Решение по делу № 2-354/2019 от 27.02.2019

2-354/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2019 года ........

Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи                          Бахориной М.А.,

при секретаре                                  Бахаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Петрозаводского городского округа к Алекперовой М. Н. о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с названным иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между ним и В. был заключен договор № ... аренды земельного участка с кадастровым номером № ..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: ........, предоставленного из земель населенных пунктов для строительства паркинга закрытого типа. ХХ.ХХ.ХХ договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке. В соответствии с п.2.1 указанного договора арендная плата за земельный участок устанавливается на основании протокола от ХХ.ХХ.ХХ № ... аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в размере 514 000 руб. в год, 1 408,2192 руб. в день путем ежемесячного разового перечисления за каждый полный месяц – до 5 числа текущего месяца. Согласно выписке из ЕГРН собственником нежилого объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № ... (государственная регистрация от ХХ.ХХ.ХХ), расположенного на спорном земельном участке является Алекперова М.Н. Ответчик приобрела объект недвижимости, размещенный на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, следовательно, в силу норм права приобрела право пользования данным земельным участком на праве аренды. Арендатор недобросовестно исполнял обязанность по уплате арендной платы, в результате чего образовалась задолженность за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере 501 326,09 руб. Кроме того, за неисполнение (несвоевременное исполнение) обязанности по внесению арендной платы в соответствии с п.5.3 договора аренды арендатору начислены пени за просрочку платежей из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа в размере 94 121,16 руб. за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ. ХХ.ХХ.ХХ между ответчиком и Государственным комитетом РК по управлению государственным имуществом и организации закупок был заключен договор аренды № ... земельного участка. В период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ ответчик пользовалась спорным земельным участком на праве аренды по договору № ... от ХХ.ХХ.ХХ. Направленная истцом в адрес ответчика претензия о погашении в 30-дневный срок имеющейся задолженности за пользование земельным участком, оставлена без удовлетворения. Ссылаясь на ст.ст. 309, 330, 420, 421, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст.ст. 42, 64, 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере 501 326,09 руб., пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере 94 121,16 руб.

ХХ.ХХ.ХХ определением Петрозаводского городского суда РК поименованное дело направлено на рассмотрение по подсудности в Кондопожский городской суд.

В судебное заседание истец, извещенный о судебном процессе, своего представителя не направил, представили письменный отзыв, в котором поддержали иск по изложенным в нем основаниям.

В судебное заседание ответчик не явился, о рассмотрении дела извещен, доверил представление своих интересов Трухавой М.И., которая, действуя на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований. Дополнительно указала, что после обращения в Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом и организации закупок с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, Алекперова М.Н. получила договор № ... от ХХ.ХХ.ХХ, в котором арендная плата была рассчитана из кадастровой стоимости земельного участка в размере 6 162 937 руб. Поскольку из сведений имеющегося кадастрового паспорта она составляла 4 150 534 руб., направила в Комитет протокол разногласий и заявление о перерасчете арендной платы, ответ на которые не получила. Весной 2017 года повторно обратилась в Комитет, в результате чего был заключен договор аренды земельного участка № ... от ХХ.ХХ.ХХ. Решением ВС РК от ХХ.ХХ.ХХ кадастровая стоимость участка была установлена в размере 3 000 000 руб., которая подлежит применению с ХХ.ХХ.ХХ. Полагает, что на ответчика не распространяются условия договора аренды предыдущего арендатора, в связи с чем, за спорный период сумма арендной платы должна составлять 115 736,12 руб. В случае удовлетворения требований просила уменьшить размер неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

В судебное заседание представитель Министерства имущественных и земельных отношений РК (Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом и организации закупок), будучи извещенным о рассмотрении дела, не явился, представили письменный отзыв, в котором полагали иск подлежащим удовлетворению. Указали, что начисление арендной платы по спорному земельному участку производилось на основании протокола от ХХ.ХХ.ХХ № ... аукциона по продаже права на заключение аренды земельного участка в силу действующего законодательства; договор аренды от ХХ.ХХ.ХХ, в котором кадастровая стоимость земельного участка была указана 6 162 937 руб. согласно данных кадастрового паспорта от ХХ.ХХ.ХХ, был направлен в адрес ответчика, однако не был им подписан и возвращен, в связи с чем, начисления по нему не производились. ХХ.ХХ.ХХ ответчик обратилась за производством перерасчета арендной платы по договору аренды № ... от ХХ.ХХ.ХХ на основании решения ВС РК. Указанный перерасчет был ей произведен с момента заключения договора ввиду отсутствия приложенного к заявлению решения суда.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Согласно ст.42 ЗК РФ арендатор обязан своевременно производить платежи за землю.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с соглашением от ХХ.ХХ.ХХ о взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов, заключенным между Министерством имущественных и земельных отношений РК и Петрозаводским городским округом в лице администрации Петрозаводского городского округа и <...>, администрации, как администратору доходов бюджета Петрозаводского городского округа, предоставлено право осуществлять, в том числе, взыскание в судебном порядке задолженности по платежам в бюджет Петрозаводского городского округа, а также пеней по доходам за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории Петрозаводского городского округа.

В судебном заседании установлено, что ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Петрозаводского городского округа и Алекперовым В.Р. заключен договор № ... аренды земельного участка с кадастровым номером № ..., общей площадью 2885 кв.м., расположенного по адресу: ........; предоставлен из земель населенных пунктов для строительства паркинга закрытого типа и передан в аренду на 4 года с момента его государственной регистрации.

Согласно пп. 2.1., 2.2 договора арендная плата за земельный участок устанавливается на основании протокола от ХХ.ХХ.ХХ № ... аукциона по продаже права на заключение аренды земельного участка в размере 514 000 руб. в год, ежедневная арендная плата составляет 1 408,2192 руб. Арендная плата за первый год аренды вносится помесячно путем разового перечисления, за каждый полный месяц – до 05 числа текущего месяца, за первый неполный месяц – до последнего числа этого месяца, за последний неполный месяц – до 1 числа этого месяца на счет Управления Федерального казначейства по РК. Арендная плата, начиная со второго года аренды, вносится до 05 числа текущего месяца по реквизитам на счет на счет Управления Федерального казначейства по РК (п.2.4).

В соответствии с п. 5.3 договора при несвоевременном внесении арендной платы, установленной настоящим договором, с арендатора взимаются пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Просрочка исчисляется, начиная со следующего за сроком платежа дня.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, государственная регистрация договора аренды произведена ХХ.ХХ.ХХ за № ....

Согласно выписке из ЕГРН ответчик зарегистрировала ХХ.ХХ.ХХ право собственности нежилого объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № ..., расположенного на спорном земельном участке, следовательно, в силу норм права приобрела право пользования данным земельным участком на праве аренды.

В силу п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Из разъяснений, содержащихся в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из толкования названных норм права следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика по указанному договору аренды за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ составляет 501 326,09 рублей.

Доказательств внесения ответчиком арендной платы за спорный период в материалы дела не представлено.

Направленная ХХ.ХХ.ХХ в адрес ответчика претензия о погашении в 30-дневный срок имеющейся задолженности, оставлена без ответа.

Таким образом, ответчик приобрел объект недвижимости, размещенный на земельном участке, находившемся у продавца в аренде, следовательно, в силу названных норм права приобрела право пользования данным земельным участком на праве аренды и на условиях договора № ... от ХХ.ХХ.ХХ, в связи с чем, требования истца в части взыскания задолженности за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в общем размере 221 090,44 руб. являются законными, обоснованными и подлежат в данной части удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что начисление арендной платы на основании договора аренды № ... от ХХ.ХХ.ХХ неправомерны, несостоятельны в силу вышеприведенных норм права.

Доводы представителя ответчика о том, что с ХХ.ХХ.ХХ года арендная плата подлежала начислению по договору № ... от ХХ.ХХ.ХХ, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 150 534 рубля, суд не принимает во внимание по следующим основаниям.

Законом РК от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О распределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республика Карелия», вступившим в законную силу ХХ.ХХ.ХХ, полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, наделен Государственный комитет РК по управлению государственным имуществом и организации закупок (в настоящее время - Министерство имущественных и земельных отношений РК).

Частью 1 статьи 3 Закона РК от 10.06.2013 № 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) предусмотрено, что размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год (далее - арендная плата) определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: 1) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 2) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); 3) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, а в случае отсутствия кадастровой стоимости - как выраженный в рублях процент рыночной стоимости земельного участка и устанавливается Правительством Республики Карелия в отношении, в том числе, иных земельных участков, не указанных в п.п. 1-13 настоящей части, если земельный участок предоставлен для размещения и (или) обслуживания автотранспорта (автостоянок, автосервиса, автомоек), размещения автозаправочных станций (п.п. л) п.14 ч. 2 ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона РК от 31.10.2013 № 1737-ЗРК "О внесении изменений в Закон Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" конкретный размер процентов для каждого вида разрешенного использования устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти Республики Карелия в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Республики Карелия, представительными органами местного самоуправления в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании заявления ответчика от ХХ.ХХ.ХХ Министерством существенных и земельных отношений РК подготовлен проект договора № ... аренды земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, который сопроводительным письмом от ХХ.ХХ.ХХ направлен в адрес ответчика для его подписания и возвращения в адрес Министерства. Сведений о регистрации указанного договора в установленном законом порядке суду не представлено.

ХХ.ХХ.ХХ ответчиком в адрес Министерства направлено письмо, в котором просит разъяснить, на каком основании арендная плата спорного земельного участка исчислена, исходя из кадастровой стоимости в размере 6 162 937 рублей, а не из кадастровой стоимости в размере 4 150 534 рублей, указанной в ранее действовавшем договоре аренды, и согласовать условия договора аренды в указанной части с учетом его рыночной стоимости.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером № ... по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ года кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 6 162 937 рублей, с учетом данных кадастрового паспорта и действующего законодательства у Министерства отсутствовали основания для урегулирования разногласий договора в данной части.

Из направленного ХХ.ХХ.ХХ ответчику ответа следует, что актуализация кадастровой стоимости земельных участков была произведена в 2013 году, определение кадастровой стоимости не входит в компетенцию Министерства.

На основании заявления ответчика от ХХ.ХХ.ХХ ему возращены: договор аренды № ... от ХХ.ХХ.ХХ, протокол разногласий к нему и справка о рыночной стоимости спорного земельного участка.

ХХ.ХХ.ХХ между Министерством имущественных и земельных отношений РК и ответчиком заключен договор аренды № ... спорного земельного участка, согласно Приложению № ... к которому расчет арендной платы произведен в соответствии с Законом РК от ХХ.ХХ.ХХ № ...-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" и Постановления Правительства РК от ХХ.ХХ.ХХ № ...-П по следующей формуле: АП=П*КС, где АП – годовая арендная плата за земельный участок; П = 2,7%; КС – кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 162 937 рублей.

    Решением ВС РК № ... от ХХ.ХХ.ХХ административный иск ответчика удовлетворен, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, равной 3 000 000 руб. на период с ХХ.ХХ.ХХ и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в ЕГРН.

    На основании заявления ответчика от ХХ.ХХ.ХХ, Министерством имущественных и земельных отношений РК произведен перерасчет арендной платы по договору № ..., начиная с ХХ.ХХ.ХХ.

    Вместе с тем, с учетом вышепоименованного решения суда, а также п.3.7 договора аренды № ... суд полагает возможным самостоятельно произвести расчет арендной платы за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ согласно формуле, указанной в Приложении № ... к Договору, в соответствии с которой годовая арендная плата составит 81 000 рублей (3 000 000 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2,7%), ежемесячная арендная плата составит 221,92 руб. (81 000 руб. : 365 дней (количество дней в 2017 году) и, исходя из этого, задолженность за январь 2017 года составит – 6 879,52 руб., за февраль – 6 213,76 руб., за март – 6 879,52 руб., за апрель – 6 657,60 руб., за май - 6 879,52 руб., за июнь - 6 657,60 руб., за июль - 3 994,56 руб., а всего за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере 265 252,52 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей на основании п.5.3 договора аренды Алекперовой М.Н. начислены пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки в размере 94 121,16 руб. за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки до ставки рефинансирования.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Суд считает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, начисленной на просроченный к возврату основной долг, с учетом положений п. 6 ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которым если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Суд считает возможным произвести свой расчет неустойки, исходя из вышеназванных положений закона, по формуле: размер просроченного к возврату основного долга х количество дней просрочки х учетная ставка банковского процента, действовавшего в период начисления неустойки (ключевая ставка Банка России с 01.08.2016) / 360 дней (до ХХ.ХХ.ХХ), с ХХ.ХХ.ХХ / количество дней в текущем году (366/365).

Таким образом, суд считает возможным снизить размер неустойки до 30 000 рублей, поскольку в данном случае применением ст. 333 ГК РФ будет, достигнут баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения обязательств. В остальной части требований по неустойке суд во взыскании отказывает.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчицы подлежит взысканию в бюджет Кондопожского муниципального района государственная пошлина в размере 4 538,78 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление удовлетворить частично.

Взыскать с Алекперовой М. Н. в пользу администрации Петрозаводского городского округа задолженность по договору аренды № ... от ХХ.ХХ.ХХ за период с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ в размере 265 252 рубля 52 копейки, пени за просрочку платежей в размере 30 000 рублей.

Взыскать с Алекперовой М. Н. в бюджет Кондопожского муниципального района государственную пошлину в размере 4 538 рублей 78 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Кондопожский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Бахорина

Решение в окончательной форме изготовлено ХХ.ХХ.ХХ.