Решение по делу № 2-526/2021 от 14.01.2021

      Дело №2-526/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    15 ноября 2021 года                                       г. Алушта

Алуштинский городской суд Республики Крым в составе:

    председательствующего судьи Ващенко С.С.,

    при помощнике судьи Саяпиной Е.Ю.,

    с участием: представителя истца - ФИО2 – ФИО9,

    ответчика - ФИО3,

его представителя - ФИО7,

    рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Алушта гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, третье лицо: ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, возврата квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №, заключенного 28.02.2017 года между ФИО4 как представителем ФИО2 (продавцом) и ФИО3 (покупателем); прекратить право собственности ответчика на указанную квартиру путем аннулирования в ЕГРН записи; возвратить указанную квартиру в собственность истца.

    Свои исковые требования мотивируют тем, что 28.02.2017 года между ФИО4 как представителем истца и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, при этом истец получил от ответчика за продажу указанной квартиры денежные средства в сумме 1 570 000 рублей, что подтверждается соответствующими расписками. Вступившим в законную силу решением Алуштинского городского суда от 24.07.2020 года отказано в удовлетворении иска истца к ответчику и ФИО4, а также в удовлетворении встречного иска ФИО4 к истцу о признании вышеуказанного договора купли-продажи частично недействительным в части цены квартиры и в изложении п.2 договора в редакции, что квартира продана по цене в размере 1 820 000 рублей. При принятии вышеуказанного судебного актов, суды исходили из того, что заключенный между сторонами 20.09.2016 года предварительный договор купли-продажи квартиры является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, а полная стоимость отчуждаемой квартиры согласована сторонами в договоре купли-продажи от 28.02.2017 года, при этом указание в договоре купли-продажи иной суммы, за которую фактически была продана квартира (6 000 000 рублей), не свидетельствует о недействительности самой сделки, а несоответствие цены договора размеру денежных средств, которые по предварительному договору должны быть переданы продавцу, не свидетельствуют его недействительности, поскольку истец в доверенности не указал конкретную стоимость, по которой квартира должна быть продана его представителями. При рассмотрении гражданского дела ответчик пояснил суду, и это отражено в его встречном иске, что фактически денежную сумму в размере 6 000 000 рублей он истцу не передавал, цена квартиры в договоре купли-продажи указана в размере по его желанию. Таким образом, по договору купли-продажи квартиры истец получил от ответчика денежную сумму только в размере 1 570 000 рублей вместо причитающихся ему по договору 6 000 000 рублей, тем самым существенно нарушены условия договора купли-продажи.

    В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержал, просит его удовлетворить.

Ответчик и его представитель возражали против удовлетворения исковых требований. Обращают внимание суда на пропуск истцом сроков исковой давности.

    Треть лицо по делу в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

    Выслушав мнение явившихся сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1 ст.486 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п.2 ст.453 ГК РФ).

    Из представленных материалов следует, что 20.09.2016 года между ФИО8 (продавец) и ФИО3, ФИО4 (покупатели) был заключен предварительный договор, согласно условий которого, продавец взял на себя обязательство передать, а покупатели принято в собственность в равных долях и оплатить в срок до 20.09.2018 года <адрес> <адрес> <адрес>.

    Согласно п.3.1 вышеуказанного предварительного договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 20.09.2018 года.

Судом установлено, что 20.09.2016 года ФИО2 на имя ФИО3, ФИО4 выдана нотариально удостоверенная доверенность, которой истец уполномочил указанных лиц продать принадлежащею ему вышеуказанную квартиру, за цену и на условиях на свое усмотрение.

    28.02.2017 года между ФИО4, действующим в интересах ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи <адрес> <адрес> <адрес>.

    Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что указанная квартира продана за 6 000 000 рублей, денежные средства переданы до подписания настоящего договора.

28.02.2017 года между сторонами подписан передаточный акт, в п.1.2 которого указано, что продавец передал покупателю в счет оплаты проданной квартиры денежную сумму в размере 6 000 000 рублей.

    Согласно выписке из ЕГРН, собственником вышеуказанной квартиры является ФИО3 (регистрация права ДД.ММ.ГГГГ №).

Решением Алуштинского городского суда от 24.07.2020 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, встречных исковых требований ФИО3, ФИО4 к ФИО2, о признании договора купли-продажи от 28.02.2017 года в части изменения пункта договора о стоимости квартиры – 6 000 000 рублей на 1 820 000 рублей – отказано.

    Апелляционным определением Верховного Суда Республики Крым от 20.10.2020 года вышеуказанное решение Алуштинского городского суда от 24.07.2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба представителя ФИО2 – ФИО9 без удовлетворения.

В обоснование своих исковых требований истец ФИО2, в том числе указал, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительным, поскольку цена договора противоречит предварительному договору купли-продажи.

Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст.450 и п.4 ст.453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у неё и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между представителем ФИО2 - ФИО4 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) договор куплипродажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК Ф (глава 30, §7 «Продажа недвижимости» - ст.ст.549-558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в п.3 ст.486 ГК РФ (глава 30, §1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд пришел к выводу о том, что истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.

Таким образом, доводы истца являются несостоятельными, в связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности путем аннулирования записи в ЕГРН, возврате спорной квартиры в собственность истца удовлетворению не подлежат.

Относительно заявленного ответчиком ходатайства суд отмечает следующее.

Статьей 195 ГК Российской Федерации установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начиналось со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 года №15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 года №18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым п.2 ст.199 Кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Отказывая в удовлетворении заявленного ходатайства о пропуске истцом сроков исковой давности, суд исходит из того, что о возможном нарушении прав истца как продавца квартиры в части недополучения им денежных средств о продаже квартиры с учетом должной осмотрительности и заботливости ему должно было стать известно не позднее 20.09.2018 года, то есть конечной даты, установленной п3.1 предварительного договора от 20.09.2018 года на заключение основного договора купли-продажи квартиры.

С настоящим исковым заявлением истец обратился в суд в начале января 2021 года, то есть в пределах установленного трёхлетнего срока исковой давности.

Таким образом, указанное ходатайство о применении последствий пропуска истцом сроков исковой давности удовлетворению не подлежат.

    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, -

РЕШИЛ:

    Исковые требования ФИО2 к ФИО3, третье лицо: ФИО4, о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, возврата квартиры – оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Алуштинский городской суд Республики Крым.

Судья Алуштинского

городского суда                                          С.С. Ващенко