Решение по делу № 2-448/2018 от 21.08.2018

копия

дело №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 ноября 2018 года                                                                              <адрес>                                                                          

Рыбновский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Князева П.А.,

с участием представителя истца ФИО7,

представителя ответчика ФИО4,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:13:0010112:117, площадью 1061 кв.м. и гаража, возведенного на данном земельном участке, расположенных по адресу: <адрес>, уч. №А/1.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен вышеуказанный договор купли-продажи на общую сумму сделки в размере 500 тысяч руб., ответчик оплату за приобретенное имущество не произвел. В настоящее время истец утратил интерес к исполнению договора по причине ненадлежащего исполнения обязанности ответчика по оплате недвижимого имущества, в связи с чем в адрес ответчика им было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи, однако обращение оставлено ответчиком без ответа.

Истец, ссылаясь на п.п. 1 п.1 ст.450 ГК РФ, с учетом уточнения иска, просил суд расторгнуть вышеуказанный договора купли-продажи, прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 62:13:0010112:117, площадью 1061 кв.м. и гараж, возведенный на данном земельном участке по адресу: <адрес>, уч. №А/1, и признать за ФИО1 право собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Истец ФИО1, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании иск поддержала.

Ответчик ФИО2, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель ФИО4 в судебном заседании иск не признал.

Третье лицо - управление Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направило.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

По общему правилу, предусмотренному подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В то же время, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (абз. 1 - 4), продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Судом установлено, что ФИО1на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта являлся собственником земельного участкас кадастровым номером 62:13:0010112:117, площадью 1061 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, участок №А/1. Кроме этого, ФИО1 на основании декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, договора аренды вышеуказанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником гаража, назначение: нежилое, площадью 325 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>А/1.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи указанных выше земельного участка и гаража. Цена этих объектов недвижимости в договоре определена в 500 000 рублей, в том числе цена земельного участка - 200 000 рублей, цена гаража - 300 000 рублей.

Таким образом, сторонами при заключении указанного договора купли-продажи согласованы все существенные условия договора, в том числе цена объектов недвижимости в сумме 500 000 руб.

Переход к ФИО2 права собственности на спорные объекты недвижимости: земельный участок и гараж зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из содержания заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи земельного участка и гаража от ДД.ММ.ГГГГ следует, что настоящий договор имеет силу приёмо-передаточного акта, однако, условия о том, что покупатель произвел расчет по договору, в нем не содержится, и, кроме этого, срок и порядок оплаты по настоящему договору стороны не оговорили.

Стороны договор подписали в соответствии с указанной в нём датой заключения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оплата за приобретенные ответчиком земельный участок и гараж должна быть произведена в соответствии с ч.1 ст.486 ГК РФ непосредственно до или после передачи ему истцом данного недвижимого имущества.

Факт передачи продавцом ФИО1 покупателю ФИО2 спорных объектов недвижимости в день подписания договора сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, продавец ФИО1 утверждает, что оплата по договору покупателем ФИО2 в указанный день, а также перед подписанием договора не производилась.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в связи с неисполнением ФИО2 обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости направлял в адрес ответчика письменное требование произвести оплату по договору купли-продажи земельного участка и гаража от ДД.ММ.ГГГГ. Данное требование получено адресатом ДД.ММ.ГГГГ, и оставлено без удовлетворения.

Факт получения ответчиком требования о необходимости произвести оплату по договору купли-продажи подтверждается распечатанным с официального сайта Почта России отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39000019339841, а также информацией заместителя начальника Рязанского почтамта УФПС <адрес> - филиала ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, и сообщением заместителя директора УФПС <адрес> - филиала ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым указанное выше письмо получено адресатом ФИО2

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате земельного участка и гаража составляет 500 000 руб., ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Истец, обосновывая свои требования, утверждает, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости земельного участка и гаража до и после передачи последнему указанных объектов недвижимости не получил.

В соответствии с требованиями пп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества ФИО2 должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу ФИО1 денежной суммы по договору купли-продажи.

Такие доказательства ответчиком суду не предоставлены, истец факт получения денежных средств отрицает. Ссылка представителя ответчика на договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с имеющейся в нём оговоркой о том, что договор имеет силу приёмо-передаточного акта, не может быть принята судом во внимание, поскольку его содержание не подтверждает факта оплаты недвижимого имущества.

Иных допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, в деле также нет.

Между тем, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости ФИО1 знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы данный договор и не передавал бы имущество покупателю ФИО2

Ссылка ответчика ФИО2 на произведенный им ДД.ММ.ГГГГ перевод денежных средств в размере 500 000 руб. на банковскую карту истца не может быть принята судом во внимание в качестве доказательства надлежащего исполнения покупателем обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ, так как указанный перевод произведен ответчиком в ходе судебного рассмотрения настоящего дела, спустя почти 9 месяцев после передачи ему недвижимого имущества, что указывает на существенный характер допущенного ответчиком нарушения. Более того, на следующий день ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 принял меры, направленные на отказ от получения этих денег, обратившись в Рязанское отделение - филиал ПАО «Сбербанк России» с заявлением об их возврате отправителю ФИО2

Доводы представителя ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора и необходимости, в связи с этим, оставления иска без рассмотрения суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уже предъявлялся в суд иск к ФИО2 о расторжении указанного выше договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по тем же основаниям, что изложены в настоящем иске. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика ФИО2 заявил о непризнании иска и о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Определением Рыбновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, о существе имеющейся у ФИО1 претензии, связанной с оплатой по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и его намерении расторгнуть данный договор, ФИО2 стало известно не позднее июля 2018 года, что не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании. Кроме этого, непризнание ФИО2 предъявленного к нему ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 иска, указывает на наличие зародившегося между ними спора по вопросу оплаты спорных объектов недвижимости, который во внесудебном порядке сторонами урегулирован не был.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ФИО2 на его адрес места жительства: 390013, <адрес> А, письменное уведомление о расторжении договора купли-продажи, в котором указал, что, поскольку оплата по договору в размере 500 000 рублей покупателем не произведена, продавец утратил интерес к сделке, в связи с чем, предложил ДД.ММ.ГГГГ в 10 часов явиться в МФЦ по адресу: <адрес>, пл. Ленина, 16, для оформления расторжения договора. Факт отправки данного письменного уведомления подтверждается квитанцией о приеме почтовым отделением письма с объявленной ценностью и приложенной к нему описью вложения.

Поскольку это уведомление ответчик оставил без удовлетворения, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с настоящим иском.

Уведомление о расторжении договора купли-продажи получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распечатанным с официального сайта Почта России отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 39000026807784.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по настоящему делу.

Доводы представителя ответчика о неполучении ФИО2 уведомления о необходимости произвести оплату по договору купли-продажи, а также уведомления о расторжении договора купли-продажи опровергается полученными по запросу суда сообщениями заместителя начальника Рязанского почтамта УФПС <адрес> - филиала ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, и сообщениями заместителя директора УФПС <адрес> - филиала ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым указанные выше письма были получены лично адресатом ФИО2

При этом, утрата работниками почтового отделения документов, подтверждающих факты вручения вышеуказанных регистрируемых почтовых отправлений ответчику под роспись, не опровергает установленный судом факт принятия истцом ФИО5 мер по урегулированию спора с ответчиком ФИО2, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не должно приводить к лишению права на судебную защиту.

При таких обстоятельствах,суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании п. п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░ ░░░1 ░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 62:13:0010112:117, ░░░░░░░░ 1061 ░░.░., ░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ 325 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░ №░/1, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░1 ░ ░░░2

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░2 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 62:13:0010112:117, ░░░░░░░░ 1061 ░░.░., ░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ 325 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░ №░/1.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░1 ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 62:13:0010112:117, ░░░░░░░░ 1061 ░░.░., ░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ 325 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░. №░/1.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░1░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 62:13:0010112:117, ░░░░░░░░ 1061 ░░.░., ░░░░░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ 325 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░. №░/1.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░: ░░░░░░░          

░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░                                                                                               ░.░. ░░░░░░