Решение по делу № 2-27/2024 (2-707/2023;) от 29.09.2023

Дело № 2-27/2024

УИД: 39RS0021-01-2023-000723-28

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 мая 2024 года        г. Светлый

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Авдеевой Т.Н.,

при секретаре Власовой Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голановой Натальи Вячеславовны к Хузэ Фаузие Рахметовне и Хорчеву Борису Геннадьевичу о взыскании с них в солидарном порядке убытков за устранение скрытых недостатков жилого дома и земельного участка,

установила:

Голанова Н.В. обратилась в суд с иском к Хузэ Ф.Р. и Хорчеву Б.Г. о солидарном взыскании расходов на устранение недостатков жилого дома и земельного участка в размере 780 569 рублей, компенсации морального вреда и штрафа по защите прав потребителей в размере 50%.

В обоснование иска указано, что между ней и Ответчиками был заключен договор Купли-продажи жилого дома с КН: <данные изъяты> с земельным участком <данные изъяты> в ходе использования которых были выявлены скрытые недостатки, о которых продавцы умолчали при заключении договора купли-продажи.

Так, в доме и на земельном участке был смонтирован муляж септика, а вывод сточных вод был организован в водоохранную зону. Истица заключила договор с подрядной организацией ООО «Готовые Решения» № от 07.06.2022 на сумму 514 787 рублей за установку септика, соответствующего нормативным требованиям.

Также были выявлены скрытые недостатки в системе отопления, для устранения которых истец затратила 154 420 рублей.

Также в ходе эксплуатации жилого дома и земельного участка было выявлено, что часть земельного участка была присоединена прежними собственниками самозахватом, в связи с чем, истцу пришлось оплачивать работу кадастровых инженеров по осуществлению межевания участка в размере 57 000 рублей и выкупать у муниципалитета землю на сумму 5 831, 57 рублей.

Кроме того, до момента заключения договора купли-продажи недвижимости, в доме была установлена утечка и отключение газа, которые истец устранила за счет собственных средств путем подготовки технической документации, замене газового счетчика и системы вентиляции, расходы на что составили 48 750 рублей.

Ссылаясь на положения ст. ст. 454, 456, 469, 475-476, 549 Гражданского кодекса РФ истец полагает, что ею были выявлены скрытые недостатки, их устранение повлекло для неё убытки, которые она просит взыскать с ответчиков в солидарном порядке.

В ходе рассмотрения дела истица Голанова Н.В. представила письменное заявление об отказе от исковых требований в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа по закону о защите прав потребителей, отказ принят судом, о чем 16 мая 2024 года вынесено отдельно определение.

В судебном заседании истица и её представитель по доверенности Дудников А.С. требования иска поддержали в полном объеме по изложенным основаниям.

Голанова Н.В. дополнила пояснения, что после покупки дома было установлено, что система водоотведения и канализации в доме смонтированы таким образом, что сточные воды сливались за пределы земельного участка и образовали озеро. Вкопанные на придомовом участке кольца канализационного накопителя через несколько месяцев эксплуатации переполнились, стоки перестали отводиться из дома. Своими силами и за свой счет истица установила на территории земельного участка биосептик, соответствующий нормативным требованиям. Установить недостатки в системе канализации при подписании договора купли-продажи недвижимости и визуальном осмотре дома и территории было невозможно.     Кроме того, пояснила, что приобрела дом и участок в сентябре 2021 года, а после начала отопительного сезона оказалось, что головки на регулирующих кранах распределителя (гребенке) системы отопления (тёплого пола) скручены и не работают. Кроме того, Голанова Н.В. пояснила, что после покупки земельного участка было установлено, что забор по периметру участка не соответствует по границе и по площади, указанной в документах. В связи с чем истица пригласила кадастрового инженера, уточнила границы по фактическому ограждению и выкупила часть земли у администрации городского округа, которые использовались ответчиками самозахватом. При этом пояснила, что переносить капитальный забор, установленный ответчиками, было экономически не выгодно, поскольку материальные затраты на его снос значительно превысили бы общую стоимость затрат на кадастровые работы и выкуп земли. Кроме того, Голанова пояснила, что до подписания основного договора купли-продажи дома и земельного участка, он своими силами и за свой счет провела работы по устранению неполадок в системе газоснабжения в связи с утечкой газа и заменила газовый счетчик, а ответчики эти затраты ей не возместили и при оплате по договору продажи недвижимости их не предусмотрели.

В судебное заседание ответчики Хорчев Б.Г. и Хузэ Ф.Р. не явились, извещены. Их представитель по доверенности Твердохлеб С.О. просила в иске отказать по доводам письменного отзыва. (т. 2 л.д. 84-92)

Выслушав пояснения стороны и представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по договору купли-продажи от 17 сентября 2021 года Голанова Наталья Вячеславовна купила у Хузэ Фаузии Рахметовны и Хорчева Бориса Геннадьевича жилой дом общей площадью 283,1 кв.м. (КН <данные изъяты> и земельный участок (КН <данные изъяты>) общей площадью 1250 кв.м. по адресу <адрес>

Права Голановой Н.В. зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанный договор купли-продажи являлся одновременно актом приема-передачи недвижимости, согласно пункту 5 которого покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием объекта, претензий не имеет, продавцы передают объект в том качественном состоянии, которое существовало на момент подписания договора.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу положений части 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из существа исковых требований Голановой Н.В. следует, что, проживая в доме, ею были выявлены скрытые недостатки в жилом доме и на земельном участке, о которых она не могла знать при заключении договора.

С целью устранения недостатков системы канализации (водоотведения), 07.06.2022 года Голанова Н.В. заключила с ООО «Готовые решения» договор подряда на установку септика. Стоимость услуг по договору составила в общей сумме 514787 рублей.

С целью устранения недостатков системы отопления, 24.12.2021 и 04.01.2022 года Голанова Н.В. заключила с ИП ФИО6 договор на монтаж сантехнических систем, оплатила услуги по монтажу сантехнической системы и приобрела запасные части для замены в системе отопления, общая сумма затрат 154420 рублей.

В ходе судебного разбирательства, в связи с возражениями ответчика на иск по их ходатайству и за их счет на основании определения суда от 19.02.2024 года проведена судебная строительно-техническая экспертиза с поручением эксперту ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» о соответствии жилого <адрес> нормативным требованиям (строительным, строитель-техническим, санитарно-гигиеническим и т.п.) в части конструкции системы канализации и водоотведения на дату заключения договора купли-продажи 17.09.2021 года и в части конструкции системы отопления на дату заключения договора купли-продажи 17.09.2021 года.

Согласно заключению судебного эксперта ООО «Бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО7 № от 15.04.2024 года установлено, что не представляется возможным установить соответствие жилого <адрес> <адрес> нормативным требованиям (строительным, строительно-техническим, санитарно-гигиеническим) в части конструкции системы канализации и водоотведения на дату заключения договора купли-продажи 17.09,2021 года, так как исследуемые конструкции системы канализации и водоотведения, находящиеся на участке с кадастровым номером <данные изъяты> (ранее с кадастровым номером <данные изъяты> на момент обследования не выполняют функции водоотведения и канализации, являются недействующими. Работоспособность конструкции системы канализации и водоотведения жилого дома, на дату заключения договора купли -продажи 17.09.2021 года проверить не представляется возможным.

Вместе с тем, судебный эксперт пришел к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи 17.09.2021 жилой <адрес>, соответствовал нормативным требованиям (строительным, строительно-техническим, санитарно-гигиеническим) в части конструкции системы отопления, так как: источник тепла - газовый котёл оборудован в помещении кухни, что соответствует требованиям СП 55.13330.2016; газовый котёл «Biasi» установлен по проекту N036-2013, разработанному ООО «Промспецсервис», 12.08.2021 года работники АО «Калининградгазификация» выполнил перемонтаж газовой разводки, с заменый приборов учёта расхода газа, согласно требований нормативных документов, радиаторы отопления расположены под окнами дома, что соответствует СП 60.13330.202, окно в помещения кухни с открывающимися створками для проветривания, что соответствует требованиям СП 55.13330,2016. Наличие дефектов системы отопления на момент проведения экспертизы не установлено.

Проанализировав содержание судебного экспертного заключения по правилам ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют, т.е. оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, выполнено лицом, имеющим соответствующую квалификацию, мотивировано, соотноситься с иными доказательствами, имеющимися в деле, и его объективность и достоверность сомнений у судебной коллегии не вызывает. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Указанное экспертное заключение может быть положено в основу принимаемого решения.

Вопреки позиции истца, её доводы о несоответствии системы отопления строительным нормам и правилам, опровергнуты заключением судебного эксперта.

Иных доказательств, безусловно свидетельствующих об имеющихся недостатках системы отопления истцом не представлено, судом не установлено.

Кроме того, исходя из заключения судебного эксперта не представилось возможным установить соответствие жилого <адрес> нормативным требованиям (строительным, строительно-техническим, санитарно-гигиеническим) в части конструкции системы канализации и водоотведения на дату заключения договора купли-продажи 17.09,2021 года, в связи с тем, что она не действующая.

В качестве обоснования своего иска, Голановой Н.В. представлено заключение специалиста ООО «Декорум», который в своем исследовании № от ДД.ММ.ГГГГ пришел к выводу, что колодец на придомовой территории не является выгребной ямой для фекальных стоков и водоотведения, а фактически является муляжом, отсутствие выгребной ямы нарушает СП 32.13330.2018, СНиП 2.04.03.-85 и является скрытым дефектом.

К данному заключению суд относится критически и не может его положить в основу принимаемого решения. Так, специалист ФИО8, проводившая исследование, не был предупреждена об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, а круг вопросов, поставленный перед ней на разрешение, не предусматривал исследование системы канализации и водоотведения в комплексе, сводился только к исследованию колодца, смонтированного на придомовой территории.

При таких обстоятельствах, в судебном заседании доказательств, свидетельствующих о несоответствии конструкции системы канализации и водоотведения жилого <адрес> ГО на дату заключения договора купли-продажи 17.09,2021 года, позволяющих расценить их скрытыми недостатками при покупке дома, не установлено.

Разрешая требования Голановой Н.В. возмещении за счет ответчиков её затрат, связанных с устранением утечки и отключения газа, замене газового счетчика, что в общей сумме составило 48750 рублей, суд исходит из следующего.

В материалах дела имеется ответ на обращение от 01.02.2024 № на
№<адрес> от АО «Калининградгазицикация», из содержания которого следует, что 02.08.2021г. в аварийно-диспетчерскую службу Общества поступил заказ о наличии запаха газа в кухне квартиры, расположенной по адресу <адрес> B. При выезде на место установлено нарушение монтажа газоиспользующего оборудования. Произведено отключение приборов… Согласно заявке № от 12.08.2021 года выполнен перемонтаж газовой разводки с использованием дополнительных материалов, замена прибора учёта расхода газа в соответствии с требованиями нормативных документов, произведено техническое обслуживание газоиспользующего оборудования с последующим подключением газоиспользующего оборудования к системе газоснабжения. (т.3 стр. 22)

При этом представлена копия заявки Хорчева Б.Г. от 02.08.2021 № по адресу <адрес> и Акт на отключение дома от газоснабжения от 02.08.2021 года, подписанный Хорчевым Б.Г. (т.3 л.д. 23)

Таким образом, материалами дела подтверждено, что недостатки подключения газового оборудования в <адрес> <адрес> были устранены 12.08.2021, т.е. до заключения договора купли-продажи от 17.09.2021 между продавцами Хузэ Ф.Р., Хорчев Ю.Г. и покупателем Голановой Н.В. и к скрытым недостаткам отнесены быть не могут.

Кроме того, истицей заявлены исковые требования о возмещении ответчиками её затрат, связанных с проведением кадастровых работ и выкупом земельного участка у администрации МО «Светловского городской округ», в связи с несоответствием фактической границы земельного участка с установленным на нем ограждениям данным Роскадастра.

Так, материалами дела подтверждено, что предметом договора купли-продажи от 17.09.2021 года являлся земельный участок с КН <данные изъяты> общей площадью 1250 кв.м., расположенный по адресу <адрес>.

Вопреки доводам истицы данных о том, что к новому собственнику Голановой Н.В. предъявлялись претензии со стороны контролирующих органов относительно несоответствия контура земельного участка его фактическим границам, судом не установлено. (т.2 л.д. 230)

Из материалов дела следует, что предметом договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО10 являются работы по топографической съёмке земельного участка с КН <данные изъяты>, подготовка межевого плана на перераспределение границ с муниципальной собственностью с кадастровыми номерами <данные изъяты>, подготовка межевого плана на исправление земельного участка <данные изъяты> подготовка межевого плана на перераспределение границ муниципальной собственностью с кадастровым номером <данные изъяты>.

Сумма по договору определена сторонами в размере 57 000 рублей и оплачена по квитанции № от 27.12.2022 года.

При этом по данному договору в отношении земельного участка <данные изъяты> была проведена только топосьемка, остальные земельные участки предметом договора купли продажи не являлись.

Документов о том, что ФИО2 производились кадастровые работы по перераспределению земельного участка с КН <данные изъяты> истцом не представлено. Имеющиеся в материалах дела постановление № 543 администрации МО Светловский городской округ от 16.06.2022 года, и постановление №1088 администрации МО Светловский городской округ от 14.12.2022 года об этом не свидетельствуют.

Разрешая спор, руководствуясь приведенным законом, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства истцом не доказано наличие при покупке жилого дома и земельного участка скрытых недостатков, препятствующих их эксплуатации по назначению, принимая во внимание отсутствие претензий со стороны истца при подписании акта приема-передачи недвижимости, что является основание для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Голановой Наталье Вячеславовне в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может обжаловано в Калининградский областной суд через Светловский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 22.05.2024.

Судья         Авдеева Т.Н.