Решение по делу № 2-7/2024 (2-746/2023;) от 17.08.2023

    Дело № 2-7/2024 (№ 2-746/2023)            КОПИЯ

    УИД:    №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2024 года                                                           Пермский край, г. Оса

Осинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Томиловой И.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мазуниной К.А.,

с участием представителя истца Конева В.В., представителей ответчика Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа Локтева В.В., Цепенниковой Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комина Александра Петровича к Управлению развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

Комин А.П. обратился в суд с иском к Управлению развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка. С учетом уточненных исковых требований просил возложить на Управление развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа обязанность в течение одного рабочего дня с момента вступления в законную силу решения суда заключить с Коминым А.П. договор аренды земельного участка от 08.11.2023 N 6/н с кадастровым номером № площадью 1170,1 кв.м., из категории «земли населенных пунктов», разрешенное использование «водный транспорт», расположенного по адресу: <адрес>, изложив несогласованные условия в следующей редакции:

- пункт 2.1. проекта договора изложить в следующей редакции: расчет арендной платы произвести с 08.11.2023 с учетом положений п.п. 1 п. 5 ст. 39,7 Земельного кодекса Российской Федерации, пп. 4 п. 5 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации, Принципом № 7, закрепленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, решением Думы Осинского городского округа от 24.08.2023 № 517, решением Думы Осинского городского округа от 29.06.2023 № 509;

-    пункт 3.2. проекта договора дополнить пп. 3.2,4 в следующей редакции: арендодатель с момента заключения настоящего договора обязан обеспечить беспрепятственный проезд автотранспорта с автомобильной дороги общего пользования <адрес> к земельному участку с кадастровым номером № и расположенному на нем объекту недвижимости с кадастровым номером 59:29:0010140:36;

-    в пункте 6.3 проекта договора исключить подпункт «г».

В обоснование заявленных требований истец указал, что в ответ на его заявление от ДД.ММ.ГГГГ N № о предоставлении земельного участка в аренду, ответчик 23.06.2023 направил решение от 26.09.2023 N ПЗУ-20230912-14300835681-3 о предоставлении в аренду земельного участка и 26.09.2023 на электронную почту, направил проект договора аренды земельного участка от 26.09.2023 6/н предлагаемого к заключению. 04.10.2023 по итогам рассмотрения указанной оферты он направил протокол разногласий к проекту договора от 26.09.2023 в соответствии с которым, просил внести изменения в условия договора. Законодателем установлен перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора. Он является гвардии рядовым 217-го гвардейского парашютно-десантного Ивановского ордена Кутузова полка, является военнослужащим, проходящим военную службу по контракту с 26.11.2022. С декабря 2022 года по сентябрь 2023 года принимал участие в специальной военной операции, награжден медалью «За Отвагу». Между тем, в нарушение гражданского, земельного и налогового законодательства администрация Осинского городского округа при первоначальном направлении ему проекта договора и при рассмотрении протокола разногласий к проекту договора аренды земельного участка, отказала ему в праве на льготное исчисление арендной платы при заключении договора. Также полагает необходимым пункт 3.2. проекта договора дополнить п.п. 3.2.4 в соответствии с которым арендодатель обязан обеспечить беспрепятственный проезд автотранспорта с автомобильной дороги общего пользования ул. Лыткина г. Оса к земельному участку с кадастровым номером № и расположенному на нем объекту недвижимости с кадастровым номером №, поскольку в 2021 году администрацией Осинского городского округа перекрыт проезд к земельному участку путем строительства тротуара с перилами на земельном участке с кадастровым номером №, а также через земельный участок кадастровым номером № на котором также расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Полагает, что наличие доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к земельному участку, является необходимым для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Отсутствие подъездного пути к земельному участку и причалу изначально делает невозможным использование земельного участка и объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования и отказ в регистрации договора аренды земельного участка. Не согласен с включением в проект договора пп. «г» п. 6.3, согласно которому использование земельного участка с нарушением границ, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, является основанием для досрочного расторжения договора аренды, в связи с существенным нарушением условий настоящего договора. Согласно условиям договора и акта приема-передачи, передача земельного участка от арендодателя к арендатору происходит формально, без вызова специалиста с геодезическим оборудованием, который на месте может указать границы земельного участка, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, использование земельного участка с нарушением границ, сведения о которых содержатся Государственном кадастре недвижимости образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ, с обязательным устранением нарушений земельного законодательства. Таким образом, арендатор изначально может оказаться в ситуации, связанной с использованием участка с нарушением границ, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. По результатам рассмотрения разногласий, ответчик письмом от 02.11.2023 № 3551 отклонил протокол разногласий к договору, без каких либо законных оснований и пояснений, предложил заключить договор на первоначальных условиях. 08.11.2023 ответчик направил новый проект договора аренды земельного участка, в котором урегулированы разногласия по некоторым пунктам.

    Истец Конев А.П. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, для защиты своих интересов направил в суд представителя Конева В.В.

    Представитель истца Конев В.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что проход к земельному участку имеется, вместе с тем использование принадлежащего Комину А.П. причала по назначения невозможно без организации к нему проезда. Кроме того полагает, что арендная плата должна начисляться с момента заключения сторонами договора аренды от 08.11.2023, то есть с указанной даты.

    Представитель ответчика Локтев В.В. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, пояснил, что при изложении п. 2.1 договора истец настаивает на включении в его редакцию положений п.п. 1 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, п.п. 4 п. 5 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации, решения Думы Осинского городского округа от 23.08.2023 № 517, таким образом фактически просит применить к арендной плате льготное исчисление ее размера по основанию участия в специальной военной операции. Вместе с тем реализация мер социальной поддержки ветеранов боевых действий осуществляется при предъявлении ими удостоверения единого образца, истцом удостоверение ветерана боевых действий не предъявлялось, а согласно представленным воинской частью сведениям, такое удостоверение ему не выдавалось. Кроме того в соответствии с п. 6.1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации уменьшение налоговой базы в соответствии с п. 5 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (налоговый вычет) производится в отношении одного земельного участка по выбору налогоплательщика. Из представленных ИФНС сведений, истцу уже представлена налоговая льгота на иной земельный участок. Кроме этого, Решением Думы Осинского городского округа от 23.08.2023 № 517 внесены изменения в Раздел 6 «Налоговые льготы» Положения о порядке исчисления и уплаты земельного налога на территории Осинского городского округа, предусмотрев пунктом 6.2.2 налоговые льготы для лиц, проходящих военную службу в Вооруженных Силах Российской Федерации по контракту, при условии их участия в специальной военной операции. При этом, пунктом 6.5 Положения о порядке исчисления и уплаты земельного налога на территории Осинского городского округа налоговая льгота предоставляется лишь в отношении ограниченного перечня земельных участков: для жилой застройки, гаражей, для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства. Земельный участок по целям использования и размещения на нем объектов не входит в вышеуказанный перечень, в связи с чем, налоговая льгота, предусмотренная разделом 6 «Налоговые льготы» Положения о порядке исчисления и уплаты земельного налога на территории Осинского городского округа, истцу предоставлена быть не может. Полагает необходимым производить расчет арендной платы с 06.09.2023, поскольку право собственности истца на объект недвижимости (причал) возникло с указанной даты. Относительно требований истца о возложении на арендодателя обязанности обеспечить беспрепятственный проезд автотранспорта с автомобильной дороги <адрес> к земельному участку с кадастровым номером №, представитель истца пояснил, что законодатель установил альтернативный способ доступа (проход или проезд) к земельному участку. Проход к спорному земельному участку имеется, что не оспаривается истцом и неоднократно устанавливалось судебными инстанциями. Кроме того, 10.07.2023 смежный земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, предоставлен в безвозмездное пользование Управлению развития инфраструктуры администрации Осинского городского округа, согласно проекту организации дорожного движения, обеспечить беспрепятственный проезд автотранспорта с автомобильной дороги <адрес> к земельному участку не представляется возможным. Распоряжением администрации Осинского городского округа от 16.06.2021 № 140 отменено распоряжение главы администрации Осинского района Пермской обл. от 22.08.2005 № 228 «Об организации движения грузовых транспортных средств», которым был предусмотрен проезд большегрузного транспорта для подъезда к речному причалу ИП Комина. Кроме этого, Проектом организации дорожного движения, согласованным с органами ГИБДД, <адрес>, с которой образуется Т-образный перекресток <адрес>, предназначена лишь для пешеходного движения, а на <адрес>, с которой также образуется Т-образный перекресток <адрес>, на перекрестке предусмотрено пешеходное движение по тротуару. Указанный Проект организации дорожного движения является действующим. Решением Думы Осинского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения в генеральный план Осинского городского округа, в том числе изменения в отношении спорного земельного участка и смежного земельного участка с кадастровым номером №, которые в настоящее время относятся к рекреационной зоне Р-1. В соответствии с пунктами 5.4.15, 5.4.17 Свода правил СП 396.1325800.2018 «Улицы и дороги населенных пунктов», для обслуживания территорий рекреационных зон УДС следует ограничить доступ транспорта непосредственно на территорию зоны, предусматривая автомобильные стоянки вместимостью 100 автомобилей и более на удалении от входов на территорию не менее чем на 150 м., следует обеспечивать удобные и безопасные пешеходные связи от остановочных пунктов и стоянок до входов на территорию, исключая пересечения с путями движения транспорта. При таких обстоятельствах предусмотреть пересечение пешеходного тротуара с перильными ограждениями проездом к спорному земельному участку не представляется возможным. Также не согласны с исключением из условий договора аренды пп. «г» п. 6.3, поскольку в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, а именно арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Представитель ответчика Цепенникова Ю.А. с заявленными исковыми требования не согласилась в полном объеме, дополнительно пояснила, что заключение п. 2.1 договора аренды в редакции предложенной истцом, с указанием решений Думы Осинского городского округа является нецелесообразным, поскольку льготы на лиц распространяются вне зависимости от указание на это в договоре. Возражала против исключения пп. «г» п. 6.3 из договора аренды, поскольку из ранее вынесенных судебных решений усматривается, что истец не согласен с границами земельного участка №. Полагает, что исчисление арендной платы необходимо установить с 06.09.2023, поскольку с указанной даты Комин А.П. является собственником объекта недвижимости и пользователем земельного участка, на котором располагается данный объект. Также возражала против удовлетворения требований о возложении на ответчика обязанности организовать проезд к спорному земельному участку, поскольку проход к нему существует, а решить вопрос относительно организации проезда истец не лишен возможности установлением, в том числе сервитута.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что решением Осинского районного суда Пермского края от 15.06.2023 постановлено:

Исковые требования Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа к Комину Петру Александровичу о признании права собственника земельного участка на приобретение в муниципальную собственность находящегося на нем объекта недвижимости, освобождении земельного участка от движимого имущества, приведении земельного участка в первоначальное состояние оставить без удовлетворения в полном объеме.

Исковые требования Комина Петра Александровича удовлетворить.

Возложить на Управление развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа обязанность заключить с Коминым Петром Александровичем без проведения торгов договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, распложенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – водный транспорт (код 7.3), сроком на 48 лет, в течении одного рабочего дня с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционный определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 31.10.2023 решение Осинского районного суда Пермского края от 15.06.2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа – без удовлетворения.

23.06.2023 Управлением развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа принято решение о предоставлении Комину А.П. в аренду земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 12).

В адрес истца направлен проект договора аренды земельного от 23.06.2023 (л.д. 13).

12.07.2023 истец направил в адрес Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа проект разногласий к проекту договора аренды земельного участка от 23.06.2023 (л.д 16-17).

08.08.2023 Управление развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа сообщило истцу о том, что протокол разногласий рассмотрен, договор аренды не может быть заключен на условиях, предложенных арендатором, предложено заключить договор на первоначальных условиях (л.д. 18).

17.08.2023 Коминым П.А. было подано настоящее исковое заявление.

Согласно выписке из ЕГРН собственником объекта недвижимости – причала с кадастровым номером № с 06.09.2023 является Комин А.П. (л.д. 33-34).

Определением Осинского районного суда Пермского края от 18.09.2023 произведена замена стороны истца Комина П.А. на Комина А.П. в связи со сменой собственника объекта недвижимости (л.д. 53-54).

В ходе рассмотрения спора, стороны предоставили в суд проект договора аренды от 08.11.2023 в котором спорные положения изложены в следующей редакции:

п. 2.1. Расчет арендной платы произвести с 06.09.2023 (с даты возникновения права собственности на объект капитального строительства), с учетом подпункта пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, Принципом 7, закрепленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»;

п. 3.2. Арендодатель обязан:

3.2.1. Передать Арендатору Участок в состоянии, соответствующем условиям настоящего Договора по акту приема-передачи не позднее 5 дней с момента заключения настоящего Договора.

3.2.2. Ежегодно направлять уведомления о размере арендной платы с указанием реквизитов для перечисления.

3.2.3. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям Договора и действующему законодательству.

3.2.4. В срок не позднее пяти рабочих дней с даты заключения договора аренды, направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

п. 6.2. Настоящий договор, может быть, расторгнут по письменному соглашению сторон или в судебном порядке в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим договором,

6.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а участок освобождению по требованию Арендодателя в случаях, являющихся существенными нарушениями условий настоящего договора:

а) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (в том числе внесение не в полном объеме);

б) при использовании участка (в целом или частично) с нарушением вида разрешенного использования;

в) при умышленном или неосторожном ухудшении Арендатором состояния арендуемого земельного участка, подтвержденного уполномоченным органом;

г) при использовании участка с нарушением границ, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости,

<данные изъяты> (л.д. 127).

<данные изъяты> (л.д. 130-131).

<данные изъяты> (л.д. 173).

    Согласно сведениям ЕГРН от 02.02.2024 земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под жилую застройку индивидуальную, принадлежит на праве собственности Комину А.П. с 01.04.2011.

В силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2).

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 38, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Из вышеприведенных положений закона и разъяснений следует, что при наличии у ответчика обязанности заключить договор и отклонении им поступившего от другой стороны протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В этом случае условия договора, по которым имелись разногласия, определяются решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Одним из видов договоров предусмотренных действующим гражданским законодательством РФ является договор аренды.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Как следует из положений п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ одним из оснований предоставления земельного участка, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно ч. 1 ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу положений ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом настоящей статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из заявленных требований следует, что истец настаивает на включение в условия договора аренды земельного участка обязанности ответчика обеспечить проезд автомобильного транспорта к земельному участку с кадастровым номером № на котором находиться принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество. Таким образом, фактически Комин А.П. предлагает установить в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером № ограничения пользованием другими земельными участками, то есть сервитут.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3).

На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4).

В судебном заседании судом установлено, что стороны соглашения о внесении в договор аренды земельного участка условий о правах истца на беспрепятственный проезд к земельному участку с кадастровым номером 59:29:1110001:7 через другой земельный участок не достигли. При этом, установление сервитута договором аренды земельного участка а, следовательно, включение условий об ограничении прав пользования соседним земельным участком с целью прохода, проезда к данному земельному участку действующим законодательством не предусмотрено.

    Учитывая вышеизложенное, то обстоятельство, что стороны к соглашению об установлении сервитута не пришли, а также положения п. 3 ст. 274 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что истец не лишен возможности обратиться с требованием об установлении сервитута в судебном порядке.

При этом доводы истца о возможности приостановления осуществления государственной регистрации прав со ссылкой на положения п. 26 ч.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» нельзя признать обоснованными.

    Согласно положениям п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).

Таким образом, закон не конкретизирует необходимость наличия именно проезда к земельному участку, истцом не оспаривается, что проход имеется, вышеприведенная норма права также указывает на возможность установления сервитута, который устанавливается либо соглашением сторон, либо в судебном порядке, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.

Изложение п. 2.1 договора аренды земельного участка в предложенной Коминым А.П. редакции суд считает нецелесообразным, поскольку истец просит перечислить положения закона, в соответствии с которыми, по его мнению, он имеет право на льготное исчисление арендной платы, вместе с тем льготы лицам, на которые они распространяются, предоставляются независимо от их указания в условиях договора.

Кроме того, согласно пп. 1 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.

Таким образом, законодатель связывает величину арендной платы с размером налога рассчитанного в отношении земельного участка, заключенного с определенной категорией лиц, вместе с тем законом не предусмотрен порядок определения арендной платы в соответствии с пп. 1 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ из расчета конкретного размера налога для лица, имеющего право на его льготное исчисление, в том числе по пп. 4 п. 5 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ).

По указанным выше основаниям невозможно применить при расчете арендной платы в соответствии с пп. 1 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ, размер налога, рассчитанный согласно решениям Думы Осинского городского округа от 24.08.2023 № 517 и от 29.06.2023 № 509.

Вместе с тем    суд соглашается с доводами истца о необходимости начисления арендной платы с момент заключения договора аренды, то есть с 08.11.2023 по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию указанных норм, приведенному в п. 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», с момента регистрации перехода права собственности на здание новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений, в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Из пункта 2 статьи 609 ГК РФ следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что истец является собственником объекта недвижимости и следовательно пользователем земельного участка с 06.09.2023. Вместе с тем договор аренды земельного участка между предыдущим собственником приобретенного истцом объекта недвижимости и собственником земельного участка заключен не был, в связи с чем арендная плата за пользование земельным участком в размере, установленном договором аренды, подлежит начислению с момента заключения договора аренды.

При этом, суд считает необходимым указать, что ответчик не лишен возможности обратиться в суд с иском к Комину А.П. о взыскании неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка в размере платы за использование земельного участка, начисленной с 06.09.2023 по дату заключения договора.

Также суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об исключении из п. 6.3 Договора аренды подпункта «г», в соответствии с которым договор аренды подлежит досрочному расторжению, а участок освобождению по требованию арендодателя в случае использования участка с нарушением границ, сведения о которых содержаться в государственном кадастре недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно законодательством предусмотрена возможность внесения в договор аренды дополнительных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, не указанных в законе, но поскольку другая сторона договора Комин А.П. возражает на включение данных положений в договор, оснований для включения указанных пунктов суд не усматривает, в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Исковые требования Комина Александра Петровича удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 08.11.2023 с кадастровым номером № площадью 1170,1 кв.м., категория земель «земли населенных пунктом», разрешенное использование «водный транспорт», расположенного по адресу: <адрес>, на следующих условиях:

Указать в п. 2.1 Договора аренды: «расчет арендной платы произвести с 08.11.2023»;

исключить из п. 6.3 Договора аренды подпункт «г», в соответствии с которым договор аренды подлежит досрочному расторжению, а участок освобождению по требованию арендодателя в случае использования участка с нарушением границ, сведения о которых содержаться в государственном кадастре недвижимости.

Установить, что все остальные условия договора аренды земельного участка от 08.11.2023 действуют в редакции Управления развития экономики, имущественных и земельных отношений администрации Осинского городского округа.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комину Александру Петровичу отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Осинский районный суд Пермского края в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

        Судья                                     И.С. Томилова

        Мотивированное решение составлено 09.02.2024.

        Судья                                     И.С. Томилова