Решение по делу № 33-20126/2019 от 15.10.2019

Судья Максимова Е.В. Дело № 33-20126/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 11.12.2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.,
судей	Мехонцевой Е.М.,
	Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-2023/2019 по иску Администрации г. Екатеринбурга к Кузнецову Андрею Игоревичу о взыскании арендной платы

по апелляционной жалобе ответчика на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.07.2019.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца по доверенности от 02.12.2019 Запецкой Е.Е., представителя ответчика по доверенности от 26.02.2018 Козулина С.В., судебная коллегия

установила:

ответчик Кузнецов А.И. является собственником нежилого помещения №19-46 на 2 этаже здания литер А, расположенного по адресу ..., площадью 600,5 кв.м с кадастровым номером №.

Здание, где расположено помещение ответчика, размещается на земельном участке площадью 15022 кв.м с кадастровым номером №, расположенном по ... и предоставленном для эксплуатации здания многоэтажного гаража с овощными ямами, встроенными помещениями и станциями технического обслуживания.

Между Администрацией г. Екатеринбурга и ГСК № 525, ЗАО «Топливный баланс», ИП Н. заключен договор аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 1-884 от 01.10.2006. 25.03.2013 между Администрацией г. Екатеринбурга и рядом лиц, в том числе, К. (арендатором) было заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды земельного участка от 01.10.2006 № 1-884.

В настоящее время помещения принадлежат Кузнецову А.И.

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с требованиями о взыскании с Кузнецова А.И. задолженности по арендной плате за землю за период с января 2014 по декабрь 2018 года в сумме 709337 руб. 27 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 655932 руб. 29 коп.

В обоснование требований указала, что в связи с переходом прав на объекты недвижимости, ответчику перешли обязанности по договору аренды, за период до декабря 2013 года задолженность взыскана решением суда, вместе с тем, в дальнейшем внесение арендной платы не производилось, в связи с чем образовалась задолженность с января 2014 по декабрь 2018 года.

Ответчик требования истца не признал, просил применить срок исковой давности, уменьшить размер площади части земельного участка, приходящейся на его долю, применить разные ставки арендной платы к помещениям офисов и сауны, мастерской.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.07.2019 исковые требования удовлетворены частично, с Кузнецова А.И. в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за землю за период с мая 2016 года по декабрь 2018 года в размере 145885 руб. 18 коп., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 30000 руб., с Кузнецова А.И. в доход местного бюджета взыскана сумма государственной пошлины в размере 4718 руб. 00 коп. В удовлетворении остальных исковых требований отказано.

С решением суда не согласился ответчик, который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. В обоснование указал, что расчет арендной платы произведен неверно, поскольку судом не учтены решения судов, которыми уменьшена площадь помещений ответчика на 70,4 кв.м, начисление неустойки произведено неверно (помесячно, а не поквартально), кроме того, договорная неустойка не распространяется на ответчика, который стороной договора не является.

Истцом поданы возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, извещения ответчику направлены 07-08.11.2019 почтой и телефонограммой представителю, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности от 26.02.2018 Козулин С.В. на доводах апелляционной жалобы настаивал. Представитель истца по доверенности от 02.12.2019 Запецкая Е.Е. возражала по доводам жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды (статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что между Администрацией г. Екатеринбурга и собственником нежилого помещения с кадастровым номером № заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № (с учетом дополнительного соглашения), которым предусмотрен размер арендной платы, условия ее расчета и изменения, сроки внесения арендных платежей и неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 271, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, при переходе прав на помещение от К. к ответчику Кузнецову А.И. обязанность по внесению арендных платежей по договору перешла к новому собственнику в силу закона. Аналогичные выводы содержатся в преюдициальных для сторон судебных актах – решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 07.07.2014 и апелляционном определении от 18.12.2014 (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Таким образом, доводы ответчика о том, что между ним и истцом не имеется договорных отношений, что препятствует начислению, в том числе, неустойки, несостоятельны, противоречат закону и ранее вынесенным между сторонами судебным решениям.

Определением Свердловского областного суда от №33-16329/2014 от 18.12.2014 с Кузнецова А.И. взыскана задолженность по арендной плате в пользу Администрации г. Екатеринбурга за период с 01.04.2011 по 31.12.2013 в размере 63617 руб. 21 коп., неустойка в размере 5689 руб. 05 коп.

В настоящем деле истцом заявлено о взыскании арендной платы с 01.01.2014.

Учитывая срок обращения истца с иском (24.04.2019), а также ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд взыскал задолженность по арендной плате с 01.05.2016 по 31.12.2018. С применением положений статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленным судом периодом взыскания стороны не спорят, в связи с чем решение суда в этой части предметом проверки суда апелляционной инстанции не является в силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2.2.1 договора аренды размер арендной платы на землю для каждого арендатора определяется пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности, к общей площади помещений здания, расположенного на земельном участке.

Судом первой инстанции указано, что площадь помещения ответчика составляет 600,5 кв.м, площадь земельного участка, приходящаяся на помещения ответчика, определена согласно формуле 600,5 кв.м/27500,7 кв.м (площадь всех помещений) от 15022 кв.м (площадь земельного участка), что составляет 328,02 кв.м.

Суд признал достоверным расчет, произведенный с учетом фактического использования части помещений для сауны и мастерской, а части помещений - для офисов.

Ставка к доли земельного участка истца площадью 246,3 кв.м (приходящейся на помещения бытовых услуг (сауна, мастерские) применена в размере, установленном для земельных участков под организациями, оказывающими бытовые услуги: 01.01.2014 по 10.01.2014 – 0,550; 11.01.2014 по 31.12.2014 - 0,7; 01.01.015 по 31.12.2018 - 0,75. А к площади участка 81,72 кв.м (приходящейся на помещения офисов) ставка применена как для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий в размере: 01.01.2014 по 10.01.2014 – 3,5; 11.01.2014 по 31.12.2014 - 4,5; 01.01.2015 по 31.12.2015 -5,5.

Суд первой инстанции не нашел оснований для исключения из расчета доли земельного участка, приходящейся на помещения ответчика, площади помещений в размере 70,4 кв.м, так как согласно сведениям из ЕГРН в собственности ответчика Кузнецова А.И. зарегистрировано помещение площадью 600, 5 кв.м.

Судебная коллегия не может согласиться с этим выводом суда первой инстанции.

Вступившими в законную силу решениями Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 25.01.2016 (по делу 2-50/2016) и от 21.09.2016 (по делу 2-5709/2016) на помещение №24 площадью 25,2 кв.м и помещение №38 площадью 45,2 кв.м из состава помещений ответчика признано право общей долевой собственности собственников помещений в здании, поскольку установлено, что данные помещения, представляющие собой лестничные клетки, являются местами общего пользования, необходимыми для эксплуатации всего здания, в силу закона являются общим имуществом всех собственников помещений в здании, право единоличной собственности на эти помещения у ответчика возникнуть не могло.

Таким образом, право единоличной собственности на помещения №24 и 38 общей площадью 70,4 кв.м у ответчика прекращено на основании решений судов, данные помещения отнесены к общему имуществу, которым, по сути, и являлись все это время.

В соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

При наличии вступившего в законную силу решения суда, установленные обстоятельства которого истцом в рамках настоящего дела не оспаривались, регистрационные действия носят последующий учетно-технический характер. Тот факт, что до настоящего времени не внесены соответствующие изменения в ЕГРН, не свидетельствуют о необязательности состоявшихся судебных актов в отношении характеристик объекта недвижимости ответчика при рассмотрении настоящего спора. Таким образом, изменение площади объекта ответчика должно было быть учтено при расчете арендной платы.

В соответствии с экспликациями к поэтажному плану здания (л.д. 13-16 том 2 гражданского дела №2-50/2016) и заявлением Кузнецова А.И. в Земельный комитет от 17.06.2019 (л.д. 98) помещения №24 и 38 были включены в состав помещений для организаций, оказывающих бытовые услуги (сауна и мастерская), откуда и подлежат исключению.

В соответствии с предоставленным истцом вариантом расчета площадь земельного участка, приходящаяся на эти помещения, меняется с 246,3 кв.м на 207, 84 кв.м, а общий размер арендной платы за период с 01.05.2016 по 31.12.2018 с 145885, 18 рублей на 139249,78 рублей.

Представленные подробные расчеты у судебной коллегии сомнений не вызывают. Расчеты за каждый период (месяц) содержат формулу расчета с указанием соответствующей площади земельного участка, кадастровой стоимости 1 кв. м. земельного участка, сведения о ставке арендной платы, коэффициентах увеличения. Расчеты выполнены согласно Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденному Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП. Расчеты учитывают срок исковой давности, общую площадь помещения ответчика с учетом состоявшихся судебных актов, площади помещений ответчика, используемых под офисы и под оказание бытовых услуг, и соответствующие дифференцированные арендные ставки. Расчет ответчика не принимается, поскольку в нем применена неверная общая площадь здания по .... Вместе с тем, судебная коллегия принимает во внимание, что расчет ответчика в целом сопоставим с результатом истца и отличается от него незначительно.

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению в части взыскиваемой суммы арендной платы с указанием на взыскание с ответчика в пользу истца арендной платы за период с 01.05.2016 по 31.12.2018 в размере 139249, 78 рублей.

Размер неустойки по состоянию на 09.01.2019, начисленный на сумму арендной платы 139249, 78 рублей, составляет 68643, 46 рубля. С учетом того, что суд первой инстанции по ходатайству ответчика снизил размер неустойки до 30000 рублей, с решением суда в этой части истец не спорит, судебная коллегия не находит оснований для изменения решения суда в этой части. Доводы ответчика о неверном помесячном, а не поквартальном исчислении неустойки не являются основанием для отмены или изменения решения, поскольку суд в целом снизил размер неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для полного освобождения ответчика от уплаты неустойки не имеется, поскольку она установлена договором, права и обязанности по которому перешли к ответчику, доказательств отсутствия своей вины в образовавшейся задолженности ответчиком не представлено.

С учетом изменения решения суда в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит перерасчету размер госпошлины, подлежащий взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Размер госпошлины определяется ценой иска, удовлетворенной судом. При этом, в соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации), что не было учтено судом первой инстанции, определившим размер госпошлины, в том числе, от суммы неустойки с учетом ее снижения (от 30000 рублей).

Поскольку в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период 01.05.2016 по 31.12.2018 в размере 139249 рублей 78 коп., а сумма неустойки на эту сумму за период с 11.05.2016 по 09.01.2019 составляет 68643, 46 рубля, итого размер удовлетворенных требований истца (без учета применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) составил 207893, 24 рубля (139249, 78+68643, 46). Размер госпошлины от этой суммы составляет 5278, 93 рублей, который подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.07.2019 изменить, взыскав с Кузнецова Андрея Игоревича в пользу Администрации г. Екатеринбурга арендную плату за период с 01.05.2016 по 31.12.2018 в размере 139249 рублей 78 коп., взыскав с Кузнецова Андрея Игоревича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5278 рублей 93 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецова Андрея Игоревича – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Мехонцева Е.М.

Торжевская М.О.