Решение по делу № 2-321/2013 (2-4950/2012;) от 08.10.2012

Дело № 2-321/2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2013 г.

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Архиповой Л.Н.,

при секретаре ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агафонцев В.Д. к Сергеева А.Б., Сергеева О.С. Сергеевне, Солопов А.Н. о признании сделок ничтожными,

Установил:

    Агафонцев В.Д. обратился в суд с иском о признании ничтожной сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Московский проспект, <адрес>, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между ним и Сергеевой О.С., просил применить последствия недействительности сделки, в обоснование иска ссылался на то обстоятельство, что денежные средства по сделке он не получал, доверенность на получение денег по сделке не выдавал.

    В ходе рассмотрения дела истец требования дополнил, просил признать ничтожными предшествовавшие сделке купли-продажи договоры (л.д.79-80).

    Истец просил признать ничтожным предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный им 22.05.2012 с Солоповым А.Н., указал, что предварительный договор купли-продажи квартиры таковым не является, так как в действительности был заключен договор займа на сумму 1000000 руб. Кроме того, на момент подписания данного договора квартира ещё не была приватизирована и он, истец, не являлся её собственником.

    На основании предварительного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор цессии между Солоповым А.Н. и Сергеевой О.С., по которому Сергеева О.С. приняла право требования по предварительному договору купли-продажи квартиры от 22.05.2012. Истец просил признать данный договор ничтожным, поскольку он заключен на основании ничтожного предварительного договора купли-продажи квартиры, а также в связи с отсутствием согласия истца на уступку права требования по предварительному договору купли-продажи.

    В судебном заседании истец поддержал иск, просил признать ничтожными предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, договор цессии и договор купли-продажи квартиры, применить последствия недействительности сделок, признать за ним право собственности на спорную квартиру. Истец пояснил, что предварительный договор купли-продажи квартиры от 22.05.2012 был заключен между ним и Солоповым А.Н., по данному договору он получил от Солопова А.Н. в долг 1000000 руб. по<адрес>% годовых. На тот момент приватизация спорной квартиры не была завершена. Предварительный договор купли-продажи квартиры соответствовал его, истца, намерению продать квартиру. Однако указанная в предварительном договоре цена <адрес> руб. не соответствовала рыночной цене квартиры, намерения продать квартиру по цене 2500000 руб. у него не было, он намеревался продать квартиру за 3800000 руб. О переходе прав по предварительному договору купли-продажи от Солопова А.Н. к Сергеевой О.С. он не был поставлен в известность. Договор купли-продажи квартиры был заключен Емелюшиной А.Б. (Сергеевой А.Б. – фамилия изменена после заключения брака 22.09.2012 – л.д.77) на основании выданной им доверенности. Когда он, истец, увидел подписанный им же акт о получении денежных средств по договору купли-продажи квартиры, то был шокирован. При приватизации квартиры ему давали на подпись много документов, он всё подписывал, но не всё читал.

    Представитель Сергеевой О.С. по доверенности ФИО9 возражал против иска, пояснил, что истец не оспаривает подлинность своей подписи в акте о получении денежных средств по договору купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры была определена предварительным договором купли-продажи квартиры в сумме 2500000 руб. При совершении сделки купли-продажи квартиры Емелюшина А.Б. (Сергеева А.Б.) действовала от имени продавца Агафонцева В.Д. на основании выданной им доверенности, цена договора была определена предварительным договором купли-продажи, денежная сумма по договору купли-продажи квартиры истцом получена.

    Ответчик Солопов А.Н. возражал против иска, представил отзыв на иск, в котором указал следующее. На основании предварительного договора купли-продажи он, Солопов А.Н., перечислил истцу в качестве задатка 1000000 руб. платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в которых указано на перечисление денежных средств по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора займа, заключенного им и истцом ДД.ММ.ГГГГ, Солопов А.Н. передал истцу 300000 руб., что подтверждено актом приема-передачи денежных средств от 15.04.2012. Доказательств отказа истца от переданного ему задатка в сумме 1000000 руб. по предварительному договору купли-продажи и от суммы займа 300000 руб. не имеется. Заключенный предварительный договор купли-продажи не может быть признан недействительным по мотиву отсутствия у истца права собственности на квартиру на момент заключения предварительного договора, поскольку предметом данного договора являются обязательства сторон по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, а не обязательства по поводу имущества. Согласия истца на переход прав по предварительному договору не требовалось в силу п.5.5 предварительного договора купли-продажи, согласно которому основной договор купли-продажи будет оформлен на имя лица по письменному указанию Солопова А.Н.

    Ответчик Сергеева А.Б. (Емелюшина А.Б.-добрачная фамилия) в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, ранее в судебных заседаниях возражала против иска, пояснила следующее. По просьбе истца она оформляла приватизацию спорной квартиры. Продажная цена спорной квартиры была оговорена с истцом в сумме 2500000 руб., которые он получил после сделки купли-продажи. Истец, ссылаясь на отсутствие у него свободного времени, выдал ей ДД.ММ.ГГГГ доверенность на оформление сделки купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ истец и покупатель квартиры Сергеева О.С. встретились у неё, Сергеевой А.Б. (Емелюшиной А.Б.), дома. На момент подписания договора купли-продажи, истцом был подписан 21.09.2012 акт о передаче ему 1200000 руб., истец забрал деньги и уехал по своим делам, а она с покупателем Сергеевой О.С. поехала в регистрационную службу (л.д.67-68).

    Свидетель ФИО10 показала, что к ней обратился истец в конце сентября 2012 для продажи квартиры, сказал, что нужно продать квартиру, чтобы расплатиться с долгами, она нашла для него покупателя, который был согласен купить квартиру за 3800000руб., позже выяснилось, что квартира истцу не принадлежит.

    Свидетель ФИО11 показал, что дружит с истцом, и намеревался купить у него спорную квартиру по цене 3800000 руб., но сделка не состоялась, истец говорил, что квартиру продали без него. Истец и ФИО6 (Емелюшина) совместно проживали, она занималась риэлтерской деятельностью, он ей доверял.

    Суд, выслушав стороны, свидетелей, проверив материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, полагает иск Агафонцева В.Д. не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст.166 ГК РФ 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст.167 ГК РФ 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие обстоятельства.

На основании договора на передачу квартиры в собственность граждан № кн.44 от ДД.ММ.ГГГГ Агафонцеву В.Д. на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>, Московский просп., <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Агафонцевым В.Д. и Солоповым А.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи квартиры не позднее 10 дней со дня получения Агафонцевым В.Д. свидетельства о регистрации его права собственности на указанную квартиру (л.д.24-26).

В пункте 1.2 договора оговорено, что право на оформление в собственность квартиры принадлежит Агафонцеву В.Д. на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 договора, стороны достигли предварительной договоренности о купле- продаже квартиры по цене 2500000 руб.

Договором предусмотрена выплата Солоповым А.Н. задатка в сумме 1000000 руб. Агафонцеву В.Д. после подписания данного договора путем безналичного перечисления денежных средств. Задаток засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры (п.2.2,2.3,2.4).

    Платежными поручениями от 30.05.2012, от 01.06.2012, от 02.06.2012 Солоповым А.Н. был перечислен Агафонцеву В.Д. задаток в сумме 1000000 с указанием в платежном поручении назначения платежей – оплата по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-30).

    Согласно ст.429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обращаясь в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, истец ссылается на его несоответствие закону, указал, что на момент его заключения он, истец, не являлся собственником квартиры и был не вправе заключать данный догово<адрес> того, предварительный договор купли-продажи квартиры таковым не является, так как в действительности был заключен договор займа на сумму 1000000 руб.

    По мнению суда, предварительный договор купли-продажи спорной квартиры соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ. Ссылка истца на ч.2 ст.209 ГК, согласно которой только собственнику принадлежит право распоряжения принадлежащим ему имуществом, ошибочна. Предметом оспариваемого предварительного договора являлась подготовка и заключение основного договора купли-продажи квартиры не позднее 10 дней со дня получения Агафонцевым В.Д. свидетельства о регистрации его права собственности на указанную квартиру.

По данному договору Агафонцев В.Д. обязался совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на спорную квартиру, подготовить все необходимые документы и заключить основной договор купли-продажи с Солопов А.Н. (п.3.1.1 договора).

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры у истца отсутствовало право собственности на спорную квартиру, не является основанием для ничтожности данного договора.

Довод истца о том, что предварительный договор купли-продажи квартиры является, по сути, договором займа на сумму 1000000 млн. суд полагает надуманным. В оспариваемом договоре содержатся все необходимые условия предварительного договора купли-продажи квартиры. По объяснениям истца, на момент заключения предварительного договора он имел намерение продать квартиру, для чего поручал Сергеевой А.Б. (Емелюшиной А.Б.) оформить приватизацию квартиры.

20.08.2012 между Солоповым А.Н. и Сергеевой О.С. был заключен договор уступки прав (цессии), по которому Солопов А.Н. уступил, а Сергеева О.С. приняла права (требования) в полном объёме по предварительному договору купли-продажи квартиры от 22.05.2012, заключенному между Солоповым А.Н. и Агафонцевым В.Д. (л.д.31-32).

Сумма уступаемого требования составляет 1000000 руб., выплаченная 02.06.2012 Солоповым А.Н. Агафонцеву В.Д. и является задатком (авансом) в счет приобретения в будущем квартиры по адресу: <адрес>, Московский просп., <адрес> при условии заключения основного договора купли-продажи квартиры между должником Агафонцевым В.Д. и Солоповым А.Н., либо лицом, которое будет указано Солоповым А.Н. в соответствии с п.5.5 предварительного договора.

По мнению истца, данный договор цессии заключен с нарушением законодательства, поскольку основан на ничтожном предварительном договоре купли-продажи квартиры, а также не соблюдено требование ч.2 ст.388 ГК РФ – наличие согласия истца на уступку права. Истец не давал своего согласия на уступку права и не был извещен о заключении данного договора. Между ним и Солоповым А.Н. была договоренность о том, что указанная в предварительном договоре сумма задатка по сути является займом и после продажи квартиры будет возвращена Солопову А.Н.

В соответствии со ст.388 ГК РФ 1. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

2. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Пунктом 5.5 предварительного договора купли-продажи квартиры истцом и Солоповым А.Н. было установлено, что основной договор купли-продажи квартиры будет оформлен на имя лица по письменному указанию Солопова А.Н. При данных обстоятельствах довод истца о несоответствии договора цессии закону несостоятелен.

21.09.2012 между Агафонцевым В.Д. в лице представителя Емелюшиной А.Б. (в настоящее время Сергеевой А.Б.) и Сергеевой О.С. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, по которому Агафонцев В.Д. продал, а Сергеева О.С. купила в собственность спорную квартиру по цене 2500000 руб. (л.д.9). Право собственности на спорную квартиру приобретателя по договору Сергеевой О.С. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).

В соответствии с ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Емелюшина А.Б. (Сергеева А.Б.) при заключении договора купли-продажи действовала на основании выданной ей Агафонцевым В.Д. 19.09.2012 доверенности, которой истец уполномочил её продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежавшую ему спорную квартиру (л.д.11).

В соответствии со ст. 454 п.1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Статьей 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    Из п. 1 ст. 485 ГК РФ следует, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Частью 3 ст. 486 ГК РФ предусмотрено, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего кодекса.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор купли-продажи спорной квартиры истец просит признать ничтожным, мотивируя тем, что деньги по данному договору ему не передавались.

Данный довод истца оспаривается материалами дела.

ДД.ММ.ГГГГ Емелюшиной А.Б. (в настоящее время Сергеевой А.Б.) и Сергеевой О.С. составлен акт к договору купли-продажи квартиры, согласно которому «покупатель» оплатил «продавцу» цену квартиры в размере 2500000 руб. (л.д.34).

Согласно акту передачи денежных средств от 21.09.2012, Агафонцев В.Д. получил в счет оплаты договора купли-продажи спорной <адрес> руб. (л.д.35).

В судебном заседании истец не оспаривал подлинность своей подписи в акте о получении денежных средств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, пояснил, что подписывал много документов, представленных ему Емелюшиной А.Б. (Сергеевой А.Б.), и не все документы при этом читал, проведенной органами внутренних дел почерковедческой экспертизой установлена принадлежность ему подписи, выполненной в расписке в получении денежных средств по договору купли-продажи квартиры.

Истцом также был получен аванс по предварительному договору купли-продажи квартиры в сумме 1000000 руб. от Солопова А.Н. (л.д.27-30).

Каких-либо доказательств, подтверждающих безденежность договора купли-продажи спорной квартиры, истцом в соответствие со ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В материалы дела представлена расписка Емелюшиной А.Б. (Сергеевой А.Б.) о получении от покупателя Сергеевой О.С. 300000 руб. по договору купли-продажи квартиры (л.д.36).

В отзыве на иск Емелюшина А.Б. (Сергеева А.Б.) указала, что 300000 руб. были ей переданы покупателем Сергеевой О.С. при подаче документов в регистрационную службу, она выдала ей расписку в получении денег, из которых 100000 руб. передала Агафонцеву В.Д. у него в квартире, а 200000 руб. оставила себе по согласованию с Агафонцевым В.Д. в счет оплаты части долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между нею и Агафонцевым В.Д. (л.д.18).

В материалах дела имеется договор займа от 15.04.2012, заключенный между Емелюшиной А.Б. и Агафонцевым В.Д., по которому Емелюшина А.Б. передала в долг Агафонцеву В.Д. 300000 руб. на срок до 15.07.2012 (л.д.19-22).

Агафонцеву В.Д. отказано в возбуждении уголовного дела по его заявлению в органы внутренних дел о мошеннических действиях в отношении него Емелюшиной А.Б., о чем принято постановление от 27.10.2012 (л.д.58-60).

Заключенный 21.09.2012 между Агафонцевым В.Д. и Сергеевой О.С. договор купли-продажи спорной квартиры соответствует нормам главы 30 ГК РФ, основания, по которым данный договор мог быть признан ничтожным, отсутствуют, и истцом они не приведены.

Требования о признании права собственности за истцом на спорную квартиру и аннулировании записи о регистрации права собственности Сергеевой О.С. на квартиру не подлежат удовлетворению, поскольку данные требования вытекают из требований о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры, в удовлетворении которого судом отказано.

Оценив представленные и исследованные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что в соответствии с указанными выше нормами права иск Агафонцевым В.Д. не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:    

Отказать в удовлетворении иска Агафонцев В.Д. к Сергеева А.Б., Сергеева О.С. Сергеевне, Солопов А.Н. о признании сделок ничтожными.

     Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья