Решение по делу № 33-1830/2022 от 02.02.2022

Судья Доронин С.В. Дело № 33-1830/2022

24RS0018-01-2021-002064-96

2.209

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 февраля 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Кучеровой С.М.,

судей Медведева И.Г., Парфеня Т.В.,

при ведении протокола помощником судьи Юровой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева И.Г. гражданское дело по иску Бута Виталия Ивановича к Видер Ольге Григорьевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка

по апелляционной жалобе истца Бута В.И.

на решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 24 ноября 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования Бут Виталия Ивановича к Видер Ольге Григорьевне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 г., заключенный между Бут Виталием Ивановичем и Видер Ольгой Григорьевной, зарегистрированный в ЕГРН 02.07.2021 года.

Прекратить право собственности Видер Ольги Григорьевны на недвижимое имущество по адресу: <адрес> жилой дом общей площадью 263,8 кв.м., кадастровый №; земельный участок общей площадью 1077 кв.м, кадастровый №, стайку общей площадью 60,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 63,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 18,3 кв.м, кадастровый №.

Признать за Бут Виталием Ивановичем право собственности на недвижимое имущество по адресу: <адрес> <адрес> жилой дом общей площадью 263,8 кв.м., кадастровый №; земельный участок общей площадью 1077 кв.м, кадастровый №, стайку общей площадью 60,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 63,5 кв.м, кадастровый №; теплицу общей площадью 18,3 кв.м, кадастровый №.

Взыскать с Бут Виталия Ивановича в пользу Видер Ольги Григорьевны 1050000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 г.

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности Бут Виталием Ивановичем на вышеуказанные объекты недвижимости.

Определить порядок исполнения судебного решения в части государственной регистрации прекращения права собственности Видер Ольги Григорьевны и признании права собственности за истцом Бут Виталием Ивановичем на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора от 24.02.2021 г., определив указанную регистрацию после исполнения Бут Виталием Ивановичем решения суда в части возврата полученных им по договору от 24.02.2021 г. денежных средств в размере 1050000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей ответчику Видер Ольге Григорьевне».

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Бут В.И. обратился в суд с иском к Видер О.Г. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Требования мотивированы тем, что 24.02.2021 между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, стайки, теплицы, расположенных по адресу: <адрес> общей стоимостью 4500000 рублей; переход права собственности на указанное недвижимое имущество к ответчику зарегистрирован в установленном порядке; также была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на указанное недвижимое имущество в пользу истца. При этом денежная сумма в размере 1 050 000 рублей за объекты недвижимости выплачена ответчиком истцу до подписания договора в качестве задатка. Оставшаяся часть средств за объекты недвижимости должна была быть выплачена истцу ответчиком за счет средств военной ипотеки в сумме 1 714901,10 рубль, а также за счет кредитных средств банка в размере 1 735098,90 рублей. Несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности к ответчику, до настоящего времени оставшаяся денежная сумма в размере 3 450 000 рублей истцу не выплачена; согласно информации с ДОМКЛИК, сделка с недвижимостью отменена; соответственно, регистрируя сделку в Росреестре ответчик намерено вводила истца в заблуждение относительно наличия у неё заемных денежных средств для выполнения обязательств перед продавцом по спорному договору, чем существенно нарушила его условия. Ответчику направлялось требование о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой, на которое ответа не последовало. Поскольку оплата составила менее половины стоимости недвижимого имущества, данные обстоятельства являются существенными нарушениями покупателем условий договора, в связи с чем, имеются основания для его расторжения, прекращения права собственности ответчика на объекты недвижимости с восстановлением этого права за истцом.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Бут В.И. просит решение суда отменить в части взыскания с него в пользу ответчика денежных средств и определения порядка исполнения решения. Указывает, что денежные средства в сумме 1050000 рублей по условиям предварительного договора купли-продажи являлись именно задатком, следовательно, они не подлежат возврату ответчику, так как сделка не состоялась по вине самого покупателя. Кроме того, на момент подписания договора ответчик заведомо знала, что кредитные средства из банка и по «военной ипотеке» ей не предоставлены, следовательно, только она несет полную ответственность за неисполнение договора. Полагает, что ставя порядок исполнения решения по переходу права собственности на спорные объекты недвижимости к истцу под условие оплаты им ответчику денежной суммы 1050000 рублей, судом не соблюден баланс интересов сторон, в результате чего истец, как добросовестный владелец объектов недвижимости, лишен правомочий по использованию принадлежащего ему жилого помещения и вынужден нести расходы по аренде жилья.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, уведомленных надлежащим образом о месте и времени слушания, проверив материалы дела; обсудив апелляционную жалобу; судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 05.03.2020 между истцом Бутом В.И. (продавец) и ответчиком Видер О.Г. (покупатель) был подписан предварительный договор (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2020) купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>. Стоимость объектов определена в общей сумме 4500000 руб., из которых 50000 руб. являются задатком и уплачены Покупателем Продавцу полностью 05.03.2020 и 1000000 руб. в качестве задатка уплачены Покупателем Продавцу 26.05.2020.

24.02.2021 между Бутом В.И. (продавец) и Видер О.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого истец продал, а ответчик приобрела в собственность: жилой дом, общей площадью 263,8 кв.м с кадастровым №; земельный участок, общей площадью 1077 кв.м с кадастровым №; стайку, общей площадью 60,5 кв.м с кадастровым № теплицу, общей площадью 63,5 кв.м с кадастровым № теплицу, общей площадью 18,3 кв.м с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.4 договора общая стоимость объектов составляет 4500000 рублей, при этом: стоимость жилого дома определена сторонами в 4120 000 руб.; земельного участка – 289 000 руб.; стайки – 30000 руб.; теплиц – 31000 руб. и 30000 руб., соответственно; которые приобретаются за счет: средств целевого жилищного займа по ипотечному кредиту от 24.02.2021, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита жилого помещения в размере 1714901,10 руб.; кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк по кредитному договору от 24.02.2021 в размере 2050000 руб.; собственных средств покупателя в размере 644098,90 руб.

В соответствии с п. 3.2.1 договора денежная сумма в размере 3764901,10 руб. выплачивается Покупателем Продавцу с текущего счета «военная ипотека» в сумме 1711901,10 руб. и с текущего счета «кредитный» в сумме 1735098,90 руб. в течение 7-ми и 10-ти рабочих дней, соответственно, с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за покупателем Видер О.Г. Денежная сумма в размере 91000 руб. за стайку и теплицы выплачены Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в день подписания договора – 24.02.2021 (п. 3.1.3).

Таким образом, ответчик выплатила истцу 1050 000 руб. в счет приобретаемых объектов недвижимости, оставшаяся сумма в размере 3450 000 руб. до настоящего времени не уплачена.

Согласно выписке из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24.02.2021 зарегистрировано за Видер О.Г. 02.07.2021.

При этом из пояснений представителя ответчика в суде первой инстанции следует, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 24.02.2021 был подписан сторонами только 29.05.2021 после обращения Видер О.Г. в суд с иском к Буту В.И. о понуждении к заключению сделки; по этой причине денежные средства, предоставленные ей по «военной ипотеке», а также кредитные средства банка, предназначавшиеся для оплаты стоимости приобретаемого имущества, были отозваны ввиду истечения срока согласования их предоставления. После оформления предварительного договора Бут В.И. всячески препятствовал совершению основной сделки, «тянул время», не желал снимать со счета деньги, перечисленные ПАО Сбербанк в счет оплаты части стоимости приобретаемого спорного имущества. При сдаче договора в МФЦ государственная регистрация была приостановлена для урегулирования вопроса с ипотекой, от совместного написания заявления о приостановления госрегистрации на 3 месяца истец отказался, в связи с чем, договор был зарегистрирован в Росреестре.

Разрешая при изложенных обстоятельствах спор; установив указанные обстоятельства и оценив представленные сторонами доказательствами в их совокупности в соответствии с требованиями процессуального закона (ст. 12, 56 ГПК РФ); применяя приведенные нормы права; суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что обязательства по оплате Буту В.И. стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи в полном объеме ответчик не исполнила; фактически произведена оплата менее половины стоимости имущества; с учетом размера общей стоимости недвижимого имущества и размера неисполненного обязательства, а также исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости жилого помещения, суд сделал вывод о том, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата всего переданного покупателю имущества.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на нормах права и установленных по делу фактических обстоятельствах исходя из следующего.

В соответствии с положениями статей 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.

По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) разъяснено (п. 8), что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В случае расторжения договора купли-продажи, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса (абзац 4 пункта 65 постановления № 10/22).

Из материалов дела следует и верно установлено судом, что по договору купли-продажи от 24.02.2021 стороны согласовали оплату недвижимого имущества в рассрочку, установив общую цену в размере 4500000 рублей, однако ответчик Видер О.Г. оплату произвела лишь в размере 1050000руб., т.е. в сумме, менее половины стоимости приобретаемого имущества, в связи с чем, продавец вправе односторонне отказаться от исполнения договора и потребовать возврата своего имущества.

В соответствии с п. 4.4.4 договора продавец вправе требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств, указанных в п. 3.1.1 настоящего договора, в течение 30 календарных дней с даты подписания договора.

Видер О.Г. не произвела оплату по договору купли-продажи от 24.02.2021 в оставшемся размере 3450 000 руб., что стороной ответчика не оспаривалось в ходе рассмотрения спора; при этом получение продавцом от покупателя согласованной цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора и возврата объектов недвижимости в пользу продавца, поскольку на момент рассмотрения спора ответчиком было оплачено только 1050 000 руб. из 4500 000 руб., что менее 50% стоимости приобретаемого покупателем имущества и при таком расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение в натуре).

При этом, поскольку исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи и возврате продавцу переданного по этому договору недвижимого имущества удовлетворены, судебная коллегия соглашается также и с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с продавца Бута В.И. в пользу покупателя Видер О.Г. оплаченных ею в счет приобретаемого у истца имущества денежных средств в сумме 1050 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что указанная сумма является задатком и не подлежит возврату покупателю при расторжении договора основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда в указанной части.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 6 указанной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия. Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, могут быть указаны условия, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации для задатка. При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке.

Так, в пункте 3 предварительного договора купли-продажи от 05.03.2020 и п. 3 дополнительного соглашения к нему от 26.05.2020 указано, что Покупатель уплатил продавцу 50000 руб. и 1000000 руб., соответственно, которые являются задатком и входят в стоимость приобретаемых объектов недвижимости.

При этом из положений пункта 8 предварительного договора купли-продажи от 05.03.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 26.05.2020) следует, что в случае, если подписание договора купли-продажи не состоится до 31.05.2021 по вине продавца, последний обязуется вернуть денежный задаток в двойном размере в сумме 2100000 рублей покупателю; в случае если подписание договора купли-продажи не состоится до 31.05.2021 по вине покупателя, денежный задаток в сумме 1050000 рублей остается у продавца.

Буквальное значение приведенных условий о задатке указывает на то, что данные суммы обеспечивали лишь исполнение предварительного договора в форме обязанности заключить основной договор в будущем – не позднее 31.05.2021; каких-либо условий об обеспечении этим задатком надлежащего исполнения сторонами основного договора купли-продажи (в частности – при неуплате покупателем полной цены договора и его расторжении по такой причине) предварительный договор и дополнительное соглашение к нему, не содержат.

Заключенный между сторонами 24.02.2021 основной договор купли-продажи также каких-либо указаний о том, что полученные продавцом денежные средства в размере 1050000 руб. являются задатком и имеют цель обеспечения исполнения сторонами обязательств по этому договору, не содержит; также в нем не указаны последствия отказа от исполнения договора, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исходя из положений ст.ст. 329, 380 ГК РФ и условий заключенных сторонами договоров судебная коллегия приходит к выводу о том, что задатком обеспечивалось лишь исполнение обязательства участников предварительного договора в части срока заключения основного договора купли-продажи не позднее 31.05.2021, и он в указанной части сторонами исполнен.

По условиям заключенного основного договора купли-продажи уплаченная ранее по предварительному договору в качестве задатка сумма трансформировалась в платеж за приобретаемое имущество, то есть сумма задатка выполнила лишь платежную, а не обеспечительную функцию, являясь авансовым платежом и которая, в связи с прекращением обязательств сторон (расторжением договора и возвращением имущества продавцу) подлежит возвращению продавцом в пользу покупателя в полном объеме, независимо от наличия или отсутствия виновных действий какой-либо из сторон.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о взыскании с истца в пользу ответчика 1050000 руб., ранее уплаченных Видер О.Г. продавцу в рамках расторгнутого договора купли-продажи.

Вопреки доводам жалобы использование в предварительном договоре (договоре о намерениях) самого термина задаток, само по себе в силу требований п. 2 ст. 380 ГК РФ не является достаточным свидетельством того, что стороны при заключении основного договора купли-продажи вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 данной статьи.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об определении порядка исполнения решения в части осуществления государственной регистрации прекращения права собственности Видер О.Г. и регистрации права собственности Бута В.И. на спорные объекты недвижимости только после исполнения истцом решения суда по возврату ответчику денежных средств в размере 1050 000 руб.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, вывод суда первой инстанции относительно возможности проведения государственной регистрации прекращения права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество и регистрации за истцом права собственности на принадлежащие ему объекты (так и не оплаченные покупателем в полном объеме) только после наступления момента осуществления Бутом В.И. выплаты в пользу Видер О.Г. денежных средств в сумме 1050000 рублей, нарушает права истца по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему недвижимым имуществом, в связи с чем, решение суда в указанной части подлежит изменению с исключением из него упоминания на особый порядок исполнения судебного решения в части государственной регистрации.

При этом, само по себе вступившее в силу решение о взыскании с истца в пользу ответчика денежной суммы является общеобязательным и подлежит, в том числе, принудительному исполнению в порядке, предусмотренном ГПК РФ и законом «Об исполнительном производстве», в частности за счет средств и имущества, принадлежащего должнику Буту В.И.; в случае, если у взыскателя имеются опасения относительно возникновения потенциальной угрозы неисполнения решения должником, он не лишен права ходатайствовать перед судом или перед судебным приставом-исполнителем о применении мер по обеспечению иска, либо о наложении ареста на имущество должника в пределах суммы взысканного долга.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Зеленогорского городского суда Красноярского края от 24 ноября 2021 года отменить в части определения специального порядка его исполнения.

Исключить из резолютивной части решения указание на определение порядка исполнения судебного решения по осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности Видер Ольги Григорьевны и признания права собственности за истцом Бутом Виталием Ивановичем на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора от 24.02.2021, под условием первоначального исполнения Бутом Виталием Ивановичем решения суда в части возврата полученных им по договору от 24.02.2021 денежных средств в размере 1050 000 рублей ответчику Видер Ольге Григорьевне.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Бута В.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.02.2022