Решение по делу № 3а-263/2021 от 11.06.2021

Дело № 3а-263/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2021 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А.,

при секретаре         Агатаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «НЕРУДПРОМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «НЕРУДПРОМ» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 15 642 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 10 524 000 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на период с 01 января 2021 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Кадастровая стоимость земельного участка, указанная в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете об оценке № <данные изъяты> ООО НЭУ «Эсконс», что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости.

Определением судьи Челябинского областного суда от 16 июня 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (л.д. 1-2). Протокольным определением Челябинского областного суда от 30 июня 2021 года Управление Росреестра по Челябинской области переведено из числа административных ответчиков в число заинтересованных лиц.

Представитель административного истца ООО «НЕРУДПРОМ» – ФИО1., действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО2. в судебном заседание поддержала доводы, изложенные в отзыве, полагая возможным удовлетворить административный иск при наличии в деле необходимых и допустимых доказательств.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «НЕРУДПРОМ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора аренды земли г. Челябинска <данные изъяты> от 17 октября 2001 года, соглашения передаче прав и обязанностей от 04 марта 2013 года по договору аренды земли г. Челябинска <данные изъяты> от 17 октября 2001 года, соглашения передаче прав и обязанностей от 25 мая 2015 года по договору аренды земли г. Челябинска 4 <данные изъяты> от 17 октября 2001 года и определения Арбитражного суда Челябинской области от 30 декабря 2020 года об утверждении мирового соглашения между ООО «Регионинвест» и кредиторами, в том числе ООО «НЕРУДПРОМ», по которому ООО «НЕРУДПРОМ» отчужден переход права аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Исходя из решения Арбитражного суда Челябинской области от 13 апреля 2017 года арендная плата в отношении спорного земельного участка рассчитывается с учетом кадастровой стоимости.

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 мая 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 13 234 696,2 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П (л.д. 8).

Вместе с тем административным истцом представлен отчет об оценке № <данные изъяты>, составленный ООО НЭУ «Эсконс» 19 марта 2021 года. Согласно данному отчету по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 10 524 000 руб. (л.д. 51-97).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 апреля 2021 года № <данные изъяты> было отклонено заявление ООО «НЕРУДПРОМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, поданное на основании установления в отношения него рыночной стоимости согласно отчету от 19 марта 2021 года № <данные изъяты>, в связи с тем, что в отчете некорректно проведен анализ рынка и отбор объектов-аналогов, использованы предложения о продаже земельных участков из нижнего диапазона цен (л.д. 45-46).

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящего в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, административное исковое заявление подано в суд в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемого результата определения кадастровой стоимости, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленного административным истцом требования.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет об оценке № <данные изъяты> от 19 марта 2021 года, выполненный оценщиком ООО НЭУ «Эсконс» – ФИО3., который является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшим ответственность в ООО «Абсолют Страхование» по полису № <данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности 6 лет.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 19 марта 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 29 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 4 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в таблице 7 на 48-49 листах отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Вопреки решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 апреля 2021 года № <данные изъяты> объекты-аналоги не выбирались из нижнего диапазона цен проанализированных предложений, при этом оценщик в таблице 6 на 45-46 листах отчета об оценке обосновал отказ от использования в расчете иных предложений.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 10 элементам характеристик, из которых по 6 элементам применил корректировку, а именно: дата предложения, площадь, наличие железнодорожной ветки, возможность подключения к коммуникациям, передаваемые имущественные права, торг. По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки.

Со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости.

Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка следует установить в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 марта 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Установленная в настоящем деле кадастровая стоимость архивной не является, поэтому необходимость указания периода ее действия отсутствует.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «НЕРУДПРОМ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> <адрес>, в размере рыночной стоимости 10 524 000 руб. по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления считать 30 марта 2021 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий                         И.А. Ишимов