Решение по делу № 2-4226/2022 от 11.05.2022

54RS0№-83

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2022 года                                                           г. Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска в составе:

судьи Буровой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Калашниковой Я.А.,

с участием представителя истца ФИО3 – ФИО10,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании расходов на устранение недостатков,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 с исковым заявлением о взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома по адресу: <адрес> в размере 646 622 рубля, расходов по уплате государственной пошлины в размере 9666 рублей, расходов по оплате услуг по производству экспертизы в размере 26500 рублей.

В обоснование требований указано, что согласно договору купли-продажи (жилого дома и земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО4 передала в собственность покупателям – ФИО3 и ФИО2 недвижимое имущество:

- жилой дом общей площадью 143 кв.м., кадастровый №;

- земельный участок площадью 449 кв.м., кадастровый №,

расположенные по адресу: <адрес>

В соответствии с договором покупатели приняли указанное имущество и оплатили его стоимость в общей сумме <данные изъяты> рублей, из которых, <данные изъяты> руб. – за жилой дом и <данные изъяты> руб. – за земельный участок.

В процессе эксплуатации жилого дома были обнаружены скрытые недостатки, о которых ответчик не проинформировал при заключении договора: промерзание стен и пола, температура с наступлением холодов стала низкой. После вскрытия наружной отделки выяснилось, что материал стен не соответствует, заявленному при заключении договора, и отраженному в технической и оценочной документации.

Таким образом, на момент заключения договора имелись недостатки передаваемого имущества, о которых истец не знал и не мог знать, истец не мог их обнаружить до заключения договора или при приеме-передачи имущества.

Согласно заключению эксперта, в жилом доме имеются скрытые недостатки, стоимость устранения которых составляет 646 622 рубля.

Согласно п. 3.6 договора, продавец гарантировал отсутствие скрытых недостатков жилого дома, о которых он не сообщил.

В соответствии с п. 4.1.2 продавец был обязан предупредить обо всех имеющихся недостатках жилого дома и предоставить все необходимые сведения о доме.

Истец обратился к ответчику с претензией, в которой изложены все обстоятельства и предложено возместить расходы на ремонтно-восстановительные работы жилого дома в сумме 646 622 рубля.

Поскольку ответ на претензию не последовал, истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебное заседание ФИО3 не явился, направил представителя.

Представитель истца ФИО10 настаивал на удовлетворении иска, повторив обстоятельства, изложенные в иске.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила представителя.

Представитель ответчика ФИО7 с иском не согласилась по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ посчитал возможным приступить к рассмотрению дела в отсутствие истца и ответчика.

Выслушав пояснения представителя истца и возражения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела и допросив специалиста, суд приходит к выводу, что заявленные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ответчика жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>

Договор сторонами исполнен, за истцом зарегистрировано право собственности на указанные выше объекты недвижимости (л.д. 11, 12).

В процессе эксплуатации жилого дома были обнаружены скрытые недостатки, о которых ответчик не проинформировал при заключении договора: промерзание стен и пола, температура с наступлением холодов стала низкой.

ФИО3 считает, что ему был продан жилой дом ненадлежащего качества, чем указано в договоре, свои доводы мотивирует техническим заключением ООО <данные изъяты>» (л.д. 13-34).

Как видно из заключения ООО <данные изъяты>» № № от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе проведения технического обследования завершенного строительством здания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> установлено следующее:

Согласно положениям п.39 ст.1 Градостроительного кодекса РФ и СП 55.13330.216»Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2021» с учетом фактических функциональных объемно-планировочных и инженерно-технических решений, обследованный объект классифицируется как объект индивидуального жилищного строительства – здание жилого дома на садовом участке.

Возможность размещения здания жилого дома на садовом земельном участке установлена Федеральным законом № 217-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Обследованный объект не в полной мере соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам:

    - фактическое размещение здания на земельном участке принципиально не препятствует возможности его эксплуатации в качестве жилого дома для постоянного проживания граждан, однако, нарушение отдельных положений градостроительных норм в части недостаточного отступа здания от границ смежных участков, допущенное при строительстве здания, вызвало возникновение риска правового характера (вплоть до требований правообладателей смежных участков об устранении нарушения их законных прав путем демонтажа/сноса объекта);

    - в соответствии с классификацией СП 13-02-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», общее фактическое состояние строительных конструкций обследованного объекта различно и оценивается как работоспособное, ограниченно работоспособное и недопустимое;

    - параметры надежности и безопасности отдельных конструкций элементов объекта (фундаментов) в должной мере не соответствуют требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», предъявляемым к параметрам технической безопасности зданий и сооружений;

    - теплотехнические характеристики ограждающих конструкций здания не соответствуют требованиям СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003» (с Изменением №).

Значительное количество имеющихся дефектов, недостатков и отступлений от действующих нормативных требований вызвали:

- нарушение температурно-влажностного режима конструкций и помещений (постоянная повышенная влажность, ведущая к образованию плесневых очагов, локальные промерзания, постоянные увеличенные затраты на отопление в целях компенсации имеющихся конструктивных недостатков объекта);

-увеличение эксплуатационных расходов, связанных с поддержание объекта в удовлетворительном состоянии;

- уменьшение срока службы конструктивных элементов и здания в целом по причине ускоренного накопления ими эксплуатационных дефектов, физического износа.

Для обеспечения возможности дальнейшей нормальной эксплуатации обследованного объекта в качестве жилого дома для постоянного (круглогодичного) проживания граждан, необходимо проведение комплекса ремонтно-восстановительных мероприятий с устранением всех выявленных дефектов, недостатков и несоответствий.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 646 622 рубля.

Принятые объемно-планировочные решения позволяют эксплуатацию обследованного здания в качестве жилого дома для постоянного (круглогодичного) проживания граждан

Обеспеченность обследованного объекта инженерно-техническими системами и сетями электроснабжения, водоснабжения, отопления, вентиляции и канализации позволяет его эксплуатацию в качестве жилого дома для постоянного (круглогодичного) проживания граждан.

В дальнейшем при эксплуатации здания, рекомендуется предусматривать выполнение следующих мероприятий, способствующих сохранению зданием своего работоспособного состояния:

- обеспечение надежного отвода атмосферных осадков от конструкций зданий;

- недопущение перегрузки примененных при строительстве несущих элементов здания;

- защита несущих элементов здания от коррозионных повреждений различного типа;

- соблюдение нормативного температурно-влажностного режима помещений;

- проведение плановых обследований и необходимого ремонта строительных конструкций в соответствии с действующими нормами и правилами.

Выявленные в ходе настоящего экспертного исследования недостатки, в том числе:

- размещение здания на земельном участке с нарушением градостроительных норм;

- недостаточная глубина заложения и отсутствие гидроизоляции фундаментов;

- отсутствие горизонтальной гидроизоляции стен;

- несоответствие нормативным требованиям теплотехнических характеристик фундаментов и наружных каркасно-обшивных стен первого этажа;

- нарушение нормативных требований к устройству монтажных швов оконных блоков;

- фактический температурно-влажностный режим помещений и качество воздушной среды,

являются скрытыми. Их выявление возможно с помощью устройства контрольных шурфов (выемок грунта), разрушающего локального демонтажа строительных конструкций и материалов и. т.п. для выявления некоторых из перечисленных недостатков необходимо проведение инструментальных обследований с применением специализированного оборудования.

Кроме того, установление наличия/отсутствия указанных недостатков требует специальных познаний в соответствующих сферах.

Суд, относится критически к данному заключению, поскольку заключение не указывает на выявленные скрытые недостатки, дефекты жилого дома, а указывает на его физическое состояние. Данные признаки физического состояния жилого дома имели место на момент его приобретения, были очевидными (температурно-влажностный режим конструкций и помещений), а потому нет оснований считать их скрытыми недостатками. Кроме того, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Между тем ответчиком ФИО4 представлено заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам анализа (рецензирования) «Заключения № № от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам обследования завершенного строительством здания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> подготовленного ООО <данные изъяты>», а также анализа соответствия жилого дома требованиям, определяющим его состояние как пригодное для проживания.

Согласно выводам рецензии № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенного анализа заключения №№ от 8.11.2021г. ООО <данные изъяты>

Конструкция фундаментов (глубина, общая структурная целостность (монолитность), армированность) соответствует СП50-101-2004 «Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений».

Вывод заключения №№ от 8.11.2021г. ООО <данные изъяты>» ошибочен, и сформирован без учета требований §8 «Особенности проектирования оснований и фундаментов малоэтажных зданий».

Вывод ООО <данные изъяты>» о несущей способности фундаментов не подтвержден проверочными расчетами с учетом характеристик грунтов основания. Для определения несущей способности необходимо выполнить проверочный расчет.

Вывод об отсутствии гидроизоляции опровергается фотографиями, приложенными к Заключению №№ от 8.11.2021г. ООО <данные изъяты>» - гидроизоляция фундаментов присутствует, и соответствует п.9.50. СП64.13330.2017 «Деревянные конструкции». Ссылка в Заключение № от 8.11.2021г. ООО <данные изъяты>» на положения п.ДД.ММ.ГГГГ СП28.13330.2017 также несостоятельна, т.к. регламентирует требования по устройству гидроизоляции для подземных бетонных конструкций контактирующих с агрессивной грунтовой водой или грунтом (при наличии в грунтах водорастворимых    солей свыше    Юг/кг).    Исследование агрессивности и наличия грунтовых вод и грунта при проведении обследования не выполнялось.

2) Состав исследуемых наружных стен соответствует нормативным требованиям. Фактическая теплопроводность стены в построенном эксплуатирующемся здании определяется только на основании замеров параметров микроклимата. Замеры ООО <данные изъяты>» не проводились.

Вывод Заключения №№ от 8.11.2021г. ООО <данные изъяты>» о температурно-влажностном режиме помещений не верен, т.к. основан п.9.3. СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» к параметрам микроклимата жилых помещений», т.к. данный пункт применяется для бассейнов, аквапарков, бань, и не применим для жилых зданий.

Фактические параметры микроклимата не определены (замеры отсутствуют, точки промерзания не установлены).

3) Заключения №№ от 8.11.2021г. по результатам обследования завершенного строительством здания жилого дома расположенного по адресу:     <адрес> подготовленного ООО <данные изъяты>» не достоверно.

4) Строительные конструкции здания жилого дома расположенного по адресу: №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (на момент исследования), обладали прочностью и устойчивостью обеспечивающей не возникновение угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных;

5) Эксплуатирующееся здание одноквартирного жилого дома пригодно для проживания и в полной мере соответствует критериям, которым должен отвечать жилой дом пригодный для проживания, изложенным в утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006г. № «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

6) Жилой дом находится в пригодном для проживания состоянии, скрытые дефекты существенно ухудшающие его потребительские свойства отсутствуют, что характеризует здание жилого дома соответствуют критериям п.3.6. Договора купли-продажи объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между продавцом: ФИО4 и покупателями ФИО2 и ФИО3 согласно которого основным критерием, предъявляемым к состоянию жилого дома является его пригодность для проживания.

7) Указанные в Заключении №№ от 8.11.2021г. особенности жилого дома не являются дефектами (скрытыми недостатками).

В соответствии с п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Согласно положениям договора купли-продажи объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3, ФИО2, покупатель произвел осмотр объектов недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет (п. 3.1 Договора).

В силу п. 3.6 продавец гарантирует, а покупатель принимает к сведению, что в жилом доме отсутствуют скрытые дефекты, существенно ухудшающие его потребительские качества, о которых не сообщено покупателю, жилой дом находится в пригодном для проживания состоянии, соответствует сведениям кадастрового учета и сведениям, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, а также, что переустройство, перепланировка, переустройство и реконструкция не производились.

Согласно п. 3.6 договора основным критерием, которым должен соответствовать проданный жилой дом является то, что жилой дом находится в пригодном для проживания состоянии.

Таким образом, истец был ознакомлен с техническим состоянием приобретаемого жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> так как неоднократно его осматривал до заключения договора купли-продажи, подписал договор купли-продажи, а затем оформил переход права собственности в юстиции, следовательно, техническое состояние жилого дома его на тот момент устраивало.

В судебном заседании был допрошен ФИО8, поддержавший выводы заключения по результатам анализа (рецензирования) № от ДД.ММ.ГГГГ и давший разъяснения о соответствии жилого дома требованиям, определяющим его состояние как пригодное для проживания.

У суда нет оснований не доверять показаниям специалиста, так как его показания подтверждают установленные в судебном заседании факты, кроме того, он предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В силу ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из п. 1 ст. 67 ГПК РФ следует, что суд выносит решение на основании исследованных в деле доказательствах.

Таким образом, суд считает, что ФИО3 не доказан факт покупки спорного недвижимого имущества не соответствующего условиям договора о его качестве, а, следовательно, в иске о взыскании расходов по устранению недостатков, ему следует отказать.

Согласно ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано, то и не подлежат удовлетворению его требования о взыскании с ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины и расходов по оплате услуг по производству экспертизы.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО3 о взыскании с ФИО4 стоимости расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 646 622 рубля, расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 666 рублей, расходов на оплату производства экспертизы в размере 26 500 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Ленинский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03.11.2022 года.

Судья                                        /подпись/                                                Е.В. Бурова

Подлинный документ подшит

в деле (наряде) №

Ленинского районного суда

<адрес>