Решение по делу № 33-899/2023 от 28.04.2023

УИД 13RS0025-01-2022-003420-22

Судья Мамаева Е.С.             № 2-122/2023

Докладчик Леснова И.С.             Дело №33-899/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Лесновой И.С.,

судей Ганченковой В.А., Елховиковой М.С.,

при секретаре Галимовой Л.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 24 мая 2023 г. в г.Саранске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управление строительства» к Адушкина Ю.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, встречному иску Адушкина Ю.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Управление строительства» о признании пунктов договоров недействительными, по апелляционной жалобе представителя ответчика Вершинина Р.В. на решение Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 9 февраля 2023 г.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Общество с ограниченной ответственностью «Управление строительства» (далее ООО «Управление строительства») обратилось в суд с иском к Адушкиной Ю.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, указав, что 10 декабря 2014 г. между ООО «Управление строительства» и Адушкиной Ю.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 47-К (С), согласно условиям которого застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других ли построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод и эксплуатацию передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить цену договора и принять квартиру.

Согласно п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве № 47 – К(С) нежилое помещение имеет следующие проектные параметры и характеристики: № квартиры – 151, этаж 3, секция 3, общая площадь 39,57 кв.м., площадь лоджии 3,72 кв.м, суммарная площадь 41,43 кв.м.

16 июня 2021 г. ООО «Управление строительства» направило в адрес Адушкиной Ю.А. уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома «Жилой дом по ул.Севастопольская в г.Саранск», а также уведомило об отклонении фактической суммарной площади нежилого помещения в большую сторону, в связи с чем цена договора подлежит корректировке. Сумма доплаты составила 223 587 руб. 25 коп.

28 декабря 2021 г. ООО «Управление строительства» подписан Односторонний акт приема – передачи квартиры, направленный в адрес Адушкиной Ю.А.

Согласно пунктам 4, 5 одностороннего Акта приема – передачи квартиры доплата в размере 223 587 руб. 25 коп. оплачивается участником долевого строительства в течение 6 месяцев с момента подписания настоящего акта приема –передачи. Таким образом, крайний срок оплаты ограничен датой 29 июня 2022 г. Однако, на сегодняшний день доплата на расчетный счет ООО «Управление строительства» не внесена.

10 декабря 2014 г. между ООО «Управление строительства» и Адушкиной Ю.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 46-К (С), согласно условиям которого застройщик обязался своими силами и/или с привлечением других ли построить жилой дом и после получения разрешения на его ввод и эксплуатацию передать участнику квартиру, а участник обязался уплатить цену договора и принять квартиру.

Согласно п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве № 46 – К(С) нежилое помещение имеет следующие проектные параметры и характеристики: № квартиры – 77, этаж 3, секция 2, общая площадь 58,74 кв.м., площадь лоджии 4,03 кв.м, суммарная площадь 60,76 кв.м.

16 июня 2021 г. ООО «Управление строительства» направило в адрес Адушкиной Ю.А. уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома «Жилой дом по ул.Севастопольская в г.Саранск», а также уведомило об отклонении фактической суммарной площади нежилого помещения в большую сторону, в связи с чем цена договора подлежит корректировке. Сумма доплаты составила 66 355 руб. 20 коп.

28 декабря 2021 г. ООО «Управление строительства» подписан Односторонний акт приема – передачи квартиры, направленный в адрес Адушкиной Ю.А.

Согласно пунктам 4,5 одностороннего Акта приема – передачи квартиры от 28 декабря 2022 г. доплата в размере 66 355 руб. 20 коп. оплачивается участником долевого строительства в течение 6 месяцев с момента подписания настоящего акта приема – передачи. Таким образом, крайний срок оплаты ограничен датой 29 июня 2022 г. Однако, на сегодняшний день доплата на расчетный счет ООО «Управление строительства» не внесена.

23 сентября 2022 г. в адрес Адушкиной Ю.А. было направлено претензионное письмо исх. № 3 с требованием погасить задолженность по Договору участия в долевом строительстве № 47-К (С) в сумме 223 587 руб. 25 коп.; по Договору участия в долевом строительстве № 46- К (С) в сумме 66 355 руб. 20 коп.

Однако, в настоящее время претензия оставлена без удовлетворения, задолженность не погашена.

Истец просил взыскать с Адушкиной Ю.А. в пользу ООО «Управление строительства» задолженность по договору участия в долевом строительстве № 47-К (С) от 10 декабря 2014 г. сумме 223 587 руб. 25 коп., задолженность по договору участия в долевом строительстве № 46-К (С) от 10 декабря 2014 г. в сумме 66 355 руб. 20 коп.

Адушкина Ю.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании п. 4.2 договоров долевого участия ничтожными, указав, что в соответствии с требованиями законодательства договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя. Следовательно, подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать, в том числе, и по площади, проектной документации. Отклонение площади квартиры в ту или иную сторону от проектной площади является существенным изменением качественной характеристики объекта.

Таким образом, указанным п. 4.2 Договора долевого участия № 46 –К (С) участия в долевом строительстве, договора долевого участия № 47- К (С) фактически истцу предоставлено право на одностороннее изменение цены в большую сторону, что прямо является недопустимым условием договора, условием нарушающим законодательство РФ.

Просила суд признать недействительными п. 4.2 Договора долевого участия № 46-К (С) от 10 декабря 2014 г., п. 4.2 Договора долевого участия № 47-К (С) от 10 декабря 2014 г. в связи с их ничтожностью.

Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 9 февраля 2023 г. исковые требования ООО «Управление строительства» удовлетворены.

С Адушкиной Ю.А. в пользу ООО «Управление строительства» взыскана задолженность по договору участия в долевом строительстве №47-к(с) от 10 декабря 2014 г. в сумме 2235 87 руб. 25 коп.; по договору участия в долевом строительстве №46-к(с) от 10 декабря 2014 г. в сумме 66 355 руб. 20 коп.

Встречные исковые требования Адушкиной Ю.А. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Адушкина Ю.А. просит решение суда отменить, приняв новое решение об отказе в удовлетворении требований ООО «Управление строительства» и об удовлетворении ее встречных требований. Указывает, что ООО «Управление строительства» злоупотребляет своими правами, действия истца направлены исключительно на невозможность совершения зачета встречных однородных требований. Также истцу было известно о том, что Адушкина Ю.А. сменила адрес регистрации, но уведомление о готовности передать квартиру было направлено на старый адрес в целях помешать Адушкиной Ю.А. сделать заявление о зачете встречных требований. Указывает, что пункт 4.2 Договора участия в долевом строительстве противоречит действующему законодательству и нарушает права Адушкиной Ю.А., следовательно, является ничтожным.

В судебное заседание истец Адушкина Ю.А., ее представитель Вершинин Р.В., представитель ответчика ООО «Управление строительства» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявляли.

При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 10 декабря 2014 г. между обществом в ООО «Управление строительства» (Застройщик) и Адушкиной Ю.А. (Участник) заключен Договор № 46-К(С) участия в долевом строительстве по условиям которого Застройщик обязался своими силами и /или с привлечением других лиц построить жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Участнику квартиру № <№> суммарной площадью 60,76 кв.м. (п.1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 Договора суммарная площадь определяется как суммарная площадь общей площади плюс площади лоджии, балкона умноженная на 0.3 и округленная до сотых.

Пунктом 3.2 Договора установлена цена за 1 кв.м – 46 080 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора, в случае если фактическая суммарная площадь квартиры по результатам технического учета окажется больше той, что указана в пункте 1.2 настоящего Договора, цена договора увеличивается, и Участник обязуется осуществить доплату денежных средств, исходя из инвестиционной стоимости одного квадратного метра суммарной площади квартиры по цене, действующей на момент оплаты, в течение 1 (одного) месяца с момента получения уведомления Застройщика об увеличении фактической суммарной площади квартиры.

Условия договора согласованы сторонами, договор подписан сторонами без всяких оговорок, что свидетельствует о согласии сторон договора со всеми изложенными в нем условиями.

Односторонним актом приема - передачи квартиры от 28 декабря 2021 г. спорная квартира передана истцу.

11 января 2021 г. ООО «Управление строительства» направило в адрес ответчика уведомление, в котором со ссылкой на положение пункта 4.2 Договора уведомило участника долевого строительства об увеличении фактической суммарной площади квартиры и числящейся задолженности в размере 66 355 руб. 20 коп. Разница между фактической и планируемой суммарной площадью квартиры составила 1,44 кв.м. Указанное уведомление получено ответчиком, однако, до настоящего времени не исполнено.

28 декабря 2021 г. ООО «Управление строительства» подписан Односторонний акт приема – передачи квартиры, направленный в адрес Адушкиной Ю.А. письмом исх.№ 34 от 28 декабря 2021 г.

Также 10 декабря 2014 г. между ООО «Управление строительства» (Застройщик) и Адушкиной Ю.А. (Участник) заключен Договор № 47-К(С) участия в долевом строительстве по условиям которого Застройщик обязался своими силами и /или с привлечением других лиц построить жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать Участнику квартиру № <№> суммарной площадью 41,43 кв.м (пункт 1.2 договора) (л.д.17-23).

Согласно пункту 1.4 Договора суммарная площадь определяется как суммарная площадь общей площади плюс площади лоджии, балкона умноженная на 0.3 и округленная до сотых.

Пунктом 3.2 Договора установлена цена за 1 кв.м – 48 925 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 Договора, в случае если фактическая суммарная площадь квартиры по результатам технического учета окажется больше той, что указана в пункте 1.2 настоящего Договора, цена договора увеличивается, и Участник обязуется осуществить доплату денежных средств, исходя из инвестиционной стоимости одного квадратного метра суммарной площади квартиры по цене, действующей на момент оплаты, в течение 1 (одного) месяца с момента получения уведомления Застройщика об увеличении фактической суммарной площади квартиры.

Условия договора согласованы сторонами, договор подписан сторонами без всяких оговорок, что свидетельствует о согласии сторон договора со всеми изложенными в нем условиями.

Односторонним актом приема - передачи квартиры от 28 декабря 2021 г. спорная квартира передана истцу.

Согласно указанному акту квартира, расположенная по адресу: <адрес> имеет суммарную площадь 46 кв.м.

Разница между фактической и планируемой суммарной площадью квартиры составила 4,57 кв.м.

11 января 2021 г. ООО «Управление строительства» направило в адрес ответчика уведомление, в котором со ссылкой на положение пункта 4.2 Договора уведомило участника долевого строительства об увеличении фактической суммарной площади квартиры и числящейся задолженности в размере 223 587 руб. 25 коп., однако, до настоящего времени не исполнено.

28 декабря 2021 г. ООО «Управление строительства» подписан Односторонний акт приема – передачи квартиры, направленный в адрес Адушкиной Ю.А. письмом исх.№ 35 от 28 декабря 2021 г.

Определением Арбитражного Суда Республики Мордовия от 26 мая 2022 г. по делу №А39-1871/2022 ООО «Управление строительства» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура наблюдения сроком до 21 ноября 2022 г.

Решением Арбитражного Суда Республики Мордовия от 22 ноября 2022 г. по делу №А39-1871/2022 в отношении должника ООО «Управление строительства» открыто конкурсное производство сроком до 17 мая 2023 г.

Разрешая первоначальные исковые требования ООО «Управление строительства» и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из факта передачи объектов долевого строительства, общей площадью превышающей площадь, указанную в проектной документации, поэтому пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований.

Вывод суда является правильным, соответствует установленным по делу обстоятельствам и связан с правильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из содержания приведенных норм закона в их системном единстве усматривается, что законодатель применил диспозитивное регулирование, указав, что стороны договора вправе по своему усмотрению определить его цену, то есть действующее правовое регулирование не предусматривает императивных требований к определению цены договора, предполагая, что в данном случае должен применяться принцип свободы договора.

Из материалов дела следует, что пунктом 4.2 Договоров предусмотрено, что в случае если фактическая суммарная площадь квартиры по результатам технического учета окажется больше той, что указана в п. 1.2 настоящего Договора, цена договора увеличивается, и Участник обязуется осуществить доплату денежных средств, исходя из инвестиционной стоимости одного квадратного метра суммарной площади квартиры по цене, действующей на момент оплаты, в течение 1 (одного) месяца с момента получения уведомления Застройщика об увеличении фактической суммарной площади квартиры.

Согласно пункта 1.2 Договора участия в долевом строительстве № 46 – К(С) нежилое помещение имеет следующие проектные параметры и характеристики: № квартиры – 77, этаж 3, секция 2, общая площадь 58,74 кв.м., площадь лоджии 4,03 кв.м, суммарная площадь 60,76 кв.м.

После окончательных обмеров суммарная фактическая площадь квартиры ответчика составила 62,2 кв.м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 1,44 кв.м. Следовательно, недоплата за площадь, исходя из 46 080 руб. за 1 кв. м. (согласно договору) составляет 66 355 руб.

Согласно пункта 1.2 Договора участия в долевом строительстве № 47 – К(С) нежилое помещение имеет следующие проектные параметры и характеристики: № квартиры – 151, этаж 3, секция 3, общая площадь 39,57 кв.м, площадь лоджии 3,72 кв.м, суммарная площадь 41,43 кв.м.

После окончательных обмеров суммарная фактическая площадь квартиры ответчика составила 46 кв.м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 4,57 кв.м. Следовательно, недоплата за площадь, исходя из 48925 руб. за 1 кв. м. (согласно договору) составляет 223 587 руб. 25 коп.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика денежных средств, поскольку площадь квартир увеличилась и по условиям договоров дольщик доплачивает застройщику денежные средства на величину превышения.

Разрешая встречные исковые требования Адушкиной Ю.А. о признании пункта договоров недействительными и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, в том числе, в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

Вывод суда является правильным, соответствует установленным по делу обстоятельствам и связан с правильным применением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договоров долевого участия №46-К(С) и №47-К(С), заключенных между Адушкиной Ю.А. и ООО «Управление строительства», а в частности пунктами 4.3, предусмотрено, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства составляет до одного квадратного метра включительно, то стороны отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

Таким образом, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

Пункты 4.2 договоров не противоречат закону, поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, согласуются с положениями Федерального закона №214-ФЗ следовательно, права ответчика не нарушают.

Принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемые положения пункта 4.2 договоров не противоречат действующему законодательству.

Адушкина Ю.А. при подписании договоров участия в долевом строительстве претензий и замечаний к их тексту не заявляла, договора в силу требования закона прошли государственную регистрацию, внесены в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Довод апелляционной жалобы о злоупотреблении ООО «Управление строительства» своими правами не нашел подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Из договоров участия в долевом строительстве следует, что Адушкина Ю.А. зарегистрирована по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 7 указанных договоров стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих адресов и иных реквизитов, необходимых для надлежащего исполнения договоров.

Согласно адресной справке Адушкина Ю.А. зарегистрирована по адресу: <адрес> 18 мая 2021 г., однако, доказательств того, что она в письменном виде сообщила Застройщику о смене адреса, в материалах дела не имеется.

Между тем Застройщиком по адресу, указанному в договоре были направлены 16 июня 2021 г. уведомления об окончании строительства и отклонении фактической суммарной площади квартиры. Кроме того, 30 декабря 2021 г. Застройщиком были направлены и односторонние акты приема-передачи квартир, то есть заблаговременно до принятия решения о банкротстве Застройщика.

В связи с указанными обстоятельствами судебная коллегия не усматривает злоупотребление правом в действиях ООО «Управление строительства». Истцу об изменении адреса Адушкиной Ю.А. стало известно только при рассмотрении дела в суде (иск подан 16 ноября 2022 г.), тогда как уведомление о завершении строительства и отклонении площади в большую сторону направлялось 16 июня 2021 г.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что состоявшееся решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда. Нарушений норм процессуального закона, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

На основании изложенного и, руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 9 февраля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Вершинина Р.В. - без удовлетворения.

Председательствующий	И.С. Леснова
Судьи	В.А.Ганченкова
М.С. Елховикова

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 мая 2023 г.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия                      И.С.Леснова