Решение по делу № 33-23191/2023 от 23.11.2023

Категория дела 2.180

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

                          Дело № 33-23191/2023 (№ 2-265/2023)

УИД 03RS0064-01-2022-003643-58

20 декабря 2023 г.                                                                                г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:

          Председательствующего Галлямова М.З.,

          судей Кривцовой О.Ю., Сыртлановой О.В.,

          при секретаре судебного заседания Каскиновой А.А.,

          рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк» на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 июня 2023 г. по иску Юламановой И. А. к Сайфуллиной Н. В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки, заявлению третьего лица Юламанова А. М. с самостоятельными требованиями,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Галлямова М.З., судебная коллегия

    УСТАНОВИЛА:

         Юламанова И.А. обратилась в суд с иском к Сайфуллиной Н.В., с учетом уточненного искового заявления просила признать договор купли-продажи от 18.11.2021 г., заключенный между Сайфуллиной Н.В. и Юламановым А.М., Юламановой И.А., в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу РБ, адрес, адрес, адрес, недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Юламановой И.А. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу РБ, адрес, адрес, адрес, передать право собственности на жилой дом и земельный участок Сайфуллиной Н.В., взыскать с Сайфуллиной Н.В. в пользу Юламановой И.А. денежные средства в размере 2 300 000 руб., расходы на уплату госпошлины, расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб., услуг эксперта в размере 35 000 руб., почтовых услуг в размере 616 руб., нотариальных услуг в размере 2 000 руб., указав, что 18.11.2021 между Сайфуллиной Н.В. и Юламановым А.М., Юламановой И.А. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу РБ, адрес,                          адрес, адрес. В соответствии с п.п. 6.1, 6.2, 6.2.1, 6.2.2 договора покупатель уплатил продавцу покупную цену недвижимости в размере 4 600 000 руб. Из них уплачены ответчику 50 000 руб. в день подписания соглашения о задатке, 1 150 000 руб. – в день подписания договора купли-продажи за счет собственных средств, 3 400 000 руб. – с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» после государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости с обременением в пользу банка (кредитный договор №... от 18.11.2021). 12.07.2022 покупатель установил, что договор не является действительным, т.к. покупатель был введен в заблуждение продавцом, т.к. последний скрыл от него существенные недостатки продаваемого объекта, что подтверждается заключением ООО «Ассоциация судебных экспертов и оценщиков РБ» №...(01)/2022 от 12.07.2022 Проживание в доме приносит вред здоровью истца и ее супруга, дом имеет неустранимые, существенные недостатки, исключающие его эксплуатацию по назначению. Жилой дом не соответствует требованиям обязательных норм и правил. Обнаруженные существенные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов и проявились после передачи недвижимости, о них покупатели не знали и не могли знать при заключении договора купли-продажи.

    В ходе судебного разбирательства третье лицо Юламанов А.М. обратился в суд с самостоятельными требованиями, просил применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Юламанова А.М. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу РБ, адрес, адрес, адрес, передать право собственности на жилой дом и земельный участок Сайфуллиной Н.В., взыскать с Сайфуллиной Н.В. в пользу Юламановой И.А. и Юламанова А.М. денежные средства в размере 4 600 000 руб.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от                 14 июня 2023 г. постановлено:

«Иск Юламановой И.А. удовлетворить.

Заявление третьего лица Юламанова А.М. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу РБ, адрес, адрес, адрес, заключенный дата между Сайфуллиной Н. В. и Юламановой И. А., Юламановым А. М..

Прекратить право собственности Юламановой И. А., Юламанова А. М. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу РБ, адрес, адрес, адрес.

Возвратить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу РБ, адрес, адрес, адрес, в собственность Сайфуллиной Н. В..

Взыскать с Сайфуллиной Н. В. в пользу Юламановой И. А., Юламанова А. М. уплаченные по договору денежные средства в размере 4 600 000 (четыре миллиона шестьсот тысяч) руб.

Взыскать с Сайфуллиной Н. В. в пользу Юламановой И. А. расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 (сорок тысяч) руб., услуг эксперта в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) руб., почтовых услуг в размере 616 (шестьсот шестнадцать) руб., расходы на уплату госпошлины в размере 32 200 (тридцать две тысячи двести) руб.».

Не согласившись с решением суда, представитель ПАО «Сбербанк» - Юлдашбаев Р.С. обратился с апелляционной жалобой, указав, что банк имеет преимущественное право на получение денежных средств, взысканных с ответчика, в размере суммы задолженности по кредитному договору.

Другие лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истцов и их представителя, не возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк», исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 части статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 167, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание заключение эксперта ООО Консалтинговый центр «БашЭксперт» №... от дата, пришёл к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи истцы не были осведомлены о существенных характеристиках предмета сделки (в том числе негативных аспектах состояния жилого дома), в связи с чем действовали под влиянием заблуждения, что является основанием для признания сделки недействительной и для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности сделки.

Решение суда в указанной части не оспаривается.

Вместе с тем, судебная коллегия считает заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк».

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений пункта 4 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что в случаях, предусмотренных статьёй 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абзаца 3, 6 пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом являются истцы Юламанова И.А. и Юламанов А.М.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что интересы залогодержателя могут быть обеспечены иным образом, по настоящему делу установлены не были. Другое имущество, взамен изъятого в порядке применений последствий недействительности сделки банку в залог не предоставлено.

Таким образом, по настоящему делу подлежали установлению такие обстоятельства, как размер обязательств залогодателей на момент разрешения спора, а также то, каким образом должно происходить исполнение решения суда в целях соблюдения баланса интересов как залогодержателя (ПАО «Сбербанк»), так и залогодателей (Юламановой И.А. и Юламанова А.М.).

Так, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Поскольку спорное недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателей Юламановой И.А. и Юламанова А.М. в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (Сайфуллина И.А.), судебная коллегия считает, что ипотека в отношении этого имущества подлежит прекращению на основании подпункта 7 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно справке ПАО «Сбербанк» по состоянию на дата задолженности по кредитному договору №... от дата составляет 3 244 724, 54 рублей, из них основной долг – 3 243 880, 24 рублей, проценты за кредит – 844, 30 рублей.

            При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает необходимым решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с Сайфуллиной Н. В. в пользу Юламановой И. А., Юламанова А. М. уплаченные по договору денежные средства в размере 4 600 000 рублей. В отменённой части принять по делу новое решение. Взыскать с Сайфуллиной Н. В. в пользу ПАО «Сбербанк» в счёт оплаты задолженности по кредитному договору                             №... от дата, заключенному с Юламановой И. А., Юламановым А. М., денежные средства в размере                3 244 724, 54 рублей, из них основной долг – 3 243 880, 24 рублей, проценты – 844, 30 рублей. Взыскать с Сайфуллиной Н. В. в пользу Юламановой И. А., Юламанова А. М. уплаченные по договору денежные средства в размере 1 355 275, 46 рублей.

В остальной части решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 июня 2023 г. оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

            решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от                 14 июня 2023 г. отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с Сайфуллиной Н. В. в пользу Юламановой И. А., Юламанова А. М. уплаченные по договору денежные средства в размере 4 600 000 рублей. В отменённой части принять по делу новое решение.

             Взыскать с Сайфуллиной Н. В. в пользу ПАО «Сбербанк» в счёт оплаты задолженности по кредитному договору                             №... от дата, заключенному с Юламановой И. А., Юламановым А. М., денежные средства в размере                3 244 724, 54 рублей, из них основной долг – 3 243 880, 24 рублей, проценты – 844, 30 рублей.

            Взыскать с Сайфуллиной Н. В. в пользу Юламановой И. А., Юламанова А. М. уплаченные по договору денежные средства в размере 1 355 275, 46 рублей.

    В остальной части решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 14 июня 2023 г. оставить без изменения.

        Апелляционное определение может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Судебное постановление в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2023 г.