Решение по делу № 2а-75/2021 от 05.04.2021

Дело №2а-75/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 сентября 2021 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,

при секретаре – Налисник Е.В.,

с участием представителя административного истца – Полещука Д.В.,

представителя административного ответчика – Панова А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «ИНКИШАФ» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Симферополя Республики Крым об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ИНКИШАФ» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 21 859 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 27 июля 2017 года, рыночную стоимость в размере 43322 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником зданий и сооружений, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами: №, что подтверждается договором купли-продажи от 28 декабря 2018 года с ООО «Сантехпром-нова», выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости. Данные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером №, в отношении которого 20 сентября 2017 года Администрацией города Симферополя оформлен договор аренды земельного участка №459-2017 по адресу: <адрес> Площадь земельного участка - 21859 кв.м., вид разрешенного использования – строительная промышленность (код 6.6), склады (код 6.9). Договор аренды изначально оформлен был между Администрацией города Симферополя и предыдущим собственником объектов недвижимости ООО «Сантехпром-нова». В связи с продажей ООО «Сантехпром-нова» своей доли в праве собственности на объекты недвижимости административному истцу, последним было подано заявление в Администрацию города Симферополя от 05.03.2019 о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части замены арендатора на ООО «ИНКИШАФ». Согласно ответу Администрации города Симферополя от 11.03.2019, информация о смене собственника объекта недвижимости принята к сведению, при этом, изменение сторон не является основанием для внесения изменения в договор аренды. Плательщиком арендной платы установлен ООО «ИНКИШАФ». Однако, ввиду изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, административный истец повторно 19.03.2021 обратился с заявлением в Администрацию города Симферополя о заключении договора аренды земельного участка и расчёта арендной платы на основании кадастровой стоимости. Таким образом, арендатором указанного земельного участка с кадастровым номером № является ООО «ИНКИШАФ», которое регулярно оплачивает арендную плату и является собственником объектов недвижимости, которые расположены на нём. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 96378079,72 рубля, дата, по состоянию на которую определена данная кадастровая стоимость, - 27 июля 2017 года. Административный истец с указанной кадастровой стоимостью в отношении земельного участка не согласен, считает её завышенной. Согласно отчёту об оценке от 30.12.2020 №03/12/2020 ООО «Альтернатива-Эксперт», составленному оценщиком Усачевым О.А., рыночная стоимость указанного земельного участка составляет: кадастровый номер № по состоянию на 27 июля 2017 года составляет 43322000 рублей. Результаты определения кадастровой стоимости земель затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку существенное различие между кадастровой стоимостью земель и их рыночной стоимостью влияет на размер арендной платы, существенно увеличивая её.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 07 апреля 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Симферополя Республики Крым.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности - Полещук Д.В. требования административного иска поддержал, просил удовлетворить с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной исходя из выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, которая подтвердила результаты отчёта оценщика.

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по доверенности - Панов А.П. в судебном заседании административный иск не признал, считая его необоснованным. Вместе с тем, замечаний или возражений относительно выводов судебной оценочной экспертизе со стороны Госкомрегистра не представлено.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. При этом, каких-либо замечаний или возражений по выводам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы также не поступило.

Выслушав представителей сторон, допросив эксперта, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определённой индивидуально для этого земельного участка.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Согласно абзацам 1, 2, 4 статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 поименованного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 248 данного Кодекса, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2).

Из материалов административного дела следует, что 20 сентября 2017 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сантехпром-нова» (арендатором) заключён договор аренды №459-2017 земельного участка в соответствии с пунктом 1.1 которого, арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 21859 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 Договора, границы участка обозначены в кадастровом паспорте (выписке) земельного участка, копия которого является неотъемлемой частью настоящего Договора. Участок предоставляется с видом разрешенного использования – строительная промышленность (код 6.6), склады (код 6.9), категория земель – земли населенных пунктов (т. 1 л.д. 44-48).

28 декабря 2018 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Сантехпром-нова» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «ИНКИШАФ» (покупатель) заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 которого, продавец обязуется передать в собственность (продать) покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность (купить) в целом, нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес> и уплатить обусловленную данным договором сумму. Предмет договора состоит из: нежилого здания в лит. Б, кадастровый номер №; нежилого здания в лит. В, кадастровый номер №; нежилого здания в лит. Г, кадастровый номер №; нежилого здания в лит. Д, кадастровый номер №; нежилого здания в лит. Е, е, кадастровый номер №. Предмет договора расположен на земельном участке, площадью которого 21859 кв.м., кадастровый номер № (т. 1 л.д. 34-35).

Из ответа МКУ Департамента развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя от 11.03.2019 №5177/40/05-09 следует, что в Автоматизированную систему «Управление муниципальной собственности» внесены изменения в части смены стороны по договору аренды от 20.09.2017 №459-2017 в связи с договором купли-продажи недвижимости имущества от 28.12.2018. В связи с чем, плательщиком арендной платы по договору аренды от 20.09.2017 №459-2017 является ООО «ИНКИШАФ» (т. 1 л.д. 65).

Таким образом, административный истец является фактическим арендатором указанного земельного участка с кадастровым номером №.

В связи с чем, становится очевидным, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 06 апреля 2016 года №334-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым», определено проведение в 2016 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым определён от имени Совета министров Республики Крым заказчиком работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.

29 ноября 2016 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р определено применять результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года №1498-р, с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от 25 декабря 2020 года №КУВИ-002/2020-52042966, кадастровая стоимость заявленного земельного участка определена по состоянию на 27 июля 2017 года и составляет 96378079,72 рубля (т.1 л.д. 7).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

По ходатайству административного истца, принимая во внимание наличие возражений представителей административных ответчиков Совета Министров Республики Крым и Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым относительно размера заявленной в административном исковом заявлении рыночной стоимости земельных участков, по административному делу судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №1253 от 26 июля 2021 года, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 22.04.2021, в результате исследования отчёта №03/12/2020 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 21859 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, дата оценки 27.07.2017», выполненного ООО «Альтернатива-Эксперт» установлено, что данный документ соответствует законодательству Российской Федерации, регулирующему оценочную деятельность (содержит все необходимые разделы, приложения, ссылки на использованную информацию); описание объекта и месторасположения выполнено в объеме, позволяющем получить полную информацию об объекте оценки; обоснование выбора примененных подхода и методов и отказ от других подходов и методов выполнен корректно и в объёме, достаточном для понимания. Метод сравнения продаж технически реализован корректно. При обосновании корректировок Оценщиком допущены неточности; факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены в полном объёме. Аналоги подобраны корректно. Результат, полученный Экспертом самостоятельно, отличается от результата, полученного оценщиком на 13,4% в сторону уменьшения, что является допустимым. Таким образом, влияние неточностей, допущенных при обосновании корректировок, на конечный результат - является несущественным. Полученный в исследуемом Отчете результат соответствует рыночной стоимости оцениваемого участка и может быть использован для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

В связи чем, эксперт подтвердил результат, полученный в исследуемом отчёте об оценке о рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 27 июля 2017 года в размере 43322 000 рублей.

Суд, приходит к выводу, что вышеуказанное заключение эксперта является объективным и достоверным доказательством по делу.

Так, в судебном заседании 18 августа 2021 года эксперт АНО «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» Терещенко Н.А. поддержала обоснование и выводы экспертного заключения. Обратила внимание на то, что исследуемая территория является восточной промышленной зоной: часть является рынком, а другая - свалкой. Земельный участок обладает неправильной формой, что является фактором, снижающим его стоимость. Кроме того, выяснилась дополнительная информация о наличии ограничений по наличию ЛЭП, которая была не полностью отражена в кадастровых документах, а также информация по рельефу. Оценщик, из исходных данных, которые у него были, получил цифру, которая близка к рыночной стоимости с помощью модели, которую он построил. При проведении оценки, экспертом собрана информация исключительно по объектам, которые являются объектами промышленного назначения. Выбирая аналоги, экспертом подобраны только соответствующие производственно-складскому назначению и с соответствующей исследуемому объекту площадью.

С целью исключения сомнений и противоречий в заключении эксперта судом дополнительно получены пояснения эксперта в судебном заседании, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению с установлением рыночной стоимости заявленного земельного участка в размере, полученном в исследуемом отчёте об оценке - 43322 000 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость заявленного земельного участка установлена по состоянию на 27 июля 2017 года.

В абзаце 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым является 17 февраля 2021 года (т. 1 л.д. 55-61).

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Также суд учитывает, что именно выводы экспертного заключения положены судом в основу решения при установлении рыночной стоимости земельных участков.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «ИНКИШАФ» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «строительная промышленность, склады», площадью 21 859 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июля 2017 года в размере 43322000 (сорок три миллиона триста двадцать две тысячи) рублей 00 копеек.

Датой подачи заявления считать 17 февраля 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

Решение суда составлено в окончательной форме 15 сентября 2021 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>