Решение по делу № 2-348/2018 от 28.12.2017

Дело № 2-339/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2018 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Ж.В. Афанасьевой,

при секретаре О.А. Крутиковой,

с участием

истцов И.В. Нагорновой, В.А. Нагорнова,

представителя истцов В.А. Кириной,

представителя третьего лица Т.И. Камоловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям Нагорновой И.В., Нагорнова В.А., Гавриловой Я.Е. к ООО «Гармония в доме», жилищно-строительному кооперативу «Усадьба» об обращении взыскания на предмет залога, взыскании неустойки, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Нагорнова И.В., Нагорнов В.А. обратился в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что между ними и ответчиком 14.01.2016 года был заключен договор № ЖК-51/ДУ участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался своими силами построить жилой дом по адресу: <адрес>, участок 57, и передать трехкомнатную квартиру проектной площадью 49,98 кв.м., этаж 1,2, условный номер 5. Стоимость квартиры составила 1600000 рублей. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 27.01.2017 года. Истцами обязательства по оплате исполнены в полном объеме: сумма в размере 320000 рублей была внесена на основании соглашения о задатке, сумма в размере 1280000 рублей была перечислена целевым списанием по ипотечному кредиту. Согласно договору срок окончания строительства 3 квартира 2016 года, передача объекта – 4 квартал 2016 года. По состоянию на 2 квартал 2016 года объект находился на стадии строительства готовность 40 %, в связи с чем от ответчика поступило предложение о переносе сроков. 10.10.2016 года было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору № ЖК-51/ДУ участия в долевом строительстве от 14.01.2016 года, в соответствии с которым срок окончания строительства установлен 1 квартал 2017 года, передачи объекта – 2 квартал 2017 года. По состоянию на 1 квартал 2017 года степень готовности объекта не изменилась. В срок, установленный дополнительным соглашением, квартира истцам не была передана. Поскольку объект долевого строительства не был передан в срок, имеются основания, предусмотренные договором, для начисления неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования. Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что способом обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств, является залог земельного участка, предоставленного для строительства, а также находящийся на нем жилой дом. В связи с не передачей в срок объекта долевого строительства имеются основания, предусмотренные ст. 14 Федерального закона Российской Федерации № 214-ФЗ для обращения взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок 57. Согласно ответу ООО «Гармония в доме» от 03.11.2017 года возможность завершения строительства и передачи квартир отсутствует.

На основании изложенного просят суд взыскать с ООО «Гармония в доме» неустойку, согласно пункту 6.3 договора, в размере 154000 рублей за период с 01.07.2017 года – 01.12.2017 года, штраф в размере 50 % в соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»; обратить взыскание на предмет залога – право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок 57; взыскать с ООО «Гармония в доме» в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя – 50000 рублей, государственной пошлины – 4280 рублей; обязать ООО «Гармония в доме» зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, участок 57.

В дальнейшем истцы уточнили требования в части способа обращения взыскания на предмет залога, просили обратить взыскание на заложенное имущество – право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок 57, путем реализации права на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости права аренды 76700 рублей.

Истец Гаврилова Я.Е. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя свои требования, что между ней и ответчиком 01.02.2016 года был заключен договор участия в долевом строительстве № Ж-53/ДУ, в соответствии с которым ответчик обязался своими силами построить жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, участок 57 и передать квартиру проектной площадью 79,79 кв.м., расположенную на 1,2 условный номер 1. Стоимость квартиры определены сторонами в сумме 2400000 рублей, срок окончания строительства был определен в п. 4.1 договора как третий квартал 2016 года. Истцом обязательства по оплате был выполнены в полном объеме. Ответчиком обязательство исполнено не было. По состоянию на конец второго квартала процент готовности составляет 40 %, строительные работы длительное время не ведутся. Ответчиком было направлено уведомление об изменении сроков строительства и передачи объекта в срок – второй квартал 2017 года. 10.10.2016 года было заключено дополнительное соглашение к договору № Ж-53/ДУ от 01.02.2016 года, установлен срок планового окончательного строительства 1 квартал 2017 года и сроком передачи объекта – 2 квартал 2017 года. Однако в первом квартале 2017 года объект находился в неизмененном состоянии. Каких-либо строительных работ не велось, а во втором квартале 2017 года ответчик вновь вручил уведомление об изменении срока окончания строительства и передачи объекта. До настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены. Поскольку ответчиком обязательства не исполнены имеются основания для взыскания неустойки, а также обращения взыскания на земельный участок, поскольку п. 6.6 договора предусмотрен способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком - залог земельного участка, предоставленного для строительства, а также находящийся на нем жилой дом.

На основании изложенного просит суд взыскать с ответчика в пользу истца неустойку, согласно п. 6.3 договора, в размере 216480 рублей за период с 01.07.2017 года – 01.12.2017 года; обратить взыскание на предмет залога - право аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> участок 57; взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 50 % согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины – 5365 рублей; обязать ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: <адрес>, участок 57.

В дальнейшем истец уточнил требования, просила обратить взыскание на заложенное имущество, право аренды земельного участка, находящего по адресу: <адрес>, участок 57, путем реализации права на торгах с установлением начальной продажной цены права аренды в размере 76700 рублей. В остальной части требования оставил без изменения.

К участию в деле в качестве соответчика привлечен ЖСК «Усадьба», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «РСК «Ринко», АО «Газпром газораспределение Оренбург», Галауова Н.Г., Бусалаев Андрей, Калиниченко А.Е., Бусалаева Е.Н., конкурсный управляющий ООО «Гармония в доме» Колесник Т.В., АО «Газпром газораспределение Оренбург».

Определением суда указанные гражданские дела были объединены в одно производство.

Определением суда производство по настоящему делу в части требований истцов об обязании ООО «Гармония в доме» зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, с. Нежинка, ул. Радужная, участок 57, было прекращено.

В судебном заседании истцы Нагорнова И.В., Нагорнов В.А. заявленные требования поддержали.

Истец Гаврилова Я.Е. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и мессе слушания по делу.

Представитель Нагорновой И.В., Нагорнова В.А., Гавриловой Я.Е. - Кирина В.А., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме.

Третье лицо Бусалаев Андрей в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Третье лицо Галауова Н.Г. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Представитель Бусалаева Андрея, Галауовой Н.Г. - Камолова Т.И., действующая на основании доверенностей, возражала относительно удовлетворения иска в части обращения взыскания на право аренды земельного участка.

Третьи лица Калиниченко А.Е., Бусалаева Е.Н., представители АО «Газпром газораспределение Оренбург», конкурсный управляющий ООО «Гармония в доме» Колесник Т.В. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте слушания по делу.

Представители ответчика ЖСК «Усадьба», третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с положениями п. 2.1 ст. 113 ГПК РФ.

В соответствии с п. 2.1 ст. 113 ГПК РФ, органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания или совершения отдельных процессуальных действий лишь посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в указанный в части третьей настоящей статьи срок, если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, указанные в абзаце первом настоящей части, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела, если суд располагает сведениями о том, что данные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда меры по получению информации не могли быть приняты ими в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

В предыдущих судебных заседаниях представители ЖСК «Усадьба» - Гринцов И.А. и Пчелинцев А.Н. возражали относительно иска в части обращения взыскания на право аренды, указав, что арендатор земельного участка не исполнил свои обязательства по договору аренды.

Представитель ПАО Сбербанк в предыдущем судебном заседании оставил разрешение требований на усмотрение суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого- либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1,3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В силу ч. 1,2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 14.01.2016 года между ООО «Гармония в доме» (застройщик) и Нагорновым В.А. (участник 1), Нагорновой И.В. (участник 2) был заключен договор № ЖК-51/ДУ участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке с кадастровым номером 56:21:1401024:66, расположенном по адресу: <адрес>, участок 57, многоквартирный жилой дом и передать в общую долевую собственность участников объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру проектной площадью 49,98 кв.м., этаж 1,2, условный номер 5 (п. 2.1 договора).

Цена договора составляет 1600000 рублей (п. 3.1 договора), которая уплачивается в следующем порядке: сумма в размере 320000 рублей уплачивается участниками за счет собственных средств, сумма в размере 1280000 рублей уплачивается за счет кредитных, привлеченных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № 4993 от 14.01.2016 года (п. 3.6 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрен срок окончания строительства 3 квартал 2016 года. Застройщик обязуется передать объект долевого строительства участникам в 4 квартире 2016 года.

Способом обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ является залог земельного участка, предоставленного для строительства дома, а также строящийся на нем дом, что предусмотрено п. 6.6 договора.

Договор был подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 27.01.2017 года.

Оплата по договору Нагорновым В.А., Нагорновой И.В. была произведена в полном объеме, что следует из квитанции к приходному кассовому ордеру № 209 от 25.12.2015 года на сумму 320000 рублей (соглашение о задатке № ЖК-60/Б от 25.12.2015 года), чеку-ордеру от 28.01.2016 года о целевом списании суммы в размере 1280000 рублей.

10.10.2016 года между сторонами было подписано соглашение № 1 к договору № ЖК-51/ДУ участия в долевом строительстве от 14.01.2016 года, в соответствии с которым плановым срок окончания строительства установлен – 1 квартал 2017 года, передача объекта участникам долевого строительства – 2 квартал 2017 года.

Также судом установлено, что 01.02.2016 года между ООО «Гармония в доме» (застройщик) и Падерова Я.Е. (участник) был заключен договор № ЖК-53/ДУ участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, участок 57, многоквартирный жилой дом и передать в общую долевую собственность участников объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру проектной площадью 79,79 кв.м., этаж 1,2, условный номер 1 (п. 2.1 договора).

Цена договора составляет 2400000 рублей (п. 3.1 договора), которая уплачивается в следующем порядке: сумма в размере 480000 рублей уплачивается участниками за счет собственных средств, сумма в размере 1920000 рублей уплачивается за счет кредитных, привлеченных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк на основании кредитного договора № 14335 от 21.01.2016 года (п. 3.6 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрен срок окончания строительства 3 квартал 2016 года. Застройщик обязуется передать объект долевого строительства участникам в 4 квартире 2016 года.

Способом обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ является залог земельного участка, предоставленного для строительства дома, а также строящийся на нем дом, что предусмотрено п. 6.6 договора.

Договор был подписан сторонами и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области.

Падерова Я.Е. 01.02.2017 года вступила в брак с Гавриловым А.В. После заключения брака ей была присвоена фамилия «Гаврилова».

Оплата по договору Гавриловой (Падерова) Я.Е. была произведена в полном объеме, что следует из квитанции к приходному кассовому ордеру № 221 от 10.02.2016 года на сумму 480000 рублей, чеку-ордеру от 11.02.2016 года о целевом списании суммы в размере 1920000 рублей.

10.10.2016 года между сторонами было подписано соглашение № 1 к договору № ЖК-53/ДУ участия в долевом строительстве от 01.02.2016 года, в соответствии с которым плановым срок окончания строительства установлен – 1 квартал 2017 года, передача объекта участникам долевого строительства – 2 квартал 2017 года.

14.01.2016 года между ООО «Региональная страховая компания» и ООО «Гармония в доме» был заключен договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Объектом страхования являются имущественные интересы страхователя (застройщика), связанные с риском наступления его ответственности перед участником долевого строительства (выгодоприобретателем) в связи с неисполнением или ненадлежащем исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Страховым случаем по договору является неисполнение или ненадлежащее исполнение страхователем (застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Срок действия договора с 14.01.2016 года по 31.12.2016 года.

Судом установлено, что объекты долевого строительства до настоящего времени истцам ООО «Гармония в доме» не переданы участникам долевого строительства.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательств, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. ст. 330, 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

Расчет неустойки, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, суд считает необходимым произвести за период с 01.07.2017 года по 01.12.2017 года, поскольку дополнительными соглашениями к договорам участия в долевом строительстве срок передачи объекта предусмотрен как 2 квартал 2017 года, то есть до 30.06.2017 года.

Произведя расчет подлежащей взысканию неустойки, суд взыскивает с ООО «Гармония в доме» в пользу Нагорнова В.А. и Нагорновой И.В. в пределах исковых требований, неустойку в размере 142960 рублей за период с 01.07.2017 года - 01.12.2017 года. С учетом того, что согласно договору объект долевого строительства подлежал передаче в общую долевую собственность Нагорнова В.А. и Нагорновой И.В., суд взыскивает указанную неустойку в их пользу в равных долях по 71480 рублей каждому.

Суд также приходит к выводу о взыскании с ООО «Гармония в доме» в пользу Гавриловой А.Е. неустойки в размере 214440 рублей за период с 01.07.2017 года - 01.12.2017 года.

На основании ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акта Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие между сторонами применительно к установленным по делу обстоятельствам, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»).

С учетом удовлетворения требований Нагорновой И.В., Нагорнова В.А. в части взыскания пени за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства на сумму 142960 рублей (по 71480 рублей в пользу каждого), с ООО «Гармония в доме» в их пользу подлежит взысканию штраф в размере 50 % - 71480 рублей (по 35740 рублей в пользу каждого).

Также подлежит взысканию сумма штрафа и в пользу Гавриловой А.Е. по указанным ранее основаниям в размере 107 220 рублей (214440/2).

Указанные суммы суд взыскивает с ООО «Гармония в доме» в пользу каждого из истцов.

Рассматривая требования об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему.

Земельный участок кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, участок 57, принадлежит ООО «Гармония в доме» на праве аренды, согласно договору аренды земельного участка, заключенного между ЖСК «Усадьба» (арендодатель) и ООО «Гармония в доме» (арендатор).

Земельный участок арендодателю принадлежит на праве собственности по договору купли-продажи от 18.11.2014 года.

Участок предоставлен арендатору для строительства своими силами и с привлечением третьих лиц любых объектов недвижимого имущества, в том числе многоквартирных жилых домов малоэтажной жилой застройки с привлечением средств участников долевого строительства.

Срок аренды, установленный п. 3 договора с 18.08.2015 года по 18.10.2016 года, был продлен дополнительным соглашением № 1 к договору аренды от 18.08.2015 года до 02.11.2017 года.

Право аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, участок 57, считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (истцов), независимо от того, какой именно застройщик является арендатором земельного участка и на основании какого договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения кого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защищать права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

В соответствии в ч. 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 года № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоэтажного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (ст. 6), при нарушении условий о качестве (ст. 7), при расторжении договора (ст. 9) и.т.д.

Предметом ипотеки является право аренды застройщика ООО «Гармония в доме», которое возникло в силу положений специального закона – Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно ч. 9 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 ст. 25 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию права, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, принимаемые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательств по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, в виду заключения договоров об участии в долевом строительстве объекта недвижимости застройщиком ООО «Гармония в доме» и Нагорновым В.А., Нагорновой И.В. от 14.01.2016 года и Гавриловой (Падерова) Я.Е. от 01.02.2016 года, в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ограничении (обременении) в виде ипотеке - 27.01.2016 года, срок на который установлено ограничение составляет с 21.01.2016 по 3 квартал 2016 года (до даты передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства).

Возбуждение в отношении ООО «Гармония в доме» дела о банкротстве (решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.04.2018 года) свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов – участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

Согласно ст. 56 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно заключению специалиста АНО «Судебная экспертиза» от 22.02.2018 года рыночная стоимость права аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, участок 57, составляет 76700 рублей или 6400 рублей в месяц.

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендатору.

Поскольку сторонами договора аренды не представлено доказательств возврата земельного участка собственнику, то у суда имеются основания для удовлетворения требований истца к ООО «Гармония в доме» об обращении взыскания на предмет залога – право аренды земельного участка кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, участок 57.

При этом в иске в ЖСК «Усадьба» суд отказывает, поскольку надлежащим ответчиком не является.

На основании изложенного суд считает возможным установить начальную продажную цену права аренды земельного участка в размере 61360 рублей (80 % от 76700 рублей).

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Нагорновым В.А., Нагорновой И.В. был заключен договор на оказание юридических услуг, в соответствии с которым ими была уплачена сумма в размере 50000 рублей, что подтверждается квитанциями от 15.11.2017 года на сумму 20000 рублей, от 26.10.2017 года на сумму 20000 рублей, от 18.12.2017 года на сумму 10000 рублей.

Представление интересов Нагорнова В.А., Нагорновой И.В. осуществляла Кирина В.А. на основании доверенности.

С учётом степени сложности рассматриваемого дела, объёма оказанных истцам юридических услуг, учитывая принцип разумности возмещаемых расходов, суд взыскивает с ООО «Гармония в доме» в пользу каждого из истцов по 5000 рублей в счет возмещения данных расходов, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины в пользу Нагорнова В.А. – 4280 руб.

Между Гавриловой Я.Е. и ООО «Эксперт консалтинг» 23.10.2017 года был заключен договор на оказание юридических и консультационных услуг, стоимость которых составила 50000 рублей, оплата производится по договору путем внесения денежных средств в кассу.

Документов, подтверждающих несение данных расходов, Гавриловой Я.Е. представлено не было, в связи с чем суд в данной части отказывает.

Суд взыскивает с ООО «Гармония в доме» в пользу Гавриловой Я.Е. пропорционально удовлетворенным требованиям в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины – 5365 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Нагорновой И.В., Нагорнова В.А., Гавриловой Я.Е. к ООО «Гармония в доме» о взыскании неустойки, штрафа, об обращении взыскания на предмет залога, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Гармония в доме» в пользу Нагорновой И.В., Нагорнова В.А. неустойку за период с 01.07.2017 года – 01.12.2017 года в размере 142960 рублей, в равных долях, в пользу каждого по 71480 рублей; штраф в размере 71480 рублей, в равных долях, в пользу каждого по 35740 рублей; в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя 10000 рублей, в равных долях, в пользу каждого по 5000 рублей.

Взыскать с ООО «Гармония в доме» в пользу Нагорнова В.А. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины – 4280 рублей.

Исковые требования Гавриловой Я.Е. к ООО «Гармония в доме» о взыскании неустойки, штрафа, об обращении взыскания на залоговое имущество, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Гармония в доме» в пользу Гавриловой Я.Е. неустойку за период с 01.07.2017 года – 01.12.2017 года в размере 214 440 рублей, штраф в размере 107220 рублей, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины – 5365 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога - право аренды земельного участка кадастровый номер №, находящего по адресу: <адрес>, участок 57, путем реализации права на торгах с установлением начальной продажной цены права аренды в размере 61360 рублей.

В удовлетворении остальной части требований Нагорновой И.В., Нагорнова В.А., Гавриловой Я.Е. к ООО «Гармония в доме» и жилищно-строительному кооперативу «Усадьба» отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09.06.2018 г.

Судья Ж.В. Афанасьева