Решение по делу № 2-178/2020 от 25.10.2019

50RS0048–01–2019–008780–83    Дело <№ обезличен>–178/2020 (2–6053/2019;)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 января 2020 г.     <адрес>, Московская область

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Кобызева В. А.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием представителя истца по доверенности ФИО3, представителя ответчиков по доверенностям ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО «Геоком», ФИО1 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

установил:

Истец Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с исковыми заявлениями к ООО «Геоком», ФИО1 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки в отношении объектов по адресу: г. Химки, мкр. Сходня, <адрес> г. Химки, мкр. Сходня, <адрес>.

Определением судьи, рассмотрение дел объединено в одно производство.

В обоснование своих требований истец указал, что вопреки запрету на отчуждение, между ООО «Геоком» (застройщик) и ФИО1 заключены договоры в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме признанным аварийным и подлежащим сносу.

На основании изложенного, истец просил признать недействительными договор купли продажи от <дата>, заключенный между ООО «Геоком» (застройщик) и ФИО1 в отношении квартиры по адресу: г. Химки, мкр. Сходня, <адрес>, применить последствия недействительности сделки – возвратить ООО «Геоком» квартиры по адресу: г. Химки, мкр. Сходня, <адрес>, возвратить ФИО5 денежные средства.

Истец Администрация городского округа Химки Московской области в судебное заседание явился в лице представителя по доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик ООО «Геоком» в судебное заседание явился в лице представителя по доверенности, иск не признал, полагая, что права истца не нарушены оспариваемыми сделками.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился в лице представителя по доверенности, иск не признал по доводам, изложенным в письменном возражении.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, спорными являются сделки: договор № П35/1/6 от <дата> купли-продажи жилого помещения по адресу Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, <адрес> договор купли-продажи № П35/2 от <дата> жилого помещения по адресу Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, <адрес>, заключенные между ООО «Геоком» (застройщик) и ФИО1, по условиям которых ООО «Геоком» продает, а ФИО1 покупает в собственность спорные квартиры.

Согласно условиям спорных сделок цена каждого договора составляет 1800000 рублей.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Такие обстоятельства по гражданскому делу судом установлены.

Так, из материалов дела следует, что Постановлением Главы городского округа Химки Московской области от <дата> <№ обезличен> «Об утверждении акта Межведомственной комиссии об отнесении жилого дома по адресу: г. Химки, мкр. Сходня, <адрес> категории непригодного для проживания, под снос» многоквартирный дом в котором расположены спорные объекты отнесен к категории непригодного для проживания, под снос.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (части 3, 4 статьи 15 ЖК РФ).

На момент принятия соответствующего решения действовало Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> <№ обезличен>.

Как указано в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т. е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> <№ обезличен> «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В тоже время судом установлено, что кроме прочего, признанный непригодным для проживания многоквартирный дом, стал объектом правоотношений, вытекающих из инвестиционной деятельности.

Как следует из объяснений сторон и материалов дела, на основании инвестиционного контракта № ЮН30 от <дата> на строительство многоэтажных жилых домов по <адрес>, мкр. Сходня, г. Химки заключенного между Администрацией г. Химки с одной стороны и ООО «Геоком», НО «Фонд Содействия работникам правоохранительных органов» (в последствие на основании дополнительного соглашения исключен) с другой стороны, согласовано строительство многоэтажных многоквартирных домов по <адрес> в мкр. Сходня.

В силу п. 5.1.3 инвестиционного контракта после завершения процедуры расселения жилого <адрес>, в мкр. Сходня, на основании отдельного соглашения Администрации и ООО «Геоком» будет решен вопрос о возможности передачи указанного дома застройщику для целей реконструкции в соответствии с нормами действующего законодательства.

Как следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с Законом РСФСР от <дата> «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от <дата> <№ обезличен> ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Оценка обозначенных в контракте обязательств ООО «Геоком» и правого регулирования инвестиционной деятельности позволяет сделать вывод об отсутствии на момент совершения спорных сделок у ООО «Геоком» права распоряжаться объектами в непригодном для проживания многоквартирном доме без согласия Администрации г. Химки до решения вопроса о реконструкции или сноса многоквартирного дома и подписания акта об окончании реализации инвестиционного проекта. При этом, положения инвестиционного контракта не предусматривают, что в результате расселения многоквартирного дома, застройщик приобретает единоличное право собственности на многоквартирный дом и вправе распоряжаться им без согласия участников инвестиционного соглашения.

Вопреки требованиям закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и п. 9.2 инвестиционного контракта акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписаны, а следовательно ООО «Геоком» был не вправе совершать оспариваемые сделки до его подписания, равно как и до совершения соглашения о реконструкции многоквартирного дома.

Тот факт, что право собственности застройщика на все квартиры аварийного дома было внесено в ЕГРН, не изменяет существа правоотношений между застройщиком и Администрацией.

Кроме того, как следует из технических паспортов на спорные объекты по состоянию на <дата>, в многоквартирном доме отсутствуют оконные и дверные проемы.

Анализ содержания спорных договоров и технического паспорта в отношении квартир позволяет сделать вывод, что данные обстоятельства, которые при прочих равных условиях разумно ожидать в договоре купли-продаже недвижимости, сторонами не определены, напротив состояние объекта не описывается, а в п. 8 договоров продавец берет на себя обязательства по освобождению квартир от мебели и иного личного имущества.

Кроме того, по смыслу ст. 128 и ст. 288 ГК РФ квартиры в непригодном для проживании многоквартирном доме в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать, с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Согласно ст. 15 ЖК РФ (в редакции с <дата>) объектами жилищных прав являются жилые помещения, которым признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилое помещение признается непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Пунктом 1 ст. 235 ГК РФ установлено прекращение права собственности в случаях гибели или уничтожения имущества.

Под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника.

Таким образом, возможность осуществления прав собственника и беспрепятственная реализация его правомочий обусловлены в числе прочего и выполнением установленных законом обязанностей по содержанию и сохранению в надлежащем виде принадлежащего имущества. Устранение лица от выполнения таких обязанностей влечет для него неблагоприятные последствия.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК РФ, абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> <№ обезличен> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отношении спорного здания, утратившего свойства объекта недвижимости, которое не может использоваться по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав, не подлежит сохранению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на это здание как на объект недвижимого имущества.

Факт гибели жилого дома следует из материалов дел и сторонами не оспаривается.

Согласно п. 2 ст. 14 Федерального закона от <дата> <№ обезличен> ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» снятие с государственного кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется на основании акта обследования, подготовленного в соответствии с требованиями закона, однако такие действия совершены не были.

В п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Исходя из принципа добросовестности осуществления гражданских прав и исполнения гражданских обязанностей, в данной ситуации ответчик следовало исполнить свое обязательство по согласованию порядка реконструкции признанного аварийным дома, подписать акт о завершении инвестиционного проекта, а затем распоряжаться спорным имуществом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые договоры купли-продажи являются ничтожными сделками на основании 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку оспариваемые сделки нарушаются законные права и охраняемые законом интересы Администрации г.о. Химки Московской области, как соинвестора инвестиционного контракта, а так же органа местного самоуправления, который в порядке ст. 32 ЖК РФ вправе и обязан определять судьбу многоквартирных домов, признанных непригодными для проживания.

В свою очередь, в обход установленного законом и договором порядка застройщик совершил оспариваемые сделки, введя в гражданский оборот не существующие объекты гражданских прав, а следовательно оспариваемые сделки являются недействительными.

Кроме того, ответчиками не представлены сведения о проведении расчетом между собой, что так же не следует из договора.

Доводы ответчика о то, что истец заключал договоры мены в отношении нежилых помещений в спорном многоквартирном доме не могут влиять на действительность сделок, поскольку обозначенные договоры могут рассматриваться как последствия и форма реализации инвестиционного контракта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление Администрации городского округа Химки Московской области к ООО «Геоком», ФИО1 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок – удовлетворить.

Признать недействительными договор № П35/1/6 от <дата> купли-продажи жилого помещения по адресу Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, <адрес> договор купли-продажи № П35/2 от <дата> жилого помещения по адресу Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, <адрес>, заключенные между ООО «Геоком» и ФИО1

Применить последствия недействительности ничтожных сделок – возложить на ФИО5 обязанность в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить ООО «Геоком» квартиры по адресу: г. Химки, мкр. Сходня, <адрес> адресу Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, <адрес>, а на ООО «Геоком» обязанность возвратить денежные средства, оплаченные по договорам.

Решение является основанием для аннулирования записи о правах ФИО1 в ЕГРН в отношении объектов по адресу: г. Химки, мкр. Сходня, <адрес> по адресу: г. Химки, мкр. Сходня, <адрес> основанием для регистрации права собственности ООО «Геоком».

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения суда объявлена <дата>

Мотивированное решение суда составлено <дата>

Судья    Кобызев В. А.

50RS0048–01–2019–008780–83    Дело <№ обезличен>–178/2020 (2–6053/2019;)

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>	<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>