Решение по делу № 11-119/2024 (11-11262/2023;) от 04.08.2023

Судья Галюкова М.И.

Дело № 2-1411/2023

УИД 74RS0002-01-2022-009186-72

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 11-119/2024

9 апреля 2024 года    г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Шалиевой И.П.,

судей     Винниковой Н.В., Бас И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Дороховой Марины Владимировны на решение Центрального районного суда города Челябинска от 01 июня 2023 года по исковому заявлению Баландиной Любови Ивановны к Дороховой Марине Владимировне о взыскании ущерба.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Дороховой М.В. по доверенности Ярушиной Т.Л., поддержавшей доводы жалобы, представителя истца Баландиной Л.И. по ордеру Сигунова Р.А., возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Баландина Л.И. обратилась в суд с иском к Дороховой М.В. о взыскании ущерба в размере 300 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6200 руб.

В обоснование иска указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Баландиной Л.И. и Дороховой М.В. заключен договор купли-продажи в соответствии с п. 1.1 которого ответчик продал, а истец купил земельный участок, общей площадью 413 кв.м., с кадастровым номером №, и жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 82,1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

В производстве Сосновского районного суда Челябинской области находилось гражданское дело № по исковому заявлению Лапшиной И.А. к Дороховой М.В., Баландиной Л.И. о демонтаже 2,9 м. мансардного этажа и 1,65 м. первого этажа жилого дома с кадастровым номером № со стороны земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202011:213, переносе септика на 0,13 м., установке снегозадержания по периметру кровли, компенсации морального вреда в размере 50000 рублей. Исковое заявление было принято к производству ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком. Баландина Л.И. о наличии спора на момент заключения договора купли-продажи не знала, была привлечена к рассмотрению дела в качестве соответчика только ДД.ММ.ГГГГ, указаний на наличие несоответствия приобретаемого жилого дома градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам, нахождение в споре договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит. Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ФИО14 на основании определения Сосновского районного суда Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ, для устранения выявленных нарушений в части соответствия жилого дома с кадастровым номером №, градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам необходимо демонтировать 2,9 м. мансардного этажа и 1,65 м. первого этажа со стороны земельного участка с кадастровым номером №, перенести септик на 0,13 м., установить снегозадержание по периметру кровли.

ДД.ММ.ГГГГ Сосновским районным судом Челябинской области по делу № вынесено определение об утверждении мирового соглашения, согласно которому стороны признали, что жилой дом с кадастровым номером № не соответствует градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам, указанные несоответствия возникли до ДД.ММ.ГГГГ, Баландина Л.И. приняла на себя обязательства при подписании мирового соглашения произвести уплату денежных средств в размере 300000 рублей Лапшиной И.А. в качестве предоставления отступного. Предоставление отступного привело к полному восстановлению прав Лапшиной И.А., вызванных несоответствием жилого дома градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам. Принятые на себя обязательства по уплате отступного Баландина Л.И. исполнила в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что уплаченные денежные средства в размере 300 000 рублей являются убытками для истца.

Истец Баландина Л.И. и представитель истца в суде первой инстанции настаивали на удовлетворении исковых требований.

Ответчик Дорохова М.В. и представитель ответчика в суде первой инстанции возражали против удовлетворения исковых требований.

Решением Центрального районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Баландиной Л.И. к Дороховой М.В. о взыскании задолженности удовлетворены.

Взысканы с Дороховой М.В. в пользу Баландиной Л.И. денежные средства в размере 300 000 руб., расходы на оплату госпошлины в размере 6200 руб.

В апелляционной жалобе Дорохова М.В. просит отменить решение Центрального районного суда города Челябинска от 01 июня 2023 года и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что решение не содержит обязательных выводов о наличии вины ответчика в причинении ущерба истцу, а также причинно-следственной связи между деянием ответчика и причинение ущерба в том размере, в котором он взыскан судом. Также считает, что судом не учтено, что, по мнению истца, ущерб был причинен в результате передачи ответчиком товара, имеющего недостатки в виде несоответствия требованиям градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правил, и соответственно ошибочно не применены положения главы 30 ГК РФ. Указывает, что до заключения договора купли-продажи дома и земельного участка Баландина Л.И. знала о недостатках жилого дома и наличии спора между Дороховой М.В. и Лапшиной И.А., а стоимость дома была определена сторонами с учетом всех его недостатков и согласована значительно ниже рыночной стоимости за аналогичный товар, что подтверждается отчетом об оценке, проведенной при оформлении ипотеки. Считает, что вина ответчика в причинении истцу ущерба в виде выплаты отступного полностью отсутствует, поскольку истец до совершения сделки знал о всех недостатках товара, а всевозможные риски, связанные с этими недостатками, были компенсированы условиями сделки.

Также полагает, что суд первой инстанции формально подошел к применению ч. 2 ст. 61 ГПК РФ и не учел того обстоятельства, что сумма отступного в мировом соглашении была определена сторонами в произвольном порядке, размер отступного не проверялся и не основан на каких-либо расчетах действительной стоимости устранения недостатков спорного жилого дома.

Ответчик Дорохова М.В., третье лицо Лапшина И.А. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между Баландиной Л.И. и Дороховой М.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Договор заключен посредством системы Домклик.

Согласно п. 1.1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – земельный участок и жилой дом: земельный участок, общей площадью 413 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, под иными объектами специального назначения. Жилой дом, общей площадью 82,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № назначение: жилой.

Согласно п. 2.1 стоимость объекта составляет 2400000 руб. 00 коп., из них участок 500 000 руб. 00 коп., дом – 1900 000 руб. 00 коп.

В производстве Сосновского районного суда Челябинской области находилось гражданское дело № по исковому заявлению Лапшиной И.А. к Дороховой М.В., Баландиной Л.И. о демонтаже 2,9 м мансардного этажа и 1,65 м первого этажа жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, со стороны земельного участка с кадастровым номером №, переносе септика на 0,13 м, установке снегозадержания по периметру кровли, компенсации морального вреда в размере 50000 руб. 00 коп.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена и проведена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта, выполненному ФИО15 строение по адресу: <адрес>, не соответствует градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам. Устранение выявленных нарушений без частичного демонтажа строения невозможно. Для устранения выявленных нарушений необходимо демонтировать 2,9 м мансардного этажа и 1,65 м первого этажа исследуемого строения со стороны земельного участка с кадастровым номером №, перенести септик на 0,13 м, установить снегозадержание по периметру кровли.

Определением Сосновского районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение, по условиям которого:

Стороны признают, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам в том числе:

СП 17.13330.2017 «СНиП II-26-76 Кровли»;

СП 4.13120.230 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям;

Местным нормативам градостроительного проектирования Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденных решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 27 февраля 2015 №46;

Части 3 «Градостроительной застройки» Правил землепользования и застройки Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденных решением Совета депутатов Сосновского муниципального района от 18 августа 2021 года №159 в части минимальных отступов от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

СП 53.13330.2019.

Указанные несоответствия градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам возникли до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ФИО16 на основании определения Сосновского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № для устранения выявленных нарушений в части соответствия жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам, необходимо демонтировать 2,9м мансардного этажа и 1,65 м первого этажа со стороны земельного участка с кадастровым номером №, перенести септик на 0,13 м, установить снегозадержание по периметру кровли, что приведет к восстановлению нарушенных прав истца.

Ответчик 2 обязуется при подписании настоящего мирового соглашения произвести уплату денежных средств в размере 300 000 руб. 00 коп. истцу в качестве предоставления отступного, предоставляющего для него убытки, что влечет полное прекращение обязательства по демонтажу 2,9 м мансардного этажа и 1,65 и первого этажа жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> со стороны земельного участка с кадастровым номером №, переносу септика на 0,13, установке снегозадержания по периметру кровли.

Предоставление отступного, указанного в п. 3 настоящего мирового соглашения, приведет к полному восстановлению нарушенных прав истца, вызванных несоответствием жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам.

Предоставление отступного, указанного в п.3 настоящего мирового соглашения, не нарушает прав и охраняемой законом интересов третьих лиц, публичных интересов и не противоречит существу первоначального обязательства.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства переданы от Баландиной Л.И. к Лапшиной И.А. в размере 300 000 руб. 00 коп.

Установив вышеуказанные обстоятельства по делу, руководствуясь ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.15 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Баландиной Л.И. о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в размере 300000 руб.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанным выводом суда по следующим основаниям.

В суде апелляционной инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Баландиной Л.И. и ФИО8 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Договор заключен посредством системы Домклик.

Согласно п. 1.1 указанного договора продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество – земельный участок и жилой дом: земельный участок, общей площадью 413 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, под иными объектами специального назначения. Жилой дом, общей площадью 82,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № назначение: жилой.

Согласно п. 2.1 стоимость объекта составляет 5 000 000 руб. 00 коп., из них участок 500 000 руб. 00 коп., дом – 4500 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании абзаца четвертого 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы от Баландиной Л.И. поступило ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения стоимости проведения работ по демонтажу 2,9 м мансардного этажа и 1,65 и первого этажа жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, со стороны земельного участка с кадастровым номером №, переносу септика на 0,13, установке снегозадержания по периметру кровли; определения стоимости на которую бы снизилась стоимость жилого дома в случае демонтажа 2,9 м мансардного этажа и 1,65 и первого этажа жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, со стороны земельного участка с кадастровым номером №, переноса септика на 0,13, установке снегозадержания по периметру кровли, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом стоимости жилого дома 1 900 000 руб., проведение экспертизы просила поручить эксперту ФИО9

Судом апелляционной инстанции была назначена по настоящему делу судебная оценочная, строительно-техническая экспертиза по вопросам: определения рыночной стоимости объекта недвижимости жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ; определения стоимости устранения недостатков жилого дома по указанному адресу, установленные заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (демонтировать 2,9 м мансардного этажа и 1,65 м первого этажа, перенести септик на 0,13 м., установить снегозадержание по периметру кровли); определения влияния указанных недостатков на рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, при влиянии недостатков установление стоимости объектов без учета недостатков на указанные даты, производство которой было поручено эксперту ФИО9 ФИО17.

Согласно выводам заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, исчисленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 2 540 000 рублей, в данную рыночную стоимость входит и рыночная стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 413 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 584 200 рублей

Рыночная стоимость объекта недвижимости - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 4 306 000 рублей, в данную рыночную стоимость входит и рыночная стоимость земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 413 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 775 080 рублей.

Стоимость устранения недостатков жилого дома по указанному адресу, установленных в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (демонтировать 2,9 м мансардного этажа и 1,65 м первого этажа, перенести септик на 0,13 м., установить снегозадержание по периметру кровли) (в ценах на ДД.ММ.ГГГГ) составляет: 295 182,03 руб., (в ценах на ДД.ММ.ГГГГ) составляет: 397 141,04 руб.

Указанные недостатки на рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не повлияли.

Исходя из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, на момент производства экспертизы, в части противопожарных расстояний между спорным жилым домом и соседним жилым домом применить абз. 6, п. 4.13 СП 4.13130.2013: Возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев). При блокировании жилых домов соседних участков следует учитывать требования, предъявляемые к устройству противопожарных преград между жилыми блоками зданий класса Ф 1.4, не предоставлялось возможным, ввиду отсутствия такого согласия между домовладельцами.

В рамках настоящего дела такое взаимное соглашение между смежными земельными участками имеется, ввиду наличия Мирового соглашения, утвержденного Сосновским районным судом Челябинской области по делу № в определении от ДД.ММ.ГГГГ.

Также в абз.8, п.4.13 СП 4.13130.2013: для домов, хозяйственных построек, размещенных без противопожарных разрывов, суммарная площадь застройки, включая незастроенную площадь между ними, не должна превышать значения допустимой площади этажа в пределах пожарного отсека жилого здания по СП 2.13130, исходя из наихудших значений степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности дома или постройки».

Экспертом установлено, что пожарный отсек в таком случае составляет 248,24 кв. м, что меньше допустимой площади этажа в пределах пожарного отсека жилого здания, которая составляет 800 кв. м при IV степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности - С1, в соответствии с п. 6.5.1 таблицы 6.8 СП 2.13130.2020.

На дату производства экспертизы по делу № несоответствие жилого дома в части противопожарных норм и правил - отсутствует.

В части несоответствий градостроительных норм и правил эксперт указал, что: относительно оценки степени существенности допущенных отклонений - отметим, что в Постановлении Правительства РФ N?815 от 28.05.07.2021 г. «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 4 июля 2020 г. № 985», в перечне национальных стандартов и сводов правил не включены Правила землепользования и застройки; а также не включены Местные нормативы градостроительного проектирования. Следовательно, не соблюдение указанных норм не влечет нарушений Технического регламента, не влияет на безопасность эксплуатации зданий и сооружений, и, следовательно, не являются существенными.

Таким образом, эксперт классифицирует выявленные нарушения градостроительных правил как «не значительные» или не существенные, не несущие им жизни и здоровью граждан, не влекущие повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Эксперт указал, что указанные недостатки являются - явными, то есть такие недостатки могут быть установлены визуально, в моменте покупки жилого дома.

Исходя из содержания документов из материалов дела: Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дело (№, т.1 л. д. 12-13.); Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, т.2 л. д. б/н) не прописаны дополнительные условия в связи с наличием таких недостатков, то есть при покупке и последующей продаже сторонами учтены не были. Таким образом, не относятся к факторам, определяющим рыночную стоимость.

Судебная коллегия, оценив заключение судебной экспертизы наряду с другими доказательствам, по правилам статьи 67 ГПК РФ, полагает, что оснований ставить под сомнение выводы эксперта, которому было поручено проведение вышеуказанной экспертизы, у суда не имеется. Эксперт ФИО9 имеет соответствующее образование и квалификацию, практический опыт, была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта соответствуют требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, примененные методы, ссылку на использованные литературу и правовые акты, составлено по результатам осмотра объектов недвижимости.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В п. 12 и п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора) обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная статьей 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из приведенных норм права в их совокупности следует, что в отношениях между собой покупатель вправе добросовестно полагаться на заверения продавца о том, что товар свободен от прав третьих лиц.

В силу п. 3.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец Дорохова М.В. проинформировала покупателя Баландину Л.И. об отсутствии ограничений прав (ареста, запрещения регистрации, ограничений по статьям 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, иных ограничений и обременений объекта (аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление, иные обременения), тем самым заверила покупателя, что продаваемые объекты недвижимости в споре и под запрещением не состоят, то есть сообщила продавцу заведомо недостоверные сведения, имеющие существенное значение для заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, что давало покупателю право отказаться от договора.

Вместе с тем, на момент продажи спорного имущества, жилой дом находился в споре по делу № о частичном его демонтаже.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 10, 15, 431.2, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что по условиями договора купли-продажи Баландиной Л.И., как покупателю гарантировалось, что покупаемые жилой дом и земельный участок принадлежащее на праве собственности ответчику, не обременены правами третьих лиц, указанные объекты недвижимости продаются в том качественном состоянии, как они есть на момент подписания договора, и являются пригодными для эксплуатации, именно на указанных условиях продавец и покупатель договорились о стоимости продаваемых объектов недвижимости, доказательств осведомленности покупателя о наличии спора в отношении жилого дома у третьего лица, не являющегося стороной сделки, не предоставлено.

Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих, что истец согласилась приобрести товар, обремененный правами третьих лиц, знала или должна был знать о том, что в отношении жилого дома заявлен иск о частичном его демонтаже – претензии третьих лиц..

Следовательно, ответчиком была нарушена обязанность передать имущество покупателю свободным от имущественных прав и претензий третьих лиц, что является существенным нарушением и основанием для взыскания понесенных истцом убытков

Таким образом, в результате действий ответчика о передаче имущества несвободным от претензий третьих лиц, истцом на основании вступившего в законную силу определения Сосновского районного суда города Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения, выплачены денежные средства третьим лицам в размере 300 000 руб. в качестве предоставления отступного, что повлекло полное прекращение обязательства по демонтажу 2,9 м мансардного этажа и 1,65 и первого этажа жилого дома с кадастровым номером №, переносу септика на 0,13, установке снегозадержания по периметру кровли, что восстановило нарушенные права третьих лица, вызванных несоответствием жилого дома градостроительным, противопожарным и строительным нормам и правилам, что может расцениваться как убытки, которые возникли по вине Дороховой М.В.

В этой связи подлежат отклонению доводы жалобы об отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу, а также причинно-следственной связи между деянием ответчика и причинение ущерба в том размере, в котором он взыскан судом.

Вопреки доводам жалобы, материалы дела не содержат доказательств о том, что до заключения договора купли-продажи дома и земельного участка Баландина Л.И. знала о недостатках жилого дома и наличии спора между Дороховой М.В. и Лапшиной И.А., а стоимость дома была определена сторонами с учетом всех его недостатков и согласована значительно ниже рыночной стоимости за аналогичный товар, что подтверждается отчетом об оценке, проведенной при оформлении ипотеки.

В материалах дела отсутствует отчет об оценке, проведенной при оформлении ипотеки.

Однако, согласно заключению эксперта, рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, исчисленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 2 540 000 рублей, в данную рыночную стоимость входит и рыночная стоимость земельного участка 584 200 рублей

По договору кули-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта составила 2400000 руб., из них стоимость участка 500000 руб.

С учетом изложенного, несостоятельны доводы ответчика о согласовании стоимости объектов недвижимости значительно ниже рыночной стоимости за аналогичный товар.

Ссылки в жалобе, что сумма отступного в мировом соглашении была определена сторонами в произвольном порядке, размер отступного не проверялся и не основан на каких-либо расчетах действительной стоимости устранения недостатков спорного жилого дома, подлежат отклонению, поскольку согласно заключению эксперта стоимость устранения недостатков составила (в ценах на ДД.ММ.ГГГГ) 295 182,03 руб., (в ценах на ДД.ММ.ГГГГ) составляет: 397 141,04 руб., что сопоставимо с размером выплаты отступного в 300000 руб.

Не может повлиять на возмещение убытков то обстоятельство, что Баландина Л.И. продала указанные объекты ДД.ММ.ГГГГ, поскольку согласно заключению эксперта указанные недостатки на рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не повлияли.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено. Апелляционная жалоба не содержит каких-либо обстоятельств неисследованных судом первой инстанции, направлена на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется.

Истцом Баландиной Л.И. произведена оплата экспертизы в размере 45000 руб., что подтверждается платежным поручением (л.д.223 т.2), указанные судебные расходы подлежат возмещению ответчиком Дороховой М.В. на основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истца Баландиной Л.И..

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда города Челябинска от 01 июня 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Дороховой МВ – без удовлетворения.

Взыскать с Дороховой МВ в пользу Баландиной ЛИ расходы по оплате экспертизы в размере 45000 руб.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11.04.2024.