в связи с истечением срока хранения. 21.02.2022 года Лаптеву А.В. выдано свидетельство о направлении документов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником ? доли в вышеуказанном нежилом помещении. Собственнику Лаптеву А.В. принадлежала ? доли спорного помещения. Лаптев А.В. в нарушение действующего законодательства (ст. 250 ГК РФ) осуществил продажу ? доли третьим лицам без надлежащего извещения истца о предстоящей продаже долей по ?, он не отказывался от преимущественного права покупки ? доли нежилого помещения.

В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1). Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п. 2).

Согласно п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, правовые последствия неполучения извещения, при которых сообщение считается доставленным, наступают только в том случае, если сообщение было направлено по адресу места жительства гражданина либо по иному указанному им адресу, и не получено вследствие его уклонения от получения корреспонденции.

Согласно ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, могут быть получены по запросу правообладателей, а также по запросу нотариуса.

Как указано в п. 2.7 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16)) в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

В подтверждение надлежащего уведомления с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки в материалы дела представлено нотариально удостоверенное заявление, направленное истцу по адресу места нахождения спорного объекта недвижимости, которой не является местом жительства истца.

Материалами дела подтверждается, что Дудник В.В. не зарегистрирован и не проживает по адресу: ... При этом, заявление о предстоящей продаже доли, направленное нотариусом по адресу: ..., не может быть признано доставленным истцу в порядке ст. 165.1 ГК РФ, поскольку оно было направлено по адресу нежилого помещений, принадлежащего Дуднику В.В., а не по адресу регистрации истца по месту жительства: ..., который следует из свидетельства о государственной регистрации собственности Дудника В.В. на долю в праве собственности на нежилое помещение (л.д. 206 том 1).

Соблюдение нотариусом п. 2.7 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 года № 03/16), не освобождает продавца об исполнения обязанности о надлежащем извещении всех участников общей долевой собственности о предстоящей продажи доли, в порядке предусмотренном для участников гражданских правоотношений, то есть согласно положениям ст. 165.1 ГК РФ. Из изложенного следует, что согласно действующему правовому регулированию предусмотрен различный порядок определения достоверности места (адреса) доставки юридически значимого сообщения. Однако, меры к соблюдению порядка, предусмотренного ст. 165.1 ГК РФ должны были быть приняты продавцом спорной доли, при этом по делу отсутствуют сведения о невозможности установления адреса регистрации истца по месту его жительства.

Неполучение истцом уведомления повлекло нарушение его преимущественного права покупки, в связи, с чем он, вправе на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Довод представителя ответчика о том, что истец не предпринял никаких действий для приобретения ? доли после устного получения уведомления от Лаптева А.В., а также не был согласен с ценой продаваемой ? доли является несостоятельными.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае направление продавцом извещения о продаже доли в праве собственности на нежилое помещение без доказательств его получения истцом лишь формально свидетельствовало об исполнении обязанности по извещению собственника доли о предстоящей продаже. Поскольку из буквального толкования п. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что данная норма обязывает не направить извещение, а известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Как следует из уведомления Лаптева А.В., предметом продажи являлась ? доля в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... по цене 2 400 000 руб., в то время когда фактически договор был заключен на продажу двух долей – по ? каждая и стоимостью по 1 200 000 руб. каждая, и в нарушение положений ст.250 ГК РФ продавец долей не извещал в письменной форме истца о намерении продать эти доли с указанием их цены.

Учитывая изложенное, суд считает, что Лаптев А.В., зная о преимущественном праве Дудника В.В. на покупку ? доли, не проявил надлежащей осмотрительности и добросовестности, не проверил в полном объеме отсутствие желания истца на реализацию преимущественного права покупки ? доли в общей долевой собственности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 1.06.1980 № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 № 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Из материалов дела следует, что сумма стоимости ? доли Федоровой В.А. поступила на депозитный счет (счет временного хранения) Управления Судебного Департамента в г. Санкт-Петербург в качестве обеспечительного платежа по гражданскому делу № 2-1263/2023 Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга в размере 1 200 000 руб. на основании платежных поручений № 40150816 от 16.02.2023 и №41830881 от 24.04.2023, а также расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора, в размере 12 503 руб. на основании платежного поручения № 40175874 от 31.05.2023.

Представителем ответчиков заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности по требованию о переводе прав и обязанностей покупателя.

       В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

       Согласно ч.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

       Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

       Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст.205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Возражая против указанного ходатайства, истец указал, что о нарушении своего права узнал из выписки из ЕГРН, полученной 08.04.2022 года. Доказательств того, что истцу ранее было известно об отчуждении спорной доли в материалы дела не представлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с иском о переводе прав и обязанностей покупателя истец первоначально обратился в суд 08.07.2022 посредством государственной автоматизированной системы Российской Федерации "Правосудие" (ГАС "Правосудие), 12.07.2022 – повторно. Указанные обращения были отклонены 18.07.2022 на основании пункта 2.2.3 Порядка подачи в федеральные суды общей юрисдикции документов в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, утв. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 27.12.2016 N 251. Исковое заявление, направленное 19.07.2022 принято к производству.

Поскольку исковое заявление первоначально подано в электронном виде 08.07.2022, прошло проверку 08.07.2022, а технический отказ последовал 18.07.2022, т.е. по истечении срока исковой давности, принимая во внимание, что истцом после получения "технического отказа" исковое заявление в установленном законом порядке направлено в суд 19.07.2022, суд считает, что указанные обстоятельства являются основанием для восстановления пропущенного срока для предъявления исковых требований.

Доводы представителя ответчиков о том, что истец был надлежащим образом уведомлен о продаже доли нежилого помещения по адресу местонахождения данного нежилого помещения, а достоверных сведений о том, что Лаптев А.В. достоверно знал адрес регистрации истца, материалы дела не содержат, суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Из материалов дела следует, что Лаптев А.В. направлял истцу уведомление о продажи доли только по адресу местонахождения нежилого помещения.

Бесспорных доказательств злоупотребления со стороны истца правом преимущественной покупки продавцом, указывающим на то, что истцу было известно о предстоящей продаже доли и чинились в этом препятствия, не представлено.

Довод представителя ответчиков о том, что поскольку уведомление направлено и нотариусом удостоверен договор купли-продажи, то он является законным, суд отклоняет, поскольку в силу положений п. 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16), при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 250 ГК РФ, п. 2.2 "Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28.03.2016 N 03/16 (Письмо ФНП от 31032016), оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что надлежащим образом оформленное уведомление о продаже ? долей в спорном нежилом помещении Лаптев А.В. в адрес истца не направлялось; представленное в материалы дела заявление Лаптева А.В. было направлено по месту нахождения спорной доли, где Дудник В.В. не зарегистрирован и не проживает; учитывая, что истцом на счет Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге была внесена сумма в размере 1 200 000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по оплате объекта недвижимости и сумма в размере 12 503 руб. в счет возмещения понесенных расходов при оформлении сделки; приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя в полном объеме.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

    В соответствии с положениями п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п. 5 ч.2 ст. 14 указанного закона основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Как разъяснено в абз. 3 п. 14 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

С учетом изложенного, необходимо указать в судебном акте, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности Дудника Вячеслава Валерьевича (прекращении права собственности Федоровой Виктории Александровны) на 1/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение по адресу: ...

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно положениям ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

По смыслу приведенных норм, применительно к нежилому помещению в отсутствие соглашения сособственников такого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление части помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления (например, вследствие размера, планировки помещения, а также возможного нарушения прав других граждан на это помещение) право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Исходя из совокупного толкования ст. ст. 209 и 247 ГК РФ собственнику не может быть отказано в реализации его полномочий собственника, а ежемесячная выплата другим сособственником денежных средств за фактическое пользование его долей собственнику, лишенному возможности реализовать правомочия по владению и пользованию своей собственностью является одним из способов разрешения спора о порядке владения и пользования общей собственностью.

Такая выплата по своей сути является возмещением понесенных одним собственником имущественных потерь (убытков), которые возникают при объективной невозможности осуществления собственником полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие использования другим собственником имущества сверх приходящейся на его долю части общего имущества.

Из пояснений ответчиков следует, что в спорном помещении располагается магазин, принадлежащий ИП ФИО2, арендую плату за сдачу которого и регистрацию в нем юридического адреса индивидуального предпринимателя получает истец.

На основании доверенности 78АБ9003774 от 29.12.2020 года ФИО2, последнему передано право управления и пользования принадлежащей истцу ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ...

Определением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 13.09.2022 года по делу назначена комплексная строительно-оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №1239эк-22 участникам долевой собственности Фрунту Н.И. и Федоровой В.А. невозможно предоставить во владение и пользование изолированную часть нежилого помещения, расположенного по адресу: ... соразмерно их долям по ? у каждого в праве общей долевой собственности. Рыночная стоимость платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... на условиях аренды в виде годовой ставки по данным анализа в Василеостровском районе Санкт-Петербурга, обремененного правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации Фрунту Н.И. и Федоровой В.А. лицом, которое фактически пользуется данной долей, составляет 95 520 рублей, в месяц 7 960 рублей.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации экспертов, образовании, стаже работы.

Допрошенная в ходе рассмотрения дела в качестве эксперта ФИО3 пояснила, что рыночная стоимость аренды в заключении дана с учетом НДС. В случае сдачи в аренду физическими лицами необходимо вычесть НДС из итоговой суммы.

В ответ на судебный запрос АНО «РОСЭ» даны письменные пояснения, согласно которым рыночная стоимость платы за пользование долей в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., на условиях аренды в виде годовой ставки по данным анализа в Василеостровском районе Санкт-Петербурга, обремененного правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации Фрунту Н.И. и Федоровой В.А. лицом, которое фактически пользуется данной долей, составляет 95 520 рублей или 79 600 рублей без учета НДС, в месяц 7 960 рублей или 6 633 рубля без учета НДС.

Учитывая, что между участниками общей долевой собственности на нежилое помещение не достигнуто соглашение о способе и условиях порядка пользования нежилым помещением, согласно заключения судебной экспертизы предоставление участникам долевой собственности во владение и пользование изолированной части нежилого помещения соразмерно их доле невозможно, вместе с тем, с учетом, что в настоящее время в спорном помещении на основании доверенности от истца на право управления и пользованием располагается магазин (ИП ФИО2), суд приходит к выводу о необходимости определить следующий порядок пользования нежилым помещением, расположенным по адресу ... не чинить препятствия в пользовании спорным помещением, предоставить Дуднику В.В. право владения, пользования и содержания нежилым помещением общей площадью 46,1 кв.м., из них торговой площади – 11,94 кв.м., складской площади – 34,36 кв.м., на первом этаже 5-ти этажного крупноблочного жилого дома, расположенного по адресу: ... (нежилое помещение); доходы, полученные от эксплуатации нежилого помещения, поступают в собственность Дудника В.В,; определить размер рыночной стоимости платы за пользование доли в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., на условиях аренды, обременённого правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации Фрунту Н.И. пользующимся лицом, в размере 6 633 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Дудник Вячеслава Валерьевича к Федоровой Виктории Александровне о переводе прав и обязанностей покупателя – удовлетворить.

       Перевести на Дудника Вячеслава Валерьевича, XX.XX.XXXX года рождения, уроженца ..., права и обязанности покупателя Федоровой Виктории Александровны, XX.XX.XXXX года рождения, уроженки ..., по договору купли-продажи заключенному 21.02.2022 между Лаптевым Андреем Валентиновичем (продавец) и Федоровой Викторией Александровной (покупатель) на 1/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ...

Взыскать с Дудника Вячеслава Валерьевича в пользу Федоровой Виктории Александровны за счет денежных средств, размещенных на депозитном счете Управления Судебного Департамента в г. Санкт-Петербург в качестве обеспечительного платежа по гражданскому делу № 2-1263/2023 Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга в размере 1 200 000 руб. на основании платежных поручений № 40150816 от 16.02.2023 и №41830881 от 24.04.2023, расходы, связанные с нотариальным удостоверением договора, в размере 12 503 руб. на основании платежного поручения № 40175874 от 31.05.2023.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности на 1/4 долю Федоровой Виктории Александровны в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... (общей площадью 46,3 кв.м.).

       Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Дудника Вячеслава Валерьевича на 1/4 доли в праве общей собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... (общей площадью 46,3 кв.м.).

Исковые требования Дудник Вячеслава Валерьевича к Фрунт Никите Ивановичу, Федоровой Виктории Александровне о нечинении препятствий в использовании, определении порядке пользования нежилым помещением – удовлетворить в части.

       Определить следующий порядок пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: ...

    не чинить препятствия в пользовании спорным помещением, предоставить Дуднику Вячеславу Валерьевичу право владения, пользования и содержания нежилым помещением общей площадью 46,1 кв.м., из них торговой площади – 11,94 кв.м., складской площади – 34,36 кв.м., на первом этаже 5-ти этажного крупноблочного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербурга, ...

    доходы, полученные от эксплуатации нежилого помещения, поступают в собственность Дудника Вячеслава Валерьевича;

    определить размер рыночной стоимости платы за пользование доли в размере ? доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ... на условиях аренды, обременённого правами пользующегося собственника, с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов, без учета НДС, которая подлежит ежемесячной выплате в качестве компенсации Фрунту Никите Ивановичу в размере 6 633 руб.

       В удовлетворении остальной части иска отказать.

       Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд г. Санкт-Петербург.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено XX.XX.XXXX года