Решение по делу № 33-3-9371/2023 от 02.10.2023

Судья: Курдубанов Ю.В. № 2-332/2023

дело № 33-3-9371/2023

26RS0021-01-2023-000315-25

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 05 декабря 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Трушкина Ю.А.

судей Судей Быстрова О.В., Селюковой З.Н.,

при секретаре судебного заседания Кузьмичевой Е.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу У.А.В. на решение Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 03.07.2023 по делу по иску управления имущественных отношений Администрации г. Лермонтова к У.А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате,

заслушав доклад судьи Трушкина Ю.А., объяснения представителя истца – Т.В.П.

установила:

управление имущественных отношений администрации г. Лермонтова обратилось в суд с иском к У.А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, взыскании задолженности по договору аренды – 12 575183,20 руб., из которой: 9 163033,33 руб. – задолженность по арендным платежам за период с 28.12.2020 по 31.03.2023; 3 412149,87 руб. – пени за период с 21.03.2021 по 31.03.2023.

В обоснование заявленных требований указано, что по результатам аукциона между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды №-У земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на срок с 28.12.2020 по 27.12.2025. На основании акта приема-передачи ответчик принял в аренду указанный земельный участок. Свои обязанности по внесению арендной платы У.А.В. исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность. Обращение управления имущественных отношений администрации г. Лермонтова о погашении задолженности по арендной плате оставлены ответчиком без удовлетворения. Указанное явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 03.07.2023 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, У.А.В. принесена апелляционная жалоба, в которой решение суда просит отменить как незаконное и необоснованное. Ответчик указывает, что в соответствии с постановлением администрации города Лермонтова от 13.11.2020 истцом были объявлены торги на право аренды сроком на 5 лет земельных участков: с кадастровым номером №, и с кадастровым номером №, по адресу <адрес>. По результатам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, между У.А.В. и администрацией были заключены договоры аренды указанных земельных участков №-У и №-У от ДД.ММ.ГГГГ. Договоры прошли регистрацию в ЕГРН. При этом, после проведения торгов У.А.В. стало известно, что на территории данных земельных участков находятся сети коммунальной инфраструктуры, обеспечивающие водоснабжение и водоотведение города Лермонтова, в связи с чем любое строительство запрещено. Также У.А.В. стало известно, что о данном факте истец знал до объявления торгов и заключения с ним договора аренды. На основании указанных обстоятельств, вступившим в законную силу решением Лермонтовского городского суда торги по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером № признаны недействительными. Иск о признании недействительным торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером № оставлен судом без рассмотрения в соответствии с абз. 7 ст. 222 ГПК РФ. На основании изложенного просит оспариваемое решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований истца отказать.

Проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и повторно оценив представленные в дело доказательства, суд второй инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации г. Лермонтова от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении торгов на право аренды сроком на 5 лет земельного участка площадью 6 000 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «заправка транспортных средств» постановлено проведение торгов указанного земельного участка 22.12.2020.

Согласно выписке из протокола № заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или продаже права аренды таких земельных участков от 22.12.2020, победителем торгов признан У.А.В. (л.д. 11)

ДД.ММ.ГГГГ истцом с У.А.В. был заключен договор №-У аренды земельного участка, на срок с 28.12.2020 по 27.12.2025.

Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

На основании акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, У.А.В. принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 3.3 договора внесение арендной платы за земельный участок осуществляется ежеквартально, до 20 числа последнего месяца квартала.

Согласно расчета арендной платы к договору аренды от 28.12.2020 г., годовая арендная плата по итогам торгов составляет 4 104 080 руб.; сумма арендной платы за 2020 г. составляет 44 853, 34 руб.; сумма арендной платы за 2021 г. составляет 4 104 080 руб. (л.д. 17 обратная сторона).

Из справки-расчета от 31.03.2023, представленной истцом, за У.А.В. числится задолженность по арендной плате.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 450, 452, 453 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 39.7 ЗК РФ, исходил из того, что истцом предоставлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по договору аренды, отсутствии со стороны ответчика каких – либо доказательств, обосновывающих уважительность причин не внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с невозможностью использования арендованного объекта недвижимости по целевому назначению, в связи с чем удовлетворил требования управление имущественных отношений администрации г. Лермонтова к ответчику о расторжении договора аренды, взыскании задолженности.

Проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, суд второй инстанции находит их заслуживающими внимания.

Так, У.А.В. в жалобе указывает, что по результатам проведения торгов (открытый по составу участников и по форме заявок аукцион), проводившихся ДД.ММ.ГГГГ У.А.В. признан победителем торгов на право заключение договора аренды земельного участка с КН:№ по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: автомобильные мойки, площадь участка 4642 кв.м.; так же У.А.В. признан победителем торгов на право заключения договора аренды земельного участка с КН:№ по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: заправка транспортных средств, площадь участка 6000 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Лермонтовского городского суды Ставропольского края от 31.01.2023 по делу №2-3/2023 удовлетворены исковые требования У.А.В. к администрации <адрес>, управлению имущественных отношений администрации г. Лермонтова о признании недействительными торги и договор аренды земельного участка. Судом признаны недействительными торги, проведенные 22.12.2020, по продаже права аренды земельного участка с КН:№ по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования: автомобильные мойки, площадь участка 4642 кв.м. и признан недействительным договор аренды земельного участка от 28.12.2020 №-У, заключенный между У.А.В. и управлением имущественных отношений администрации г. Лермонтова.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы У.А.В. судом апелляционной инстанции истребованы материалы гражданского дела №2-3/2023 из Лермонтовского городского суда Ставропольского края.

В рамках рассмотрения указанного гражданского дела судом на основании заключения судебной экспертизы ООО «Межрегиональный экспертный центр «Флагман» № 605/2022 от 16.12.2022 установлен факт наличия на земельном участке с КН:№ зон с особыми условиями использования территории, а так же невозможности использования данного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Так судом установлено, что в границах земельного участка проложены сети коммунальной инфраструктуры, обеспечивающие водоснабжение и водоотведение <адрес>, а именно: подземный водопровод и подземная бытовая канализация, в том числе: водопровод Ду=350 мм. на базовые резервуары №; водопровод Ду=300 мм. на промышленную зону г. Лермонтова; центральный городской канализационный коллектор Ду=700 мм.; центральный городского канализационный коллектор Ду=500 мм. Определить возможность осуществления строительства автомобильной мойки на земельном участке с КН: № не представляется возможным до момента определения на названном земельном участке территории, ограниченной санитарно – защитными зонами подземных водопроводов и подземной бытовой канализации.

В материалах указанного гражданского дела так же имеется заключение эксперта ООО «Ставрополь НИИ гипрозем. Экспертиза» от 16.01.2022 на техническое обследование земельных участков с КН:№ и с КН:№ по адресу: <адрес>, г.о. Лермонтов. В результате проведенного обследования экспертом было установлено, что на территории исследуемых земельных участков расположены напорные трубопроводы водоснабжения Д=350 мм. и Д=300 мм. давлением 16 атм. в отношении которых действует режим зон санитарной охраны. С учетом размеров земельных участков и санитарной классификации объектов транспортной инфраструктуры IV класса – санитарно – защитной зоны в 100 метров предусмотренных на данных участках – размещение объектов капитального строительства на земельных участках с КН: № и с КН:№ не представляется возможным.

В порядке ст. 327.1 ГПК РФ копия заключения экспертизы ООО «Ставрополь НИИ гипрозем. Экспертиза» от 16.01.2022 и копия судебной экспертизы ООО «Межрегиональный экспертный центр «Флагман» № от 16.12.2022 из гражданского дела №2-3/2023 приобщены к материалам настоящего гражданского дела, поскольку представленные доказательства имеют значение для разрешения иска управления имущественных отношений администрации г. Лермонтова к У.А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с КН: №.

Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке, в том числе путем получения информации о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения), предусмотренной законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Установлено, что земельный участок с КН: № предоставлен У.А.В. в аренду для целей строительства автомобильной мойки; участок с КН:№ предоставлен для строительства заправочной станции транспортных средств.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы У.А.В. о невозможности использования земельного участка с КН:№ для целей строительства заправочной станции судебной коллегией сделан запрос в Филиал государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставрополькрайводоканал» - Предгорный «Межрайводоканал» Производственно – техническое подразделение Железноводское о предоставлении информации.

Из поступившего ответа следует, что 28.08.2020 управление имущественных отношений г. Лермонтова обращалось к техническому директору ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» о предоставлении технических условий подключения объектов к сетям инженерно – технического обеспечения и инструкций по оплате за подключение на земельный участок с КН:№. Из письма следует, что такие документы запрошены, в связи с проведением торгов на право аренды земельного участка с КН:№, вид использования: заправка транспортных средств (код 4.9.1.1.)

В ответе от 09.09.2020 Филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Ставрополькрайводоканал» - Предгорный «Межрайводоканал» Производственно – техническое подразделение Железноводское сообщено управлению имущественных отношений г. Лермонтова, что технические условия на подключение к сетям инженерно – технического обеспечения не могут быть выданы. На территории земельного участка с КН:№ находятся объекты коммунальной инфраструктуры обеспечивающие водоснабжение и водоотведение города Лермонтов. (водовод Ду=350 мм на базовые резервуары №1-4; водовод Ду=300 мм. на промышленную зону г. Лермонтов; центральный канализационный коллектор Ду = 500 мм; центральный канализационный коллектор Ду = 700 мм.) Указано о том, что строительство в охранной зоне водоводов и коллекторов запрещено.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации об отсутствии оснований для взимания платы за арендованное имущество в случае невозможности его использования по причинам, которые не зависят от арендатора, содержится в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г.).

Представленными в материалы дела доказательствами, в частности заключением экспертизы ООО «Ставрополь НИИ гипрозем. Экспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ, заключением ООО «Межрегиональный экспертный центр «Флагман» № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждаются доводы апеллянта о том, что земельный участок с КН:№ не мог использоваться арендатором по его назначению - для строительства автозаправочной станции; при выставлении земельного участка на торги и заключении договора аренды арендодатель передал арендатору земельный участок, не соответствующий условиям договора аренды, при этом о невозможности использования участка в соответствии с целевым назначением арендодатель не мог не знать и был об этом проинформирован до проведения торгов ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» ответом от 09.09.2020.

При таких данных, суд второй инстанции считает не подлежащими удовлетворению требования истца к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате.

Довод истца о том, что торги на право заключения договора аренды земельного участка с КН: № не были оспорены, что является препятствием к освобождению ответчика от обязанности внесения арендных платежей, основан на неверном применении норм материального права, приведенных выше.

Истцом так же заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка с КН: №, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды, т.е. не внесения в установленный срок платы по договору. Судебная коллегия считает, что по приведенному истцом основанию договор аренды расторгнуть быть не может, т.к. доказательств нарушения прав истца действиями ответчика, не установлено; не внесение платы по договору аренды земельного участка, использование которого по целевому назначению невозможно, не свидетельствует о нарушении прав управления имущественных отношений администрации г. Лермонтова.

При этом, судебная коллегия полагает, что в такой ситуации правоотношения сторон по договору аренды земельного участка могут быть прекращены по другим основаниям, предусматривающим иной порядок расторжения договора.

Решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права с принятием по делу нового судебного акта об отказе управлению имущественных отношений администрации г. Лермонтова в удовлетворении иска к У.А.В. в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия считает обоснованными.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 03.07.2023, отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований управления имущественных отношений администрации г. Лермонтова к У.А.В. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, отказать.

Апелляционную жалобу - удовлетворить.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.12.2023.

Председательствующий

Судьи