Решение по делу № 2-864/2022 от 01.02.2022

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ. Коломенский городской суд Московской области в составе: судьи Коротковой М.Е., при секретаре судебного заседания ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением.

В обоснование иска указывает, что ФИО3 является собственником нежилого помещения КН №, площадью 92,6 кв.м, расположенного на 1-м и 2-м этаже по адресу: <адрес> <адрес>, на основании договора купли-продажи №, заключенного на основании протокола результатов проведения торгов № по продаже имущества ОАО «Трест Мосэлектротягстрой» от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Сособственниками смежного нежилого помещения площадью 53,2 кв.м., №, расположенного на 1-м этаже, являются ФИО4 (47/100) долей, ФИО5 (47/100) долей и ФИО2 (6/100) долей, которые сдают данное помещение в аренду под косметический салон. Проход в помещение ответчиков осуществляется через помещение истца.

На предложение ФИО3 сделать отдельный вход с улицы, в принадлежащее ответчикам нежилое помещение, либо продать его ФИО3 или выкупить по коммерческой цене, ответчики ответа не дают.

По вопросу чинения препятствий в пользовании нежилым помещением ФИО3 обращался в отдел полиции УМВД России по Коломенскому городского округа для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.

ДД.ММ.ГГГГ вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на основании п.2.ч.1 ст.24 УПК РФ с разъяснением того, что между сторонами сложились гражданско - правовые отношения.

Данное постановление Коломенским городским прокурором было отменено и направлено для проведения дополнительной проверки.

По результатам дополнительной проверки ДД.ММ.ГГГГ вновь вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела на основании п.2.ч.1 ст.24 УПК РФ с разъяснением того, что для разрешения возникшей ситуации необходимо обратиться в суд, так как между сторонами сложились гражданско - правовые отношения.

Дальнейшее совместное пользование с ответчиками нежилым помещением истца становится невозможным, поскольку порождает конфликтные ситуации, и лишает истца возможности пользоваться своей собственностью в коммерческих целях.

Истец обратился к специалистам <данные изъяты> для разработки варианта устройства входной группы для помещения ответчиков. После проведённого обследования строительных конструкций нежилых помещений истца и ответчиков, дано заключение, что для обеспечения независимой друг от друга эксплуатации нежилых помещений требуется устройство дополнительного дверного проёма в наружной стене и устройство отдельной входной группы для смежного с помещением KH № нежилого помещения. Техническая возможность обустройства входной группы и устройства проёма в наружной стене имеется.

Таким образом, специалисты <данные изъяты>» подтвердили возможность устройства отдельного независимого входа в смежное нежилое помещение ответчиков.

Истец просит обязать ФИО4, ФИО5, ФИО2 не чинить препятствия ФИО3 в пользовании принадлежащим нежилым помещением КН №, площадью 92,6 кв.м., расположенного на 1-м и 2-м этаже по адресу: <адрес>

Обязать ФИО4, ФИО5, ФИО2 оборудовать за свой счёт независимый вход в принадлежащее им на праве собственности нежилое помещение КН №, площадью 53,2 кв.м, расположенного на 1-м этаже по адресу: <адрес>, согласно проекта и технического заключения строительно-технической экспертизы (уточненное исковое заявление л.д. 136-139 т.2).

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.127 т.1).

Представитель истца по доверенности (л.д.14 т.1) ФИО8 иск поддержал.

Ответчик ФИО4 с иском не согласен.

Ответчики ФИО5, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (л.д. 148, 149 т.2).

Третье лицо ТСН «Девичье поле» в судебное заседание не направило в суд представителя, извещено надлежащим образом (л.д.128 т.2).

Третье лицо <адрес> Коломна в судебное заседание не направила представителя, извещена надлежащим образом (л.д.129 т.2).

Суд, проверив материалы дела, исследовав представленные доказательства, не находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Права и обязанности собственника жилого помещения определены в статье 30 ЖК РФ, согласно частям 3 и 4 которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Судом установлено, что <данные изъяты> являлся собственником объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 145,8 кв.м, КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. между <данные изъяты> и ФИО4, ФИО5, ФИО2 был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилого многоквартирного дома, в соответствии с которым у ФИО4, ФИО5, ФИО2 возникло право требования у <данные изъяты> доли в виде части нежилого помещения №, общей площадью 53,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

На основании решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № <данные изъяты> признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.90-96 т.1)

ФИО4, ФИО5, ФИО2 как участники долевого строительства обратились в суд с требованием о признании права собственности на часть нежилого помещения №, общей площадью 53,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Решением Коломенского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. требования ФИО4, ФИО5, ФИО2 были удовлетворены. Признано право общей долевой собственности за ФИО4 – в 47/100 доли, ФИО5 – в 47/100 доли, ФИО2 – в 6/100 доли в праве общей долевой собственности на часть нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 53,2 кв.м, состоящее из следующих помещений: коридор - 9,8 кв.м, основное - 11,0 кв.м, основное – 9,3 кв.м, основное – 20,7 кв.м, санузел – 2,4 кв.м, в составе нежилого помещения общей площадью 145,8 кв.м КН №, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (л.д.34-51 т.1). Решение вступило в законную силу. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН (л.д.23-24 т.1).

Решением <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ. о разделе объекта недвижимости КН №, принятого на основании решения Коломенского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ., произведен раздел объекта недвижимости КН №, нежилого помещения, общей площадью 145,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> пом.140, на два объекта недвижимости:

1. нежилое помещение на 1 этаже общей площадью 53,2 кв.м с номерами помещений согласно техническому паспорту:

- № -коридор, площадью 9,8 кв. м;

- № -основное, площадью 11,0 кв. м;

- № - основное, площадью 9,3 кв. м;

- № -основное, площадью 20,7 кв. м;

- № - санузел, площадью 2,4 кв. м;

2. нежилое помещение на 1 и 2 этажах общей площадью 92,6 кв.м с номерами помещений согласно техническому паспорту:

- № - тамбур, площадью 3,5 кв.м;

- № - вестибюль, площадью 16,5 кв.м;

- № - лестничная клетка, площадью 12,0 кв. м;

- № - основное, площадью 12,1 кв. м;

- № - основное, площадью 10,7 кв. м;

- № - основное, площадью 19,4 кв. м;

- № - коридор, площадью 16,1 кв. м;

- № - туалет, площадью 2,3 кв.м (л.д.33 т.1).

В результате раздела нежилое помещение на 1 этаже общей площадью 53,2 кв.м было передано в собственность ответчикам, а нежилое помещение на 1 и 2 этажах общей площадью 92,6 кв.м осталось в собственности <данные изъяты> (л.д.55-57 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ. между <данные изъяты> и ФИО3 заключен договор купли-продажи № на основании протокола результатов проведения торгов № по продаже имущества <данные изъяты>, по условиям которого в собственность ФИО3 передано нежилое помещение общей площадью 92,6 кв.м, КН №, расположенного на 1-м и 2-м этаже по адресу: <адрес> (л.д.15 т.1). Право собственности зарегистрировано в ЕГРН (л.д.21 т.1).

Согласно технического паспорта здания (л.д.131 т.1) вход в вышеуказанные помещения общей площадью 53,2 кв.м, выделенные ответчикам на 1 этаже в результате раздела нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, осуществляется через входную дверь. Чтобы попасть во входную дверь, необходимо подняться по лестнице в доме, войти в тамбур № площадью 3,5 кв.м, пройти по вестибюлю № площадью 16,5 кв.м – помещения, принадлежащие истцу. При этом, иного способа пройти в помещения, принадлежащие ответчикам на праве собственности, не имеется.

С целью выяснения наличия технической возможности организации отдельной входной группы для помещения ответчиков истец обратился к специалистам <данные изъяты>

Согласно заключения <данные изъяты> о техническом состоянии несущих строительных конструкций нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <адрес> нежилое помещение KH №, площадью 92,6 кв.м, принадлежащее ФИО3, располагается в уровне первого и второго этажа здания многоквартирного жилого дома. Доступ на второй этаж осуществляется по отдельной лестнице через первый этаж. Помещение в уровне первого этажа имеет отдельный вход/выход непосредственно на улицу путем устройства отдельной входной группы, включающей наружную входную дверь и крыльцо.

Смежное с помещением KH №, принадлежащим ФИО3, нежилое помещение не имеет прямого выхода на улицу, доступ осуществляется через входную группу и помещение первого этажа, принадлежащих ФИО3

Индивидуальные приборы учёта электроэнергии для помещения KH № и смежного с ним помещения располагаются в одном общем электрошкафу, расположенному на первом этаже помещения KH №.

По результатам анализа конструктивных и объёмно - планировочных решений здания и обследуемых помещений для обеспечения независимой друг от друга эксплуатации нежилых помещений требуется устройство дополнительного дверного проёма в наружной стене и устройство отдельной входной группы для смежного с помещением с KH № нежилого помещения.

Техническая возможность обустройства входной группы и устройства проёма в наружной стене имеется (три вариантана усмотрение собственника в зависимости от оптимальных внутренних планировочных решений):

- устройство дверного проема в глухой части наружной стены;

- устройство дверного проема взамен имеющегося оконного с торцевой части фасада;

- устройство дверного проема взамен имеющегося оконного рядом с входной группой помещения КН №.

Для изоляции смежных нежилых помещений внутренний общий дверной проем подлежит заделке. Дополнительно требуется выполнить раздельные точки подключения и установку приборов ·учета электроэнергии для каждого из нежилых помещений.

Для реализации конкретного варианта требуется разработка проекта переоборудования и перепланировки нежилого помещения, включающего в себя, в том числе, порядок производства работ устройству проёма и перенос точки подключения электричества.

Разработка проекта должна быть выполнена специализированной проектной организацией. Проект подлежит согласованию в установленном законодательством порядке (л.д.102-120 т.2).

Как следует из положений ст.14, ч.ч. 2, 6, 9, 10 ст.23Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения собственник помещения обращается в орган местного самоуправления в области жилищных отношений с соответствующими требованиями об их проведении. Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии. При использовании помещения в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, законом для такого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению по аналогии закона положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок перепланировки и (или) переустройства жилого помещения.

Согласно ст. 25Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу пункта 14 статьи1 Градостроительного кодексаРоссийской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно требованиям ч. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства, подлежащим государственному строительному надзору, относятся строящиеся или реконструируемые объекты капитального строительства, расположенные на территории Московской области, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии сост. 49Градостроительного кодекса Российской Федерации. Предмет государственного строительного надзора в отношении таких объектов указан в ч. 2 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласноподпунктам "в"и"г" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденныхпостановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь.

В силу ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерациисобственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В случаях, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Часть 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерацииустанавливает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии сп. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из ч. 1 ст. 46 п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решения, предусмотренныепунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.

Демонтаж или реконструкция ряда элементов общего имущества собственников помещений неправомерны даже при наличии согласия на указанные работы всех 100% собственников помещений многоквартирного дома, если обязательность наличия таких элементов установлена нормативным правовым актом. Собственники помещений не имеют права принимать решений и давать согласия на проведение действий, которые приводят к нарушению действующих положений законов или иных нормативных правовых актов(Письмо Министерства Строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерацииот ДД.ММ.ГГГГ N № «О реконструкции многоквартирного дома»).

Такая же правовая позиция изложена в п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных положений ЖК РФ следует, что в качестве обязательного условия для обустройства отдельного входа необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку данная реконструкция невозможна без затрагивания общего имущества в многоквартирном доме и уменьшения части общего земельного участка.

Устройство входной группы также затрагивает внешний вид фасадов, а связанные с ним вопросы регулируются п. 2 ч. 2 ст. 45.1 Закона о местном самоуправлении.

Истцом вопрос проведения реконструкции на обсуждение общего собрания всех собственников многоквартирного дома не выносился.

Согласие собственников многоквартирного дома на проведение реконструкции и по задействованию земли, входящей в состав общего имущества многоквартирного дома, для устройства новой входной группы, суду не представлено.

Реализация качественных архитектурных решений с комплексным благоустройством должна быть подтверждена свидетельствами о согласовании архитектурно-градостроительного облика объектов капстроительства.Согласование архитектурно-градостроительного облика производится в отношении многоквартирных и блокированных жилых домов, объектов социнфраструктуры, объектов нежилого назначения.

В администрацию городского округа Коломна по вопросу реконструкции, в государственный административно-технический надзор по вопросу использования земли, в Главное управление архитектуры и градостроительства <адрес> для получения свидетельства о согласовании архитектурно- строительного облика объекта истец не обращался. Представленное в материалы дела ФИО3 заключение не прошло согласование в данных организациях. При этом, в самом заключении указано, что для реализации конкретного варианта требуется разработка проекта переоборудования и перепланировки нежилого помещения, включающего в себя, в том числе, порядок производства работ устройству проёма и перенос точки подключения электричества. Разработка проекта должна быть выполнена специализированной проектной организацией. Проект подлежит согласованию в установленном законодательством порядке.

Счетчик электроэнергии, обслуживающий помещения ответчиков, расположен в помещении истца. Согласование переноса электросчетчика отсутствует.

При этом, суд отмечает, что истец приобрел в собственность спорное нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ., т.е. после возникновения прав ответчиков на нежилое помещение по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ., и должен был понимать и учитывать, что у ответчиков нет иного прохода в принадлежащее им нежилое помещение как через помещение истца.

Ответчики возражают против реконструкции дома, обустройства новой входной группы, считают, что решить спора возможно мирным путем, путем установления сервитута.

При этом, истец никаких технических вопросов не озвучивал ответчикам, никаких проектов, согласованных в соответствующих организациях и на общем собрании собственников многоквартирного дома, не предлагал ответчикам.

Обязать ответчиков против их воли обустройство новой входной группы за их счет не предусмотрено действующим законодательством, при этом не спрашивая согласия всех собственников дома, чьи права затронуты данным обустройством.

При указанных обстоятельствах суд в иске ФИО3 отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО2 о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением, обязании оборудования входа в нежилое помещение по адресу: <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: М.Е. Короткова