Решение по делу № 2-4552/2018 от 02.08.2018

Дело №

        РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года                                 <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе судьи Топчиловой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Гордеевой Д.Д.,

с участием представителя истца Белицкой А.А., представителя третьего лица ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» Вайман Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дусмановой Т. С. к обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства, обязании совершить действия,

у с т а н о в и л:

Истец Дусманова Т.С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом», просила признать ее участником долевого строительства в отношении двухкомнатной квартиры № № (строительный) многоквартирного дома № №, расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (почтовый адрес: <адрес>) по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать общество с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» совершить действия по снятию обременения (залога) права с указанной двухкомнатной квартиры.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, предметом которого явилось строительство жилого дома № № с помещениями общественного назначения по строительному адресу:               <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства – жилых помещений. При этом, право требования по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ООО «ИнвестКом» с ООО ПТК «Стройинвест», передано ООО «ИнвестКом» в залог ОАО Банк «ФК Открытие» по договору залога прав № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом», ООО ПТК «Стройинвест» и Дусмановой Т.С. в лице представителя Симонян С.В., действующей на основании доверенности, заключено соглашение № о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. Оплата денежных средств по соглашению в сумме 3 200 000 рублей была оформлена в виде договора беспроцентного денежного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные денежные средства были полностью оплачены истцом ООО «ИнвестКом». Как отмечает истец фактически воля сторон была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома. Поскольку свои обязательства Дусманова Т.С. исполнила надлежащим образом, то у застройщика ООО ПТК «Стройинвест» наступила обязанность по передаче истцу объекта долевого участия, а у ООО «ИнвестКом» – обязанность по осуществлению действий по снятию обременения (залога) права, поскольку объект введен в эксплуатацию.              Дусманова Т.С. обращалась с претензиями, однако ответчиками в добровольном порядке ее требования не были удовлетворены.

Истец Дусманова Т.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Белицкая А.А. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, а также дополнительные пояснения, приобщенные к материалам дела.

Представители ответчиков ООО ПТК «Стройинвест», ООО «ИнвестКом» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие»       Вайман Е.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя третьего лица, исследовав письменные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № № (далее по тексту решения – Договор), предметом которого явилось строительство жилого дома № № (по генплану) с помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства – жилых помещений, перечисленных в Приложении № к договору (л.д.№). Объектом долевого строительства явилась, в том числе, двухкомнатная квартира № № (стр.) общей площадью № кв.м.

Согласно пункту № Договора, оплата по настоящему договору в полном объеме производится участником долевого строительства за счет кредитных средств, получаемых им по кредитном соглашению, заключаемому с «НОМОС-Банком» (ОАО) (л.д.№, оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НОМОС-БАНК» (в настоящее время ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие») и ООО «Инвестком» заключен договор кредитной линии, согласно условиям которого банк обязуется предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдачи на сумму 962 765 000 рублей. Денежные средства предоставлялись для целей финансирования строительства жилых домов по адресу:                         <адрес> (л.д.№).

ДД.ММ.ГГГГ между банком и ООО «ИнвестКом» заключен договор залога прав         №, согласно которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приложению № к Договору залога, являющемуся неотъемлемой частью Договора, в залог банку передан, в том числе, объект долевого строительства – двухкомнатная <адрес> (стр.) общей площадью № кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе, в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Запись о залоге прав внесена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

Обязанность ООО «ИнвестКом» перед банком в части возврата кредитных денежных средств до настоящего времени не исполнена надлежащим образом, что не оспаривается сторонами.

Возможность уступки права (требования) по договору ипотеки предусмотрена пунктом 1 статьи 47 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

Пунктом № Договора, стороны согласовали, что уступка участником права требования по договору (полностью или в части) допускается только после уплаты им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации с согласия застройщика и исключительно с предварительного письменного согласия «НОМОС-БАНКА» (ОАО), при этом Приобретатель прав приобретает все права и обязанности участника по настоящему договору.

В соответствии с пунктом № договора залога установлено, что ответчик обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя, не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, в договоре долевого участия и договоре залога застройщиком, участником и залогодателем были согласованы специальные условия для заключения соглашения об уступке прав требований по договору долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом» (участник долевого строительства), ООО ПТК-30 (застройщик) и истцом подписано соглашение № об уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «ИнвестКом» передает истцу права по договору долевого участия в части двухкомнатной квартиры № № (стр).

Вопреки условиям Договора, согласие залогодержателя Участником получено не было, так же как и не было осуществлено погашение задолженности по кредитному договору.

Подписанное истцом, ООО «ИнвестКом» и ООО ПТК «Стройинвест» соглашение от ДД.ММ.ГГГГ содержит указание на наличие в отношении права требования ограничения в виде залога в пользу банка, договор залога прав зарегистрирован Управлением Росреестра по НСО ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, пункт № соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из совокупности представленных в дело доказательств, жилой дом сдан в эксплуатацию, квартира № № (стр.) поставлена на кадастровый учет, ей присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д.№).

Право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «ИнвестКом» ДД.ММ.ГГГГ, обременение в виде залога до настоящего времени не погашено (л.д.№, оборот).

Истец просит признать ее участником долевого строительства в отношении спорного объекта и обязать ответчика совершить действия по снятию обременения.

Суд, анализируя представленные в материалы дела доказательства, полагает, что истцу не перешли права и обязанности по договору долевого участия в связи с подписанием соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, Пункт № указанного соглашения содержит информацию о наличии обременения прав требования по Договору долевого участия залогом в пользу Банка.

Таким образом, истцу на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей было известно о наличии обременения, а также наличии запрета в основном договоре на осуществление уступки прав требований без согласия залогодержателя.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Из содержания абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской ФедерацииСогласно ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Аналогичная норма содержится в статье ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 304-ФЗ), согласно которой договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Учитывая то обстоятельство, что соглашение о передаче Дусмановой Т.С. прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно подписано в нарушение основного договора долевого участия, предусматривающего обязательное согласие залогодержателя, суд приходит к выводу, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не является заключенным, а следовательно, к Дусмановой Т.С. не перешли права и обязанности участника долевого строительства.

Доводы истца о том, что фактически договором участия в долевом строительстве между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) не заключен, поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения денежных средств в счет строительства объекта долевого участия, а, следовательно, именно соглашение о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ является основным договором долевого участия, суд полагает несостоятельными.

Так, договор долевого участи от ДД.ММ.ГГГГ заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке, после завершения строительства, застройщик передал объект долевого участия участнику – ООО «ИнвестКом», в связи с чем, основания полагать, что ООО «ИнвестКом» не выполнило свои обязанности по договору долевого участия, у суда отсутствуют.

Более того, соглашение № не соответствуют требования, предъявляемым Законом к договору долевого участия. Так, в соответствии с Обзором судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Вместе с тем, из представленных суду материалов не следует, что денежные средства истец вносила в целях создания объекта долевого участия (квартиры), поскольку, денежные средства по указанному договору Дусманова Т.С. передала не застройщику – ООО «Стройинвест», а участнику долевого строительства – ООО «ИнвестКом». Следовательно, соглашение о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано самостоятельным договором долевого участия.

Анализируя представленные в материалы дела доказательства, с учетом их анализа на относимость и допустимость, суд приходит к выводу, что материалами дела не подтвержден факт перехода прав и обязанностей участника долевого строительства от ООО «ИнвестКом» к Дусмановой Т.С. по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельства подтверждается, в том числе, тем обстоятельством, что после завершения строительства застройщик передал объект долевого участия по акту приема-передачи не истцу, а ООО «ИнвестКом».

Таким образом, требование истца о признании ее участником долевого строительства удовлетворению не подлежит. Поскольку требование об обязании совершить действия по снятию обременения являются производными от требования о признании участником долевого строительства, они также удовлетворению не подлежат.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд также учитывает следующие обстоятельства.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способы защиты нарушенного права, к которым относятся: Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Учитывая, что в настоящее время строительство объекта долевого участия завершено, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке за ООО «ИнвестКом», признание истца в качестве участника долевого строительства не повлечет восстановления нарушенного права истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98-103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования Дусмановой Т. С. к обществу с ограниченной ответственностью ПТК «Стройинвест», обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» о признании участником долевого строительства, обязании совершнить действия оставить без удовлетворения.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья                            Н.Н. Топчилова