Решение по делу № 2-1373/2018 от 05.04.2018

Дело № 2-1373/2018 г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2018 года в городе Кирове

Октябрьский районный суд города Кирова в составе:

судьи Минервиной А.В.,

при секретаре Колесниковой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коротаева С.Н. к Администрации города Кирова о признании права на аренду земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка, встречному иску Администрации города Кирова к Коротаеву С.Н. о признании зарегистрированного права отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

Коротаев С.Н. обратился в суд с иском к Администрации города Кирова о признании права на аренду земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка. В обоснование иска указал, что на основании договора купли – продажи от 05 сентября 2017 г. истец является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, площадь застройки: 1350 кв. м., расположенного по адресу : <адрес>, кадастровый №. Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, кадастровый №, по адресу: <адрес>, площадь 11252 кв.м., разрешенное использование: размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, категория земель: земли населенных пунктов.
Вышеуказанный земельный участок принадлежал ООО «Прокат Сталь Профиль» на основании договора аренды земельного участка от 14.05.2015 г., срок действия которого истекал в марте 2018г.Договор аренды был расторгнут в связи с отчуждением незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке. 12 октября 2017 г. истец обратился с заявлением в Администрацию г.Кирова о предоставлении в аренду земельного участка, кадастровый №, как собственник объекта незавершенного строительства. Постановлением от 02 ноября 2017 г. № 4054-п Администрации г.Кирова в предоставлении в аренду земельного участка отказано по основаниям п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. На момент приобретения объекта незавершенного строительства, истец приобрел право пользования земельным участком, которое имелось у предыдущего владельца недвижимого имущества ООО «Прокат Сталь Профиль». Таким образом, действия ответчика об отказе в заключении договора аренды земельного участка с истцом являются необоснованными и противоречат действующему законодательству. Просит суд признать за Коротаевым С.Н. право на аренду земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Обязать Администрацию города Кирова заключить с Коротаевым С.Н. договор аренды земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Взыскать с ответчика расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Представителем ответчика Администрации города Кирова подан встречный иск к Коротаеву С.Н. о признании зарегистрированного права отсутствующим. В обоснование иска указано, что за Коротаевым С. Н. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: производственно – складское здание, площадью 1350 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым №. Согласно результатам осмотра земельного участка от 24.10.2017, 27.04.2018 контрольным управлением администрации г. Кирова установлено, что на земельном участке № объекты капитального строительства отсутствуют, участок покрыт порослью травы, кустарников, произрастают деревья, обнаружена часть ограждения, установленные в грунт железобетонные изделия (предположительно сваи), установлена хозяйственная постройка, покрытая металлическими листами, складированы бетонные плиты. Признаки ведения строительных работ на земельном участке также отсутствуют. Считают, что указанный объект незавершенного строительства не отвечает признакам объекта недвижимости, установленных статьей 130 ГК РФ и расположение его в границах земельного участка с кадастровым номером № нарушает права муниципального образования «Город Киров» по пользованию, владению, распоряжению земельным участком. Просят суд признать зарегистрированное право собственности Коротаева С.Н. наобъект незавершенного строительства с кадастровым №, расположенного поадресу: <адрес>, отсутствующим.(том 1, л.д.166-169)

В судебном заседании истец Коротаев С.Н., представитель истца по доверенности Ветлужских Э.А. иск поддержали в полном объеме, встречный иск не признали, суду пояснили, что объект незавершенного строительства обладает признаками капитальности, имеет неразрывную связь с земельным участком, перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, что подтверждается заключением судебной экспертизы. При указанных обстоятельствах, встречные требования о признании зарегистрированного права отсутствующим удовлетворению не подлежат.

Представитель ответчика Администрации города Кирова по доверенности Фетисова Т.А. иск не признала, встречные требования поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что 05.05.2009 между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности г.Кирова и ООО «ТрансЛайн» был заключен договор аренды земельного участка с кад. №, расположенного по адресу: <адрес>. 26.11.2011 между этими же лицами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды в связи с изменением наименования организации ООО «ТрансЛайн» на ООО «Прокат Сталь Профиль». В 2015 году из земельного участка с кад. № было образовано два самостоятельных земельных участка, одним из которых является земельный участок с кад. N №. В связи с разделом земельного участка договор аренды от 05.05.2009г. с ООО «Прокат Сталь Профиль» расторгнут 14.05.2015г. С ООО «Прокат Сталь Профиль» 14.05.2015г. был заключен новый договор аренды N 68832 в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером №, целью использования которого являлось - для продолжения строительства комплекса производственных зданий. 14.09.2017г. право собственности ООО «Прокат Сталь Профиль» на объект незавершенного строительства было прекращено в связи с продажей данного объекта истцу по договору купли-продажи от 05.09.2017г., договор аренды земельного участка расторгнут. Поскольку ООО « Прокат Сталь Профиль» как собственником объекта незавершенного строительства было реализовано право однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка находящегося в муниципальной собственности для завершения строительства, земельный участок без проведения торгов не может быть предоставлен истцу. Постановление Администрации об отказе в предоставлении истцу земельного участка без проведения торгов является законным и обоснованным, просит суд в иске отказать. Встречный иск удовлетворить, поскольку объект незавершенного строительства не обладает признаками капитальности. С заключением судебной экспертизы не согласна, считает ее необъективной.

Представитель третьего лица ООО «Прокат Сталь Профиль» по доверенности Кириллов А.Ю. в судебное заседание не явился, извещен, просит рассмотреть дело в их отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором указал, что исковые требования истца Коротаева А.Ю. подлежат удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в судебное заседание не явился, извещены, просят рассмотреть дело без участия их представителя, представили письменный отзыв в котором указали, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют записи о регистрации прав, ограничений прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, адресный ориентир: Российская <адрес> <адрес>. Ранее в отношении земельного участка была зарегистрирована аренда на основании договора аренды земельного участка от 14.05.2015, дата регистрации 06.10.2015, и соглашения о внесении изменений в договор аренды № 68832 земельного участка № от 28.03.2017, дата регистрации 07.04.2017, в пользу ООО«Прокат Сталь Профиль». Объект, расположенный на данном земельном участке, - объект незавершенного строительства — нежилое здание, с кадастровым номером №, был отчужден арендатором, по договору купли-продажи объекта незавершенного строительством от 05.09.2017 Коротаеву С.Н. (право зарегистрировано 14.09.2017). Как следствие, арендные отношения по договору прекращены 16.11.2017 в силу наступления обстоятельств, определенных пунктом 6.4 договора, а именно: перехода права собственности на объект, расположенный на земельном участке третьему лицу. В отношении здания с кадастровым номером № в ЕГРН содержатся следующие сведения : вид объекта- объект незавершенного строительства; назначение- нежилое здание; дата постановки на учет 07.12.2015г., местоположение: <адрес>, общая площадь застройки 1350 кв.м., степень готовности 15%, сведения о правах: Коротаев С.Н., дата регистрации 14.09.2017г., номер регистрации №. ( том 1. л.д.181-183)

Суд, исследовав в письменные материалы дела, заслушав стороны, эксперта, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 05.05.2009г., на основании договора аренды земельного участка, ООО «Транслайн» Администрацией города Кирова был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Луганская, восточнее территории биохимического завода ( расположен в северо –западной части кадастрового квартала, граница которого проходит вдоль гаражных боксов по каналу, далее по р.Черевица, по проезду Луганскому, по проезду между гаражными боксами и конторой пчеловодства, с кадастровым номером №. Земельный участок предоставлен для размещения комплекса производств.(том 1,л.д.31-32)

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером №, договор аренды от 05.05.2009г. сторонами расторгнут 14 мая 2015г.(том 1, л.д. 33)

Земельный участок с кадастровым номером №, сформирован и поставлен на кадастровый учет 13.03.2015г., предыдущий №.

14.05.2015г. между Департаментом муниципальной собственности города Кирова( арендодатель) и ООО « ПрокатСтальПрофиль» был заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, адрес земельного участка: <адрес>,площадью 11252, 0 кв.м., разрешенное использование : размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, категория земель: земли населенных пунктов. Участок предоставлен для продолжения строительства комплекса производственных зданий.

Срок действия договора аренды с 13.03.2015г. по 12.03.2018г. ( том 1, л.д. 38)

На земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расположен объект незавершенного строительства: нежилое здание, степень готовности 15%, с кадастровым номером №. Дата присвоения кадастрового номера 07.12.2015г.

Коротаев С.Н. является собственником объекта незавершенного строительства, на основании договора купли- продажи от 05.09.2017г., заключенного с ООО «Прокат Сталь Профиль». Право собственности зарегистрировано 14.09.2017г.

Договор аренды земельного участка, заключенный 14.05.2015г. между Департаментом муниципальной собственности города Кирова( арендодатель) и ООО « ПрокатСтальПрофиль», расторгнут 14.09.2017г. в соответствии с пунктом 6.4 договора, а именно: перехода права собственности на объект, расположенный на земельном участке третьему лицу.

12.10.2017г. Коротаев С.Н. обратился в администрацию города Кирова с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №.

Постановлением Администрации города Кирова № 4054-к от 02.11.2017г., на основании ст. 39.16 ч.1 ЗК РФ Коротаеву С.Н. отказано в предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.(том 1, л.д. 8)

16.04.2018г. Коротаев С.Н. повторно обратился в администрацию города Кирова с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.

Постановлением Администрации города Кирова № 1221-п от 11 мая 2018г. на основании ст. 39.16 ч.1 ЗК РФ Коротаеву С.Н. отказано в предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.(том 1, л.д. 163)

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.(ч.3 ст. 35 ЗК РФ)

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь согласно пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 14 мая 2015 г. заключенный с ООО «Прокат Сталь Профиль» расторгнут 14.09.2017г. в связи с продажей объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке.

Доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев с указанной даты в суд заявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ Коротаев С.Н. имел право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, однократно, для завершения строительства.

При этом суд отклоняет доводы представителя ответчика Администрации города Кирова, что возможность однократного приобретения земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов уже реализована предыдущим собственником объекта незавершенного строительства. Суд считает данные доводы основанными на неверном толковании норм права, поскольку действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта. Как следует из материалов дела, предыдущий собственник объекта незавершенного строительства являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного 14 мая 2015г., в силу чего Коротаев С.Н., как новый собственник объекта незавершенного строительства, имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

При указанных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.

Встречный иск удовлетворению не полежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Пунктом 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Пунктом 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.(ст. 130 ч.1 ГК РФ)

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению судебной экспертизы ООО « КЭСО» от 09.07.2018г. № ЭЗ -618/0907 нежилое здание, площадью 1350 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, является объектом капитального строительства. Объектом незавершенного строительства являются свайные фундаменты.(том 2, л.д.15)

Допрошенный в судебном заседании эксперт К. выводы экспертного заключения подтвердил в полном объеме, указав, что объект обладает признаками капитальности, имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства, права на которое в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, обладает соответствующими признаками недвижимой вещи. При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных встречных требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Администрации МО « Город Киров» в пользу Коротаева С.Н. подлежит взысканию 300 руб. – расходы по государственной пошлине.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 264 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Иск Коротаева С.Н. удовлетворить.

Признать за Коротаевым С.Н. право на аренду земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Администрацию города Кирова заключить с Коротаевым С.Н. договор аренды земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречного иска Администрации города Кирова к Коротаеву С.Н. о признании зарегистрированного права отсутствующим отказать.

Взыскать с Администрации МО « Город Киров» в пользу Коротаева С.Н. 300 руб. – расходы по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд г. Кирова в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение будет изготовлено 07.08.2018г.

Судья Минервина А.В.