Решение по делу № 33-355/2018 от 15.01.2018

Судья Никитенкова Е.В. Дело №33-355/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Ус Е.А.

судей Слободянюк Т.А., Сусловой Н.А.

при секретаре Майбуровой Е.В.

рассмотрела в судебном заседании 26 февраля 2018 года дело по апелляционной жалобе представителя ФИО2 – ФИО7 на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от <Дата обезличена>, которым взысканы с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойка в сумме 1850000 руб., компенсация морального вреда в сумме 3000 руб., всего взыскано 1853000 руб.

Взыскана с ФИО2 в бюджет МО ГО «Сыктывкар» государственная пошлина в сумме 17465 руб.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена> недействительным (ничтожным) отказано.

Заслушав доклад судьи Сусловой Н.А., объяснения ФИО7, ФИО1, ФИО6, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена>. В обоснование иска указал, что ответчик в установленный срок не исполнил условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в части строительства индивидуального жилого дома.

ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена> недействительным, в обоснование которого он ссылался на то, что сторонами при заключении договора был согласован предмет договора, который не мог являться самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в связи с чем договор противоречит требованиям закона.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1, его представитель заявленные требования поддержали, пояснили суду, что фактически между сторонами заключен договор подряда, по которому ответчик обязался построить индивидуальный жилой дом и передать в собственность истца жилое помещение в указанном доме. Ответчик, осуществляя деятельность по строительству индивидуальных жилых домов, осуществляет регулярную приносящую доход деятельность, в связи с чем правоотношения сторон должны регулироваться законодательством о защите прав потребителей, несмотря на отсутствие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя. Со встречным иском не согласились, указав, что на момент заключения договора сторонами были согласованы его существенные условия, договор не противоречил требованиям действующего законодательства.

Ответчик ФИО2 участия в судебном заседании участия не принял, извещен надлежащим образом, его представитель с иском не согласилась, поддержав доводы встречного иска. Указала, что сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, при этом в установленный срок стороны не заключили основной договор, в связи с чем у истца не возникло право на взыскание неустойки. Также ссылалась на то, что ответчиком предпринимались меры к регистрации построенных жилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости, однако в связи с изменением законодательства регистрационные действия не произведены, поэтому у ответчика отсутствовала возможность заключить основной договор. Указала, что дом был построен и передан истцу в установленный срок, однако, поскольку между сторонами имелись доверительные отношения, акт приема-передачи был составлен позднее. Не отрицала, что ФИО2, не имея статуса индивидуального предпринимателя, осуществлял строительство объектов недвижимости с последующей продажей их третьим лицам, однако указала, что строительство после утраты статуса индивидуального предпринимателя осуществлялось ответчиком исключительно для личных нужд.

Суд вынес приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 – ФИО7 не согласна с решением суда и просит его отменить, указывая, что суд неправильно применил нормы материального права при разрешении спора, неверно учел фактические обстоятельства дела, необоснованно не применил положения ст.333 ГК РФ при определении размера неустойки.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в суд не явился.

От истца поступили возражения на апелляционную жалобу, ходатайств от сторон не поступило. Препятствий для рассмотрения жалобы не установлено.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, извещенных надлежащим образом, поскольку в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не является препятствием к рассмотрению дела.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального права, вынес законное и обоснованное решение.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... с <Дата обезличена>. Площадь участка ... кв.м., разрешенное использование – для обслуживания жилого дома.

Земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-3.

<Дата обезличена> ФИО2 Администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на строительство индивидуального жилого <Адрес обезличен>-RU<Номер обезличен>.

<Дата обезличена> ФИО2 Администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на строительство индивидуального жилого <Адрес обезличен>-...

На земельном участке по адресу: <Адрес обезличен> ФИО2 возвел здание, поставленное на кадастровый учет <Дата обезличена> как индивидуальный жилой дом, площадью ... кв.м., имеющее признаки многоквартирного жилого дома, состоящего из ... помещений.

В отношении указанных помещений ФИО2 заключил с гражданами предварительные договоры купли-продажи, что подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО8, ФИО9 и ФИО10

<Дата обезличена> между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец ФИО2 обязуется выполнить работы по строительству индивидуального жилого дома с встроенными жилыми помещениями и продать следующие объекты недвижимого имущества: жилое Помещение <Номер обезличен> - площадью ... кв.м., согласно планировочной схемы, в доме общей ... кв.м. состоящем из ... (точная площадь помещения уточняется после всех строительных и отделочных работ в соответствии с планом БТИ или кадастровым паспортом), расположенное по адресу: <Адрес обезличен>; земля - ... доля Земельного участка для обслуживания жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку - индивидуальную, общая площадь ... кв.м., адрес объекта: <Адрес обезличен>, а Покупатель обязуется оплатить в соответствии с условиями настоящего договора и принять в собственность вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

Указанное Имущество в виде одного жилого помещения площадью ... кв.м. оценено Продавцом и Покупателем в сумме 1850000 руб., которая уплачивается Покупателем Продавцу на следующих условиях: первый платеж - сумма в размере 850000 руб., выплачивается Покупателем Продавцу до <Дата обезличена>, 200000 руб. из этой суммы является задатком за продаваемое жилое помещение по настоящему договору.

Второй платеж - сумма в размере 800000 руб. выплачивается Покупателем Продавцу в момент подписания Акта о передаче помещения в готовности 80%.

Третий платеж - сумма в размере 200000 руб. выплачивается Покупателем Продавцу в момент подписания основного договора купли-продажи.

Помещение считается переданным после подписания Акта о передаче помещения в готовности 80% (дом под крышей на фундаменте, окна, входные двери, стены - пол - потолок без отделки, электричество подведено до ЩРС с установкой автоматики и счетчика мощность на весь дом до 40 кВт, отопление автономное поэтажное электрическое. Дворовая территория приведена в надлежащее состояние, перед домом тротуарная плитка или отлитые бетонные дорожки, стоянка отсыпана и утрамбована щебнем. Вокруг дома частично установлен забор высотой до 2м. В квартиру заведена канализация и холодное водоснабжение).

Согласно п. 5 договора, сроки выполнения строительных работ по договору составляют 120 рабочих дней. Сроки по юридическому оформлению в соответствии со сроками органов регистрации и прочими необходимыми при регистрации жилого дома организациями.

Сроки проведения работ могут быть отодвинуты в связи с непредвиденными обстоятельствами, за которые продавец ответственности не несет и никак повлиять не может. В случае наступления таких обстоятельств Продавец обязан уведомить об этом покупателя и указать причину задержки и примерные сроки. Уведомление может быть в письменной форме письмом, факсом или в электронной форме.

На основании п. 6 договора продавец берет на себя обязательство построить вышеуказанный дом, оформить его в юстиции, произвести разделение жилого дома на отдельные жилые помещения и зарегистрировать в юстиции.

Предварительный договор от <Дата обезличена> в установленном порядке не зарегистрирован.

<Дата обезличена> ФИО1 перечислил ФИО2 в полном объеме денежные средства по договору в размере 1850000 руб.

<Дата обезличена> ФИО2 по акту приема-передачи недвижимого имущества передал ФИО1 жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>, помещение <Номер обезличен> в качественном состоянии, в каком оно есть на момент подписания акта, без недостатков и дефектов, о которых продавец не поставил в известность покупателя на момент подписания договора. Указано, что помещение находится в состоянии, отвечающем его функциональному назначению, пригодно для постоянного проживания.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от <Дата обезличена> по делу <Номер обезличен>а... ФИО2 отказано в удовлетворении административного искового заявления к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <Адрес обезличен>, Управлению Росреестра по <Адрес обезличен> о признании незаконным решения от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, возложении обязанности поставить на государственный кадастровый учет жилые помещения в доме по адресу: <Адрес обезличен>.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что индивидуальный жилой дом по адресу: <Адрес обезличен> состоит из ряда жилых помещений, которые имеют отдельные входы, и подпадают под понятие квартиры, определенное в ч.3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Между тем, земельный участок ФИО2 предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, имеет соответствующее назначение. Постановка на кадастровый учет такой части жилого дома как квартиры, которая может располагаться только в многоквартирном доме, приведет соответственно к созданию нового объекта недвижимости – многоквартирного дома, что влечет несоответствие виде объекта недвижимого имущества ввиду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен.

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора земельный участок площадью ... кв.м. категории – земли населенных пунктов, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <Адрес обезличен> кадастровым номером ..., и жилой дом по адресу: <Адрес обезличен> общей площадью 638,6 кв.м. зарегистрированы на праве собственности за ФИО2

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что истец фактически проживает в переданном ему жилом помещении <Номер обезличен>, расположенном в жилом доме по адресу: <Адрес обезличен>, с января 2017 года, до этого с ноября 2016 года производил в квартире ремонт.

Отказывая в удовлетворении иска о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена> недействительным по заявленным ответчиком основаниям, суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается ФИО2 в обоснование встречного иска о недействительности (ничтожности) предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена>, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично.

Применительно к рассматриваемым обстоятельствам дела ответчик, заключивший с истцом предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2016г., получивший денежные средства на строительство объекта, просит признать его недействительным по тем основаниям, что сторонами при заключении договора был согласован предмет договора, который не мог являться самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, в связи с чем договор противоречит требованиям закона.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Между тем, оценить все юридические риски при заключении договора, в котором есть правовые дефекты, следовало до его заключения. Умолчание о дефектах в сочетании с исполнением, даже частичным, лишает ответчика возможности успешно потребовать признания договора недействительным (принцип эстоппеля).

Как предусмотрено п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.03.2016, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

С 01.01.2017 указанная норма действует в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ и предусматривает, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

Таким образом, постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений в индивидуальном жилом доме и последующее введение их в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов не было предусмотрено ранее действовавшим законодательством и прямо запрещено вступившим в законную силу с 1 января 2017 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Давая оценку договору, суд указал, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена> сторонами согласован предмет договора: жилое помещение <Номер обезличен> площадью ... кв.м. согласно планировочной схемы, в доме общей площадью ....м. по адресу: <Адрес обезличен> и ... доля земельного участка для обслуживания жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку - индивидуальную, общая площадь ... кв.м. по адресу: <Адрес обезличен>.

Таким образом, в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем ссылки во встречном иске на несогласованность сторонами предмета договора правильно признаны судом необоснованными.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор строительного подряда, предметом которого является строительство жилого дома за плату и передача его части заказчику, к данным правоотношениям суд обоснованно применил положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», указав, что при этом факт отсутствия у ответчика на момент заключения договора регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не имеет значения для квалификации правоотношений сторон как правоотношений между потребителем и исполнителем.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей.

В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Поскольку из материалов дела и показаний допрошенных судом свидетелей следует, что ФИО2 фактически осуществляет предпринимательскую деятельность, оказывая услуги по строительству и продаже помещений в жилых домах, в правоотношениях с истцом он должен быть приравнен к индивидуальному предпринимателю.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части, поскольку изложенные выводы следуют из всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст.67 ГПК РФ. Мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в решении суда.

Установив указанные обстоятельства и применив при разрешении спора Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (статьи 27,28, 15), суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требований ФИО1 о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору и компенсации морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя.

Выводы суда в данной части сделаны на основании исследованных доказательств, установленных фактических обстоятельств, с учетом приведенных норм закона и разъяснений по их применению, и оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на факты и обстоятельства, которые позволяли бы дать иную оценку имеющимся в материалах дела доказательствам в этой части.

Довод апелляционной жалобы о неприменении судом положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ ничем не обоснован и не может быть принят во внимание в качестве обстоятельства, влекущего отмену (изменение) решения суда.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

Ответчиком не представлено доказательств несоразмерности взыскиваемой неустойки допущенному нарушению прав истца, равно как и доказательств наличия уважительных причин нарушения сроков исполнения принятых на себя по договору от <Дата обезличена> обязательств, которые были направлены на обеспечение истца жилым помещением.

При таких обстоятельствах оснований для уменьшения размера неустойки с учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ не имеется.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Оснований, предусмотренных ч.4 ст.333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 12 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО2 – ФИО7 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи