Решение по делу № 2-846/2023 (2-4941/2022;) от 07.12.2022

УИД № 92RS0002-01-2022-006083-07

Дело № 2-846/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Севастополь                            9 февраля 2023 года

Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи                     Сомовой И.В.,

при секретаре                                Морозове Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Скифия» к Краснокутской И.В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору,

У С Т А Н О В И Л:

ЖСК «Скифия» предъявил иск Краснокутской И.В., указав, что 05.10.2022 между ЖСК и ответчиком был заключен договор о членстве в жилищно-строительном кооперативе, согласно которому Пайщик обязуется внести в Кооператив вступительный, паевой и иные взносы, являющиеся условием получения в собственность жилого помещения в многоквартирном жилом доме по ул. Военных Строителей, 1. На основании пункта 2.2 договора квартира согласно проектной документации имеет общую площадь – 52,57 кв.м., площадь балкона – 4,69 кв.м., общую приведенную площадь – 57,26 кв.м. Согласно пункту 2.3 договора общая площадь квартиры и площадь балкона подлежит изменению на основании данных обмера по государственному техническому учету и технической инвентаризации в соответствии с фактическим уменьшением/ увеличением указанных площадей. До ввода дома в эксплуатацию истцом подготовлен технический план, согласно которому квартира № 8 после завершения строительства стала иметь следующие характеристики – общая площадь 52,7 кв.м., общая площадь с лоджией – 62,6 кв.м. С учетом изменения площадей 31.10.2022 истцом направлено в адрес ответчика дополнительное соглашение № 1 к договору, в котором указаны измененные площади квартиры. Однако истец отказалась от подписания дополнительного соглашения. Без подписания соглашения истец лишен возможности выдать ответчику акт приема-передачи квартиры с окончательной площадью и справку о полной выплате паевого взноса. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил:

Обязать Краснокутскую И.В. заключить дополнительное соглашение от 31.10.2022 к договору о членстве в жилищно-строительном кооперативе № 2-7.1/8Б от 05.10.2022 в редакции, предложенной ЖСК «Скифия», в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца Клок К.М. поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Краснокутская И.В. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще.

Представитель ответчика Чунжина Е.Ю. в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что Краснокутская И.В. подпишет дополнительное соглашение, если об этом будет принято решение суда.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд находит, что исковые требования ЖСК «Скифия» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 05.10.2022 между ЖСК «Скифия» и Краснокутской И.В. (Пайщик) заключен договор о членстве в жилищно-строительном кооперативе № 2-7.1/8Б (далее также - Договор), согласно которому Пайщик обязуется внести в Кооператив вступительный, паевой и иные взносы, являющиеся условием членства в Кооперативе и основанием приобретения Пайщиком в собственность жилого помещения (Квартиры) в строящемся многоквартирном жилом доме по ул. Военных Строителей, 1 (рабочее название Дом 7.1) (л.д. 7-14).

В пункте 2.2 Договора предусмотрены основные характеристики Квартиры 8: общая площадь (за исключением площади балкона/ лоджии/ веранды) – 52,57 кв.м., площадь балкона/ лоджии/ веранды (с понижающим коэффициентом 0,3/ 0,5/ 1,0) – 4,69 кв.м., общая приведенная площадь – 57,26 кв.м.

Согласно пункту 2.3 Договора общая площадь квартиры и площадь балкона/ лоджии/ веранды подлежит изменению на основании данных обмера органа по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации МКД, в соответствии с фактическим уменьшением/ увеличением указанных площадей.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора паевой взнос, являющийся основанием приобретения Пайщиком в собственность жилого помещения (Квартиры), указанной в п. 2.2. настоящего договора, на момент заключения Договора составляет 5 153 400 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры, равной 90 000 рублей.

Согласно пункту 3.3. Договора паевой взнос, указанный в п. 3.1 Договора, может быть изменен Кооперативом в одностороннем порядке на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) общей приведенной площади Квартиры по результатам обмеров Квартиры, осуществляемых органом по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации Объекта.

Решением Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 21.06.2019 объекту незавершенного строительства, обозначенному на генеральном плане № 7.1, присвоен адрес: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Военных Строителей, дом 10/3а (л.д. 27-29).

Истцом представлен технический план многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, ул. Военных Строителей, дом 10/3а, подготовленный кадастровым инженером 11.06.2022 (л.д. 17-26, 65-66).

Согласно техническому плану квартира № 8, являющаяся предметом Договора, заключенного 05.10.2022 между истцом и ответчиком, имеет следующие технические характеристики: общая площадь – 52,7 кв.м., лоджии – 3,3 кв.м. и 6,6 кв.м., общая площадь с балконом – 62,6 кв.м.

Письмом от 31.10.2022 ЖСК «Скифия» уведомило Краснокутскую И.В. о том, что с целью ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию на многоквартирный жилой дом по указанному адресу подготовлен технический план, согласно которому квартира № 8 после завершения строительства дома стала иметь фактическую площадь 62,6 кв.м., в связи с чем предложило подписать дополнительное соглашение № 1 к Договору, проект которого был приложен к письму (л.д. 53).

В соответствии с проектом дополнительного соглашения № 1 от 31.10.2022 к договору о членстве в жилищно-строительном кооперативе № 2-7.1/8Б от 05.10.2022, пункт 2.2 изложен в новой редакции, согласно которой основные характеристики квартиры № 8 определены как: фактическая площадь – 62,6 кв.м. Также предложено слова по тексту договора «приведенная площадь» заменить на «фактическая площадь» (л.д. 15).

Письмом от 07.11.2022 Краснокутская И.В. сообщила об отказе от подписания дополнительного соглашения № 1, указав, что по условия договора площадь квартиры, подлежащей передаче, составляет 57,26 кв.м. Представленным для подписания дополнительным соглашением площадь квартиры увеличилась на 5,34 кв.м. и составила 62,6 кв.м. (л.д. 16).

Согласно части 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В соответствии с частью 1.1 статьи 110 ЖК РФ настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 110 ЖК РФ члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

На основании части 1 статьи 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Согласно части 1 статьи 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком по настоящему делу заключен договор, предусматривающий условия членства ответчика в жилищно-строительном кооперативе.

Сторонами не оспаривалось, что ответчиком Краснокутской И.В. уплачен паевой взнос, предусмотренный пунктом 3.1 Договора в размере 5 153 400 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры, равной 90 000 рублей.

Из пояснений представителя истца следует, что имеются основания для изменения заключенного сторонами Договора от 05.10.2022, предусмотренные пунктом 2.3 Договора, а именно в связи с изменением общей площади квартиры и площади балкона/ лоджии на основании данных обмера завершенной строительством квартиры.

Вместе с тем, по условиям Договора от 05.10.2022 (пункт 2.2) основные характеристики квартиры № 8 определены как: общая площадь (за исключением площади балкона/ лоджии/ веранды) – 52,57 кв.м., площадь балкона/ лоджии/ веранды (с понижающим коэффициентом 0,3/ 0,5/ 1,0) – 4,69 кв.м., общая приведенная площадь – 57,26 кв.м. (52,57 + 4,69).

Из буквального толкования содержания условий пункта 2.3 Договора следует, что на основании данных обмера подлежат изменению общая площадь квартиры и площадь балкона/ лоджии/ веранды в соответствии с фактическим уменьшением/ увеличением указанных площадей

Как следует из технического плана многоквартирного жилого дома от 11.06.2022, площадь квартиры по фактическому обмеру составляет: общая площадь – 52,7 кв.м., лоджии (без понижающего коэффициента) – 3,3 кв.м. и 6,6 кв.м., общая площадь с балконом – 62,6 кв.м.

Применяя предусмотренные пунктом 2.2 Договора от 05.10.2022 термины и понижающий коэффициент для лоджии - 0,5, получаем, что площадь лоджий квартиры № 8 составит – 1,65 кв.м. и 3,3 кв.м., всего – 4,95 кв.м.; общая приведенная площадь составит 57,65 кв.м.

В представленном проекте дополнительного соглашения от 31.10.2022 истцом предложено изменить не указанные в пункте 2.2 Договора размеры площадей, а применить иные технические характеристики квартиры, указать только фактическую площадь квартиры – 62,6 кв.м., а также заменить во всех условиях Договора термин «приведенная площадь» на «фактическая площадь».

В результате подлежат изменению ряд других условий договора, в том числе пункт 3.1 Договора, которым определен размер паевого взноса из расчета стоимости одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры, равной 90 000 рублей, а также пункт 3.3 Договора, которым предусмотрено право Кооперативом в одностороннем порядке изменить размера паевого взноса на суммы доплат (выплат) при увеличении (уменьшении) общей приведенной площади.

Вследствие таких изменений может быть изменен расчет размера паевого взноса, установленный Договором, поскольку в старой редакции Договора в общей приведенной площади балконы и лоджии были учтены с понижающим коэффициентом, а в новой редакции Договора фактическая площадь квартиры учитывает полную площадь лоджий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая содержание дополнительного соглашения от 31.10.2022 к Договору от 05.10.2022, суд находит, что предложенные истцом изменения договора не были предусмотрены Договором, а именно его пунктом 2.3, поскольку касаются не только изменения указанных в пункте 2.2 Договора размера площадей, а вносят изменения в само понятие технических характеристик квартиры и способ их определения, которое, в свою очередь, влечет изменение других существенных условий Договора от 05.10.2022, в том числе определение размера паевого взноса.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для вывода о том, что у ответчика имеется предусмотренная договором обязанность изменения договора. В данном случае действует общее правило гражданского законодательства о том, что изменение договора возможно только по соглашению сторон.

Соглашение сторон об изменении условий Договора от 05.10.2022 не достигнуто, поскольку ответчик Краснокутская И.В. отказалась подписать дополнительное соглашение к Договору от 31.10.2022.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По делу не установлено обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении договора со стороны ответчика, которое влекло бы для истца такой ущерб, который в значительной степени лишает его того, на что истец был вправе рассчитывать при заключении договора.

Иных обстоятельств, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ, другими законами или договором, на основании которых ответчик может быть понуждена в судебном порядке к заключению дополнительного соглашения от 31.10.2022, по делу не установлено.

Суд находит необоснованными доводы представителя истца о том, что необходимость изменения технических характеристик квартиры в Договоре связана с изменением требований к кадастровому учету объектов недвижимости и указанием технических характеристик, установленных Приказом Росреестра от 23.10.2020, в которых не применяется понятие «приведенной площади» квартиры, а в общую площадь квартиры включаются площади балконов и лоджий.

Приказ Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» действовал на момент заключения сторонами по настоящему делу Договора от 05.10.2022 и не был учтен при составлении текста Договора.

Кроме того, приказ Росреестра определяет правила кадастрового учета объектов недвижимого имущества и не регулирует условия заключаемых между физическими и юридическими лицами гражданско-правовых договоров и правоотношения между жилищно-строительными кооперативами и членами кооперативов, предусмотренные главами 11, 12 ЖК РФ.

Суд отмечает, что понятие приведенной площади квартиры используется, например, в статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 5 данного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр, действующим в по настоящее время, установлен понижающий коэффициент для лоджий – 0,5.

Кроме того, вопреки доводам истца пункт 12.1 Приложения № 2 к приказу Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 предусматривает, что площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Аналогичные положения содержатся в пункте 5 статьи 15 ЖК РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение от 31.10.2022 к Договору от 05.10.2022 составлено некорректно и без соблюдения требований приказа Росреестра № П/0393 от 23.10.2020.

При таких обстоятельствах оснований для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения от 31.10.2022 к Договору о членстве в жилищно-строительном кооперативе от 05.10.2022 не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ЖСК «Скифия» к Краснокутской И.В. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Севастопольский городской суд через Гагаринский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий:                            И.В. Сомова

Решение в окончательной форме составлено 16.02.2023.