Решение по делу № 2-1542/2022 от 17.05.2022

УИД №

Дело № 2-1542/2022

Мотивированное решение изготовлено 02 ноября 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма                                 26 октября 2022 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи М.П. Вершининой,

при секретаре Коноплине П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Верхняя Пышма, действующего в интересах неопределенного круга лиц, городского округа Верхняя Пышма к Вахонину Сергею Владленовичу, администрации городского округа Верхняя Пышма, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, СОГУП «Областной центр недвижимости», филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, снятии с государственного кадастрового учета и исключении из единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте капитального строительства, признании права собственности отсутствующим,

установил:

прокурор г. Верхняя Пышма обратился в Верхнепышминский городской суд Свердловской области с вышеназванным иском.

    В обоснование требований указал, что прокуратурой города проведена проверка по обращению ФИО3 по факту нарушений градостроительного и земельного законодательства, в ходе которой установлено, что между администрацией городского округа Верхняя Пышма в лице Комитета по управлению имуществом и Вахониным С.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью – 21 945 кв.м., по адресу <адрес> зарегистрировано право собственности Вахонина С.В. на данный земельный участок. Основанием для заключения вышеуказанного договора послужило наличие зарегистрированного права собственности Вахонина С.В. на объект капитального строительства с кадастровым номером № площадью – 8 019,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Площадь расположенного на испрашиваемом земельном участке и принадлежащего Вахонину С.В. объекта недвижимости составляет 8 019,8 кв.м. при общей площади земельного участка 21 945 кв.м., то есть площадь земельного участка в 2,7 раз больше площади объекта недвижимости. Полагает, что предоставление земельного участка указанной площади не соразмерно площади расположенных на нем объектов капитального строительства, в связи с чем предоставление земельного участка являлось недопустимым. Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа Верхняя Пышма, утвержденных решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 31.10.2019 № земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1. Основными видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в названной территориальной зоне, являются индивидуальные жилые дома. Согласно статье 19 Правил установлено предельное количество этажей в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1 – не более 3 этажей. Вместе с тем объект капитального строительства с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет с назначением – жилой дом, количеством этажей – 6, в том числе подземных – 2. Размещение жилого 6-этажного дома с кадастровым номером № на земельном участке с кадастровым номером № имеет признаки многоквартирности, не соответствует требованиям градостроительных регламентов в части разрешенного использования земельного участка, согласно которому, на рассматриваемом земельном участке возможно индивидуальное жилищное строительство и блокированная жилая застройка. Заключение специалиста №, представленное в администрацию городского округа Верхняя Пышма в целях заключения договора купли-продажи земельного участка, содержащие выводы о несоответствии объекта исследования определению многоквартирного жилого дома, не устраняет ранее указанные администрацией городского округа Верхняя Пышма основания для отказа в предоставлении земельного участка, в связи с чем предоставление земельного участка на основании данного документа не обосновано. Кроме того, при определении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером № органом местного самоуправления, согласно приложению № к договору купли-продажи земельного участка от 04.08.2021 №/КП-21 в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2021 №-ПП применен коэффициент категории собственников зданий, строений, сооружений категории 1 равный - 8,5. Вместе с тем, согласно вышеуказанному нормативному правовому акту к категории 1 относятся юридические лица и граждане, за исключением граждан при предоставлении им земельных участков, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, в том числе созданными на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, а также гаражами, не используемыми в коммерческих целях и не размещаемыми в многоквартирных домах или зданиях (строениях, сооружениях) делового, административного или коммерческого назначения, права на которые зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Тогда как коэффициент категории 2 - граждане при предоставлении им земельных участков, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, в том числе созданными на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, а также гаражами, не используемыми в коммерческих целях и не размещаемыми в многоквартирных домах или зданиях (строениях, сооружениях) делового, административного или коммерческого назначения, права на которые зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке, равен – 0,9. На основании вышеизложенного полагает, что органом местного самоуправления допущены существенные нарушения действующего законодательства при предоставлении земельного участка на основании договора купли-продажи. В ходе проверки установлено, что администрацией городского округа Верхняя Пышма разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу <адрес> не выдавались. Согласно представленной документации Вахониным С.В. возведено здание площадью 8 019,8 кв.м., этажность здания – 6 этажей. Таким образом, проведение экспертизы в данном случае является обязательным. Строительство указанного объекта осуществлялось без положительного заключения экспертизы, а, следовательно, оценка соответствия проектной документации строящегося объекта требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям в нарушение требований градостроительного и экологического законодательства не проводилась. В документах, которые явились основанием для постановки на государственный кадастровый учет объекта капитального строительства с кадастровым номером №, имеются признаки подделки, а именно: технический паспорт, составленный по состоянию на 05.04.2010 содержит подписи инженера ФИО4, руководителя группы ФИО5, которые визуально идентичные и выполнены путем наложения подписи на документ. В этой связи полагает, что постановка на учет объекта капитального строительства с кадастровым номером № является незаконной. Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 04.08.2021 №/КП-21, заключенный между Администрацией городского округа Верхняя Пышма с Вахониным С.В.; применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции: возложить обязанность на Вахонина С.В. передать администрации городского округа Верхняя Пышма земельный участок с кадастровым номером № в натуре, возложить обязанность на администрацию городского округа Верхняя Пышма возвратить Вахонину С.В. денежные средства в сумме 965 523,53 руб., уплаченных по договору; снять с государственного кадастрового учета и исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте, капитального строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу, <адрес> признать отсутствующим право собственности Вахонина Сергея Владленовича в отношении здания, расположенного по адресу <адрес> с кадастровым номером № (том 1 л.д. 8-14).

    Представитель ответчика Вахонина С.В. - Бисярина Д.В., действующая на основании доверенности от 01.04.2022 (том 1 л.д. 112-113) возражала против удовлетворения требований, представила отзывы на иск, в которых указала, что спорный земельный участок был предоставлен в субаренду для цели возведения на нем индивидуального жилого дома, а после возведения дома, участок был выкуплен в границах отмежеванного и поставленного на кадастровый учет земельного участка. Вахонин С.В. 12.03.2012 получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома №, выданного главой администрации ГО Верхняя Пышма, 09.07.2018 ФИО1 обратился в Росреестр через МФЦ с заявлением о регистрации прав на недвижимое имущество – права собственности на индивидуальный жилой дом. Согласно прилагаемой выписке на жилой дома с КН №, 18.07.2018 было зарегистрировано право собственности на дом за ФИО1 В соответствии с указанной выпиской, выданной 18.07.2018, в качестве основания для регистрации права в том числе указано разрешение на строительство № от 12.03.2012. То есть на момент регистрации права собственности на жилой дом, в ЕГРН была указана верная информация в части документа – основания для регистрации права: разрешение на строительство, а не разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Однако, в дальнейшем, по независящим от Вахонина С.В. причинам, в ЕГРН появились неверные сведения и вместо разрешения на строительство дома указано разрешение не ввод объекта в эксплуатацию под таким же номером и с такой же датой, что и у разрешения на строительство. После того, как на арендуемом земельном участке Вахонин С.В. построил индивидуальный жилой дом и зарегистрировал на него право собственности, он обратился в администрацию города с заявлением о выкупе арендуемого участка, сформированного площадью 21 945 кв.м. В соответствии с действующими ПЗЗ на территории ГО Верхняя Пышма, для зоны Ж-1 установлен максимальный процент застройки – 30% от площади земельного участка. Минимальный процент застройки не установлен. Кроме того, истец, ссылаясь на то обстоятельство, что жилой дом имеет признаки многоквартирности, указывает сто заключение специалиста № от 17.06.2021 не является основанием предоставления земельного участка на праве собственности ответчику, без указания почему данное заключение является неверным, а выводы, сделанные в нем – порочными. Спорный жилой дом имеет три наземных этажа, сведения, имеющиеся в технической документации о наличии 4 наземных этажей не соответствуют действительности. Фактически, поскольку у второго этажа высота составляет 7,03 метра, внутри данного этажа размещены антресоли, которые, видимо, при составлении техпаспорта на домовладение, посчитали за самостоятельный этаж. Что касается окон, расположенных на уровне земли, то это окна цокольного этажа (первый подземный этаж), чей верх перекрытия находится ниже средней планировочной отметки земли менее, чем 2 метра. Поскольку у дома всегда было три этажа, экспертиза проектной документации не требовалась. Полагает, что к спорным правоотношениям необходимо применить норму пункта 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой экспертиза не проводится в отношении проектной документации объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов. Полагала, что представленный пакет документов позволял провести государственную регистрацию недвижимости на основании пункта 10 статья 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пункта 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявила о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, полагает, что срок истек 18.07.2021. Относительно требований о снятии с ГКН и исключении из ЕГРН сведений об объекте капитального строительства с КН №, а также признании права собственности Вахонина С.В. на данный объект отсутствующим полагала, что данное требование может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в ЕГРП. Истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Заявленные требования в части незаконности постановки дома на кадастровый учет необходимо рассматривать в порядке Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в рамках административного судопроизводства. Поскольку в соответствии с договорами субаренды только Вахонин С.В. имел право вплоть до 2051 года осуществлять застройки земельных участков, то заключение договора купли-продажи с администрацией в 2021 году ничьих прав не нарушает, поскольку никакие иные третьи лица не могли изначально претендовать на данный земельный участок (том 1 л.д. 117-123, том 2 л.д. 154-156, 185-187, том 3 л.д. 89-92).

Представитель ответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области ФИО6, действующая на основании доверенности от 09.12.2019 (т.2 л.д. 115) в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, поддержала доводы отзывов на иск, согласно которым управление с доводами, изложенными в иске, не согласно, поскольку в отношении объекта недвижимости с КН № в ЕГРН внесены сведения о ранее учтенном объекте капитального строительства на основании технической документации №, представленного СОГУП «Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости Свердловской области», в соответствии нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Постановка на кадастровый учет здания с КН № была проведена в соответствии с нормами действующего законодательства аи Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11.01.2011 № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости». Кроме того, государственный регистратор не является ответчиком по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права. Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, так как ни решения, ни действия управления истец не оспаривает, истцом не было указано, какую норму закона нарушило управление, в чем заключается нарушение прав и законных интересов истца именно управлением. Заявила о пропуске истцом срока исковой давности (том 1 л.д. 200-202, том 2 л.д. 188-189).

Представитель ответчика администрации ГО Верхняя Пышма – ФИО7, действующая на основании доверенности (том 1 л.д. 115) возражала против удовлетворения требований, представила отзыв на иск (том 2 л.д. 24-27), согласно которому указала, что, по мнению администрации, при предоставлении Вахонину С.В. земельного участка без торгов, нарушений земельного законодательства не допущено.

Представитель ответчика филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО Летанина А.В., действующая на основании доверенности от 10.01.2022 (том 2 л.д. 176), возражала против удовлетворения требований, представила отзыв на иск, в котором указала, что в соответствии с учредительными документами ФГБУ «    ФКП Росреестра» является подведомственным учреждением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Филиал ФГБУ «ФКП Россреестра» по УФО является обособленным подразделением ФГБУ «ФКП Росреестра», не является юридическим лицом и действует на основании положения, утвержденного Учреждением. Относительно заявленных требований, то сведения об объектах капитального строительства передавались в Филиал в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11.01.2011 № 1, которым утвержден порядок включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости по результатам выполнения работ по государственным контрактам в виде семантического представления содержания технического паспорта в формате XML ли электронных (в том числе графических) образов технического паспорта (фотообразов). Действующим законодательством, в том числе, ранее действовавшем законодательством, не предусмотрено основания для отказа в загрузке в ЕГРН сведений переданных органом технической инвентаризации. Так, сведения об объекте недвижимости с КН № переданы органом технической инвентаризации – СОГУП «Областной центр недвижимости» с сопроводительным письмом (вх.19711 от 04.07.2018) в виде электронного документа на информационном носителе – диске CD-R и заверены ЭЦП начальника отдела по работе с архивом СОГУП «Областной Центр недвижимости» ФИО14 Учитывая вышеизложенное, сведения переданные органом технической инвентаризации – СОГУП «Областной центр недвижимости» в виде электронного документа внесены Филиалом во ФГИС ЕГРН. Информационный носитель после внесения сведений во ФГИС ЕГРН – уничтожен. Объект недвижимости с КН № был учтен органом технической инвентаризации в 2010 году, то есть до вступления в силу изменений, внесенных Градостроительный кодекс Российской Федерации (том 2 л.д. 137-174, том 3 л.д. 114-115).

Представитель ответчика СОГУП «Областной Центр недвижимости» по доверенности от 07.06.2022 (том 3 л.д. 71) ФИО9, возражал против удовлетворения требований. Представил отзыв на иск, в котором указал, что СОГУП «Областной Центр недвижимости» является ненадлежащим ответчиком по заявленным в иске требованиям. Ответчик не имеет материального интереса по данному спору. Ответчиком проводились инвентаризационно-технические работы в отношении объекта в 2010 и 2022 годах. Согласно имеющихся в архиве ответчика сведений, технический паспорт на объект был изготовлен 05.04.2010 сотрудниками филиала «Центральное БТИ». Приказом ответчика за № от 17.10.2016 филиал «Центральное БТИ» был упразднен. Инвентарные дела филиала переданы в архив предприятия на хранение. В дальнейшем, в целях актуализации данных ЕГРН по запросу ФГБУ «ФКП Росреестра» ответчиком переданы 04.07.2018 оцифрованные сканы техпаспортом, включая объект Вахонина С.В. По данным АИС ответчика 30.06.2022 зарегистрирована заявка Вахонина С.В. на проведение технической инвентаризации объекта по тому же адресу. По результатам работ Вахонину С.В. был выдан технический паспорт на объект незавершенного строительства по состоянию на 08.07.2022. В связи с чем, технический паспорт от 05.04.2010 считается погашенным и хранится в инвентарном деле архивного фонда предприятия. В части постановки объекта Вахонина С.В. на кадастровый учет и июле 2018 года в ЕГРН, то данными вопросами занимался кадастровый инженер Антонович Р.К. без какого-либо участия ответчика (том 3 л.д. 69-70).

Представитель третьего лица ТИЗ «Лазурный берег» Кошелева Т.Б., действующая на основании доверенности от 11.10.2022, представила отзыв на иск, в котором указала, что вопрос законности регистрации права собственности на жилой дом за Вахониным С.В., ТИЗ, как лицо, не имеющее отношение к данной процедуре, оставляет на усмотрение суда, на счет требования о признании незаконным договора купли-продажи земельного участка, полагала, что требования не подлежат удовлетворению, поскольку земельный участок был выкуплен в соответствии с действующим законодательством, а сам земельный участок был сформирован в полном соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и в пределах компетенции органов местного самоуправления. В то же время полагала, что в случае признания судом недействительным договора купли-продажи земельного участка, участок будет подлежать возврату в пользование ТИЗ на основании договора аренды. Поскольку на земельном участке находится дом, возведенный Вахониным С.В., то участок будет подлежать передаче в субаренду.

Ответчик Вахонин С.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления судебных извещений по адресам, имеющимся в материалах дела, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. Об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении разбирательства по делу не просил, представил письменные пояснения на иск (том 2 л.д. 143 -144), в которых указал, что работы по строительству дома он стал вести с 2009 года – с момента заключения первого договора субаренды земельного участка (19.06.2009). Поскольку строительство дома он осуществил без привлечения заемных или кредитных средств, то строительство велось на протяжении длительного времени. Он самостоятельно находил строителей, закупал различные стройматериалы. В связи с тем, что прошло уже много времени, документы, подтверждающие привлечение строителей, иных специалистов, закуп материалов, не сохранились. Дом (без внутренней отделки) был окончен к 2010 году. При этом, была обустроена временная кровля, что позволяло вести работы внутри дома. В настоящее время ведутся работы по замене временной кровли постоянной. Причина, по которой он не оформлял право собственности на дом вплоть до 2018 года заключается в том, что переданные вы субаренду земельные участки были не сформированы, не имели самостоятельного кадастрового номера. В субаренду передавались учетные части земельного участка с КН №, однако, Управление Росреестра при обращении к ним с вопросом о возможности регистрации права собственности на построенный дом, не могла «привязать» его к конкретному земельному участку. Земельный участок под номером учетной части не мог являться основанием для регистрации на нем права собственности на дом. Только после того, как начался процесс, связанный с межеванием земельного участка, стало возможно (привязать) дом при регистрации права к конкретному участку. После принятия администрацией Постановления от 27.04.2018 он обратился в управление Росреестра с целью постановки на кадастровый учет дома и регистрации на него права собственности. При регистрации он предоставил документы, подтверждающие его право владения земельными участками, в границах которых построен дом, а также техпаспорт, который был ему предоставлен в виде компакт-диска. Дом всегда имел три наземных этажа, высотой не более 20 метров.

При таких обстоятельствах суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть спор при данной явке.

Разрешая спор, суд приходит к следующему.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как следует из материалов дела 19.06.2009 между ТИЗ «Лазурный берег» (субарендодатель), с Вахониным С.В. (субарендатор) заключен договор № субаренды земельного участка, в соответствии с которым ответчику был передан земельный участок №., из состава земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Разрешенное использование для индивидуальной жилищной застройки. Срок субаренды и обязательства по договору установлены 19.06.2009 до 18.11.2051.

Кроме того, 21.05.2012 между ТИЗ «Лазурный берег» и Вахониным С.В. заключен договор № субаренды земельного участка, учетный номер части №, площадью 738 кв.м. Разрешенное использование для индивидуальной жилищной застройки. Срок субаренды установлен с 21.05.2012 до 18.11.2051.

06.02.2013 между ФИО12 и Вахониным С.В. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка площадью 7 150 кв.м., с кадастровым номером №, разрешенное использование для индивидуальной жилищной застройки.

В дальнейшем на основании постановления администрации ГО Верхняя Пышма № от 01.07.2019 «Об утверждении проекта «Проект планировки территории и проекта межевания территории земельного участка ТИЗ «Лазурный берег», расположенного по адресу: <адрес> образованы 2 земельных участка территории общего пользования и 33 земельных участка для индивидуальных жилых домов, в том числе, земельный участок с №, площадью 21 945 кв.м., образованный путем раздела с сохранением земельного участка с № в измененных границах, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>

04.08.2021 между администрацией ГО Верхняя Пышма, в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации ГО Верхняя Пышма ФИО13, и Вахониным С.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка с КН № под объектом недвижимости с КН № общей площадью 8 019,8 кв.м., принадлежащим Вахонину С.В. на праве собственности. Стоимость земельного участка установлена в размере 965 529,53 рублей согласно расчета, приведенного в приложении № к данному договору: КС(руб.) х % = ВЦ (руб.); (11 359 170,90 х 8,5) / 100 = 965 529,53.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела Вахониным С.В. не были представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства существования на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи на земельном участке жилого дома, являющегося объектом капитального строительства, пригодного для постоянного проживания, для эксплуатации которого и приобретается в собственность земельный участок, и доказательства достижения предусмотренной законодательством цели предоставления земельных участков в собственность.

Так, из выписки из ЕГРН от 29.05.2022 (том 1 л.д. 160-163) следует, что регистрация за Вахониным С.В. права собственности на жилое здание площадью 8 019,8 кв.м., расположенного на спорном земельном участке, произведена 18.07.2018 на основании договора № субаренды земельного участка, выданного 19.06.2009, дополнительного соглашения, выданного 01.03.2010, договора № субаренды земельного участка, выданного 21.05.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, выданного 12.03.2012 ГО Верхняя Пышма.

В то же время, выписка из ЕГРН от 18.07.2018 (том 1 л.д. 158-159) на здание с КН № в графе «Документы-основания» содержит сведения о разрешении на строительство № от 12.03.2012.

Как следует из копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, оно выдано на иной объект, расположенный по адресу: <адрес>. (том 1 л.д. 18).

Ответчиком администрацией ГО Верхняя Пышма в материалы дела представлена копия разрешения на строительство № от 12.03.2012, выданное Вахонину С.В. на строительство индивидуального жилого дома проектируемой площадью 746 кв.м. по адресу: <адрес> (том 2 л.д. 110).

При этом, реестровое дело на объект недвижимости с КН № (том 1 л.д. 102, том 3 л.д.1-55) не содержит ни разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ни разрешения на строительство, а в качестве документа-основания приложен технический паспорт на домовладение по состоянию на 05.04.2010, подготовленный СОГУП «Областной центр недвижимости».

Согласно информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО 05.07.2018 сведения об объекте недвижимости с КН № внесены как ранее учтенном на основании технической документации, а именно технического паспорта № по состоянию на 05.04.2010.

Так, сведения об объекте недвижимости с КН 66:36:3001002:830 переданы органом технической инвентаризации – СОГУП «Областной Центр недвижимости» с сопроводительным письмом и заверены ЭЦП начальника отдела по работе с архивом СОГУП «Областной Центр недвижимости» ФИО14

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО14 суду пояснила, что при направлении в ФКП Росреестра актуализированных сведений по объектам недвижимости, она руководствуется в первую очередь информацией, имеющейся в электронном виде, а именно проверяет наличие отсканированных образов технических паспортов, находящихся на сервере СОГУП «Областной центр недвижимости», при этом соответствие и наличие в архиве указанных документов, как правило, ей не проверяется. Поскольку доступ к серверу и информации, размещенной на нем, имеют только сотрудники СОГУП «Областной центр недвижимости», то она не задумывалась о возможной недостоверности направляемых ею в ФКП Росреестра сведений.

Согласно пояснений, данных представителем истца Бондарем О.О. в судебном заседании 04.08.2022, в материалах инвентарного дела №, подписанный кем-либо оригинал технического паспорта спорного объекта недвижимости, отсутствует, указанный факт не оспаривался и представителем ответчика СОГУП «Областной центр недвижимости».

В силу части 7 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

При этом, суд считает заслуживающими внимания доводы стороны истца о выполнении подписей инженера ФИО4 и руководителя группы ФИО5 в копии технического паспорта домовладения по адресу: <адрес> путем монтажа и внесения с использованием копирующего устройства (копировально-множительной техники либо сканирующего устройства для ПЭВМ с дальнейшей обработкой информации и распечатыванием и.т.п.).

Отсутствие спорного объекта - жилого здания площадью 8 019,8 кв.м., со степенью готовности 100% и пригодного для проживания, на земельном участке по состоянию на 05.04.2010 подтверждается, в том числе, спутниковыми снимками из программы Google Earth Pro (том 2 л.д. 181-184), ортофотопланами масштаба 1:2000, 2012 и 2017 годов создания (том 2 л.д. 112-114).

Таким образом, суд приходит к выводу, что вышеуказанный технический паспорт составлен позднее 2017 года, для кадастрового учета и оформления прав в упрощенном порядке, не предполагающем осуществления контроля, направленного на проверку фактического существования такого объекта недвижимости на земельном участке и его состояния.

В связи с чем наличие объекта, а также степень готовности и пригодности для проживания на момент регистрации права собственности ответчика Вахонина С.В. на жилое здание и заключения договора купли-продажи земельного участка установить невозможно.

Согласно выписке из ЕГРН на здание с КН №, объект внесен в государственный кадастр недвижимости 05.07.2018, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен 04.08.2021.

По состоянию на 08.07.2022 на земельном участке с КН № расположен объект завершенного строительства, степенью готовности здания 61 %, площадью застройки 2 516 кв.м., поэтажной площадью 11 048,6 кв.м.

По утверждению ответчика Вахонина С.В. на земельном участке был возведен жилой дом площадью 8 019,8 кв.м., с временной кровлей, в настоящее время ответчиком ведутся работы по замене временной кровли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пунктами 1 и 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктами 4, 5, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (далее Положение), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Таким образом, жилое помещение должно быть пригодным для проживания. Вопреки доводам стороны ответчика Вахонина С.В., предоставленные скриншоты экрана при работе с почтовым ящиком Вахонина С.В., справки по операциям Сбербанк онлайн, счета и платежные поручения на приобретение дров, фотографии печи и колодца, не указывают, что монтаж внутренних сетей выполнен в жилом доме, имеет подключение к централизованным или иным сетям, наоборот из техпаспорта по состоянию на 08.07.2022 следует, что на объекте отсутствуют крыша, кровельное покрытие, полы, оконные и дверные проемы, внутренняя отделка, отопление, горячее водоснабжение (том 3 л.д. 186 – 203).

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 24.02.2016 №

Поскольку жилой дом на спорном земельном участке отсутствует, доказательства наличия на земельном участке жилого дома, пригодного для проживания на 05.04.2010 и на момент заключения договора купли-продажи земельного участка суду представлены не были, предусмотренная действующим законодательством цель передачи в собственность земельного участка для эксплуатации существующего индивидуального жилого дома не достигнута, суд приходит к выводу о том, что земельный участок был передан в собственность Вахонина С.В. с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным и для признания права собственности на земельный участок и жилой дом отсутствующим.

При этом факт приобретения Вахониным С.В. земельного участка по заниженной цене, менее его кадастровой стоимости при фактическом отсутствии на земельном участке капитального строения в виде жилого дома, расценивается судом как недобросовестность действий ответчика при заключении оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка.

Кроме того, суд принимает во внимание, что спорный земельный участок с КН № предоставлен ответчику Вахонину С.В. в собственность администрацией ГО Верхняя Пышма также в нарушение пункта 5 части 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку площадь земельного участка (21 945 кв.м.) более чем в 8 раз превышает площадь жилого здания (пятно застройки – 2 498 кв.м.).

Таким образом, принимая во внимание пункт 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017, в отсутствие правового и документального обоснования предоставления земельного участка именно площадью 21 945 кв.м., суд приходит к выводу, что у администрации не имелось оснований для предоставления в собственность без проведения торгов спорного земельного участка.

При этом, заслуживающими внимания суд полагает также доводы истца в части определения выкупной стоимости спорного земельного участка.

Так, в силу пункта 2 части 2 статьи 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (часть 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии пунктом 2 Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП «Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках» выкупная цена, рассчитываемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, определяется по формуле: ВЦ = КС x %, где: ВЦ - выкупная цена земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка; % - процент выкупной цены земельного участка в соответствии с таблицей. Для ГО Верхняя Пышма установлен процент выкупной стоимости для категории 1 – 8,5 (категория 1 - юридические лица и граждане, за исключением граждан при предоставлении им земельных участков, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, в том числе созданными на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, а также гаражами, не используемыми в коммерческих целях и не размещаемыми в многоквартирных домах или зданиях (строениях, сооружениях) делового, административного или коммерческого назначения, права на которые зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке), для категории 2 – 0,9 (категория 2 - граждане при предоставлении им земельных участков, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, в том числе созданными на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, а также гаражами, не используемыми в коммерческих целях и не размещаемыми в многоквартирных домах или зданиях (строениях, сооружениях) делового, административного или коммерческого назначения, права на которые зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

При таких данных и, принимая во внимание вышеуказанные положения закона, при определении выкупной цены земельного участка необходимо было применять процент выкупной цены в размере 0,9 процента.

С учетом изложенного выкупная цена спорного земельного участка с расчетом по формуле, установленной пункте 2 Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП должна была составлять 102 232,54 рублей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу, что действия администрации ГО Верхняя Пышма по определению выкупной цены земельного участка исходя из расчета проценты выкупной стоимости 8,5 процента и установления ее в договоре купли-продажи в размере 965 529,53 рублей противоречат действующему законодательству.

При этом суд признает несостоятельными доводы ответчика, о том, что требования прокурора подлежали рассмотрению в порядке административного судопроизводства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», гражданские права и обязанности возникающие, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

Поскольку в данном случае право собственности ответчика Вахонина С.В. возникло на основании акта органа местного самоуправления, спор подлежит разрешению в гражданско-правовом судопроизводстве.

Обращение прокурора в суд в защиту неопределенного круга лиц связано с осуществлением государственного контроля за соблюдением администрацией ГО Верхняя Пышма предусмотренного законодательством Российской Федерации порядка передачи земельных участков в собственность граждан и юридических лиц в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации.

По этим обстоятельствам, ссылка ответчика на отсутствие оснований для обращения прокурора с настоящим исковым заявлением в защиту неопределенного круга лиц, не может быть принята во внимание, так как таким правом государственного контроля прокурор наделен в силу положений статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности по заявленным прокурором требованиям, основаны на неправильном толковании закона.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, по правилам статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

По общему правилу, установленному статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 15 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Поскольку оспариваемая сделка купли-продажи заключена с нарушением требований земельного законодательства при недобросовестном поведении ответчика Вахонина С.В., с нарушением публичных интересов, указанная сделка является ничтожной, следовательно, срок исковой давности по требованиям о признании ее недействительной и о применении последствии недействительности ничтожной сделки, начинается со дня, когда началось ее исполнение, то есть с 04.08.2021. Настоящий иск предъявлен в суд прокурором 15.05.2022, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом того, что утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны должны быть возвращены в первоначальные (арендные) правоотношения с возвращением ответчику Вахонину С.В. выкупной цены. В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Давая оценку обоснованности требований прокурора, заявленных к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, СОГУП «Областной центр недвижимости», филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» из которых следует, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Таким образом, исходя из характера и существа заявленных исковых требований, Управление Росреестра по Свердловской области, СОГУП «Областной центр недвижимости», филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по УФО не имеют материально-правового интереса в рассмотрении заявленных требований, поэтому не являются надлежащими ответчиками по требованию об оспаривании зарегистрированного права и признании права отсутствующим.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования прокурора, заявленные к данным ответчикам, не подлежат удовлетворению в полном объеме.

По правилам части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика Вахонина С.В. в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования прокурора г. Верхняя Пышма, - удовлетворить частично.

Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности Вахонина Сергея Владленовича на жилой дом, общей площадью 8 019,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 04.08.2021 №, заключенный между администрацией городского округа Верхняя Пышма и Вахониным Сергеем Владленовичем.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата прав субарендатора по договорам субаренды земельного участка № от 19.06.2009, № от 21.05.2012, договору уступки прав и обязанностей по договору субаренды земельного участка от 06.02.2013 Вахонину Сергею Владленовичу.

Возложить на администрацию городского округа Верхняя Пышма обязанность возвратить Вахонину Сергею Владленовичу выкупную стоимость земельного участка в размере 965 529,53 рублей.

В иске к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, СОГУП «Областной центр недвижимости», филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому Федеральному округу, - отказать.

Взыскать с Вахонина Сергея Владленовича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Настоящее решение является основанием для исключения записи о регистрации права собственности Вахонина Сергея Владленовича на жилой дом, общей площадью 8 019,8 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и на земельный участок площадью 21 945 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде.

Судья                                              М.П. Вершинина