Решение по делу № 2-554/2022 (2-7428/2021;) от 24.05.2021

78RS0002-01-2021-006325-03

Дело № 2-554/2022 Санкт-Петербург

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июля 2022 года

Выборгский районный суд Санкт–Петербурга в составе

председательствующего судьи Глазачевой С.Ю.,

при секретаре Воробьевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Волкову С. А. о принудительном изъятии нежилого помещения в связи с изъятием земельного участка,

по встречному исковому заявлению Волкова С. А. к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании совершить определенные действия,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО СПб, Комитет) обратился в суд иском к Волкову С. А., в котором просил:

принудительно изъять у Волкова С. А. для государственных нужд Санкт-Петербурга нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № на условиях прилагаемого соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Санкт-Петербурга путем выкупа на условиях выплаты Волкову С. А. 10 416 666,67 руб. (без НДС), рыночной стоимости помещения и 752 000 руб. суммарной величины убытков, связанных с расходами собственника в связи с изъятием помещения для государственных нужд Санкт-Петербурга, и прекращения права частной собственности Волкова С. А. на указанное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец сослался на те обстоятельства, что ответчик является собственником нежилого помещения № в многоквартирном доме (далее – МКД), расположенного по адресу: <адрес>, который на основании заключения городской межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции от 25.01.12012 № и распоряжении Жилищного комитета от 30.01.2012 №54-р признан аварийным и подлежащим реконструкции. Правительством Санкт-Петербурга от 02.09.2019 №592 издано постановление «Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>», которым для государственных нужд Санкт-Петербурга подлежит изъятию земельный участок площадью 3 887 кв.м, кадастровый №, а также находящиеся в частной собственности жилые и нежилые помещения в МКД, находящиеся на указанном участке. Поскольку от заключения соглашения об изъятии нежилого помещения, направленного письмом от 11.02.2020 ответчику, последний отказался, истец обратился в суд с указанным иском.

Определением суда от 30.06.2022 года к производству принят встречный иск Волкова С. А. к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании совершить определенные действия, в котором просил:

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга изъять у Волкова С. А. для государственных нужд Санкт-Петербурга нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем выкупа на условиях выплаты Волкову С. А. 16 800 000 руб. рыночной стоимости помещения, 1 022 000 руб. суммарной величины убытков связанных с расходами собственника в связи с изъятием помещения для государственных нужд Санкт-Петербурга, и прекращении права собственности Волкова С. А. на указанное нежилое помещение.

Одновременно Волковым С.А. заявлено требование о возмещении судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

В обоснование встречного иска, Волков С.А. сослался на несогласие с определенным стороной истца по первоначальному иску размером рыночной стоимости подлежащего изъятию нежилого помещения.

Представитель истца по первоначальному иску в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал, доводы, изложенные в обоснование иска, подтвердил, полагал, что встречный иск не подлежит удовлетворению по основаниям, изложенным в письменной позиции.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании просил в первоначальном иске отказать, по основаниям изложенном в письменном отзыве, поддержал встречные исковые требования, просил их удовлетворить.

Выслушав правовые позиции сторон, изучив материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, Волков С.А. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На основании заключения городской межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции от 25.01.2012 № 4 и распоряжения Жилищного комитета от 30.01.2012 № 54-р «О признании многоквартирного дома по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим реконструкции» МКД по адресу: <адрес> был признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 02.09.2019 № 592 «Об изъятии для государственных нужд Санкт- Петербурга земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>», земельный участок площадью 3 887 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, а также находящиеся в частной собственности жилые и нежилые помещения МКД, находящиеся на указанном участке, подлежат изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга.

Рыночная стоимость указанного выше нежилого помещения и суммарная величина убытков, связанных с расходами собственника в связи с изъятием помещения для государственных нужд Санкт-Петербурга, и прекращения права частной собственности определены истцом по первоначальному иску на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 24.11.2020 года №, составленным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в размере 10 146 666,67 руб. (без учета НДС) и 752 000 руб. соответственно.

Исходя из предмета и оснований иска, суд отмечает в силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу ч. 6. ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст.32 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 4 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 02.09.2019 № 592, последнее действует в течение трех лет с даты его принятия.

Согласно п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что, в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, - основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, уполномоченным органом принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, и, соответственно, об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа, за исключением помещений, относящихся к государственной (муниципальной) собственности. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

В соответствии со ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Как следует из пп. 4 п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В силу п. 2 ст. 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Согласно п. 1 ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные п. 1 и п. 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 239.2, 279 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ.

11.12.2020 Комитетом в адрес Волкова С.А. направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд.

Письмом от 26.11.2020 (вх. КИО СПб от 28.12.2020 № ОБ-29928-013/20-0-0) Волков С.А. отказался от заключения соглашения об изъятии принадлежащего ему помещения, обосновав свой отказ несоответствием размера рыночной цены, а также отсутствием приложенных документов, подтверждающих наличие права осуществлять оценочную деятельность СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», предложив Комитету предоставить доказательства таких полномочий, а также привести в соответствие предлагаемую цену выкупа.

Принимая во внимание несогласие ответчика по первоначальному иску с представленным истцом по первоначальному иску отчетом об оценке рыночной стоимости от 24.11.2020 года №, составленным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», в возражение на которое ответчик по первоначальному иску представил отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилое помещение, площадью 101 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес>, выполненное оценщиком ФИО2, являющейся членом Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный Совет», согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 17 900 000 руб., и наличия между сторонами спора относительно рыночной стоимости жилого помещения по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО1 № 23/12/2021-2 от 28.03.2022 года:

Рыночная стоимость объекта и той части земельного участка, которая относится к объекту и необходимо для его использования, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый № на дату проведения экспертизы составляет 16 800 000 руб., в том числе рыночная стоимость той части земельного участка, которая относится к объекту и необходима для его использования, которая составляет 3 780 000 руб.

Размер убытков, включая упущенную выгоду, причиненный собственнику помещения в случае его изъятия для государственных нужд, составит 842 000 руб.

Определением суда от 02.06.2022 года по ходатайству стороны ответчика по первоначальному иску назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО1 № 02/06/2022-2 от 23.06.2022 года размер убытков, причиняемых собственнику помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в случае его изъятия для государственных нужд, связанных с демонтажем и последующим монтажом по новому адресу торгового оборудования, холодильного оборудования и печного оборудования, вывоз его и транспортировку в пределах города Санкт-Петербурга, составит округленно 180 000 руб.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО1 № 23/12/2021-2 от 28.03.2022 года и дополнительному заключению АО «Региональное управление оценки» ФИО1 № 02/06/2022-2 от 23.06.2022 года, поскольку заключение и дополнительное заключение содержат мотивированные и однозначные ответы на поставленные судом вопросы, эксперт при даче заключения и дополнительного заключения учитывал материалы дела, заключение и дополнительное заключение выполнено экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, значительный стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, заключение отвечает требованиям Закона РФ от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, в качестве надлежащего доказательства по делу суд принимает заключение эксперта АО «Региональное управление оценки» ФИО1 № 23/12/2021-2 от 28.03.2022 года и дополнительное заключение АО «Региональное управление оценки» ФИО1 № 02/06/2022-2 от 23.06.2022 года.

При установленных судом обстоятельствах и на основании вышеуказанных законоположений суд приходит к выводу, что заявленные требования об изъятии путем выкупа для государственных нужд Санкт-Петербурга нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № и возложении обязанности на КИО Санкт-Петербурга изъять у Волкова С.А. для государственных нужд Санкт-Петербурга указанное нежилое помещение путем выкупа на условиях выплаты Волкову С.А. рыночной стоимости помещения и суммарной величины убытков, связанных с расходами собственника в связи с изъятием помещения для государственных нужд Санкт-Петербурга и прекращении права собственности Волкова С.А. на указанное нежилое помещение подлежат удовлетворению, при этом размер возмещения за нежилое помещение составит 16 800 000 руб., суммарный размер убытков составит 1 022 000 руб. (842 000 + 180 000).

Разрешая требования, суд учитывает доводы стороны истца по первоначальному иску о необходимости указания размера выплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества без НДС.

В соответствии со ст. ст. 4, 39, 131 ГПК РФ формулирование предмета требований является прерогативой истца.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении», исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.

В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд, кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (ч. 5 ст. 198, ст. ст. 204 - 207 ГПК РФ). Таким образом, решение суда должно быть исполнимым.

Согласно НК РФ физические лица не являются плательщиками НДС. Соответственно, при изъятии земельных участков у физических лиц объекта налогообложения не возникнет.

Оценочная деятельность по определению рыночной стоимости имущества, выкупаемого у государства или муниципального образования, строится на общих принципах оценки с применением специальных правил об оценке недвижимого и движимого имущества.

Судом исследованы представленные доказательства в совокупности и при установлении размера, подлежащей выплате Волкову С. А. стоимости рыночной стоимости помещения, судом учтено заключение судебной экспертизы, согласно выводам которой рыночная стоимость объекта и той части земельного участка, которая относится к объекту и необходимо для его использования, расположенного по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы составляет 16 800 000 руб., в том числе рыночная стоимость той части земельного участка, которая относится к объекту и необходима для его использования, которая составляет 3 780 000 руб.

Поскольку Волковым С.А. понесены и подтверждены судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 руб., то на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ указанные расходы полежат возмещению Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Принудительно изъять у Волкова С. А. для государственных нужд Санкт-Петербурга нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> кадастровый № на условиях выкупа с выплатой Волкову С. А. рыночной стоимости помещения и суммарной величины убытков, связанных с расходами собственника в связи с изъятием помещения для государственных нужд Санкт-Петербурга, и прекращения права частной собственности Волкова С. А. на указанное нежилое помещение.

Обязать КИО Санкт-Петербурга изъять у Волкова С. А. для государственных нужд Санкт-Петербурга нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем выкупа на условиях выплаты Волкову С. А. 16 800 000 руб. рыночной стоимости помещения, 1 022 000 руб. суммарной величины убытков, связанных с расходами собственника в связи с изъятием помещения для государственных нужд Санкт-Петербурга, и прекращении права собственности Волкова С. А. на указанное нежилое помещение.

Взыскать с КИО Санкт-Петербурга в пользу Волкова С. А. расходы по оплате государственной пошлины размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Ю. Глазачева

Решение в окончательной форме принято 03.10.2022.